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1、前期規(guī)劃設(shè)計(jì)培訓(xùn)前期策劃報(bào)告流程規(guī)劃階段總體步驟規(guī)劃案例分析項(xiàng)目實(shí)操實(shí)戰(zhàn)1234目錄目錄Contents前期策劃報(bào)告流程1前期策劃報(bào)告流程目標(biāo)區(qū)域宏觀市場(chǎng)環(huán)境認(rèn)知 城市認(rèn)知、區(qū)域發(fā)展前景及板塊價(jià)值判斷項(xiàng)目認(rèn)識(shí) 地塊資源條件及地塊的核心價(jià)值提煉開發(fā)商訴求、地塊價(jià)值、客戶需求決定項(xiàng)目基本定位方向；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)的分析，進(jìn)一步明確市場(chǎng)定位精細(xì)化（項(xiàng)目檔次、客戶、戶型、產(chǎn)品組合模式等）產(chǎn)品形態(tài)組合，結(jié)合可能發(fā)展模式，針對(duì)不同模式的市場(chǎng)可行性分析以及經(jīng)濟(jì)效益分析從而明確產(chǎn)品組合模式;基于產(chǎn)品策略明確下實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品落位（包含整體規(guī)劃、戶型、交通組織、園林景觀等）;拿地階段前期定位階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段三大階段市場(chǎng)調(diào)研2、市場(chǎng)可研市場(chǎng)定位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品突破規(guī)劃落位經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算規(guī)劃階段總體步驟2分析設(shè)計(jì)任務(wù)書分析規(guī)劃限制條件，同時(shí)結(jié)合前期產(chǎn)品定位場(chǎng)地調(diào)研場(chǎng)地分析對(duì)項(xiàng)目用地進(jìn)行實(shí)際踏勘，了解現(xiàn)狀整體方案強(qiáng)排根據(jù)指標(biāo)排布基本方案，并優(yōu)化空間及戶型路網(wǎng)模式景觀優(yōu)化結(jié)合建筑排布情況，設(shè)定路網(wǎng)模式、骨架，同時(shí)確定景觀主題規(guī)劃階段總體步驟分析設(shè)計(jì)任務(wù)書分析規(guī)劃限制條件，同時(shí)結(jié)合前期產(chǎn)品定位宗地調(diào)研宗地分析對(duì)項(xiàng)目用地進(jìn)行實(shí)際踏勘，了解現(xiàn)狀整體方案強(qiáng)排根據(jù)指標(biāo)排布基本方案，并優(yōu)化空間及戶型路網(wǎng)模式景觀優(yōu)化結(jié)合建筑排布情況，設(shè)定路網(wǎng)模式、骨架，同時(shí)確定景觀主題規(guī)劃階段總體步驟調(diào)研用地現(xiàn)狀必須到項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，有直觀的感受3、。調(diào)研內(nèi)容包括且不限于：用地周邊的道路用地周邊的建筑用地周邊的景觀用地內(nèi)的現(xiàn)狀（建筑、高差等）用地周邊有無明顯劣勢(shì)（高壓線、化工廠等）場(chǎng)地調(diào)研/場(chǎng)地分析宗地調(diào)研/宗地分析本案地塊全景地塊內(nèi)部水塘地塊與蓮坪路高差地塊植被茂密，開發(fā)條件較好案例 長(zhǎng)沙某項(xiàng)目N宗地調(diào)研/宗地分析案例 長(zhǎng)沙某項(xiàng)目北側(cè)紫苑路東側(cè)茯苓路南側(cè)蓮坪路西側(cè)學(xué)士路南側(cè)在建高架本案N宗地調(diào)研/宗地分析案例二 門頭溝山地項(xiàng)目【基地價(jià)值點(diǎn)分析】生態(tài)資源優(yōu)越：現(xiàn)狀用地三面環(huán)山，且山體植被覆蓋率高，北側(cè)及南側(cè)均有果林，生態(tài)環(huán)境好；禪道文化濃郁：地塊北側(cè)有龍巖寺，本案可以充分利用寺廟資源打造禪養(yǎng)文化；用地坡向資源好：北側(cè)用地陽坡，且道路婉轉(zhuǎn)清4、幽，適宜打造居住類產(chǎn)品；地塊具備一定的優(yōu)勢(shì)資源，有一定的開發(fā)潛力，需結(jié)合后期規(guī)劃來凸顯該資源價(jià)值點(diǎn)；宗地調(diào)研/宗地分析案例二 