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1、深圳區域本部項目與產品管理部 深圳區域標準化十字單體介紹提綱一，深圳區域標準化目標；二，首次改善產品庫十字單體；三，十字單體的單體邏輯；四，十字單體的規劃邏輯。簡單易用檢驗標準第一部分，深圳區域標準化目標1一，區域標準化目標n 區域標準化目標2，建立一個“不被輕易拋棄的單體平臺”，不斷重復，持續改進。1， 覆蓋主流產品，以強適應力的成熟戶型，適應項目快速開發；一，區域標準化目標n集團標準化要求根據集團要求，深圳區域30以上高層新項目必須是標準化項目。一，區域標準化目標n 標準化項目的定義：一，區域標準化目標n標準化任務估算：1，合計面積：約55萬平米( =228*80%*30% )2，標準化項2、目個數：約7個( =55萬平米 / 8萬平米/期 )備注：深圳區域計劃銷售面積228萬，假定設計面積銷售面積，其中約80%是高層。第二部分，首次改善產品庫十字單體2二，首次改善產品庫十字單體n 區域主流產品現狀區域項目評審會共評審了24個項目。這些項目中，高層產品約60%左右戶型集中在80-160平米。純粹90以下產品組合（如9075）已經不多見。二，首次改善產品庫十字單體n 標準化研發 區域項目與產品管理部，針對80-160平米進行產品研發，以首改為核心，結合部分首置再改的產品進行標準化整合。1. 以十字單體作為研發的基本型，目標容積率2.5-6；2. 以長沙宏發作為試點項目；3. 目前已經3、完成首次改善十字單體的初步戶型庫。二，首次改善產品庫十字單體n 為什么選擇十字原型？1，關鍵理由：它可能不是最好，但它最簡單。優勢一：日照優勢二：通風優勢三：視距2，技術理由近1-2年來，深圳區域各地日照標準日益嚴格。目前深圳區域內除廣州外，各城市均有大寒日2-3小時要求，純北向基本不接受。旋轉旋轉4545十字單體，戶戶朝南，無自遮擋，各城市均滿足日照要求。十字單體，戶戶朝南，無自遮擋，各城市均滿足日照要求。AM 6:00AM 6:00AM10:00AM10:00PM 1:00PM 1:00PM 4:00PM 4:00n 技術理由一：日照二，首次改善產品庫十字單體嚴格度分級日照及北向城市A大寒4、日3小時，北向完全不行深圳、廈門、珠海、中山、佛山A大寒日3小時，小比例自遮擋東莞B大寒日2小時，北向完全不行長沙B大寒日2小時，允許少量自遮擋福州C無日照要求，北向完全接受廣州深圳區域各城市的主導風向，均為夏季東南風，冬季西北風。客戶對于通風的要求一般都是第一位的，甚至優先于朝向。旋轉十字在通風方面，沒有“灰色地帶”，三邊通風順暢。適合十字單體的點式、短板式斜向布局，對通風有利。機翼戶型進深不超過9米，通風效果不亞于 1T2 超薄板樓。n 技術理由二：通風二，首次改善產品庫十字單體由于單體呈斜向布局，因此各樓棟之間視線干擾少，視線距離遠大于樓間距。n 技術理由三：視距二，首次改善產品庫十字單5、體二，首次改善產品庫十字單體n 首次改善產品庫十字單體初步成果包括：1. 標準核心桶 1 種；2. 標準戶型模塊 12種；3. 標準廚衛模塊各4種4. 基本單體組合共29種核心部分第三部分，十字單體的單體邏輯3三，十字單體的單體邏輯n 單體組成邏輯本章將介紹的所有戶型模塊都是我們過去常見的，中庸，正確，沒什么新鮮；在這里唯一改變的，是模塊與核心桶的“拼接方式“。三，十字單體的單體邏輯n 打個比方：榫卯結構 VS 鋼砼結構“柔性“體系“剛性“體系三，十字單體的單體邏輯n 單體組成邏輯傳統“榫卯結構”：折線輪廓的核心桶、入戶花園、公共走廊，有很多變數先畫核心桶然后粘戶型最后不斷調整“柔性“體系三，6、十字單體的單體邏輯n 單體組成邏輯十字“鋼砼結構“：平面拼接，墻對墻，硬碰硬，無縫對接，基本無變異CtrlC，CtrlV完成！“剛性“體系切面是整齊的直線，且戶戶都能順利拼上“榫”和“卯”消失了！三，十字單體的單體邏輯n 首次改善十字單體產品庫1個核心桶2種單體部位3種基本戶型4種廚衛模塊29種組合單體9種延伸戶型三，十字單體的單體邏輯n“一”：四分離核心筒軸線面積69.4平米！