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1、百貨商場(chǎng)、購物中心商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)計(jì)算方法及結(jié)果 蓬勃發(fā)展的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)需要一個(gè)反映商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格水平、波動(dòng)幅度和變動(dòng)趨勢(shì)的指標(biāo)工具，為商鋪投資者、經(jīng)營(yíng)者及各類投資人提供決策及參考的依據(jù)。房地產(chǎn)指數(shù)使投資者、經(jīng)營(yíng)者和管理者能夠及時(shí)了解影響房地產(chǎn)變化的因素及其程度；透析房地產(chǎn)現(xiàn)狀，預(yù)測(cè)未來發(fā)展形勢(shì)。尤其是地方性的房地產(chǎn)指數(shù)其優(yōu)勢(shì)在于能夠深入到具體區(qū)域、業(yè)態(tài)類型中及時(shí)準(zhǔn)確的獲得新數(shù)據(jù)從而減小了預(yù)測(cè)誤差，使指數(shù)更具有借鑒意義。房地產(chǎn)指數(shù)的細(xì)分化是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要。1、樣本的選擇與替換樣本的選擇及調(diào)查方法調(diào)查項(xiàng)目規(guī)模的界定：商鋪項(xiàng)目5000平方米以上。商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)采取判斷抽樣的方法，即根據(jù)專家的判斷或調(diào)2、查人員的主觀決定抽取樣本的方法。樣本商鋪的調(diào)整：當(dāng)基期距計(jì)算期的時(shí)間較遠(yuǎn)或樣本商鋪不再具有代表性時(shí)對(duì)樣本進(jìn)行替換調(diào)整。2、計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)的計(jì)算頻率：由房地產(chǎn)的特點(diǎn)商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)每季度計(jì)算一次。權(quán)數(shù)的確定：計(jì)算商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)的權(quán)數(shù)以商鋪的營(yíng)業(yè)面積為權(quán)數(shù)。3、計(jì)算公式理論基礎(chǔ)運(yùn)用加權(quán)綜合平均法，選擇質(zhì)量指標(biāo)指數(shù)，其公計(jì)算結(jié)果說明復(fù)雜現(xiàn)象總體質(zhì)量指標(biāo)綜合變動(dòng)的方向和程度，也就是價(jià)格變動(dòng)對(duì)銷售額的影響。1）拉氏指數(shù)：拉氏指數(shù)將同度量因素固定在基期水平上，又被稱為“基期加權(quán)綜合指數(shù)”，拉氏公式實(shí)質(zhì)上是一個(gè)變化了的算術(shù)平均數(shù)的算法。拉氏價(jià)格指數(shù)公式為：其中p1、q1報(bào)告期的質(zhì)量和物量值，表示p0、q0基期質(zhì)量和3、物量值。拉氏價(jià)格指數(shù)以基期商品的銷售量作為同度量因素，這說明它是在基期的銷售數(shù)量和銷售結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上來考察各種商品的價(jià)格的綜合變動(dòng)程度的。2）帕氏指數(shù)：帕氏指數(shù)將同度量因素固定在報(bào)告期水平上，又被稱為“報(bào)告期加權(quán)綜合指數(shù)”，帕氏公式實(shí)際上是一個(gè)調(diào)和平均數(shù)的算法。帕氏價(jià)格指數(shù)的公式為：其中p1、q1報(bào)告期的質(zhì)量和物量值，表示p0、q0基期質(zhì)量和物量值。帕氏價(jià)格指數(shù)以計(jì)算期商品銷售量作為同度量因素，這說明它是在計(jì)算期的銷售數(shù)量和銷售結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上來考察各種商品價(jià)格的綜合變動(dòng)程度的。3）費(fèi)雪指數(shù)：它是對(duì)拉氏指數(shù)和帕氏指數(shù)直接進(jìn)行平均的結(jié)果，又被稱為“理想指數(shù)”。