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1、住宅部分競品分析上疊三層，4 面寬90 戶型115-125 戶型135-144 戶型160 戶型上疊四層，5 面寬3 房 2 廳 1 衛，3 面寬3 房 2 廳 2 衛，2 面寬2 房 2 廳 1 衛，2 面寬2 房 2 廳 1 衛，2 面寬3 房 2 廳 2 衛，3 面寬4 房 2 廳 2 衛，4 面寬選擇足夠競爭力的產品進行強排測算90 二 / 三面寬125 二 / 三面寬140 三 / 四面寬160 四 / 五面寬疊墅周邊競品90 三面寬125 三 / 四寬140 四面寬起160 五面寬疊墅10%剛需產品 經濟合理主力產品 全面超越終改產品 物超所值35%45%10%產品選型我們的產品如2、何選型？方向 1 疊拼最大化 (33+4F)方向 2 洋房最大化（18+6F）住宅第二輪強排疊拼最大化貨值：11.32 億墅類套數占比：46.4%洋房最大化貨值：9.74 億洋房產品占比：22.6%商業部分20商墅：166*72=11952商業街面積3800*3.5=13000沿湖商業面積555*4=2200博物館1800*3=50004F20商墅：166*85=14110商業街面積2700*4.5=12150博物館1700*3=50005F方向 1 環形布置方向 3 突破方向商業第一輪強排博物館獨立設置占用銷售型商業用地需設置一棟 5F 公寓，滿足 1.4 萬銷售型商業博物館與自持型商業集中3、設置自持型商業需做到 5F銷售型商業價值最大化重新劃分住宅與商業紅線最大化利用沿街寬度商墅與住宅形成組團重新征詢政府難度很大方向 2 集中布置方案 1a 指標及戶型配比表數據備注85657.0051394.2034262.80其中商業金融用地不小于總面積的40%174266.07126902.8090459.0733F40389.07層高2.9m4F50070.00層高3.0m34262.80博物館5000.00經營性商業（自持）15000.00銷售型商業14262.802180.93物業管理用房277.53按地上總建面3暫估物業經營用房370.04按地上總建面4暫估社區用房515.205004、-1000戶按70/百戶養老服務用房348.17消防控制室30.00暫估配電房640.00變電室*2(18*10)，開閉所*2(14*10)暫估47363.27地下非機動車庫建筑面積1380.66地下車庫建筑面積30892.9地下非機動車庫建筑面積1541.83地下車庫建筑面積13547.89非人防車位按40/輛暫估1.481.0且1.4826935.0031.45%35%73625697.1030%8949.87新建居民住宅的，比例為百分之八;新建其他民用建筑的，比例為百分之五。7236.731713.141348930計容面積配置，辦公、住宅不小于1.0個/10093地上車位10%，含訪客5、車位837418按計容面積配置，商業不小于1.2個/10042地上車位10%，含訪客車位3763214住宅920商業1028非機動車停車位（輛）其中人防面積（）機動車停車位（輛）綠地率建筑占地面積（）建筑密度總戶數（戶）總建筑面積（）其中地上計容建筑面積（）其中住宅建筑面積其中其中商業配套管理用房建筑面積地下總建筑面積（）項目總用地面積（）住宅商業地下非機動車位（輛）地上機動車位（輛）地下機動車位（輛）住宅其中商業總停車位其中其中住宅商業總停車位其中經濟技術指標方案1-1其中其中住宅商業地上機動車位（輛）地下機動車位（輛）地下非機動車位（輛）容積率綠地面積（）類型層數棟數戶數戶數比要求90336、319826.9%10.0%12033319826.9%35.0%14047028038.0%45.0%160415608.2%10.0%91736100.0%戶型配比表方案 1b 指標及戶型配比表數據備注85657.0051394.2034262.80其中商業金融用地不小于總面積的40%173887.81126622.8090179.0733F41379.07層高2.9m4F48800.00層高3.0m34262.80博物館5000.00經營性商業（自持）15000.00銷售型商業14262.802180.93物業管理用房277.53按地上總建面3暫估物業經營用房370.04按地上總建面4暫7、估社區用房515.20500-1000戶按70/百戶養老服務用房348.17消防控制室30.00暫估配電房640.00變電室*3(18*10)，開閉所*3(14*10)暫估47265.01地下非機動車庫建筑面積1376.46地下車庫建筑面積30798.8地下非機動車庫建筑面積1541.83地下車庫建筑面積13547.89非人防車位按40/輛暫估1.481.0且1.4826685.0031.15%35%73625697.1030%8927.47新建居民住宅的，比例為百分之八;新建其他民用建筑的，比例為百分之五。