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1、弘陽襄陽94#地塊項目概念方案2019.2.21中國襄陽目前中國漢江流域中心城市襄陽高新襄城區板塊(老城區）東津新區板塊襄州區板塊二汽高新區板塊樊城區板塊襄陽高新區為國家級開發區，為襄陽城市發展總體規劃的中心區域，經濟發達，配套齊全，教育突出。高新區板塊SITE區位資源東津新區板塊襄州區板塊樊城區板塊高新區板塊SITE地塊位于襄陽高新區，地塊周邊3公里內配套齊全，商業、教育、交通等配套充足?；匚挥谖釔倧V場商圈內，沿長虹路3公里即為萬達廣場商圈。襄城區板塊吾悅廣場商圈萬達廣場商圈二十七中生活配套1.5KM生活圈以居住區為圓點，步行所及范圍為半徑形成一個滿足人居需求的輻射區域，正是人們居住的理想2、格局。在這個范圍內可以實現幼有所育、學有所教、病有所醫、老有所養、弱有所扶。襄陽五中駱臺小學楓葉學校四十二中法院新五中家屬醫院麥德龍新城吾悅廣場綠地奧特萊斯選址中公園基地景觀資源土地價值地塊西側為代建公園用地，東側為城市綠化帶，景觀資源豐富西側為規劃公園景觀資源豐富東側、南側緊鄰吾悅廣場商業價值高基地公園用地城市綠化帶吾悅廣場麥德龍正榮地塊住宅用地地塊四至東至：上崗路南至：樊六號路西至：規劃路北至：規劃路基地公園用地吾悅廣場麥德龍正榮地塊住宅用地地塊現狀：凈地地塊周邊西側為規劃公園及長投正榮府北側為住宅用地東側為吾悅廣場南側為麥德龍廣場地塊景觀及商業資源豐富11、地塊內部現狀（凈地）2、上崗路3、3、樊六號路（雙向四車道）432樊六號路規劃路規劃路上崗路周邊現狀4、規劃路規劃條件解讀地塊指標用地性質：居住配套商業用地土地面積：45761.36容積率： F2.5綠地率： 35%建筑密度： C20%公園用地吾悅廣場住宅用地商業建筑面積不大于2000，住宅建筑面積不大于109000。退界及各配套要求按照襄陽市城市規劃管理技術規定及規劃條件設置備注：按項目商品住房建筑總面積（以規劃條件中確定的住宅建筑面積為準）4%的比例無償配建公共租賃住房。獨一無二自我稀缺性創造點，樹區域標桿極致規劃Extreme輕奢典范Luxury創新空間Create便捷生活Convenient商業慢享受教育一起成長家具舒4、適只能購物風情化環境生態居住康體有氧運動因此我們致力于：營造“公園里”的精品活力社區打造有品質、多樣化、豐富內涵的生活方式，引導居住模式的改變針對項目定位，如何提高貨值，優化居住品質規劃條件土地面積：45761.36容積率： F2.5綠地率： 35%建筑密度： C20%公園用地吾悅廣場住宅用地商業建筑面積不大于2000，住宅建筑面積不大于109000。230M227MSITE方案推導思考？景觀資源最大化住宅價值最大化公園用地吾悅廣場住宅用地第一價值區第一價值區第二價值區第二價值區第二價值區沿街商業商業方式最優化3種布局嘗試？住宅用地公園用地吾悅廣場住宅用地公園用地吾悅廣場住宅用地公園用地吾悅廣5、場高層洋房高層高層洋房洋房高層北側雙排布局高層沿東側“L”型布局高層沿西側“L”型布局商業商業商業3種布局對比住宅用地公園用地吾悅廣場住宅用地公園用地吾悅廣場住宅用地公園用地吾悅廣場方案一特點：1、高層北側2排布局，洋房獨立成區2、高層6單元27-30F ， 公租房1單元18F3、洋房12單元6-9F,2.56萬4、商業配套沿東南側布置，售樓處位于轉角處方案二特點：1、高層沿東側“L”型布局2、高層5單元31F ， 公租房1單元18F3、洋房15單元8F,3.2萬4、商業配套主要沿東側布置，售樓處位于轉角處方案三特點：1、高層沿西側“L”型布局2、高層5單元30F ， 公租房1單元18F3、洋6、房13單元9-10F,3.5萬4、商業配套主要沿東側布置，售樓處位于轉角處T4高層（125+106+106+125）洋房（136+136）公租房（75+75+75）T4高層（125+106+106+125）公租房（75+75+75）洋房（136+136）T4高層（125+106+106+125）公租房（75+75+75）洋房（136+136）方案形成住宅用地公園用地吾悅廣場總結1、高層沿西側“L”型布局，最大化享受公園景觀資源2、洋房內部獨立成區，享受內部景觀資源3、商業配套主要沿東側布置，售樓處位于轉角處4、結合商業配套設置人行出入口5、高層5單元30-31F ， 公租房1單元18F6、洋房7、13單元9-10F,3.34萬方案總圖公園用地吾悅廣場住宅用地31F31F30F31F31F18F10F10F10F10F10F9F9F9F主要經濟技術指標：1、總建筑面積：149902.42、地上計容面積：114408.4其中高層：70908.6洋房：33456.0公租房：4176.0商業：2000配套：3867.83、地下建筑面積：34950地下機動車位：1033輛4、容積率：2.5經濟技術指標襄陽94號地塊方案綜合經濟技術指標表項目內容單位指標備注（規劃條件及設計標準等）一、規劃用地面積45763.36 二、可用地面積45763.36 三、總建筑面積149902.40 地上計容面積1148、408.40 非計容面積35494.00 四、計容建筑面積114408.40 其中A、住宅建筑面積108540.60 其中106+125高層70908.60 109000136+136洋房33456.00 公租房4176.00 按項目商品住房建筑總面積（以規劃條件中確定的住宅建筑面積為準）4%的比例無償配建公共租賃住房。B、各類公建配套建筑面積5867.80 其中商業2000.00 2000社區綜合服務設施277.80 30/百戶老年日間照料中心750.00 750社區醫療中心600.00 600社區文體活動中心600.00 600物業管理用房310.00 總建筑面積2菜市場600.00 609、0公廁50.00 50配電房、開閉所480.00 其他200.00 門衛、消控室等五、非計容建筑面積35494.00 C、住宅地下室建筑面積6077.00 其中106+125高層2310.00 其中非機動車庫面積3039，其余為機動車庫136+136洋房3536.00 公租房231.00 D、機動車庫建筑面積28873.00 其中獨立普通車庫24296.66 獨立人防車庫4576.34 人防地上總建筑面積4%G、架空層建筑面積（若存在）544.00 六、容積率2.50 Far2.5七、綠地率%35%35%八、建筑限高m31F九、人數人2963 十、戶數戶926 其中106+125高層戶616 10、136+136洋房戶256 公租房戶54 十一、建筑密度19.96%20%十二、建筑占地面積9132.95 十三、機動車停車位個1148 H、地上機動車停車數個115 普通車位個115 0.10 I、地下機動車停車數個1033普通車位個924人防車位個109按42/輛估算J、分類型停車數個1148其中住宅機動車停車位個1101配套及其他停車位個47 十四、非機動車停車位個1013住宅戶型配比類型戶型面積戶數套數占比要求高層106.00 308 35.32%40%125.00 308 35.32%40%洋房136.00 256 29.36%20%合計872 100.00%方案鳥瞰圖公園用地吾悅廣11、場住宅用地從城市入手設計，打造城市片區生活新模式締造區域精品十大亮點樓王多點開花高層L型布局，創造多樓王，東西打造中央景觀大花園風雨連廊結合主要人行出入口，設置風雨連廊，提升入口品質尊貴禮儀軸以十字軸為核心，打造都市精英健康文化圈層生活生活慢跑道結合中央景觀，打造生活慢跑道地下車行體驗尊貴地下陽光入戶大堂，提升地下入戶體驗標志性入口尊貴酒店式主入口大堂極致大面寬體驗化商業極致的大面寬資源利用，所有產品升級打造風情化體驗式商業，完美對接城市平臺架空層體驗結合風雨連廊、中央花園，設置架空層，創造多層體驗公園景觀最大化最大化一線公園景觀貨量，激活小區內部景觀資源規劃亮點Planning Highli12、ghts東西方向結合人行入口，打造景觀長廊南北方向打造尊貴禮儀軸，創造多樓王以十字軸為核心，創造更多樓王180M100M41M37M規劃亮點Planning Highlights樓王多點開花極致景觀樓王規劃亮點風雨連廊設置風雨連廊，打造風雨回家路Planning