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1、上海恒策上海恒策-商業(yè)案例研究及商業(yè)商業(yè)案例研究及商業(yè)建筑規(guī)劃及動線啟示建筑規(guī)劃及動線啟示基于對上海南京路商業(yè)、第一八佰伴商業(yè)、正大廣場、基于對上海南京路商業(yè)、第一八佰伴商業(yè)、正大廣場、以及上海知名商業(yè)項目的研究。針對商業(yè)步行街、商場、以及上海知名商業(yè)項目的研究。針對商業(yè)步行街、商場、賣場、社區(qū)商業(yè)、集中商圈進(jìn)行專業(yè)分析和解讀賣場、社區(qū)商業(yè)、集中商圈進(jìn)行專業(yè)分析和解讀 1999年，普諾國際（中國）有限公司在香港成立。2002年，上海恒策地產(chǎn)咨詢公司成立，正式進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)咨詢服務(wù)領(lǐng)域。2006年，上海恒策獲譽“全國十佳代理商” 稱號，進(jìn)入代理行業(yè)第一矩陣。2008年，上海恒策正式進(jìn)軍云南、貴州2、，恒策開始布局二、三線城市戰(zhàn)略。2009年底，上海恒策在全中國同時操作78個樓盤、超過1200名員工。上海恒策依據(jù)客戶需求和市場變化不斷創(chuàng)新和探索新的業(yè)務(wù)范圍，目前已經(jīng)建立起包括房地產(chǎn)營銷代理、發(fā)展顧問、價值評估、經(jīng)紀(jì)服務(wù)和按揭服務(wù)的綜合服務(wù)體系，能夠提供從區(qū)域開發(fā)、舊城改造、土地出讓到項目開發(fā)、銷售以及二手房租售的全程服務(wù)。本著專業(yè)誠信的精神，上海恒策始終致力于為客戶解決問題，提供增值服務(wù)，建立伙伴型客戶關(guān)系。We are Positioned to serve China 服務(wù)中國62個城市環(huán)渤海區(qū)域長三角區(qū)域（上?？偛浚┲槿菂^(qū)域 120家機(jī)構(gòu)客戶78個項目80億銷售額1200人開發(fā)企業(yè)3、 DEVELOPERS資源平臺 RESOURCES PLATFORM操作案例ORGNIZATIONClients and Partners 合作伙伴 中房集團(tuán) 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)招商地產(chǎn) 中信集團(tuán)萬達(dá)集團(tuán) 上海綠地集團(tuán)融科地產(chǎn) 深業(yè)集團(tuán)新世界中國地產(chǎn) 中核地產(chǎn)光大房地產(chǎn) 華僑城地產(chǎn)泰達(dá)集團(tuán) 萬科地產(chǎn)魯能集團(tuán) 香港新鴻基地產(chǎn)上實集團(tuán) 保利地產(chǎn)城投置地 首創(chuàng)集團(tuán)金地地產(chǎn) 中糧地產(chǎn)綠城集團(tuán) 華潤（中國）地產(chǎn)上置集團(tuán) 中海地產(chǎn)中茵置業(yè) 華僑城地產(chǎn)上海農(nóng)工商地產(chǎn)目錄目錄CATALOGUE商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計 商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計 1、物理因素2、建筑設(shè)計因素3、業(yè)態(tài)分布原則4、1、人流規(guī)劃易達(dá)原則2、停車系統(tǒng)3、廣場4、外立面設(shè)計1、商業(yè)項目合理的空間2、內(nèi)部布局對人流引導(dǎo)3、購物廣場店招和標(biāo)示4、商業(yè)無障礙設(shè)計5、商業(yè)項目景觀設(shè)計6、公共部位燈光設(shè)計總結(jié)商業(yè)人流規(guī)劃設(shè)計總結(jié)商業(yè)人流規(guī)劃設(shè)計總結(jié) 規(guī)劃設(shè)計應(yīng)創(chuàng)造高質(zhì)量的商業(yè)空間平衡多樣業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾是商業(yè)設(shè)計最大挑戰(zhàn)商業(yè)建筑外部人流規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑內(nèi)部人流規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計 一、規(guī)劃設(shè)計應(yīng)創(chuàng)造高質(zhì)量的商業(yè)空間一、規(guī)劃設(shè)計應(yīng)創(chuàng)造高質(zhì)量的商業(yè)空間 