古怪核心桶：1，1T5情況下無采光通風2，只能裝2部電梯；3，電梯廳精裝修難度大；該核心桶的上述缺陷很明顯，但是， 我們更關注其獨特優點。三，十字單體的單體邏輯n“一”：四分離核心筒核心桶選擇過程PP供參考三，十字單體7、的單體邏輯n“一”：四分離核心筒萬金油！n 對1T5、1T4非常適用n 各戶型均為中間入戶，易做n 可實現戶型模塊的無縫拼接n 除廣州、廈門外，各城市均適用軸線面積69.4平米三，十字單體的單體邏輯n“二”：機翼機尾機翼機翼機翼機 尾機翼部位配置首改、再改戶型機尾部位配置首置（2個）、再改（1個）戶型三，十字單體的單體邏輯n“三“：3種基本戶型80平米二房一衛110平米三房兩衛125平米三房兩衛機尾 2個面寬機尾 2.5個面寬機翼 4個面寬三，十字單體的單體邏輯n “三生萬物”4種廚房模塊 4種衛生間模塊三，十字單體的單體邏輯n “三生萬物”機芯機翼機翼機翼機 尾序號位置模塊/戶型套內面積建筑8、面積（85%得房率 ）001機尾二房一衛（三件套）66.277.9 002二房一衛（三分離）6981.2 003三房一衛（三件套）82.296.7 004三房一衛（三分離）77.891.5 005三房兩衛（三分離）87.8103.3 006四房兩衛雙主臥125.8148.0 007四房三衛雙主臥139.8164.5 75-80平米二房一衛平米二房一衛90-95平米三房一衛平米三房一衛105平米三房二衛平米三房二衛145平米四房二衛平米四房二衛165平米四房三衛平米四房三衛機尾合計7個戶型模塊三，十字單體的單體邏輯n “三生萬物”序號位置模塊/戶型套內面積建筑面積（85%得房率 ）A機翼三房兩衛9、南橫廳106124.7 B三房兩衛南豎廳102.6120.7 C三房兩衛北豎廳106124.7 D四房兩衛南橫廳120141.2 E四房兩衛南豎廳122143.5 120平米三房兩衛平米三房兩衛140平米四房兩衛平米四房兩衛機芯機翼機翼機翼機 尾機翼合計5個戶型模塊案例：125平米三房二衛南橫廳1 1）8.78.7米橫廳（廚餐客），推拉門書房可實現南北貫通。米橫廳（廚餐客），推拉門書房可實現南北貫通。 通風效果接近于板樓。通風效果接近于板樓。三，十字單體的單體邏輯n “三生萬物”2 2）主臥套南北通透，）主臥套南北通透，4 4件套主衛生間，衣帽間柜體件套主衛生間，衣帽間柜體3 3米長；米長；三10、，十字單體的單體邏輯案例：125平米三房二衛南橫廳n “三生萬物”3 3）完善的收納及家政系統。）完善的收納及家政系統。三，十字單體的單體邏輯案例：125平米三房二衛南橫廳n “三生萬物”三，十字單體的單體邏輯戶型分析PP供參考n “三生萬物”三，十字單體的單體邏輯ABCDE001002003004006007005n “三生萬物”12種戶型模塊排列組合出29種單體（32或31），可以更多。三，十字單體的單體邏輯n 單體歸納一分鐘完成單體設計：1：明確戶型配比；2：選擇所需的2-3個戶型模塊；3：與核心桶拼合，旋轉45，OK！三，十字單體的單體邏輯n 單體歸納單體基本數據：1，核心桶軸線面積611、9平米。1T5大致得房率85%左右；2，單體大致尺寸供參考：30米30米（45投影）32米32米（首改實際）35米35米（再改實際）3，標準層面積區間：400-650平米三，十字單體的單體邏輯n 案例：長沙宏發2種單體125平米三房二衛南橫廳395平米三房一衛三件套2140平米四房二衛南橫廳3148平米四房二衛雙主臥2第四部分，十字單體規劃邏輯4注：本章中全部以日照2小時作為計算條件四，十字單體規劃邏輯n 十字單體的規劃：十字單體與以往的所有標準化單體最關鍵的不同，其實在規劃。它絕不只是拿來做強排那么簡單。十字單體獨有一套規劃邏輯，特點清晰，優點突出，適應性強。