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1、 泛地和聯地產顧問機構 房地產專業名詞解釋 國有土地有償使用國有土地有償使用是指國家將一定時期內的土地使用權提供給單位或個人使用，而土地使用者按照土地有償使用合同的規定，一次或分年度向國家繳納土地有償使用費的行為。 土地使用權出讓土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 協議出讓土地使用權協議出讓土地使用權是指出讓方與受讓方（土地使用者）通過協商的方式有償出讓土地使用權。 招標出讓土地使用權招標出讓土地使用權，是指在規定的期限內，由符合規定的單位或個人（受讓人），以書面投標形式，競投某塊土地的使用權，土地使用權出讓方評2、標決標，擇優而取。 拍賣出讓土地使用權拍賣出讓土地使用權，是指在指定的時間、地點、利用公開場合由政府的代表者土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權，由拍賣主持人首先叫出底價，諸多的競投者輪番報價，最后出最高價者取得土地使用權。框架結構住宅：框架結構住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、陶粒等輕質板材隔墻分戶裝配而成的住宅。 磚混結構住宅：磚混結構住宅中的“磚”，是指一種統一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚、空心磚等。 “混”是指由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、排檐。這些配件與磚做的承重墻相結合3、，可以稱為磚混結構住宅，由于抗震的要求，磚混住宅一般在層、層以下。房屋權屬登記：是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。房屋權利人：是指依法享有房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權、房地產他項權利的法人、其他組織和自然人。房屋權利申請人：是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請，但尚未取得房屋所有權證書的法人、其他組織和自然人。房屋所有權登記發證：是指申請人按照國家規定到房屋所在地的人民政府房地產行政主管部門申請房屋權屬登記，領取房屋權屬證書的行為。總登記：是指縣級以上人民政府根據需要，在一定期限內對本行4、政區域內的房屋進行統一的權屬登記。初始登記：是指新建房屋（竣工）或集體土地上的房屋轉為國有土地上的房屋所進行的房屋所有權登記。轉移登記：是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發生轉移后所進行的房屋所有權登記。變更登記：是指權利人名稱變更和房屋現狀發生下列情形之一的所進行的房屋所有權登記。-房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發生變更的；-房屋面積增加或者減少的；-房屋翻建的；-法律、法規規定的其他情形。他項權利登記：是指設定房屋抵押權、典權等他項權利所進行的房屋所有權登記。注銷登記：是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等進行的房屋權屬登記。房屋權5、屬證書：是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證，房屋權屬證書受到國家法律保護。房屋權屬證書包括房屋所有權證、房屋共有權證、房屋他項權證或者房地產權證、房地產共有權證、房地產他項權證。所有權證：指由縣級以上房產管理部門向房屋所有人核發的對房屋擁有合法所有權的證書。共有權證：指由縣級以上房產管理部門對共有的房屋向共有權人核發，每個共有權人各持一份的權利證書。他項權利：指在他項權利登記后，由房管部門核發、由抵押權人持有的權利證書。房地產權屬檔案：是指房地產行政主管部門在房地產權屬登記、調查、測繪、權屬轉移、變更等房地產權屬管理工作中直接形成的有價值的文字、圖表6、聲像等。房地產權屬檔案管理：是指房地產行政主管部門對歸檔的房地產權屬文件材料進行登記、整理、分類編目、劃分密級、編制檢索工具等的管理。物業管理：是指物業管理企業接受業主委托，依照合同約定，對物業進行專業化維修、養護、管理，對相關區域內的環境、公共秩序進行管理，并提供相關服務的活動。物業：是指房屋及與之相配套的設備、設施和相關場地。業主：是指物業的所有權人。業主會：指由物業管理區域內全體業主組成、在物業管理活動中代表和維護全體業主合法利益的組織。在管物業：指物業管理企業按委托合同進行管理服務的各類房屋。具體按用途分為住宅、辦公用房、商業用房、廠房倉庫、其他用房。在管物業建筑面積：指物業管理企業7、按委托合同進行管理服務的各類房屋的建筑面積（含在管物業范圍內的配套建筑物的建筑面積）。5萬平方米以上的住宅小區：是指總建筑面積超過5萬平方米的，被居住區級道路或自然分界線所圍合，配建有公共服務設施的居民生活聚居地。物業管理房屋覆蓋率：是指報告期內實施物業管理房屋的建筑面積與全部房屋建筑面積之比。計算公式：物業管理房屋覆蓋率（%）=物業管理房屋建筑面積全部房屋建筑面積100%經營管理人員：是指物業管理企業中從事市場分析、項目開發、招投標策劃、服務內容擴展、企業形象設計和人力資源管理、質量管理、技術管理、財務管理等活動的人員。管理處主任（項目經理）：是指對確定的物業項目進行全面管理運作，為項目委托8、人提供專業物業管理服務的項目負責人。包括管理處主任（項目經理）、管理處副主任（項目副經理）。房屋及設備維護人員：是指從事房屋及其配套設備維修養護、操作、監控運行等工作的人員，不包括專門從事業務管理的人員。保潔人員：是指物業管理企業中從事環境衛生清潔的人員。包括清潔工、清運工，不包括專門從事業務管理的人員。保安人員：是指物業管理企業中從事協助維護治安秩序的服務人員，不包括專門從事業務管理的人員。綠化人員：是指物業管理企業中從事環境綠化剪修、養護等的工作人員，不包括專門從事業務管理的人員。其他人員：是指物業管理企業中從事上述工作以外的服務人員。