二、平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流二、平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾是商業(yè)項目設(shè)計的最大挑戰(zhàn)程之間的矛盾是商業(yè)項目設(shè)計5、的最大挑戰(zhàn)商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流規(guī)劃設(shè)計總結(jié)1一、規(guī)劃設(shè)計應(yīng)創(chuàng)造高質(zhì)量的商業(yè)空間一、規(guī)劃設(shè)計應(yīng)創(chuàng)造高質(zhì)量的商業(yè)空間1、商業(yè)項目要求合理的空間形式、商業(yè)項目要求合理的空間形式 商業(yè)物業(yè)常見的以下四種空間形式商業(yè)物業(yè)常見的以下四種空間形式商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流規(guī)劃設(shè)計總結(jié)1.1.商業(yè)項目合理空間形式商業(yè)項目合理空間形式 1.2.內(nèi)部布局 1.3.購物廣場店招和標(biāo)示 1.4.無障礙設(shè)計 1. 5.商業(yè)設(shè)計的景觀設(shè)計 1. 6.公共燈光照明設(shè)計（1）、室內(nèi)大開間。無街道，店鋪間完全沒有隔絕；（如大賣場、百貨）商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商6、業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流規(guī)劃設(shè)計總結(jié)1.1.商業(yè)項目合理空間形式商業(yè)項目合理空間形式 1.2.內(nèi)部布局 1.3.購物廣場店招和標(biāo)示 1.4.無障礙設(shè)計 1.5.商業(yè)設(shè)計的景觀設(shè)計 1.6.公共燈光照明設(shè)計（2）露天步行街。上空無頂棚，空間開敞的步行街；（如梅川路步行街、吳江路不行街道，上圖為上海南京路步行街）商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流規(guī)劃設(shè)計總結(jié)1.1.商業(yè)項目合理空間形式商業(yè)項目合理空間形式 1.2.內(nèi)部布局 1.3.購物廣場店招和標(biāo)示 1.4.無障礙設(shè)計 1.5.商業(yè)設(shè)計的景觀設(shè)計1.6.公共燈光照明設(shè)計（3）回廊式步行街。步7、行街的兩側(cè)或一側(cè)為回廊，步行街局部遮蓋；（如西郊百聯(lián)中心、成都地產(chǎn)交易中心）商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流規(guī)劃設(shè)計總結(jié)1.1.商業(yè)項目合理空間形式商業(yè)項目合理空間形式 1.2.內(nèi)部布局 1.3.購物廣場店招和標(biāo)示 1.4.無障礙設(shè)計 1.5.商業(yè)設(shè)計的景觀設(shè)計 6.公共燈光照明設(shè)計（4）室內(nèi)步行街。步行街在室內(nèi)，完全遮蓋。（如港匯廣場、正大廣場） 由于步行街是一種線狀的建筑空間，能更利于消費者的購物、休閑、交流、娛樂，由于步行街是一種線狀的建筑空間，能更利于消費者的購物、休閑、交流、娛樂，更能感受到繁榮的商業(yè)氛圍，也有利于商場的經(jīng)營管理，因此，步行街購物中8、心是最受更能感受到繁榮的商業(yè)氛圍，也有利于商場的經(jīng)營管理，因此，步行街購物中心是最受歡迎的空間形式。歡迎的空間形式。 商業(yè)項目在追求更寬敞舒適的空間的同時，對得房率商業(yè)項目在追求更寬敞舒適的空間的同時，對得房率K（實際使用面積（實際使用面積/銷售面積）銷售面積）也要控制，不能過小。世外步行街的得房率也要控制，不能過小。世外步行街的得房率K能達(dá)到能達(dá)到80-90%，而室內(nèi)購物中心的得房率，而室內(nèi)購物中心的得房率要小的多，因中庭、過道（街道）、休閑區(qū)等公共部位面積都屬于公攤面積，一般得房要小的多，因中庭、過道（街道）、休閑區(qū)等公共部位面積都屬于公攤面積，一般得房率在率在55-65%之間。之間。商業(yè)9、人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流規(guī)劃設(shè)計總結(jié)1.1.商業(yè)項目合理空間形式商業(yè)項目合理空間形式 1.2.內(nèi)部布局 1.3.購物廣場店招和標(biāo)示 1.4.