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1、南京青龍地鐵小鎮國7地塊規劃設計NANJING QINGLONG SUBWAY TOWN 7 PLOT PLANNING AND DESIGN SCHEME上海柏濤南京樓盤分布地圖1 旭輝鉑悅金陵2 新城保利南京3 萬科南京4 綠地湯山5 南京五岳6 梅家塘7 南京二板橋壹ONE貳規劃強排參規劃詳解肆啟動區篇伍產品策略立面選型目錄PARTTWOPARTTHREEPARTFOURPARTFIVEPART規劃強排PARTONE南京市第一人民醫院SITE夫子廟南京市政府南京站南京東站南京大學中鐵南京大橋南京博物院基地位于南京市，距離南京東站約8.4km，距南京博物館約14.2km，南京市政府16.82、km。S i t ea n a l y s i s區 位 分 析規劃強排Planning condition規 劃 條 件規劃強排145 m185 m165 m用地性質：二類居住用地用地面積：25758.55容積率：1.01-1.7總計容建筑面積：43789.54建筑密度： 25%建筑高度： 35m綠地率： 30%出入口方位：宜沿北側四望路、西側福寧路，麟崗路禁設機動車出入口。其他要求：1、住宅建筑高度不能大于兩種；2、人均公共綠地面積不應低于1.0，且地塊內應至少設置一處面積不小于400的公共綠地，該綠地至少有三分之一綠地面積在規定的建筑標準日照陰影線外。營銷輸入條件營銷輸入條件面積段面積段3、面積配比面積配比95-10045%-50%110-11540%-45%140-14310%-15%Planninganalysis強 排 分 析規劃強排容積率：1.7建筑密度：25%限高：35M平均層數 =容積率1.7建筑密度25%= 6.8F可能的層數組合6F+11F（疊加+小高層）疊加不出量、不建議8+1F+11F（底復+小高層）底復不出量且對結構不利，不建議8+1F+11F（頂復+小高層）頂復出量且對日照有利平均層數戶均面積戶均面積130130 大花園大花園戶均面積戶均面積106106 均衡均衡戶均面積戶均面積136136 洋房組團洋房組團4排最出量、且尺度合理一、排數測算(10m三面寬4、戶型）3排全11F4排8+1F、11F5排5+1F、11FPlanninganalysis強 排 分 析規劃強排BA二、面寬極致測算根據地塊形狀及用地價值可把地塊分為兩部分A：南北沿路B：中部組團Planninganalysis強 排 分 析規劃強排Planninganalysis強 排 分 析規劃強排A:南北沿路山墻不開窗可按最小間距6m控制120m120m售樓處售樓處A:南北沿路方案一Planninganalysis強 排 分 析規劃強排設置97戶型1T29.3m三面寬優點：南北均可設置6個單元三面寬97不足：97面寬9.3M偏小6.5M 售樓處售樓處A:南北沿路方案二Planningan5、alysis強 排 分 析規劃強排優點：97面寬達到9.8M較為舒適不足：引入新產品兩面寬80設置99戶型9.8m三面寬設置80戶型7.2m兩面寬6.5M 售樓處售樓處80產品99產品Planninganalysis強 排 分 析規劃強排A:南北沿路方案一A:南北沿路方案二南北均設置6個單元9.3m三面寬97產品南北均設置5個單元9.8m三面寬99產品加1單元7.2m兩面寬80產品9.3m面寬偏小，影響三房居住舒適度99產品面寬達9.8m，產品舒適度高Planninganalysis強 排 分 析規劃強排B:中心組團山墻不開窗可按最小間距6m控制120m120mB:中心組團方案一14.2M P6、lanninganalysis強 排 分 析規劃強排設置115戶型1T210.5m三面寬16.8M 1、中部兩排可設置5個單元2、山墻間距16.8m、14.2m，中心花園3、115產品占比43%，滿足營銷要求B:中心組團方案二Planninganalysis強 