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1、上蓋物業園林平臺行車道商場車輛段公共運輸交匯處地鐵站地鐵商業開發模式研究Page1什么是地鐵商業？Page2站臺通道地鐵商城地鐵商業位置剖析出于安全考慮，站臺不允許設置商鋪站廳Page3地鐵商業有什么特點？Page4站廳商業的特點特點：1、人流密集個別站點單向高峰小時客流量超過1萬人次2、體態較小，一般只有十幾平方米面包店報刊亭便利店飾品店3、主要提供快捷便利的延伸服務，主要有：便利店、書店、音像店、沖洗店、干洗店、西餅店、飲品店和眼鏡店等Page5通道商業的特點特點：1、位于地鐵站廳與地面商業旺地或交通接駁點的主要通道上，人流較為密集2、面積可大可小，較為靈活3、業態一般為具有一定商業特色的2、商業街或商品展示世界之窗站地下通道中信地鐵商城地下通道廣州某地鐵站地下通道展示Page6地鐵商城的特點特點：1、與地鐵出入口相連，一般層數較少2、規模多為1-2萬m23、業態一般定位為中低檔次的時尚飾品、休閑服飾、餐飲等Page7地鐵商業的特點按客流特征劃分Page8地鐵商業的特點按區域位置特征劃分Page9地鐵商業怎么開發？Page10地鐵商業空間的權屬早期現狀地下商業空間作為市政建設用地直接劃撥給地鐵公司地下商業空間以劃撥用地的性質存在，沒有獨立產權比較常見的土地利用方式包括地鐵站廳、通道、地鐵上蓋物業（多出現在地鐵首末站及車輛段）地下商業空間獨立分割，單獨招拍掛出讓地鐵商業以經營性出讓用3、地的形式存在，擁有獨立產權典型案例如深圳車公廟至竹子林站之間的地下空間開發、上海9號線、11號線部分沿線站點用地出讓Page11地鐵公司獨立開發廣州地鐵模式獨立開發土地權屬：劃撥的建設用地開發主體：廣州地鐵開發模式：獨立招商經營主體：廣州地鐵公司商貿部站廳商鋪：面積10-100平方米，零散出租車站商業街：面積約30000平方米，分別處在一號線的公園前站、體育西站、芳村站、東山口站，以出租為主；站廳及通道展示：出租為主廣州地鐵線路運行示意圖站廳商鋪車站商業街站廳及通道展示Page12合作開發深圳地鐵模式合作開發土地權屬：劃撥的建設用地開發主體：深圳地鐵開發模式：整體包租經營模式：只租不售。經營主4、體：深圳金地商業經營管理公司主要經營條款：經營范圍：深圳地鐵一期約4.4萬平方米的地鐵地下商業面積，包括零星商業、站廳商業（5300）、地下商業街（約3.8萬）租賃期限：5年，2006-2010租賃金額：3億元深圳地鐵一期線路運行示意圖南京地鐵：商鋪面積1.4萬平米，由蘇寧電器集團于2003年競標獲得地鐵新街口站、小行站整體商鋪10年的經營權，以及13個站點的零星商鋪5年的經營權Page13土地性質：2002年益田集團以3.53億元人民幣收購了原屬于香港中旅集團位于世界之窗對面的商業地塊后，規劃用途多次變更，現為經營性商業用地。地鐵站點：1、2號線世界之窗站（地鐵樞紐站）開發主體：深圳市益田房5、地產集團股份有限公司開發方式：獨自開發經營模式：只租不售，開發商自主招商運營管理市場價值：項目定位高檔，招商的品牌全部為國際一線品牌，其中30%的國際品牌是首次進入深圳市場。深圳益田假日廣場開發商獨立開發Page14站廳及通道商業物業的開發模式Page15案例解析Page16香港青衣城經營主體：MTR經營模式：只租不售開發模式：地鐵公司獨立開發位置：位于東涌線及機場快線青衣站上蓋規模：46000，140間商鋪 住宅停車場商業和 軌道公交樞紐香港青衣城Page17開發主體：MTR新鴻基地產發展有限公司/恒基兆業地產有限公司香港中華煤氣有限公司/中銀集團投資有限公司開發模式：合作開發，其中商場由M6、TR之外的發展商經營開發類型：市中心+換乘站位置：位于東涌和機場快線中環站上，鄰近維多利亞港。