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1、南京江北NO.2018G06地塊項(xiàng)目 規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì) PLANNING AND DESIGN OF NANJING JIANGBEI NO. 2018G06 PLOT PROJEC 前期分析 Pre-phase Analyses PART 01 我們面對的是怎樣的一塊地？ 從宏觀，中觀，微觀分析地塊可用資源 宏觀看區(qū)位 中觀看規(guī)劃 微觀看配套 地段OK! 宏觀區(qū)位 基地位于江蘇南京江北，距離南京南站16KM，南京站14KM ，市政府10KM，屬于浦口區(qū) 南京南站 南京站 江蘇省政府 長江 浦口區(qū)政府 周邊配套 配套OK! 大潤發(fā) 明發(fā)財(cái)富中心 保利西江月 南 SITE 新城金融大廈 浦口區(qū)政府2、 南京青奧體育館 萬匯城丨南區(qū) 浦口區(qū)中心醫(yī)院 萬匯城丨北區(qū) 浦口區(qū)城東小學(xué) 紅星美凱龍 新城總部大廈 江蘇省實(shí)驗(yàn)小學(xué) 基地3KM范圍內(nèi)，文教、醫(yī)療、商業(yè)設(shè)施較為齊全，并擁有青奧體育公園提供景觀及體育場地， 南北均有規(guī)劃中的商務(wù)CBD，未來配套設(shè)施較為豐富齊全 江 長 水 灣 城 河 規(guī)劃供水用地 規(guī)劃商辦混合用地 規(guī)劃文化教育用地 規(guī)劃科研設(shè)計(jì)用地 規(guī)劃二類居住用地 規(guī)劃商住混合用地 規(guī)劃市政用地 綠 景觀資源 景觀OK! 基地南側(cè)為城南河及濱河公園，東側(cè)有青奧體育公園、綠水灣以及長江江景， 近可親水欣賞河景，中可欣賞灣景及公園綠地，遠(yuǎn)可眺望長江濱水景觀 濱河公園南岸 SITE 南 河 城 3、江 長 水 灣 綠 綠水灣濕地 江北市民健身廣場 南京青奧體育館 綠水灣廣場 南京青奧體育公園 濱河公園北岸 景觀視線模擬 通過基地內(nèi)不同位置，不同高度(6F/12F/18F)的景觀視線（河景/江景）進(jìn)行可視化模擬分析， 得出南側(cè)第一排江景視線最好，東側(cè)有利視線和不利視線同在的結(jié)論 南 河 城 江 長 水 灣 綠 18F 6F 12F 18F 6F 12F 西側(cè)視野模擬 東側(cè)視野模擬 18F 6F 12F 18F 6F 12F 東側(cè)住宅較低層數(shù)由于跨河橋段遮擋視線原因，視野較差，12F以上視野逐漸開闊并可以遠(yuǎn)眺到長江景色。 西側(cè)住宅低層可觀賞河邊景色，隨著樓層的上升視野越來越開闊，12F以上開4、始可以遠(yuǎn)眺到遠(yuǎn)處的長江景色。 基地現(xiàn)狀城南河 周邊有利不利因素 南 SITE 南京青奧體育館 橫江大道路橋 萬匯城商圈 城南河 江 長 水 灣 城 河 綠 金地居住項(xiàng)目 森林大道站 南京青奧體育場館 濱河公園景觀帶 不利因素： 1.基地東側(cè)緊靠橫江大道靠江路段，受道路噪音干擾及視線遮擋。 2.基地北側(cè)為金地居住項(xiàng)目，設(shè)計(jì)時需考慮北側(cè)日照需求，對總圖規(guī)劃布局有所影響。 有利因素： 1.基地西側(cè)距規(guī)劃地鐵站森林大道站500m，步行路程約5-8分鐘。 2.基地南側(cè)先為濱河公園景觀帶及城南河，景觀資源較好。 3.基地距北側(cè)萬匯城商圈約1.5KM，步行20分鐘內(nèi)可達(dá)。 4.基地東側(cè)為南京青奧體育公園，提5、供景觀資源及休閑、運(yùn)動場所。 