排 分 析規劃強排設置99+99戶型9.8m三面寬設置115+115戶型11.8m3.5面寬11510M 13M 1、中部兩排可設置5個單元2、山墻間距13m、10m，中心花園較小3、115產品占比31%，不滿足營銷要求97+97產品115+115產品Planninganalysis強 排 分 析規劃強排B:中心組團方案一B:中心組團方7、案二兩排均設置5個單元10.5m三面寬115產品兩排均設置5個單元兩排在兩端設置面寬9.8m三面寬99+99產品中間設置面寬11.8m3.5面寬115+115產品115產品滿足占比中央花園尺度較大，空間感受好115產品不滿足占比中央花園尺度較小，空間感受較差頂復戶型Planninganalysis強 排 分 析規劃強排大戶型設置在頂復：出量/贈送多利用退臺卡日照間距80頂復（110）99頂復（129）115頂復（140）Planninganalysis強 排 分 析規劃強排最終方案80兩面寬（7.2m)產品99三面寬（9.8m)產品115三面寬（10.5m)產品南北兩排用足面寬，設置小戶型中間8、兩排景觀最優，設置中戶型頂復出量且贈送多，設置大戶型規劃詳解PART TWO方案綜合技術經濟指標一覽表項 目數 量單 位備注總用地面積25759 m2總建筑面積66821.1m2總計容建筑面積43789.5 m243789.535其 中住宅建筑面積42870.5 m2其中8+1F小高層22781.0 m210+1F小高層2341.0 11F小高層17748.5 m2公建配套919.0 m2其中物業管理用房263.96 m2地上計容的0.4%信報箱25.00 m2養老用房125.00 m2快件服務25.00 m2消防控制室50.00 m2門衛30.00 m2配電房400.00 m2地下總建筑面積9、23031.7m2其中地庫面積17728.8m2其中人防地庫面積6030.0m2總建面的9%非人防地庫面積11698.8m2非機動車庫面積1852.5m2夾層設置建筑地下室面積3450.4m2容積率1.70建筑基底面積6395.88m2建筑密度24.83%規劃要求25%綠地率30%不小于30%居住總戶數404戶機動車位495 輛住宅1.2輛/戶，配套1.8輛/100其中地下停車位485 輛地面停車位10 輛2%非機動車位741 輛住宅1.8輛/戶，配套2.5輛/100鳥瞰模型小區主入口小區次入口市政道路小區車行道小區人行道地庫口Planninganalysis交 通 分 析規劃詳解回車場F i10、 r ea n a l y s i s消 防 分 析規劃詳解車行出入口市政道路消防道路地庫口回車場消防登高場地Product distribution產 品 分 布規劃詳解80產品80頂復99產品99頂復115產品115頂復配套配電站戶型戶型面積面積戶數戶數總面積總面積占比占比要求要求80823629526.89%45%-50%9799.151801784741.63%113114.51601832042.73%40%-45%80頂復11022208.75%10%-15%97頂復129.15101291.5113頂復140162240合計40442870.5100.00%Floor distr11、ibution層 數 分 布規劃詳解11F10+1F8+1F2F1F本方案層高有9F和11F兩種滿足規劃局要求的住宅不多于兩種建筑高度的要求Landscape analysis景 觀 分 析規劃詳解中央景觀軸組團景觀Basement analysis地 庫 分 析規劃詳解地庫范圍地庫出入口地下總建筑面積23031.7m2其中地庫面積17728.8m2其中人防地庫面積6030.0m2總建面的9%非人防地庫面積11698.8m2非機動車庫面積1852.5m2夾層設置建筑地下室面積3450.4m2機動車位495 輛住宅1.2輛/戶，配套1.8輛/100其中地下停車位485 輛地面停車位10 輛2%非12、機動車位741 輛住宅1.8輛/戶，配套2.5輛/100Sunshine analysis日 照 分 析規劃詳解0-1小時1-2小時2-3小時3-4小時4-5小時5-6小時6-7小時7-8小時8小時日照滿足大寒日兩小時的日照要求集中綠地面積800，大于400且滿足有三分之一綠地面積在規定的建筑標準日照陰影線外的要求。