費(fèi)雪指數(shù)的公式為：利用交叉指數(shù)公式得到的計(jì)4、算結(jié)果比較適中，能夠調(diào)和不同權(quán)數(shù)所引起的偏差。費(fèi)雪指數(shù)公式實(shí)質(zhì)上是一個(gè)幾何平均算法，幾何平均數(shù)的結(jié)果大于調(diào)和平均數(shù)又小于算術(shù)平均數(shù)，所以還可以消除指數(shù)偏高或偏低的現(xiàn)象。指數(shù)的選擇在指數(shù)的選擇方面，指數(shù)偏誤是影響指數(shù)準(zhǔn)確度的重要原因，能夠消除這種偏誤的指數(shù)公式，無疑是科學(xué)的，但由于Fish費(fèi)雪公式計(jì)算復(fù)雜，在實(shí)際計(jì)算中缺乏具體經(jīng)濟(jì)含義，在結(jié)果上得到的準(zhǔn)確性的改進(jìn)要遠(yuǎn)小于它在計(jì)算中所帶來的繁瑣。考慮到商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)同質(zhì)性的特點(diǎn)，我們選擇以基期物量作為同度量因素的拉氏指數(shù)計(jì)算。其基本計(jì)算公式如下所示：即該種店型報(bào)告期相對(duì)于基期的價(jià)格水平的變化。商鋪?zhàn)饨鹌骄鶅r(jià)格的計(jì)算步驟1）各類型（樓層）商鋪的平均價(jià)格5、2）該商圈租金的比較價(jià)格將該商圈的該期商鋪?zhàn)饨鹌骄鶅r(jià)格與基期北京商鋪?zhàn)饨鸨容^價(jià)格相比即可得到該商圈該期的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格指數(shù)。基期的選擇：北京商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)以2003年第四季度的北京商鋪?zhàn)饨鹂偹奖容^價(jià)格為基準(zhǔn)，定為100。n計(jì)算期租金成交價(jià)格的推算n在實(shí)際的租金價(jià)格的計(jì)算中，會(huì)出現(xiàn)沒有成交價(jià)格的商鋪?zhàn)饨鸬那闆r，我們采用一元線形回歸的方法對(duì)同一層樣本進(jìn)行回歸推算，折算出相應(yīng)的成交價(jià)。具體方法如下：在同一層中，根據(jù)一些樣本的實(shí)際成交價(jià)分別為Y1、Y2Yn。對(duì)應(yīng)的報(bào)價(jià)分別是：X1、X2Xn。擬合直線為，由最小二乘法可以得出：由此可以根據(jù)計(jì)算期的報(bào)價(jià)得到該期的成交價(jià)。P.S：本指數(shù)體系處于試行階段，如有不6、妥之處請(qǐng)讀者指出，使之能不斷完善。由于百貨商場(chǎng)、購物中心商鋪的占有率最高。經(jīng)過一個(gè)多月的實(shí)地調(diào)研，我們基本上掌握了本市的大型百貨商場(chǎng)、購物中心的情況，經(jīng)過認(rèn)真選擇樣本，本期內(nèi)刊率先推出百貨商場(chǎng)、購物中心商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)。樣本選擇n由于百貨商場(chǎng)、購物中心商鋪面向的客群是全市居們，根據(jù)其特殊性我們選擇王府井、朝外、亞運(yùn)村、西單、CBD這五個(gè)較為成熟的商圈。在普查的基礎(chǔ)上，在各商圈中選擇不同檔次有代表特征的商場(chǎng)，最終挑選了11個(gè)商場(chǎng)作為樣本。表1為我們進(jìn)行普查的部分商場(chǎng)的名稱。表1：北京各商圈內(nèi)商場(chǎng)一覽表所屬商圈朝外商圈CBD商圈王府井商圈西單商圈亞運(yùn)村商圈燕莎商圈阜成門-復(fù)興門商圈百貨商場(chǎng)購物中心北京7、藍(lán)島大廈豐聯(lián)廣場(chǎng)商場(chǎng)太平洋百貨盈科店 國(guó)貿(mào)商城貴友大廈 東方新天地東安市場(chǎng)世都百貨王府井女子百貨西單華威商場(chǎng)西單賽特商城中友百貨首都時(shí)代廣場(chǎng) 安貞華聯(lián)商廈北辰購物中心華堂商場(chǎng)飄亮購物中心 北京燕莎友誼商城北京友誼商店華堂商場(chǎng)燕莎奧特萊斯 北京百盛購物中心北京新世界中心阜成門華聯(lián)商廈 指數(shù)計(jì)算結(jié)果以及分析2004年第二季度北京百貨商場(chǎng)、購物中心商鋪?zhàn)饨鹂傮w及各商圈情況，如表2所示：表2：北京百貨商場(chǎng)、購物中心商鋪平均租金和指數(shù)比較圖(單位：元/平方米天)商圈北京平均王府井商圈朝外商圈亞運(yùn)村商圈西單商圈中關(guān)村商圈CBD商圈商鋪?zhàn)饨鹌骄鶅r(jià)格24.1130.1412.5613.2536.1118.008、35.05指數(shù)值83.95104.6235.9639.79139.0852.21132.22商圈橫向?qū)Ρ确治鰠^(qū)域是經(jīng)營(yíng)者和投資者首要考慮的因素。