建筑退線 退線類型 建筑高度 東側(cè)道路 南側(cè)道路 西側(cè)道路 北側(cè)道路 24M 5m 5m 5m 5m 24M 8m 8m 8m 8m 用地規(guī)劃條件 用地面積 14.94W 規(guī)劃用地性質(zhì) R2 二類居住用地 建筑高度 60m 容積率 1.01Far2.2 建筑密度 20% 綠地率 35% 配套 高級商務(wù)會所、休閑健身 中心，社區(qū)綠地、連鎖超市等配套設(shè)施 退界依據(jù)： 建筑的退界線和建筑退道路紅線是依據(jù)江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定執(zhí)行 規(guī)劃條件輸入 224.6 m 697.6m 用地紅線 24M建筑退線 基地限高60M，容積率2.2 698.6m 188.6 m 282.6、4 m 24M建筑退線 Masterplan PART 02 規(guī)劃策略 土地效率最高 選擇什么樣的住宅排布方向 ？ 地塊呈東西延伸彎曲長條形狀 規(guī)范理解限高 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 8F 9F 10F 11F 12F 13F 14F 15F 16F 17F 18F 19F 60m 卡60M限高，做20F 缺點(diǎn)： 1. 超54M防火高度， 每 層需要2個疏散樓梯 2. 戶型公攤面積大， 得房率較低 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 8F 9F 10F 11F 12F 13F 14F 15F 16F 17F 18F 54m 卡54M防火高度，做18F 優(yōu)點(diǎn)： 1.每層只需7、要1個疏散樓梯 2. 戶型公攤面積小， 得房率較高 20F 規(guī)范理解建筑間距 無法采用 “法線錯開”總圖排布方式 18F H=54M 18F H=54M 40m 18F H=54M 15m 南京市建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查相關(guān)辦法（2017版） 總圖中如何排布62個單元 基地為帶型的情況下 建筑排布朝向研究 方式1（正南北排布） 正南北向排布，用地效率低，地庫不經(jīng)濟(jì)，場地面寬未用足 不足： 1.用地效率低，浪費(fèi)土地 2.建筑山墻不正對，地庫不經(jīng)濟(jì) 3.建筑總面寬小，容積率做不足 土地浪費(fèi) 山墻對不齊 776m 缺3000計(jì)容 建筑排布朝向研究 順應(yīng)地勢排布，用地效率高，地庫較為經(jīng)濟(jì)，場地面寬可用足 8、方式2（順應(yīng)地勢排布） 優(yōu)點(diǎn)： 1.因地制宜，用地效率高 2.山墻正對，利于地庫 3.建筑南向總面寬更多 850m 建筑排布朝向比較 方式1（正南北排布） 方式2（順應(yīng)地形排布） 推薦按順應(yīng)地形排布，規(guī)劃形態(tài)好，土地效率高，計(jì)容可做足 優(yōu)點(diǎn)： 1.因地制宜，用地效率高 2.山墻正對，利于地庫 3.建筑南向總面寬更多 土地浪費(fèi) 山墻對不齊 776m 850m 缺3000計(jì)容 不足： 1.用地效率低，浪費(fèi)土地 2.建筑山墻不正對，地庫不經(jīng)濟(jì) 3.建筑總面寬小，容積率做不足 建筑排布規(guī)則研究 方式1（全部排4排） 全部按4排進(jìn)行排布，建筑間距小，組團(tuán)景觀較小，日照非常緊張 不足： 1.建筑間距過小 9、2.組團(tuán)景觀較窄 3.日照非常緊張 間距太小，居住品質(zhì)差 172m 建筑排布規(guī)則研究 方式2（全部排3排） 全部按3排進(jìn)行排布，建筑間距大，但用地不經(jīng)濟(jì)，容積率做不足 不足： 1.