7214.331713.141345927計容面積配置，辦公、住宅不小于1.0個/108、093地上車位10%，含訪客車位834418按計容面積配置，商業不小于1.2個/10042地上車位10%，含訪客車位3763214住宅918商業1028其中地下非機動車位（輛）地下非機動車位（輛）商業總停車位其中地上機動車位（輛）地下機動車位（輛）非機動車停車位（輛）住宅總停車位其中地上機動車位（輛）地下機動車位（輛）人防面積（）其中住宅商業機動車停車位（輛）綠地率建筑占地面積（）建筑密度總戶數（戶）綠地面積（）地下總建筑面積（）其中住宅商業容積率商業其中配套管理用房建筑面積其中地上計容建筑面積（）其中住宅建筑面積其中總用地面積（）其中住宅商業總建筑面積（）其中經濟技術指標方案1-2項目層數棟9、數戶數戶數比要求9033213218.4%10.0%12033426436.9%35.0%14046425635.8%45.0%160416648.9%10.0%86716100.0%戶型配比表日照分析 2 小時經過日照推演及測算，南側山體高度均在本案日照高度角之外，不影響本案日照分析2-3 小時3-4 小時4-5 小時5-6 小時6-7 小時7-8 小時8 小時分析軟件：眾智日照軟件分析方法：多點分析城 市：寧波市計算結果：住宅日照滿足大寒日 3H 項目住宅建筑均滿足大寒日 3h 的日照標準 ( 眾智專業軟件計算） 整體效果方案 2 指標及戶型配比表數據備注85657.0051394.20310、4262.80其中商業金融用地不小于總面積的40%174187.23126842.8090523.6718F52699.67層高2.9m6F37824.00層高3.0m34262.80博物館5000.00經營性商業（自持）15000.00銷售型商業14262.802056.33物業管理用房277.53按地上總建面3暫估物業經營用房370.04按地上總建面4暫估社區用房390.60500-1000戶按70/百戶養老服務用房348.17消防控制室30.00暫估配電房640.00變電室*3(18*10)，開閉所*3(14*10)暫估47344.43地下非機動車庫建筑面積1379.76地下車庫建筑面積11、30875.0地下非機動車庫建筑面積1541.83地下車庫建筑面積13547.89非人防車位按40/輛暫估1.481.0且1.4826685.0031.15%35%55825697.1030%8955.03新建居民住宅的，比例為百分之八;新建其他民用建筑的，比例為百分之五。7241.891713.141347929計容面積配置，辦公、住宅不小于1.0個/10093地上車位10%，含訪客車位836418按計容面積配置，商業不小于1.2個/10042地上車位10%，含訪客車位3763214住宅920商業1028其中地下非機動車位（輛）地下非機動車位（輛）商業總停車位其中地上機動車位（輛）地下機動車12、位（輛）非機動車停車位（輛）住宅總停車位其中地上機動車位（輛）地下機動車位（輛）人防面積（）其中住宅商業機動車停車位（輛）綠地率建筑占地面積（）建筑密度總戶數（戶）綠地面積（）地下總建筑面積（）其中住宅商業容積率商業其中配套管理用房建筑面積其中地上計容建筑面積（）其中住宅建筑面積其中總用地面積（）其中住宅商業總建筑面積（）其中經濟技術指標方案2項目層數棟數戶數戶數比要求901827212.9%10.0%12018621638.7%35.0%14018414425.8%1406137814.0%16068488.6%10.0%45.0%戶型配比表16068488.6%10.0%33558100.13、0%方案 1-a：33F+4F 疊墅最大化方案 1-b：34F+4F 形態優化方案對比方案 2：18F+6F 洋房最大化我們需與競品持平或超越，實現產品暢銷90 二面寬125 二 / 三面寬140 三 / 四面寬160 四 / 五面寬疊墅180 四 / 五面寬合院周邊競品90 三面寬125 三 / 四面寬140 四面寬起160 五面寬疊墅180 六面寬合院產品選型我們的產品如何選型？立面定位高端- 極致現代雕塑 經典比例 歷久彌新 典雅大氣 簡約時尚 公建形象現代簡約 精致細節 莊重精美 突出現代感 傳承歷史韻味講究風格 追求神似 對古典線條抽象簡化 注重裝飾效果中端- 典雅中端- 新古典、新亞洲、ARTDECO立面風格立面風格立面風格立面風格立面風格立面風格立面風格立面風格立面風格立面風格立面風格立面風格立面風格立面風格立面風格立面風格立面風格立面風格立面風格立面風格立面風格