啟動區篇PART THREES i t es e l e c t i o n啟 動 區 選 址啟動區篇121處：優點：四望路為唯一現狀道路，展示性最佳；2處：優點：可利用空間較大；缺點：無現狀道路可達，展示性差。方案一：禮儀軸線方案二：多重院落方案一：禮儀軸線金地大運河府1234513、678910Planninganalysis啟動區規劃強排啟動區指標用地面積：1800構架面積：250售樓處面積(配套面積）:500啟動區流線總長度：140m停車位：8個樣板房：99，114啟動區動線1城市轉角2入口廣場3停車場4入口門廊5中心景觀6售樓處入口7入口灰空間8售樓處空間9后院步道10樣板房西北角鳥瞰圖西側鳥瞰圖：城市轉角：入口廣場：入口門廊：中心景觀：中心景觀：售樓處入口：入口灰空間：后院步道方案二：多重院落綠城蘭園Planninganalysis啟動區規劃強排啟動區指標用地面積：1800售樓處面積(配套面積）:500啟動區流線總長度：140m停車位：8個樣板房：99，114啟動14、區動線1城市轉角2售樓處入口3前院4接待展示5枯山水庭院6售樓處入口7內院8側院9后院10樣板房23456789101西北角鳥瞰圖西側鳥瞰圖：售樓處入口：前院：枯山水庭院：內院景廊灰空間：后院方案一：禮儀軸線方案二：多重院落產品策略PART FOURApartment type analysis戶型分析產品策略8080 戶型戶型標準層平面標準層平面戶型參數戶型參數戶型面積：82得房率：82.6%房型：2+1房2廳1衛戶型亮點戶型亮點戶型方正9999 戶型（方案一）戶型（方案一）標準層平面標準層平面戶型參數戶型參數戶型面積：99.1得房率：76.58%房型：3房2廳2衛戶型亮點戶型亮點獨立電梯廳15、入戶豪華主臥套空間Apartment type analysis戶型分析產品策略9999 戶型（方案二）戶型（方案二）標準層平面標準層平面戶型參數戶型參數戶型面積：99.1得房率：84.1%房型：3房2廳2衛戶型亮點戶型亮點獨立入戶玄關舒適主臥套戶型南北通透Apartment type analysis戶型分析產品策略9999 戶型（頂復）戶型（頂復）頂頂層平面層平面戶型參數戶型參數戶型面積：129.1得房率：84.1%房型：4房2廳2.5衛贈送面積：27.7（起居室上方挑空）戶型亮點戶型亮點舒適主臥套贈送起居室挑空空間頂躍平面頂躍平面Apartment type analysis戶型分析產品16、策略115115 戶型（方案一）戶型（方案一）戶型參數戶型參數戶型面積：114.5得房率：82.5%房型：3房2廳2衛戶型亮點戶型亮點獨立電梯廳入戶雙面寬陽臺豪華主臥套空間標準層平面標準層平面Apartment type analysis戶型分析產品策略115115 戶型（方案二）戶型（方案二）標準層平面標準層平面戶型參數戶型參數戶型面積：114.5得房率：86.6%房型：4房2廳2衛戶型亮點戶型亮點南北通透戶型方正舒適主臥套空間Apartment type analysis戶型分析產品策略115115 戶型（頂復）戶型（頂復）戶型參數戶型參數戶型面積：140得房率：86.6%房型：5房2廳2衛贈送面積：31.5(起居室上方挑空)戶型亮點戶型亮點南北通透戶型方正贈送起居室挑空空間頂頂層平面層平面頂躍平面頂躍平面Apartment type analysis戶型分析產品策略立面選型PART FIVE現代中式現代簡約現代時尚