無障礙設(shè)計 1.5.商業(yè)設(shè)計的景觀設(shè)計 6.公共燈光照明設(shè)計2、內(nèi)部布局要求對人流有引導(dǎo)性、內(nèi)部布局要求對人流有引導(dǎo)性 內(nèi)部布局規(guī)劃方案是在總體上考慮了商業(yè)業(yè)態(tài)的總平衡，使通過所有承租人的人流通行量達(dá)到最大，達(dá)到購物中心的整體人氣平衡，避免產(chǎn)生絕對的死角死鋪。在規(guī)劃上常有以下方法：（1）以主力店引導(dǎo)人流。 一般大型購物中心都會引進(jìn)主力店來吸引人流，并對人流起引導(dǎo)作用。通常會將主力店安排在整個人流動線體系的終端，即盡量10、靠里，盡可能的延長購物中心的人流通過路線；例如很多大賣場會設(shè)置在相對比較靠里的位置，人流進(jìn)入大賣場必須要經(jīng)過較長的一條通道，通道兩旁通常布置專賣店?；蛘邔⒋筚u場設(shè)置在二樓，讓消費者必須從二樓經(jīng)過。 商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流規(guī)劃設(shè)計總結(jié)1.1.商業(yè)項目合理空間形式 1.2.內(nèi)部布局內(nèi)部布局 1.3.購物廣場店招和標(biāo)示 1.4.無障礙設(shè)計 1.5.商業(yè)設(shè)計的景觀設(shè)計 6.公共燈光照明設(shè)計（2）以局部的造景、中庭聚集人流 景觀和中庭是現(xiàn)代商業(yè)的必要元素。不論你是哪種形式的商業(yè)，景觀和中庭都是必不可少的，它已經(jīng)成為購物環(huán)境、購物檔次的符號。 景觀和中庭在商業(yè)11、建筑中起到的是疏散和聚集人氣的雙重作用。一方面是景觀和中庭吸引聚集人流集中、停留；另一方面，通過通透、寬敞的視覺可見性，消費者非常容易尋覓到自己的消費目的地，迅速有針對性的引導(dǎo)引流。（如下附圖） 商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流規(guī)劃設(shè)計總結(jié)（3）以餐飲休閑娛樂區(qū)引導(dǎo)人流； 餐飲業(yè)態(tài)已被證明是最能夠吸引人流、聚集人氣的商業(yè)業(yè)態(tài)。不管是綜合性商場、休閑步行街還是社區(qū)底商，餐飲都應(yīng)該作為主力業(yè)態(tài)而占有很大的比例。尤其是在一些流動人流較少的住宅區(qū)，普通零售、百貨服裝等對人流依賴較大的業(yè)態(tài)難以生存，而餐飲、休閑、娛樂等服務(wù)型業(yè)態(tài)卻能夠很好的吸引人流。1.1.商業(yè)項目合12、理空間形式 1.2.內(nèi)部布局內(nèi)部布局 1.3.購物廣場店招和標(biāo)示 1.4.無障礙設(shè)計 1.5.商業(yè)設(shè)計的景觀設(shè)計 6.公共燈光照明設(shè)計 餐飲業(yè)態(tài)有帶動人氣的作用，其布置通常遵循如下方面規(guī)律：商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流規(guī)劃設(shè)計總結(jié)1.1.商業(yè)項目合理空間形式 1.2.內(nèi)部布局內(nèi)部布局 1.3.購物廣場店招和標(biāo)示 1.4.無障礙設(shè)計 1.5.商業(yè)設(shè)計的景觀設(shè)計 6.公共燈光照明設(shè)計（4）出入口數(shù)量和位置的設(shè)置調(diào)節(jié)人流量均衡；）出入口數(shù)量和位置的設(shè)置調(diào)節(jié)人流量均衡； 出入口是吸引人流的關(guān)鍵所在，但并非入口越多越好。過多的出入口也會導(dǎo)致人出入口是吸引人流的關(guān)鍵13、所在，但并非入口越多越好。過多的出入口也會導(dǎo)致人流流 的流失以及商業(yè)動線的混亂。通常商業(yè)項目的出入口會有主入口和次入口之分，主入的流失以及商業(yè)動線的混亂。通常商業(yè)項目的出入口會有主入口和次入口之分，主入口口1-2個，次入口個，次入口2-3個，視項目面積而定。個，視項目面積而定。 出入口的位置通常設(shè)置在交通便利處，人流量較大，曝光率較高的明顯位置，如街出入口的位置通常設(shè)置在交通便利處，人流量較大，曝光率較高的明顯位置，如街角。角。 商業(yè)街、商場的出入口設(shè)置比較商業(yè)街、商場的出入口設(shè)置比較商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流規(guī)劃設(shè)計總結(jié)1.1.商業(yè)項目合理空間形式 14、1.2.內(nèi)部布局內(nèi)部布局 1.3.購物廣場店招和標(biāo)示 1.4.無障礙設(shè)計 1.5.商業(yè)設(shè)計的景觀設(shè)計 6.