Highlights規劃亮點公園景觀最大化充分利用公園景觀Planning Highlights規劃亮點架空層體驗底層架空，形成超大的中庭連續空間Planning Highlights規劃亮點戶戶大面寬，短進深，南北通透，視野開闊高層戶型大面寬，南北通透，視野開闊洋房4面寬的梯二戶型，體現高品質住宅氣質Planning Highlig13、hts規劃亮點尊貴酒店式主入口大堂情景化人行入口酒店化的入口空間，增加居住社區品質感Planning Highlights規劃亮點生活慢跑道生活慢跑道Planning Highlights規劃亮點體驗化商業打造風情化體驗式商業，完美對接城市平臺Planning Highlights規劃亮點尊貴地下陽光入戶大堂Planning HighlightsChamber Ratio戶型配比/功能分析75（公租房）106（3面寬）125（3面寬）136（4面寬）住宅戶型配比類型戶型面積戶數面積套數占比要求高層106.00 308 3264835.32%40%125.00 308 3850035.32%4014、%洋房136.00 256 3481629.36%20%合計872 105964100.00%高層住宅洋房商業配套31F31F31F31F30F18F10F10F10F10F9F9F9F10F前期售樓處Traffic Analysis交通分析/消防分析步行系統人行出入口車行出入口車行系統城市道路出入口消防路線車庫出入口城市道路消防登高場地車庫建筑面積：34950m其中：人防面積4577非機動車建筑面積：3039特殊設備用房面積：1200地庫停車位：1033輛單位停車面積：29.73m/輛機動車道設備用房Garage Plane車庫平面地庫坡道日照規范：湖北省建筑日照分析技術規范計算參數：城市：15、襄陽有效時間帶大寒日8：00-16：00(真太陽時）冬至日9：00-15：00(真太陽時）計算精度：1分鐘時間累積方式：累計所有時間段多點分析計算高：0.9m ：5小時：4小時：3小時：2小時：1小時：0小時Sunshine analysis日照分析居住空間的回家流線體驗營造六部曲情景還原城市道路小區入口泛大堂單元入口/架空層私家電梯廳入戶玄關Step1社區形象城市印象的第一步回家流線城市道路小區入口風雨連廊泛大堂單元入口/架空層私家電梯廳入戶玄關Step2小區入口營造大氣高雅的入口空間回家流線城市道路小區入口風雨連廊泛大堂單元入口/架空層私家電梯廳入戶玄關Step3風雨回家路風里雨里守護你回16、家流線城市道路小區入口風雨連廊泛大堂單元入口/架空層私家電梯廳入戶玄關Step4泛大堂營造星級酒店式入戶空間回家流線城市道路小區入口風雨連廊泛大堂單元入口/架空層私家電梯廳入戶玄關Step5景觀架空層半室內半室外化的景觀公共空間回家流線城市道路小區入口風雨連廊泛大堂單元入口/架空層私家電梯廳入戶玄關Step6私家電梯廳獨立的私享空間，24小時的管家服務回家流線城市道路小區入口風雨連廊泛大堂單元入口/架空層私家電梯廳入戶玄關Step7入戶玄關喧鬧都市的靜謐私享家園，靜隱藏于市回家流線城市道路小區入口風雨連廊泛大堂單元入口/架空層私家電梯廳入戶玄關執行產品系時光系建筑風格(新亞洲風格)產品類型面積17、（）房型套數配比合計備注總價控制住宅高層住宅90三房兩廳一衛30%100%中間戶，三開間朝南，緊湊三房100萬105三房兩廳兩衛50%邊戶，3.5或4開間朝南，標準三房115-130萬125四房兩廳兩衛20%邊戶，4開間朝南，標準四房137-150萬針對第二輪項目定位，如何提高貨值，優化居住品質方案二總圖公園用地吾悅廣場住宅用地33F33F33F18F33F8F8F33F33F8F8F8F8F8F8F8F8F主要經濟技術指標：1、總建筑面積：155238.42、地上計容面積：114408.4其中高層：75516.6洋房：28800.0公租房：4176.0商業：2000配套：3915.83、地下18、建筑面積：40050.0地下機動車位：1206輛4、容積率：2.5住宅戶型配比類型戶型面積戶數套數占比要求高層90.00 388 37.60%30%105.00 388 