門頭溝山地項(xiàng)目【基地劣勢(shì)資源分析】 用地零散：現(xiàn)狀用地整體南北分區(qū)，北側(cè)用地相對(duì)較為零散，后期整合難度大 用地高差大：南北側(cè)用地，均有超過50米的高差且現(xiàn)狀平坦用地較少，不便于后期開發(fā)利用，使用率低； 現(xiàn)狀道路條件差：王呂路現(xiàn)狀條件較差，后期開發(fā)利用增加成本投入；宗地調(diào)研/宗地分析案例二 門頭溝山地項(xiàng)目弊端資源明顯，前期開發(fā)干擾因素較多，不利于本案啟動(dòng)區(qū)品質(zhì)的呈現(xiàn)；【基地劣勢(shì)資源分析】 煤矸石廠、磚廠：南側(cè)有大體量的煤矸石堆積、同時(shí)磚廠在運(yùn)營(yíng)中，現(xiàn)狀形象差、前期不能呈現(xiàn)5、較好的品質(zhì)；分析設(shè)計(jì)任務(wù)書分析規(guī)劃限制條件，同時(shí)結(jié)合前期產(chǎn)品定位宗地調(diào)研宗地分析對(duì)項(xiàng)目用地進(jìn)行實(shí)際踏勘，了解現(xiàn)狀整體方案強(qiáng)排根據(jù)指標(biāo)排布基本方案，并優(yōu)化空間及戶型路網(wǎng)模式景觀優(yōu)化結(jié)合建筑排布情況，設(shè)定路網(wǎng)模式、骨架，同時(shí)確定景觀主題規(guī)劃階段總體步驟用地紅線建筑紅線分析設(shè)計(jì)任務(wù)書第一步：分析控規(guī)條件 分析宗地控規(guī)指標(biāo)結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品情況進(jìn)行初步規(guī)劃落位?？匾?guī)條件包括且不限于：用地性質(zhì)的分析高度限制容積率分析限寬及日照要求退界要求（代征綠化、市政道路退線）有無出入口的限制分析設(shè)計(jì)任務(wù)書第二步：分析設(shè)計(jì)任務(wù)書 將可行性研究報(bào)告/產(chǎn)品定位中的相關(guān)要求加以具體細(xì)化。設(shè)計(jì)任務(wù)書包括且不限于：各物業(yè)類型占比情況6、（建面配比）各物業(yè)戶型區(qū)間及占比車位配比指標(biāo)建筑立面打造方向道路系統(tǒng)模式園林景觀主題案例：項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書案例：項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書分析設(shè)計(jì)任務(wù)書“戶型的選擇”戶型不要求自己設(shè)計(jì)，但要會(huì)找到合適的戶型，合適的戶型指的是滿足樓層高度的要求及市面上流行的戶型。要學(xué)會(huì)搭配戶型比例并能放置到規(guī)劃中正確的位置上。套戶型要注意以下幾個(gè)方面：戶型要符合樓層高度（即消防的要求）戶型要符合市面上流行的戶型戶型要考慮日照的影響如何在總圖中放置合理的戶型分析設(shè)計(jì)任務(wù)書如何套用市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)戶型？翻戶型翻戶型新力琥珀園高層116前期策劃報(bào)告流程分析設(shè)計(jì)任務(wù)書分析規(guī)劃限制條件，同時(shí)結(jié)合前期產(chǎn)品定位宗地調(diào)研宗地分析對(duì)項(xiàng)目用地進(jìn)行實(shí)際踏7、勘，了解現(xiàn)狀整體方案強(qiáng)排根據(jù)指標(biāo)排布基本方案，并優(yōu)化空間及戶型路網(wǎng)模式景觀優(yōu)化結(jié)合建筑排布情況，設(shè)定路網(wǎng)模式、骨架，同時(shí)確定景觀主題整體方案強(qiáng)排建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)中所指的強(qiáng)排方案就是根據(jù)地塊的規(guī)劃指標(biāo)排布建筑（特別是住宅）的基本方案中所指的強(qiáng)排方案就是根據(jù)地塊的規(guī)劃指標(biāo)排布建筑（特別是住宅）的基本方案，不考慮，不考慮建筑朝向、空間效果、天際線等因素，建筑朝向、空間效果、天際線等因素，按照建筑強(qiáng)制性規(guī)范按照建筑強(qiáng)制性規(guī)范盡可能多布置盡可能多布置建筑輪廓。