公共燈光照明設(shè)計3 、購物廣場的建筑設(shè)計店招和標(biāo)示兩種方式的合理運用、購物廣場的建筑設(shè)計店招和標(biāo)示兩種方式的合理運用 購物中心的外立面、室外以及室內(nèi)的處理，要處理講究建筑的個性風(fēng)格，同時要追求商業(yè)氛圍和娛樂性。比較通用的是店招和標(biāo)示兩種方式。 （1）屋頂和外立面合理處理店名招牌廣告位，既滿足經(jīng)營期購物氣氛的營造，又能取得可觀的廣告位出租收入。 （2）建筑細(xì)節(jié)中溶入標(biāo)志和圖示，也能完美的將建筑美和商業(yè)味融合。商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流規(guī)劃設(shè)計總結(jié)1.15、1.商業(yè)項目合理空間形式 1.2.內(nèi)部布局 1.3.購物廣場店招和標(biāo)示購物廣場店招和標(biāo)示 1.4.無障礙設(shè)計 1.5.商業(yè)設(shè)計的景觀設(shè)計 6.公共燈光照明設(shè)計4、商業(yè)項目的無障礙設(shè)計、商業(yè)項目的無障礙設(shè)計 商場應(yīng)該為殘疾人、老人、孕婦、兒童等弱勢群體提供良好的平等的購物環(huán)境，在建筑設(shè)計體現(xiàn)“以人為本”的理念。比如自動步道的運用、平進(jìn)平出出入口、自動門、有高差處設(shè)坡道、殘疾人專用電梯、專用廁所、專用停車位等。商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流規(guī)劃設(shè)計總結(jié)1.1.商業(yè)項目合理空間形式 1.2.內(nèi)部布局 1.3.購物廣場店招和標(biāo)示 1.4.無障礙設(shè)計無障礙設(shè)計 1.16、5.商業(yè)設(shè)計的景觀設(shè)計 6.公共燈光照明設(shè)計5、商業(yè)項目的景觀設(shè)計、商業(yè)項目的景觀設(shè)計 豐富的綠化能營造舒適休閑的購物空間和溫馨氣氛，給購物者購物賞景的感覺。如同其他設(shè)計一樣，景觀綠化設(shè)計在項目開始時就要拿出設(shè)計方案來，比如對種植花樹的負(fù)荷考慮、與空調(diào)出入口的關(guān)系、現(xiàn)場植被的維護(hù)問題、澆灌系統(tǒng)的設(shè)計、避免強(qiáng)光光源的影響等等因素。商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流規(guī)劃設(shè)計總結(jié)1.1.商業(yè)項目合理空間形式 1.2.內(nèi)部布局 1.3.購物廣場店招和標(biāo)示 1.4.無障礙設(shè)計 1.5.商業(yè)設(shè)計的景觀設(shè)計商業(yè)設(shè)計的景觀設(shè)計 6.公共燈光照明設(shè)計6、公共部位的燈光照明設(shè)計、17、公共部位的燈光照明設(shè)計 商業(yè)燈光照明對創(chuàng)造舒適的購物環(huán)境極其重要。如突出商品立體感和質(zhì)感的重點照明；注重情調(diào)體現(xiàn)，用在餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)區(qū)域的裝飾照明等等。良好亮度的商業(yè)照明還能明顯改善空間感。在室內(nèi)空間顯得寬敞。要達(dá)到良好購物中心室內(nèi)燈光效果，在設(shè)計時要處理好照明的色溫、亮度、顯色性與室內(nèi)裝飾的質(zhì)感、色彩的關(guān)系，使燈光和裝飾相映生輝。商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流規(guī)劃設(shè)計總結(jié)1.1.商業(yè)項目合理空間形式 1.2.內(nèi)部布局 1.3.購物廣場店招和標(biāo)示 1.4.無障礙設(shè)計 1.5.商業(yè)設(shè)計的景觀設(shè)計 1.6.公共燈光照明設(shè)計公共燈光照明設(shè)計 在大型商業(yè)項18、目中，其業(yè)態(tài)更趨于多樣化。既有不同規(guī)模、檔次的組合，如大型賣場、百貨店、精品店、商業(yè)街等；也有不同經(jīng)營特色的業(yè)態(tài)組合，如文化、休閑、娛樂、運動、購物等。其服務(wù)內(nèi)容和功能結(jié)構(gòu)已經(jīng)超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個組織精密、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、形態(tài)豐富的以商業(yè)為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程時間的矛盾是商業(yè)項目設(shè)計的最大挑戰(zhàn)。 