四，十字單體規劃邏輯n 單體基本12、形態1，點式2，短板 只適用大寒2小時1T4或1T5 十字單體在深圳區域所有城市均無自遮擋問題1T51T4 十字加T字兩兩相聯不推薦三聯通用大寒3小時四，十字單體規劃邏輯n 規劃關鍵詞：中信紅樹灣廈門聯發五緣灣一號斜錯布局四，十字單體規劃邏輯n 斜錯布局帶來的優點：超大視線間距11，斜錯布局帶來的是戶戶視線間距超大，遠遠超越實際樓間距。2，極限情況下，縱向或橫向“一字型“布局時，十字單體（大寒日兩小時）南北日照間距只需60米，東西只需48米，但各戶均有無限視野。縱向單排布局橫向單排布局四，十字單體規劃邏輯n 斜錯布局帶來的優點：無論內景外景，至少70%戶數觀景21，南北側景觀（范例：中信紅樹灣13、，斜錯布局，戶戶海景視線）2，東西側景觀（范例：長沙萬科城南區，85%以上戶數觀景無遮擋）300米景觀視線四，十字單體規劃邏輯n 典型規劃及案例（點式1）橫向2排布局 此種情況下東西向寬度無限制，但是南北向只能排2排，否則經濟型大打折扣。按層高2.8M，33層計算，容積率約為5.5（以下布局均按此數據計算） 長沙宏發點式布局 85M85M 絕大多數戶型完全無遮擋，各戶均擁有非常好的景觀和采光面。即使北側局部戶型有遮擋但是間距也有85M85米60米四，十字單體規劃邏輯單排橫向布局 長沙宏發單排橫向布局 絕大多數戶型完全無遮擋，擁有非常的好的景觀和采光面。 樓橫向間距較小，很容易提升容積率n 典型14、規劃及案例（點式2）48米四，十字單體規劃邏輯縱向單排布局 將十字單體布置在用地東側，高層各戶正前方沒有遮擋，各戶均有非常好的景觀、采光和通風，十字單體在一期用地的東側，盡量減少對地下室軸網的影響。 長沙萬科城（和順）長沙萬科城（和順） 一期一期 n 典型規劃及案例（點式3）60米四，十字單體規劃邏輯橫向菱形布局 南側2戶（3戶）前面完全無遮擋，有良好的景觀和采光面測算容積率約為4.5n 典型規劃及案例（點式4）75米60米四，十字單體規劃邏輯 縱向單排布局，特點同點式的單排布局，但是樓間距拉的更大。同時1T4或者1T3采用大戶型，位于靠近景觀軸一側；十字單體采用較小戶型，靠近道路一側。 將十15、字單體布置在景觀軸一側，利用景觀軸的進深加大高層區與多層區的間距。 長沙萬科城（和順）長沙萬科城（和順） 二期二期 n 典型規劃及案例（短板1）54米95米四，十字單體規劃邏輯橫向菱形布局單排橫向布局 這2種形式特點同點式布局的單排橫向和橫向菱形，間距拉的更大，容積率有所降低n 典型規劃及案例（短板2）121米121米四，十字單體規劃邏輯四，十字單體規劃邏輯n 十字單體規劃控制要點 從以上形式中可以看出，十字單體規劃控制的要點是：薄1）不管是橫向布置，還是豎向布置，一定要比較薄才行。十字單體宜布置在用地的四周或者中間有寬大的景觀軸的區域。2）因十字單體的軸網旋轉了45度，可能對地下車庫經濟性有16、一定影響。第五部分，小結5五，小結n 十字單體的特征歸納1）萬能插頭式核心筒；2）為數不多的經典戶型模塊；3）按照產品配比直接拼出單體。一，單體1）斜向布局，戶戶朝南；2）視線間距遠遠大于樓間距；3）對景觀十分有利。二，規劃五，小結n 十字單體持續深化1，戶型精裝修設計2，公共部分設計3，立面及部品設計4，“接地”局部深化固化 套圖 反復 提升五，小結n 區域項目評審會標準化的3種方式所有被納入區域評審會范疇的常規新項目/老項目新分期，在標準化產品應用上，區域評審會將對項目情況做出評估，與一線協商，選擇以下三種方式之一：A：決定B：推薦C：建議五，小結n 截至目前十字單體應用：總應用面積約110萬。城市項目分期方案報建開工時間開盤時間面積（萬）長沙金域華府一期已報建2010年1月2010年6月7.8二期2010年11月未定未定6.2萬科城一期已報建2010年1月2010年5月7.2二期2010年7月未定未定14.8三期2011年3月未定未定13.2金域藍灣二期已報建未定未定10三期已報建未定未定13.2東莞萬科城五期2010年4月2010年6月2011年3月7金域松湖全部已報建2010年6月2011年1月28廣州南沙組團已報建2010年8月2010年10月5