房屋修繕：是指對已建成的房屋進行拆改、翻修和維護，以保9、障房屋的住用安全，保持和提高房屋的完好程度與使用功能。房屋完好率：是指完好房屋和基本完好房屋建筑面積與全部房屋建筑面積之比。計算公式：房屋完好率=（完好房屋建筑面積+基本完好房屋建筑面積）房屋建筑面積100%危房率：是指危險房屋的建筑面積與房屋建筑總面積之比。計算公式：危房率=危險房屋建筑面積總的房屋建設面積100%翻修工程：是指凡需全部拆除、另行設計、重新建造的工程。翻修后的房屋必須符合完好房屋標準的要求。大修工程：是指凡需牽動或拆換部分主體構件，但不需要全部拆除的工程。大修后的房屋必須符合基本完好或完好標準的要求。中修工程：是指凡牽動或拆換少量主體構件，但保持原房屋的規模和結構的工程。中修10、后的房屋70%以上必須符合基本完好或完好的要求。小修工程：是指凡以及時修復小損小壞，保持房屋原來完損等級為目的的日常養護工程。綜合維修工程：是凡成片多幢（大樓為單幢）大、中、小修一次性應修盡修的工程。綜合維修后的房屋必須符合基本完好或完好標準的要求。房屋修繕投資：是指對房屋進行各項修繕的投資。住宅共用部位共用設施設備維修基金：是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用設施設備的維修基金（簡稱公共維修基金），專項用于物業保修期滿后，共用部位、共用設備設施的大中修和更新改造。保修期：是指物業開發建設單位在物業交付使用后，對業主承擔保修責任的期限。公共維修基金額：是指商品住房和公有住房出售11、后建立的住宅共用部位、共用設施設備維修基金總額。共用部位：是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備：是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。商品房維修基金：是指按建設部住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法（建住房1998213號）的規定，新建商品住宅（包括經濟適用住房）出售后建立的共用部位、共用設施設12、備維修基金。房改房維修基金：是指按建設部住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法（建住房1998213號）的規定，公有住房出售后建立的共用部位、共用設施設備維修基金。上年末累計繳存余額：是指截止上年末住宅公共維修基金繳存總額扣除上年末累計使用額后的數額。本年繳存額：是指本年繳存的住宅公共維修基金的數額。本年使用額：是指本年使用的住宅公共維修基金的數額。房地產開發經營：是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。基礎設施建設：是指給水、排水、供電、供熱、供氣、通訊和道路等設施建設和土地的平整。房屋建設：是指在完成基礎設施建13、設的土地上建設房屋等建筑物，包括住宅樓、工業廠房、商業樓宇、寫字樓以及其他專用房屋。本年完成投資：是指從本年1月1日起至本年最后一天止完成的全部用于房屋建設工程、土地開發工程的投資額以及公益性建筑和土地購置費等的投資。其中土地購置費在實際統計工作中如難以區分，可放在“商品房建設投資額”中。商品房建設投資額：是指房地產開發企業（單位）開發建設的供出售、出租用的商品住宅、廠房、倉庫、飯店、度假村、寫字樓、辦公樓等房屋工程及其配套的服務設施所完成的投資額（含拆遷、回遷還建用房）。商品住宅：是指房地產開發企業（單位）建設并出售、出租給使用者，僅供居住用的房屋。房屋施工面積：是指報告期內施工的全部房屋建14、筑面積。包括本期新開工的面積和上年開工跨入本期繼續施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應填各層建筑面積之和。房屋新開工面積：是指在報告期內新開工建設的房屋面積。不包括上期跨入報告期繼續施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工的房屋面積。房屋的開工應以房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永樁）的日期為準。竣工房屋面積：是指報告期內房屋建筑按照設計要求已全部完工，達到住人和使用條件，經驗收鑒定合格（或達到竣工驗收標準），可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。實際銷售面積：是指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付15、給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預售合同正在建設的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預售合同，在報告期竣工的商品房屋面積。預售面積：是指報告期未仍未竣工交付使用，但已簽訂預售合同的正在建設的商品房屋面積。報告期預售又在報告期轉正式或協議銷售的商品房的面積應列入實際銷售面積，同時統計為銷售收入。空置面積：是指報告期未已竣工的可代銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。公用建筑面積由以下兩部分組成：1、 電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和走道、地下設備、值班警衛室。2、 套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。公用建筑面積的計算公式如下：公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套內建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間（如地下車庫、倉庫、人防工程等）。公用建筑面積的分攤計算：分攤的公用建筑面積=套內建筑面積公用建筑面積分攤系數。公用建筑面積分攤系數的計算：公用建筑面積分攤系數=整棟建筑物的公用建筑面積/整棟建筑物各套內建筑面積之和。10