在商業(yè)運營和商業(yè)設(shè)計中會出產(chǎn)生一些不可調(diào)和的矛盾。僅從商業(yè)設(shè)施的運營與使用處罰而確定的功能流程和空間布局，會影響到建筑結(jié)構(gòu)及造型的技術(shù)合理性，甚至產(chǎn)生建筑結(jié)構(gòu)物能否成立的問題。因此在商業(yè)項目的設(shè)計中，一方面要追求技術(shù)的進(jìn)步、重視對新型結(jié)構(gòu)形式以及技術(shù)設(shè)19、備的研究和探索，以適應(yīng)更新的商業(yè)業(yè)態(tài)的使用要求；另一方面在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)空間布局的同時，應(yīng)充分考慮技術(shù)實現(xiàn)的可能性。商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流規(guī)劃設(shè)計總結(jié)平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾是商業(yè)項目設(shè)計最大平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾是商業(yè)項目設(shè)計最大 的挑戰(zhàn)的挑戰(zhàn)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計 一、商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃一、商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃 二、商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃二、商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流規(guī)劃設(shè)計總結(jié)2 人流系統(tǒng)是一個商業(yè)項目能否20、經(jīng)營成功的基礎(chǔ)條件，人流系統(tǒng)的是商業(yè)項目人氣聚集的成功條件，進(jìn)而決定商業(yè)運作成功與否的關(guān)鍵。失敗的人流規(guī)劃就會造成動線混亂、人流行走不暢、商業(yè)死角等現(xiàn)象出現(xiàn)，直接影響商業(yè)經(jīng)營業(yè)績 商業(yè)外部人流體統(tǒng)規(guī)劃 商業(yè)建筑外部環(huán)境雖然不參與直接的經(jīng)營，也不直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，但其對吸引人流及聚集人流聚友決定意義商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流規(guī)劃設(shè)計總結(jié)2.1 商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃 2.2 商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃 人流系統(tǒng)是一個商業(yè)項目能否經(jīng)營成功的基礎(chǔ)條件，人流系統(tǒng)的是商業(yè)項目人氣聚集的成功條件，進(jìn)而決定商業(yè)運作成功與否的關(guān)鍵。失敗的21、人流規(guī)劃就會造成動線混亂、人流行走不暢、商業(yè)死角等現(xiàn)象出現(xiàn)，直接影響商業(yè)經(jīng)營業(yè)績 商業(yè)外部人流體統(tǒng)規(guī)劃商業(yè)外部人流體統(tǒng)規(guī)劃 商業(yè)建筑外部環(huán)境雖然不參與直接的經(jīng)營，也不直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，但其對吸引人流及聚集人流聚友決定意義。1、人流規(guī)劃符合易達(dá)性 暢旺的人流、車流是商業(yè)經(jīng)營之根本。外部交通的易達(dá)性和人流組織的結(jié)合是商業(yè)項目成功的關(guān)鍵，因此，商業(yè)項目必須聚友非常好的易達(dá)性。 位于公交換乘點、地鐵出入口附近的商業(yè)項目，通常能獲得大量、持續(xù)的人流；過寬的主干道或者有護(hù)欄阻礙的道路兩旁，不利于人流的穿越和引導(dǎo)。 