建筑輪廓。強(qiáng)排定義：一般來講，強(qiáng)排方案的主要目的是為了測(cè)算項(xiàng)目成本及利潤(rùn)率，而非設(shè)計(jì)理念等。建筑規(guī)劃布局VS 日照標(biāo)準(zhǔn)整體方案強(qiáng)排成果總平面圖總平8、面圖經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)表占地面積131481 規(guī)劃總建筑面積435029 地上建筑面積326739 其中住宅建筑面積314270 商業(yè)建筑面積12469 地下建筑面積108290 總戶數(shù)3094容積率2.5建筑基底面積21691建筑密度16%車位數(shù)3094(車位配比1:1)案例：包頭新區(qū)某項(xiàng)目案例：包頭新區(qū)某項(xiàng)目各戶型配比表面積區(qū)間套數(shù)（套）套數(shù)占比經(jīng)濟(jì)型兩居80-90110635.8%經(jīng)濟(jì)型三居100-115162852.6%舒適型三居120-13036011.6%總計(jì)3094100%整體方案強(qiáng)排成果日照分析滿足大寒日（8:00-16:00）不低于兩小時(shí)的日照要求；案例：包頭新區(qū)某項(xiàng)目案例：包頭新9、區(qū)某項(xiàng)目整體方案強(qiáng)排規(guī)范術(shù)語建筑間距：日照間距：指前后兩排或者幾排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時(shí)間段獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。各地區(qū)參照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)范。防火間距：高層&高層13m，高層&多層 9m，多層&多層 6m，【建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范】衛(wèi)生視距：建筑山墻相對(duì)房間距離宜大于18m。地面前樓后樓朝北朝南日照間距日照間距一般與項(xiàng)目所在的城市（緯度和氣候區(qū)劃分）有密切關(guān)系。整體方案強(qiáng)排規(guī)范術(shù)語有日照要求的建筑：整體方案強(qiáng)排規(guī)范術(shù)語住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)整體方案強(qiáng)排規(guī)范術(shù)語道路紅線：規(guī)劃主管部門確定的各類城市路幅（含居住區(qū)級(jí)道路）用地界線。用地紅線：規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)的各類工程項(xiàng)目的用地界線。建筑退10、界：由于需要協(xié)調(diào)項(xiàng)目自身與周邊項(xiàng)目的交通、消防、日照等相互關(guān)系，不允許緊貼紅線進(jìn)行建設(shè)，一般都會(huì)退后一段距離。建筑退讓距離，與項(xiàng)目所處的位置、周邊的狀況相關(guān)。東西向道路南北向道路代征綠地代征綠地其它項(xiàng)目其它項(xiàng)目退線項(xiàng)目用地退線整體方案強(qiáng)排規(guī)范術(shù)語一般情況下，建筑產(chǎn)品形態(tài)與容積率有一定的對(duì)應(yīng)關(guān)系容積率指標(biāo)與相對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)容積率指標(biāo)2.1對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)獨(dú)棟/雙拼別墅聯(lián)排別墅疊拼+聯(lián)排多層住宅小高層高層建筑密度：各類建筑基地面積的總和/場(chǎng)地用地面積100% ；一般情況下，為了控制項(xiàng)目的品質(zhì)、盡量提高人均綠化率和人均活動(dòng)空間，多層小區(qū)一般為25%30%，高層小區(qū)一般為20%25%；公建或商業(yè)的建筑密11、度一般會(huì)根據(jù)項(xiàng)目單獨(dú)給定，一般會(huì)比住宅項(xiàng)目高，例如45%甚至更高。