就各區(qū)域商鋪指數(shù)，本期不同區(qū)域作橫向?qū)Ρ确治觥姆治鲋惺雇顿Y者了解不同區(qū)域商鋪?zhàn)饨鹚健？傮w情況分析北京百貨商場(chǎng)、購物中心商鋪的平均租金為：24.11元/平方米天從本期數(shù)據(jù)可以看出：2004年，北京的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)較為紅火。王府井、西單商圈商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析位于王府井、西單等傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的商鋪平均租金高居各類店鋪之榜首，指數(shù)值也高于其它商圈近百點(diǎn)，且繼續(xù)呈穩(wěn)中有升的走勢(shì)。隨著金寶街大型綜合性項(xiàng)目的興建以及東單“銀街”的改造，大面積商鋪將被推出。而另有報(bào)道說王9、府井將興建規(guī)模達(dá)數(shù)十萬平米的地下商城，屆時(shí)可將丹耀大廈、新東安市場(chǎng)等商業(yè)物業(yè)連通起來。加之現(xiàn)有的大型獨(dú)立商業(yè)設(shè)施東方廣場(chǎng)、老東安市場(chǎng)等其商圈內(nèi)的商業(yè)氛圍將更加濃厚。CBD商圈商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析以商務(wù)概念的朝陽CBD商圈強(qiáng)調(diào)辦公功能和地區(qū)主題的特點(diǎn)，CBD商圈內(nèi)呈現(xiàn)各行業(yè)百花齊放的現(xiàn)象，理想的商業(yè)氛圍更加受到投資商和經(jīng)營(yíng)商的認(rèn)可。其商場(chǎng)租金指數(shù)值已經(jīng)緊隨傳統(tǒng)的商業(yè)中心區(qū)。目前該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)發(fā)展情況較好，大型商業(yè)中心有國(guó)貿(mào)商城、嘉里中心商場(chǎng)等都具有很高的知名度。近三年內(nèi)CBD區(qū)域?qū)⒂谐^50萬平方米的新增商業(yè)面積，CBD區(qū)域未來商業(yè)業(yè)態(tài)將以建筑綜合體中的連鎖小經(jīng)營(yíng)店和休閑新概念型店、小規(guī)模精品型的S10、HOPPING MALL 為主流。亞運(yùn)村商圈商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析以餐飲、娛樂、超市等生活配套行業(yè)為主形成了亞運(yùn)村獨(dú)特的商圈氛圍，并且規(guī)模正在日益壯大。本指數(shù)顯示該商圈百貨商場(chǎng)、購物中心的租金水平較低，這與商圈內(nèi)住宅項(xiàng)目的租售水平并不相益。究其原因：雖然該商圈內(nèi)商業(yè)氛圍較好，但對(duì)于百貨商場(chǎng)、購物中心這種面向全市消費(fèi)者的店型，在該商圈內(nèi)的承受能力還顯薄弱，盡管商圈內(nèi)有北辰購物中心、飄亮購物中心、安貞華聯(lián)等大型商業(yè)設(shè)施，但其對(duì)全市居民的吸引力還稍顯薄弱。朝外商圈商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析朝外商業(yè)街作為北京CBD的門戶，連通東二環(huán)和東三環(huán)路，是北京市總體規(guī)劃中五個(gè)市級(jí)商業(yè)中心之一。朝外大街規(guī)劃面積是100萬平方米，現(xiàn)在已經(jīng)建成了64萬平方米。其中商業(yè)占三分之一，商務(wù)占三分之二，商業(yè)為商務(wù)鋪墊，目的是為了未來向北京CBD平緩過渡。朝外商圈的飛速發(fā)展也使其商業(yè)物業(yè)租金指數(shù)已經(jīng)由原來的30.22提高到了35.96點(diǎn)。可見新興商圈沖勁十足。本次區(qū)域租金的指數(shù)編制是中原地產(chǎn)商業(yè)策劃部在利用自身專業(yè)優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，收集分析并多次探索之后編制成功的，它為我們較為準(zhǔn)確的量化了解北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、分析與比較各區(qū)域市場(chǎng)水平以及商業(yè)發(fā)展程度提供了較為專業(yè)化的理論數(shù)據(jù)支持。