全3排排布，用地不經(jīng)濟(jì) 2.全兵營式排布，無組團(tuán)結(jié)構(gòu) 3.容積率做不足 土地浪費(fèi) 與正南北夾角過大 建筑排布規(guī)則研究 按3排結(jié)合4排進(jìn)行排布，保證建筑間距足夠大的同時用地經(jīng)濟(jì)，容積率可做足 方式3（兩側(cè)4排&中間3排） 優(yōu)點(diǎn)： 1.因地制宜，用地效率高 2.結(jié)合用地，排數(shù)靈活結(jié)合 3.建筑形態(tài)好，計(jì)容可做足 成組團(tuán)排布 成組團(tuán)排布 建筑排布規(guī)則研究 方式1（全部排三排） 方式2（全部排四排） 方式3（兩側(cè)四排&中間三10、排） 土地浪費(fèi) 間距太小，居住品質(zhì)差 172m 與正南北夾角過大 成組團(tuán)排布 成組團(tuán)排布 推薦3排結(jié)合4排進(jìn)行排布，建筑間距足夠大，用地最為經(jīng)濟(jì)，容積率可做足 不足： 1.建筑間距過小 2.組團(tuán)景觀較窄 3.日照非常緊張 優(yōu)點(diǎn)： 1.因地制宜，用地效率高 2.結(jié)合用地，排數(shù)靈活結(jié)合 3.建筑形態(tài)好，計(jì)容可做足 不足： 1.全3排排布，用地不經(jīng)濟(jì) 2.全兵營式排布，無組團(tuán)結(jié)構(gòu) 3.容積率做不足 Masterplan 規(guī)劃設(shè)計(jì) PART 03 方案一總圖 方案一鳥瞰 方案一沿街透視 產(chǎn)品分布 T4高層 95 T4高層 105 T4高層 105（端廳） T4高層 120 T2高層 120 T2高層 11、140 能否進(jìn)一步減少東側(cè)一排受道路影響 對東側(cè)組團(tuán)建筑朝向再研究，將不利因素降到最低 在原方案基礎(chǔ)上把主朝向旋轉(zhuǎn)角度，把山墻面留給公路，把道路帶來的不利影響進(jìn)一步降低 建筑朝向?yàn)槟掀珫|20 20 東側(cè)組團(tuán)建筑主朝向避免直面東側(cè)道路 建筑朝向?yàn)槟掀?5 15 方案調(diào)整前 方案調(diào)整后 方案調(diào)整 方案二總圖 24M退讓線 建筑紅線 24M退讓線 方案二鳥瞰 能否進(jìn)一步劃分中心大組團(tuán)，營造組團(tuán)中心花園 對中心大組團(tuán)再研究，細(xì)化分區(qū)，進(jìn)一步改善社區(qū)景觀劃分 在原方案基礎(chǔ)上把中間組團(tuán)中心3*T2組合和T4（105+95）位置樓棟拿掉， 增加倆T4（122+95）點(diǎn)增大組團(tuán)內(nèi)景觀尺度 計(jì)容面積缺少40012、0 營造中心景觀 方案調(diào)整1 方案調(diào)整前 Step 1 在原方案基礎(chǔ)上把南側(cè)最西邊2*140T2換成3*120T2， 將南側(cè)一級區(qū)位面積進(jìn)一步加大 計(jì)容面積增加4000 滿足計(jì)容要求 方案調(diào)整2 Step 2 Step 1 在原方案中心帶型景觀的基礎(chǔ)上，細(xì)分組團(tuán) 營造組團(tuán)中心，增加對稱儀式感，有利于政府報(bào)規(guī) 組團(tuán)模式改變，4組團(tuán)均有中心花園 方案調(diào)整比較 方案調(diào)整前 方案調(diào)整后 方案三總圖 24M退讓線 建筑紅線 24M退讓線 方案三鳥瞰 P A R T 05 產(chǎn)品設(shè)計(jì) Plan Design 周邊競品金地（地塊北側(cè)） 120戶型 優(yōu)點(diǎn)： 1.