容積率：建設(shè)用地內(nèi)的總建筑面積與建設(shè)用地面積的比值，是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)；容積率指標(biāo)中所指的總建筑面積，一般是指的地上建筑面積，地下建筑面積一般不計(jì)入容積率指標(biāo)計(jì)算中；整體方案強(qiáng)排規(guī)范術(shù)語排規(guī)軟件：浩辰建筑、斯維爾建筑、中望CAD建筑及天正建筑軟件，這些軟件的一個(gè)運(yùn)用必須以AutoCAD為平臺(tái)才能正常使用。制圖窗口整體方案強(qiáng)排方案嘗試600畝用地指標(biāo)都市生態(tài)宜居示范區(qū)別墅多層洋房高層產(chǎn)品組合整體方案強(qiáng)排方案嘗試別墅+高層方案一別墅+高層方案二整體方案強(qiáng)排方案嘗試別墅+洋房+高層方案一別墅+洋房+高層方案二整體方案12、強(qiáng)排方案嘗試容積率拆分：在滿足其他指標(biāo)的前提下，對(duì)給定的容積率進(jìn)行分解，從而在一個(gè)項(xiàng)目里面形成不同的產(chǎn)品形式，這種做法就叫做容積率拆分。六層住宅六層住宅六層住宅六層住宅小高層住宅三層聯(lián)排容積率拆分前容積率拆分后整體方案強(qiáng)排方案嘗試住宅容積率與產(chǎn)對(duì)應(yīng)關(guān)系參考項(xiàng)目容積率可能的產(chǎn)品組合形式常規(guī)均好性做法適當(dāng)進(jìn)行指標(biāo)拆分產(chǎn)品類型層數(shù)常見產(chǎn)品組合類型層數(shù)拆分方式拆分方式拆分方式0.4獨(dú)棟2/2.5/3/0.4-0.5雙拼2.5/3獨(dú)棟+聯(lián)排雙拼+聯(lián)排類獨(dú)棟230.6-0.8聯(lián)排2.5/3雙拼+聯(lián)排雙拼+疊拼合院/類獨(dú)棟240.8-1.0疊拼45聯(lián)排+疊拼聯(lián)排+洋房合院/類獨(dú)棟351.0-1.2洋房/疊拼13、56聯(lián)排+洋房聯(lián)排+小高層疊拼+洋房3111.3-1.7洋房/多層69聯(lián)排+小高層洋房+小高層疊拼+小高層3111.8-2.0小高層1011聯(lián)排+小高層疊拼+小高層洋房+小高層3152.1-2.5高層1218小高層+高層多層+高層/6182.6-3.0高層1827小高層+高層/11/333.0-3.5高層2733小高層+高層/15/333.5高層30/說明1.拆分容積率受規(guī)劃條件影響，結(jié)果會(huì)不相同，如限高、紅線退讓關(guān)系等；2.拆分容積率應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)結(jié)論及市場(chǎng)需求進(jìn)行調(diào)整，避免為拆分而拆分；前期策劃報(bào)告流程分析設(shè)計(jì)任務(wù)書分析規(guī)劃限制條件，同時(shí)結(jié)合前期產(chǎn)品定位宗地調(diào)研宗地分析對(duì)項(xiàng)目用地進(jìn)行實(shí)際踏勘，14、了解現(xiàn)狀整體方案強(qiáng)排根據(jù)指標(biāo)排布基本方案，并優(yōu)化空間及戶型路網(wǎng)模式景觀優(yōu)化結(jié)合建筑排布情況，設(shè)定路網(wǎng)模式、骨架，同時(shí)確定景觀主題整體方案強(qiáng)排方案嘗試技術(shù)指標(biāo)方案一別墅+高層?xùn)|側(cè)西側(cè)占地面積31570084700建筑面積380558136880容積率1.205 1.616 24F0018F26425812708010F 4030006F 00別墅400000商業(yè)360007000幼兒園02800住宅總戶數(shù)28311152建筑密度19%16%方案一別墅+高層功能分區(qū)+車流動(dòng)線方案二別墅+多層+高層技術(shù)指標(biāo)東側(cè)西側(cè)占地面積31570084700建筑面積380092136880容積率1.204 1.615、16 24F65688018F16088412708010F 006F 775200別墅400000商業(yè)360007000幼兒園02800住宅總戶數(shù)28231152建筑密度19.5%16%方案二別墅+多層+高層功能分區(qū)+車流動(dòng)線別墅+高層立面空間展示整體鳥瞰別墅+洋房+高層立面空間展示整體鳥瞰規(guī)劃排布的常見誤區(qū)1. 不重視周邊分析噪音污染嚴(yán)重，宜設(shè)置小戶型，并且盡量中間戶多以減小噪音。兩梯四戶最優(yōu)。景觀資源較好，遠(yuǎn)離公路，宜設(shè)置大戶型。不利因素：噪音、臭水溝、鐵路、化糞池有利因素：綠化帶等規(guī)劃排布的常見誤區(qū)2. 