37.60%30%洋房105.00 160 15.50%20%125.00 96 9.30%20%合計1032 100.00%100%經濟技術指標襄陽94號地塊方案綜合經濟技術指標表項目內容單位指標備注（規劃條件及設計標準等）一、規劃用地面積45763.36 二、可用地面積45763.36 三、總建筑面積155238.40 地上計容面積114408.40 非計容面積40830.00 四、計容建筑面積114408.40 114419、08.40 其中A、住宅建筑面積108492.60 其中106+125高層75516.60 109000105+125洋房28800.00 公租房4176.00 按項目商品住房建筑總面積（以規劃條件中確定的住宅建筑面積為準）4%的比例無償配建公共租賃住房。B、各類公建配套建筑面積5915.80 其中商業2000.00 2000社區綜合服務設施325.80 30/百戶老年日間照料中心750.00 750社區醫療中心600.00 600社區文體活動中心600.00 600物業管理用房310.00 總建筑面積2菜市場600.00 600公廁50.00 50配電房、開閉所480.00 其他200.0020、 門衛、消控室等五、非計容建筑面積40830.00C、住宅地下室建筑面積4411.00其中106+125高層2340.00 其中非機動車庫3519，其余為機動車庫105+125洋房1840.00 公租房231.00 D、機動車庫建筑面積35639.00 其中獨立普通車庫31062.66 獨立人防車庫4576.34 人防地上總建筑面積4%G、架空層建筑面積（若存在）780.00 六、容積率2.50 Far2.5七、綠地率%35%35%八、建筑限高m33F九、人數人3475 十、戶數戶1086 其中106+125高層戶776 105+125洋房戶256 公租房戶54 十一、建筑密度19.99%2021、%十二、建筑占地面積9147.45 十三、機動車停車位個1340 H、地上機動車停車數個134 普通車位個134 0.10 I、地下機動車停車數個1206普通車位個1097人防車位個109按42/輛估算J、分類型停車數個1340其中住宅機動車停車位個1293配套及其他停車位個47 十四、非機動車停車位個1173方案對比方案一方案二方案一特點：1、高層沿西側“L”型布局2、高層5單元30-31F, 7.09萬3、洋房13單元9-10F,3.34萬4、高層戶型為106+125，洋房戶型為136方案二特點：1、高層沿東側“L”型布局2、高層6單元33F, 7.55萬3、洋房16單元全8F,2.88萬22、4、高層戶型為90+105，洋房戶型為105+125住宅戶型配比類型戶型面積戶數套數占比要求高層90.00 388 37.60%30%105.00 388 37.60%30%洋房105.00 160 15.50%20%125.00 96 9.30%20%合計1032 100.00%100%住宅戶型配比類型戶型面積戶數套數占比要求高層106.00 308 35.32%40%125.00 308 35.32%40%洋房136.00 256 29.36%20%合計872 100.00%31F31F31F18F31F30F10F10F10F10F10F9F9F9F8F8F8F8F8F8F8F8F8F823、F33F33F33F33F33F18F33F輕奢大宅應該具有的舒適？通過差異化競爭，打造合理舒適的高端產品恒大御府翰林世家中建狀元府長投正榮府漢江夢1958碧桂園星薈SITE上崗路新城吾悅華府周邊競品容積率：3.5產品：高層/板塔結合面積段：117/142/283售價：12800元/碧桂園星薈漢江夢1958容積率：3.7產品：高層/小高層/板樓面積段：98/108/121/137售價：待定翰林世家容積率：3.1產品：高層/塔樓面積段：88/91/104/120售價：11000元/容積率：2.2-3.0產品：高層/板樓面積段：107/128/142售價：12000元/新城吾悅華府長投正榮府容積率24、：3.0產品：高層/板樓面積段：107/126/1373售價：10