通常可以根據(jù)不同情況進(jìn)行如下設(shè)計：商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)22、計商業(yè)人流規(guī)劃設(shè)計總結(jié)2.1 商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃 2.2 商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃將商業(yè)主入口設(shè)置在路口或靠近車站的位置在商場的底下一層設(shè)置通道直接與商業(yè)營業(yè)場地易達(dá)途徑設(shè)置過街天橋設(shè)置規(guī)范、準(zhǔn)確的引導(dǎo)標(biāo)示系統(tǒng)商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流規(guī)劃設(shè)計總結(jié)2.1 商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃 2.2 商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃2、停車系統(tǒng) 現(xiàn)代商業(yè)場所對停車要求越來越高，除確保停車數(shù)量的基本條件外，車流的組織以及停車后的人流動線也越來越受到重視。人車分流已成為規(guī)劃設(shè)計中的最基本的一個滿足條件，越來越多23、的新建商業(yè)都會考慮到專門的出租車上下客區(qū)。 對于大型商場而言，停車的設(shè)計以及合理性關(guān)系到消費者的便捷性，并很大程度上影響了消費者的購物決定。從方便大多數(shù)消費者的角度出發(fā)，宜在商場周邊或者底下建筑內(nèi)設(shè)置更多的停車車位，但在實際的操作中地面停車場要占用很大面積，因此更多的商業(yè)場所擁有比較多的底下停車場所，這就需要地下停車場所到商場內(nèi)部的動線必須便捷、直達(dá)；另外，還需要協(xié)調(diào)好商場的卸貨區(qū)、貨物運輸區(qū)以及出租車?？奎c的停車用地，并進(jìn)行有效的人車分流體系，以免對消費者產(chǎn)生相互干擾的影響。 大型商場設(shè)施通常較多的是將停車場設(shè)置在地下一層、二層，以正大廣場的停車場為例，地下一層直通精品店（屈臣氏、餐飲、精品24、店等場所），地下二層直通易初蓮花超市，而地下二層到地下一層之間的通道非常流暢。（端午期間為此論文我本人還到現(xiàn)場做過調(diào)查）商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流規(guī)劃設(shè)計總結(jié)2.1 商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃 2.2 商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流規(guī)劃設(shè)計總結(jié)2.1 商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃 2.2 商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃上圖：地下停車場效果圖右上：中心商業(yè)區(qū)采用的停車設(shè)計右下：停車場內(nèi)的指示標(biāo)志3、廣場 許多大型商業(yè)項目都設(shè)有廣場，廣場可以作為停25、車場或顧客暫時休息的場所，也可為消費者提供一個游玩及觀賞景觀的平臺，能夠起到良好的聚集人氣的作用；另外，它也可以是室內(nèi)商業(yè)空間有益延伸，如可在周邊廣場周邊布置餐飲、休閑項目或者室外娛樂節(jié)目，作為大型營銷活動的作用不可小視。大型商業(yè)廣場分為室內(nèi)、室外兩種。室內(nèi)廣場的大小則視地塊規(guī)劃要求而定，通常會設(shè)置主入口或者項目紅線，以溧陽項目，政府要求其建筑紅線距人行主干道退界60米，建設(shè)人民廣場。一般廣場用途主要有:設(shè)置地面停車場、設(shè)置綠化、道路景觀、設(shè)置消費者休憩空間。商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流規(guī)劃設(shè)計總結(jié)2.1 商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)26、規(guī)劃 2.2 商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃4、外立面設(shè)計 形象鮮明、設(shè)計突出的商業(yè)項目通常能給人以深刻印象，滿足顧客的視覺享受，吸引人氣，同時也是項目區(qū)別其他項目的顯著特色。 從外立面設(shè)計的角度來看，符合產(chǎn)品、目標(biāo)客戶定位是關(guān)鍵。