住宅與商業(yè)關(guān)系欠缺考慮底商轉(zhuǎn)角處布置住宅住宅緊貼底商外墻，未留出開門位置住宅布置在16、沿街底商上時(shí)，未留出開門位置規(guī)劃排布的常見誤區(qū)3. 用地浪費(fèi)未做強(qiáng)排測(cè)算之前做強(qiáng)排測(cè)算之后規(guī) 劃 案 例 分 析3成都市牧馬山項(xiàng)目案例牧馬山項(xiàng)目簡(jiǎn)介本案機(jī)場(chǎng)成都市區(qū)天府新區(qū)核心區(qū)路網(wǎng)縱橫環(huán)伺連接城市雙核-與主城區(qū)及天府新區(qū)核心區(qū)成三角之勢(shì)-大件路直通市區(qū)約20km-牧華路直通天府新區(qū)約20km-空港輻射經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，臨近規(guī)劃地鐵線路牧馬山項(xiàng)目簡(jiǎn)介天然氧吧，生態(tài)資源優(yōu)渥-牧馬山坡嶺地勢(shì)，楊柳河，白河水系密布-成都近郊唯一的原生松林，一級(jí)森林保護(hù)區(qū)-3000畝城市濕地公園-應(yīng)天寺佛教文化，張飛牧馬的三國(guó)文化牧馬山項(xiàng)目簡(jiǎn)介-一杯茶一桌麻將一地風(fēng)光，在牧馬山抓雞下田，垂釣澆灌，吃天然食材，這里早已經(jīng)成為成17、都人周末休閑度假的人氣熱點(diǎn)區(qū)域。-南宋范成大在牧馬山道中稱贊道：“土橋茅屋兩三家，竹里鳴泉漱白沙”翠竹掩映，樹木蓊郁，雀鳥競(jìng)鳴，鳶飛魚躍，好一派寧靜祥和的蜀地山水風(fēng)光。農(nóng)家樂娛樂繁盛價(jià)值提煉近郊板塊、通達(dá)交通，天然氧吧農(nóng)家樂繁盛，板塊均好性強(qiáng)區(qū)位城市近郊毗鄰主城區(qū)及天府新區(qū)核心區(qū)大件路、牧華路交通路網(wǎng)縱橫，空港輻射區(qū)天然氧吧，生態(tài)資源優(yōu)渥，濕地公園農(nóng)家樂文化繁盛，休閑度假人氣區(qū)域交通資源配套牧馬山項(xiàng)目簡(jiǎn)介啟動(dòng)區(qū)199畝60畝170畝用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊位置東側(cè)地塊西側(cè)地塊用地性質(zhì)一類住宅用地住宅用地兼容用地性質(zhì)/商業(yè)（兼容比例10%）用地面積199畝170畝60畝代征道路面積28.89畝9.72畝18、6.36畝容積率R11R1.81R1.8建筑密度30%30%30%綠地率40%40%40%限高11米/車位配比住宅1.2:1商業(yè)1:1(車位/100建面)牧馬山項(xiàng)目定位整體定位城南近郊 墅區(qū)核心 森林生態(tài)小鎮(zhèn)產(chǎn)品定位高端形象 復(fù)合型 高附加值產(chǎn)品本案既定的用地條件：限高11米，容積率1.0情況下可能的產(chǎn)品組合聯(lián)排疊墅多層產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)的土地利潤(rùn)價(jià)值排序：聯(lián)排疊墅多層常規(guī)情況下，聯(lián)排產(chǎn)品參考容積率為0.8，單獨(dú)排布聯(lián)排產(chǎn)品不能實(shí)現(xiàn)用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，因此我們對(duì)聯(lián)排及疊墅兩種物業(yè)組合模式進(jìn)行排布，探尋是否可實(shí)現(xiàn)本案目標(biāo)可能實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)品組合聯(lián)排+疊墅強(qiáng)排方案疊院產(chǎn)品聯(lián)排產(chǎn)品以經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排+疊院產(chǎn)品進(jìn)行規(guī)劃落位，可19、實(shí)現(xiàn)的規(guī)劃指標(biāo)為：產(chǎn)品類型戶型面積套數(shù)建筑面積上疊12718623622中疊13517623760下疊14517625520聯(lián)排中戶15512018600聯(lián)排邊戶1656410560可實(shí)現(xiàn)的建筑面積102062容積率0.77 