國際金融中心：占地5.71公頃，面積41.59萬，集寫字樓、商場和酒店于一體。寫字樓：兩座總面積25.42萬的寫字樓商場：5.95萬的多層商場兩座豪華酒店酒店式寓所香港國際金融中心中環站Page1888層甲級寫字樓總建面181310樓層面積2800750個車位地鐵公司持有33-52共18層只租不售地鐵站38層甲級寫字樓總建筑面積72880樓層面積約1860304個車位只租不售兩棟六星級酒店四季酒店集團管理超過1000個房間，配備會議與餐飲436個車位商場商場南面三層12183北面四層47277250個7、地下停車位設置高級購物商鋪、飯店與咖啡茶座香港國際金融中心香港國際金融中心Page19土地性質：協議出讓商業用地地鐵站點：一號線科學館站（臨近華強北商業區，普通站點）開發主體：深圳市中信城市廣場投資有限公司&深圳市地鐵有限公司開發方式：合作開發經營模式：全部銷售，統一招商，統一管理市場價值：銷售均價約5.7萬元/（2006）租金水平：600-800元/月深圳中信地鐵商場深圳中信地鐵商場Page20深圳中信地鐵商場深圳中信地鐵商場Page21北京東方廣場土地權屬：經營性建設用地開發主體：東方廣場有限公司開發模式：開發商獨立開發開發類型：既有線路+市中心商業綜合體位置：位于1號線王府井站與東單站之8、間，其中王府井站有兩個出口直接通向商場；東單站是1、5號線的換乘站。東方廣場坐落于東長安街1號，占地10萬平方米，總建筑面積約80萬平方米，是目前亞洲最大的商業建筑群之一。物業類型包括：幢甲級寫字樓（東方經貿城）；2幢豪華服務式公寓（東方豪庭公寓）1座五星級酒店（東方君悅大酒店）；1座商場（東方新天地）逾1,800個停車位的室內停車場。北京東方廣場Page22地鐵口地鐵口東方新天地地鐵層商鋪寫字樓酒店寫字樓北京東方廣場北京東方廣場Page23土地性質：人民南商圈舊城改造的重點工程，其前身為老南國影院舊址，協議出讓地鐵站點：1號線國貿站（普通站點）開發主體：深圳市金光華實業集團有限公司開發方式：9、開發商獨立開發經營模式：只租不售，發展商持有經營深圳金光華廣場深圳金光華廣場深圳金光華廣場深圳金光華廣場Page25深圳潮流前線地鐵商場土地性質：協議出讓商業用地地鐵站點：1號線華強站（華強北商業區，普通站點）開發主體：深圳市千萬家實業發展有限公司開發方式：獨自開發經營模式：全部銷售，業主自主招商，開發商成立公司管理市場價值：銷售均價40000元/（2006）租金水平300-600元/月，由于沒有統一招商，雖然人流量較大，但是經營較差，現租金水平較剛開業時下跌明顯。深圳潮流前線地鐵商場Page26深圳潮流前線地鐵商場深圳潮流前線地鐵商場Page27深圳益田假日廣場深圳益田假日廣場Page28土地性質：2002年益田集團以3.53億元人民幣收購了原屬于香港中旅集團位于世界之窗對面的商業地塊后，規劃用途多次變更，現為經營性商業用地。地鐵站點：1、2號線世界之窗站（地鐵樞紐站）開發主體：深圳市益田房地產集團股份有限公司開發方式：獨自開發經營模式：只租不售，開發商自主招商運營管理市場價值：項目定位高檔，招商的品牌全部為國際一線品牌，其中30%的國際品牌是首次進入深圳市場。深圳益田假日廣場深圳益田假日廣場