通常一般的社區(qū)大型商業(yè)中心的外立面設(shè)計不應(yīng)太高檔或另類，而是以暖色調(diào)、簡約風(fēng)格等較有親和力的設(shè)計更為貼切普通大眾的審美觀點和消費心里。商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流規(guī)劃設(shè)計總結(jié)2.1 商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃 2.2 商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃商業(yè)建筑內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃商業(yè)建筑內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃 室內(nèi)人流系統(tǒng)27、規(guī)劃比尋遵循以下幾方面因素，物理因素、建筑設(shè)計因素、業(yè)態(tài)分布規(guī)律、及顧客生理、心理因素。一、物理因素 即人流系統(tǒng)要符合商業(yè)建筑本身結(jié)構(gòu)，如滿足商業(yè)項目樓層垂直系統(tǒng)設(shè)計、立柱間距、中庭、大堂設(shè)計、應(yīng)急出口設(shè)計等基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。此類要求最好在前期策劃階段就確定下來，特別是大型商業(yè)項目，其主力店的建筑規(guī)劃要求應(yīng)當(dāng)盡早明確，以免在后期建設(shè)過程中造成不必要的浪費。二、建筑設(shè)計因素1、人流動線設(shè)計以直線為主，根據(jù)研究，在人流視線范圍內(nèi)的商鋪，具有較高租金的價值。但是在直線的人流動線中，也可以規(guī)劃幾個類似于小中庭的前凸或后凹形式，以提高局部商鋪租金，小中庭通常設(shè)置在靠里的位置，用于對人流的疏散和引導(dǎo)，此28、外，中小庭也有利增大一些商鋪的開間和可視性，增加內(nèi)部商鋪價值。商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流規(guī)劃設(shè)計總結(jié)2.1 商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃 2.2 商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃2、為了有效拉動次級商鋪的人流量，可將收銀臺、衛(wèi)生間、樓層休息區(qū)等部分聚集人氣的功能區(qū)分布在次級通道上，以拉升次級通道的人流量，同時也降低將其設(shè)立在主要通道旁占用黃金鋪面的損失。3、如果商場面積較大，必須存在若干主次通道，那么除了保證若干通道的暢通及聯(lián)系外，還應(yīng)該在商鋪前后都設(shè)立出入口，既方便顧客快捷的往返前后通道，又能緩解人流的擁堵，提升人流平均到達(dá)率。 為29、了最大限度的保證人流暢通，有時會將兩條通道之間的商鋪設(shè)計為前后通鋪，消費者可以很方便的游走在兩條通道之間，便于人流流動4、人流通道盡量采用圍繞中庭的雙環(huán)回型結(jié)構(gòu)，這樣結(jié)構(gòu)可以增加商場的通透感，最大化的增加顧客的時限內(nèi)的商鋪數(shù)量，提高顧客商鋪的到達(dá)率。 適當(dāng)?shù)倪B廊實際會起到很好的人流引導(dǎo)作用，連廊可以比作室內(nèi)的天橋，在不同的區(qū)域之間起到橋梁作用，而且連廊也是很好的縱覽這個商場格局的位置，提高人流行走效率。商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流規(guī)劃設(shè)計總結(jié)2.1 商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃 2.2 商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃5、在樓層之間設(shè)立30、的臺階式扶手電梯上下部分分開設(shè)計或稱剪刀式，以增加人流上下樓時顧客光顧店鋪數(shù)量，此種電梯和樓體的設(shè)置在百貨商場里較為常見，這樣可以方消費者多繞半圈中庭，起到延長行走路線作用。商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流規(guī)劃設(shè)計總結(jié)2.1 商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃 2.2 商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃三、業(yè)態(tài)布置原則 1、主力店面招商以及合理分布，沒有一定面積的主力店，大型商業(yè)中心的存活率比較小，但是有了一定面積的主力店也不能保證商業(yè)的成功，必須要合理分布。