500元/容積率：2.8產品：高層/板塔結合面積段：93/109/123/141售價：9500元/中建狀元府周邊競品占地面積：6.8萬總建面：18.9萬容積率：3.0總戶數：1592戶107三室兩廳兩衛3面寬126四室兩廳兩衛3面寬137四室兩廳兩衛3.5面寬競品分析長投正榮府占地面積：18.1萬總建面：67萬容積率：2.2-3.0總戶數：2500戶107三室兩廳兩衛3面寬128三室兩廳兩衛3面寬142四室兩廳兩衛3面寬競品分析新城吾悅華府競品分析中建狀元府占地面積：9.3萬總建面：28萬容積率：2.8總戶數：1946戶93兩室25、兩廳一衛2面寬109三室兩廳一衛3面寬123三室兩廳兩衛3面寬137四室兩廳兩衛3面寬占地面積：4.3萬總建面：13.6萬容積率：3.5總戶數：暫無117三室兩廳兩衛3面寬142四室兩廳兩衛3面寬283五室兩廳三衛4面寬競品分析碧桂園星薈產品設計解讀產品類型目標客群105吸引有改善需求的客戶125吸引兩到三代居且有舒適性改善需求的客戶136吸引以距離換價格的又有舒適性改善需求的客戶規范解讀陽臺水平投影面積的總和不得超過單套套內建筑面積的15%（單套套內建筑面積不包括公攤和陽臺的建筑面積）；凹陽臺圍護結構外圍水平投影面積不得大于8平方米，且其進深不得大于2.4米；凸陽臺和復合型陽臺圍護結構外圍水26、平投影面積不得大于10平方米且其進深不得大于2.4米。集中式設備平臺單個建筑面積不應大于4平方米，且每戶只限設置一個。符合以上條件的設備平臺不計算建筑面積，對于設備平臺建筑面積超過 的，超出規定部分的按水平投影面積計算建筑面積，并計入容積率指標。若住宅項目既設置分散式設備平臺又設置集中式設備平臺，分散式設備平臺參照上述第一條計算方法計算，集中式設備平臺每戶只限設置一個，建筑面積計算參照陽臺面積計算方法，并參與陽臺水平投影面積總和不超過單套套內建筑面積的15%計算。超大面寬 超越競品用足規范 南向陽臺贈送適應當地市場 飄窗、設備平臺贈送產品設計策略洋房戶型136 1梯2戶136四房兩廳兩衛12327、4獨立玄關設計，印證歸家禮儀橫廳方正，小中見大超大南向陽臺，通風采光良好三分離主衛設計，人性化設計全贈送面積半贈送面積12345設備平臺贈送，提供附加值5洋房戶型136 1梯2戶高層戶型125+106 2梯4戶125三+一房兩廳兩衛1234獨立玄關設計，印證歸家禮儀縱廳方正，小中見大超大南向陽臺，通風采光良好三分離主衛設計，人性化設計全贈送面積半贈送面積5設備平臺贈送，提供附加值12345高層戶型125+106 2梯4戶106三房兩廳兩衛1234獨立玄關設計，印證歸家禮儀縱廳方正，小中見大超大南向陽臺，通風采光良好三分離主衛設計，人性化設計全贈送面積半贈送面積5設備平臺贈送，提供附加值6戶型方28、正12345高層戶型125+106 2梯4戶公租房73+78+732梯3戶輕奢大宅應該具有的調性？締造城市形象新標桿立面研究立面風格：現代簡約Modern Style01立面效果展示現代簡約立面效果展示現代簡約立面效果展示現代簡約立面效果展示現代簡約立面效果展示現代簡約立面細節展示現代簡約立面研究立面風格：新亞洲New Asia Style02立面效果展示新亞洲立面效果展示新亞洲立面效果展示新亞洲立面效果展示新亞洲立面研究立面風格：新古典Neo Classical Style03立面效果展示新古典立面效果展示新古典立面效果展示新古典示范區設計示范區總平面圖特點：1、前期做售樓處使用，后期作為商業2、入口廣場，打造儀式感空間3、集中設置，資源集約占地面積：5400（其中紅線外780 ）售樓處面積：1100示范區流線2宋韻門庭1停車場2幽谷望云3靜水泛舟4售樓處內部5遠岫晴云6實景樣板房71345、677示范區場景演繹1宋韻門庭3示范區場景演繹幽谷望云4示范區場景演繹靜水泛舟示范區場景演繹售樓處內部56示范區場景演繹遠岫晴云7示范區場景演繹實景樣板房7示范區 售樓處意向一示范區 售樓處意向二示范區 售樓處意向三示范區 售樓處意向四示范區 售樓處意向五示范區 售樓處意向六商業意向一商業意向二入口大門意向一入口大門意向二入口大門意向三THANK YOU!