該方案實(shí)現(xiàn)容積率為0.77，未能做足該用地容積率為1的規(guī)劃指標(biāo)，意味著：項(xiàng)目可售面積減少總貨值量降低實(shí)際收益降低我們?nèi)绾瓮黄?？?guī)劃方案過程洋房疊院聯(lián)排疊院洋房聯(lián)排規(guī)劃方案過程引入“聯(lián)排+疊墅+退臺(tái)洋房”經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)占地面積132534容積率1.0418 建筑面積138071其中洋房產(chǎn)品22400疊院81400聯(lián)排24240建筑密度38%總戶數(shù)1023地下車位數(shù)1366經(jīng)濟(jì)20、效益指標(biāo)占地面積132733容積率0.8102 建筑面積107544其中洋房產(chǎn)品22800疊院45584聯(lián)排28680建筑密度30%總戶數(shù)766地下車位數(shù)946容積率建筑密度兩指標(biāo)相互矛盾？規(guī)劃方案過程我們的解決方向在不能突破限高的情況下，1.以洋房產(chǎn)品置換別墅產(chǎn)品及疊院產(chǎn)品，從而減少建筑基底面積；2.沿水系布置大戶型別墅（約235）雙拼產(chǎn)品，保證別墅產(chǎn)品體量；規(guī)劃方案過程1.物業(yè)分區(qū)規(guī)劃，利用地塊北低南高的坡地性質(zhì)，南側(cè)落位墅質(zhì)化產(chǎn)品，打造坡地別墅，北側(cè)布局洋房，從而形成產(chǎn)品分區(qū)；2.項(xiàng)目品質(zhì)及形象展示，以中高端別墅及具有昭示性的產(chǎn)品布局最大實(shí)現(xiàn)展示項(xiàng)目的形象；3.內(nèi)部景觀空間最優(yōu)：利用原有21、水系打造十字水系景觀，布置中高端物業(yè)；4.外部資源自用：項(xiàng)目北、東側(cè)被市政生態(tài)景觀帶環(huán)繞，轉(zhuǎn)化為本案社區(qū)的休閑交往平臺(tái)；規(guī)劃方案原則規(guī)劃方案過程退臺(tái)洋房別墅疊墅各物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積132733容積率1.0015 建筑面積132927其中產(chǎn)品類型戶型面積（）建筑面積（）總戶數(shù)占比洋房136-1054116033631%疊墅127-1457366754355%雙拼23537601614%聯(lián)排155-1651434087綠地率52%建筑密度30%總戶數(shù)（個(gè)）982地下車位數(shù)（個(gè)）1378【車位配比1.2:1（車位/100建面）】規(guī)劃方案過程交通動(dòng)線社區(qū)出入口布置于南北兩側(cè)，內(nèi)部環(huán)形道路為交通主動(dòng)線22、，別墅組團(tuán)主要以盡端式道路與環(huán)形交通相連接，同時(shí)解決車行、人行及防火動(dòng)線，交通組織順暢；停車方式充分利用本項(xiàng)目地形的特殊性，采用地上及地下兩種停車方式，別墅產(chǎn)品利用坡地采用地面停車，疊院及洋房產(chǎn)品采用地下停車；車行道路(防火動(dòng)線)外部車行流線社區(qū)主入口地下車庫出入口項(xiàng) 目 實(shí) 操 實(shí) 戰(zhàn)4項(xiàng)目位置: 內(nèi)蒙古自治區(qū)包頭市濱河新區(qū)騰飛大街；項(xiàng)目規(guī)模: 占地面積197畝，建筑面積33萬平；“包頭濱河新區(qū)某項(xiàng)目“197畝約430米約300米本案規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地性質(zhì)R居住用地，R2二類居住用地總用地面積131481.85總建筑面積328704.6，其中保障性住房配建5%(待定)容積率2.5建筑限高54米建筑密度35%綠地率35%【關(guān)鍵詞】城市邊緣濱河新區(qū)中等密度大盤開發(fā)項(xiàng)目控規(guī)條件說明 日照條件：住宅建筑除應(yīng)當(dāng)滿足大寒日(8:00-16:00)不低于兩小時(shí)的日照要求； 建筑間距：（1）南北向多層住宅（24米以下）的建筑間距，不低于遮擋建筑高度（從散水起算）的1.5倍；（2）南北向多層以上住宅的建筑間距，建筑高度在24-40米（含）間，不低于遮擋建筑高度的1.3倍；建筑高度在40-75米（含）間，不低于遮擋建筑高度的1.1倍；建筑高度在75米以上，不低于遮擋建筑高度的0.9倍； 退線要求：城市主干道退線15米，城市次主干道10米，城市支道大于等于5米；更多的變化要靠各位在實(shí)踐中磨練 謝謝!