高層商業(yè)中心，一般將主力店放在高層，如證大廣場的10樓的俏江南餐飲連鎖。 2、按照消費者的31、購物目的進(jìn)行業(yè)態(tài)分布，對于經(jīng)營誘導(dǎo)性商品，季節(jié)性商品、時尚類商品適宜分布在較低的樓層，通過商品的展示達(dá)到吸引顧客的目的，對于經(jīng)營性目的較強(qiáng)的商業(yè)業(yè)態(tài)一般分布在樓層的高層，如餐飲、休閑、辦公類商業(yè)。在證大廣場1-3樓基本上是一些服飾、鞋帽的商鋪，在4-7層是餐飲、特色食品店，同樣在八佰伴商業(yè)也差不多。 3、按照商品屬性進(jìn)行分類，一般而言購買頻率、占有空間較小的日常生活品放在較高樓層，如家電、書店等就是典型。 4、進(jìn)行業(yè)態(tài)區(qū)設(shè)置，把經(jīng)營相同類的商家統(tǒng)一設(shè)置，既能發(fā)揮業(yè)態(tài)的聚集效應(yīng)，又能方便消費者選擇不同檔次、不同式樣的產(chǎn)品。商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流規(guī)劃設(shè)32、計總結(jié)2.1 商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃 2.2 商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃四、顧客生理、心理因素（緩解顧客購物疲倦感和不適應(yīng)）四、顧客生理、心理因素（緩解顧客購物疲倦感和不適應(yīng)） 1、每一樓層過道數(shù)量，一般一個主干道，兩個輔助道就可以，簡單易梳理的人流動線圖，就可以使顧客輕易的行走，而不至于暈頭轉(zhuǎn)向（這方面正大廣場做的非常差，商場內(nèi)的標(biāo)示模糊、少，路線混亂。相比較而言八佰伴的設(shè)計更為流暢些） 2、商鋪采用玻璃墻體，增加商場的通透性，使顧客不至于產(chǎn)生壓抑和不適，可以一定程度增加消費者光顧店面的數(shù)量。3、在中小庭設(shè)置休息區(qū)，對不同的顧客進(jìn)行分流，同樣顧客短暫的休息可以增33、加商場的人氣。如下圖4、在人流通道尾端等地方給予顯著的的區(qū)域和功能上的標(biāo)示，方便顧客辨認(rèn)，避免顧客在商場內(nèi)就像走迷宮一樣?？傊ㄟ^對商業(yè)建筑室內(nèi)、室外人流系統(tǒng)的規(guī)劃，能夠較好避免商場內(nèi)的死角，最大限度吸引人流，提高商業(yè)價值。商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流規(guī)劃設(shè)計總結(jié)2.1 商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃 2.2 商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流規(guī)劃設(shè)計總結(jié)2.1 商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃 2.2 商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計總結(jié)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計總結(jié)商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流規(guī)劃設(shè)計總結(jié)商業(yè)人流規(guī)劃設(shè)計總結(jié)3總結(jié) 以上基于后期招商、經(jīng)營的角度考慮了規(guī)劃設(shè)計對商業(yè)地產(chǎn)的成功有那些關(guān)鍵要素、商業(yè)建筑的人流系統(tǒng)規(guī)劃、時至現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式發(fā)生了那些變化。主要從商業(yè)規(guī)劃設(shè)計的關(guān)鍵點，人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計系統(tǒng)進(jìn)行了著重的研究分析，注重細(xì)節(jié)方面的要求，經(jīng)營中問題的改進(jìn)，招商實踐中的難點建議。商業(yè)人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人流規(guī)劃設(shè)計總結(jié)商業(yè)人流規(guī)劃設(shè)計總結(jié)