舒適主臥套房 缺點(diǎn)： 1.廚房太過狹長，使用不便 13、2. 套型面積偏大 3.偷送面積少 105戶型 優(yōu)點(diǎn)： 1.流線清晰，空間完整。 缺點(diǎn)： 1.廚房太過狹長，餐廚關(guān)系不佳 2. 套型面積偏大 3. 偷送面積少 周邊競品金地（地塊北側(cè)） 142戶型 120戶型-側(cè)廳 優(yōu)點(diǎn)： 1.奢華主臥套房 2.寬景陽臺設(shè)計(jì) 缺點(diǎn)： 1.餐廳無采光 2. 電視墻太短 3.偷送面積少 優(yōu)點(diǎn)： 1.超大側(cè)廳，景觀面優(yōu)越。 缺點(diǎn)： 1.主臥出現(xiàn)暗衛(wèi) 2. 偷送面積少 南京市核心筒研究 核心筒面積:45.96 方式一 方式二 方式三 核心筒面積:46.59 核心筒面積:45.63 根據(jù)住建部新公布的建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范規(guī)定：前室短邊不應(yīng)小于2.4m，風(fēng)井面積不得小于0.814、。 通過對核心筒面積和使用舒適度的對比，我們推薦方式三的核心筒 缺點(diǎn)： 1.水電井在南側(cè)，開門方向受限 2.無法做獨(dú)立玄關(guān) 缺點(diǎn)： 1.公攤面積大 2.南側(cè)水電井影響套內(nèi) 優(yōu)點(diǎn)： 1.公攤面積較小 2.使用舒適度高 標(biāo)準(zhǔn)層平面圖 面積段 戶型結(jié)構(gòu) 套內(nèi)面積 套型面積 得房率 贈送 贈送合計(jì) 陽臺投影面積占套內(nèi)面積比例 贈送率 實(shí)得面積 陽臺 凸窗 142 4房2廳2衛(wèi) 116.2 142.85 81.34% 8.25 2.7 10.95 14.20% 9.42% 153.80 正常陽臺 可偷送平臺 凸窗 T2高層142+142 改造前 改造后 面積段 戶型結(jié)構(gòu) 套內(nèi)面積 套型面積 得房率 贈送15、 贈送合計(jì) 陽臺投影面積占套內(nèi)面積比例 贈送率 實(shí)得面積 陽臺 凸窗 120 3+1房2廳2衛(wèi) 94.86 120.40 78.79% 6.21 2.82 9.03 13.09% 9.52% 129.43 T2高層120+120 標(biāo)準(zhǔn)層平面圖 正常陽臺 可偷送平臺 凸窗 改造前 改造后 95中間戶，105/120邊戶 根據(jù)最新規(guī)范調(diào)整核心筒 核心筒方案比較 根據(jù)住建部新公布的建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范規(guī)定：前室短邊不應(yīng)小于2.4m，風(fēng)井面積不得小于0.8。 方式一 面積：54.74 方式二 面積：54.61 方式一 面積：55.86 侯梯廳墻體必須與梯井墻體守 齊，該方案不滿足新規(guī)要求。 凹凸過多，對使用與 造型皆有不利影響。 符合規(guī)范，使用舒適度高 缺點(diǎn)： 缺點(diǎn)： 優(yōu)點(diǎn)： 標(biāo)準(zhǔn)層平面圖 正常陽臺 可偷送平臺 凸窗 T4高層105+95+95+105 改造前 改造后 面積段 戶型結(jié)構(gòu) 套內(nèi)面積 套型面積 得房率 贈送 贈送合計(jì) 陽臺投影面積占套內(nèi)面積比例 贈送率 實(shí)得面積 陽臺 凸窗 105 3房2廳2衛(wèi) 85.49 104.83 81.5% 5.10 2.73 7.83 11.9% 9.2% 112.66 95 3房2廳1衛(wèi) 75.41 92.47 5.11 3.00 8.11 13.5% 10.7% 100.57