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1、商業房地產的幾大類型 1. 傳統商鋪商業地產最開始的雛形就是服務于人們日常生活的發廊、食店、便利店，他們以普通居民為服務對象，服務種類比較齊全，以滿足人們的日常生活起居為基本目的。這種原始形態的商業地產，遍布城市每個角落，因為其具有很大的靈活性，目前仍為廣大投資者的首選和發展基礎，現在仍有超過一半的投資者首次投資時鐘情于傳統商鋪，但其規模一般較小、抗風險能力低。2. 大型商業中心MALL融區域中心、活動中心、消費中心、集散中心和管理中心為一體，并有購物、休閑、美食等生活、消費“一站式”配套服務的大型商業中心。3. 市中心綜合商業市場城市中心綜合商業市場基本上位于城市中心傳統商圈，厚重的商業氛圍2、消費者的消費習慣保證了這種商業市場永遠站在商業地產的前端，是一個城市商業發展的“晴雨表”。它一般都處于城市中心地段，口岸的不可復制性成為了決定性因素，它是消費者消費習慣場所，這就保證了其超強的購買指數。鹽市口廣場、太平洋、王府井等是成都城市中心綜合商業市場的典型代表，但此類商業市場高昂的置業價格和經營成本也讓很多“垂青者”望而止步。4. 社區商業中心成都城市的規模越來越大，人們已不可能把消費再集中于一個城市中心商業區，以社區超市、大型購物中心等為代表的社區商業中心滿足了人們的這種就近消費需要，但這種消費往往以日常消費品為主，在檔次上和城市中心綜合商業市場尚有差距，但方便性是其“殺手锏”。5.3、 商住辦公樓商住寫字樓的出現完全是現代社會高速快捷的產物，集辦公與住宿為一體，讓在“家”辦公成為現實，是許多中小型公司的“權宜之計”，但一般都很現代化，很符合年輕人快節奏、追求時尚的消費習慣，以SOHU沸城為代表的商住辦公樓在成都一亮相就吸引了眾多投資者的眼球。6. 甲級寫字樓作為商業地產的高級表現形式的甲級寫字樓在成都的歷史并不長遠，也并不具備一定的規模，和東部沿海地區相比還有很長一段路要走，目前在成都僅僅有時代廣場、川信、冠城廣場、威斯頓聯邦等為數不多的項目，不過，正因為市場的空缺很大，所以前景也很光明。7. 休閑度假商業現代人的生活節奏越來越快，普遍感覺壓力巨大，都渴望身心的放松，都渴望4、遠離城市的喧囂和繁雜，都希望能夠回歸自然，芙蓉古城、陽光體育城等新型休閑度假商業產業，在人們的企盼中閃亮登場，最大限度地放松了人們緊張的神經，深受都市市民的追捧，一時間，這種商業地產模式風生水起，但客戶群體在目前形式下尚欠穩定，注定了這種商業地產模式還待時間檢驗，穩定的客戶群體直接關系到了它的成敗。8. 專業市場在上個世紀*十年代，隨著社會經濟的不斷發展，人們已經不滿足于基本的溫飽型消費了，專業市場也就應運而生。如成都荷花池、五塊石、東華電腦城、重慶朝天門等專業市場如雨后春筍般在成都出現，很快就以全新的模式吸引了眾多的消費者，也讓那些投資者賺得盆滿缽滿，更促生了新世紀電腦城、成都數碼廣場、富森5、美家居、金荷花等專業市場的誕生。專業市場是市場細分的產物，它以某類產品品種齊全的優勢，牢牢占領了商業市場一隅。這種市場現一般偏居城市四周，對區域的要求性不是很高，但非常強調“集群效應”，有規模就有人氣，有人氣也就有了商氣。商業房地產之商業用語. 零售：是一種交易形式,可定義為將商品或勞務直接出售給最終消費者的銷售活動,也是向消費者提供銷售商品的一種商業活動環境,使消費者從零售商店里獲得消費品及其與消費品有關的無形服務的滿足,它直接關系到居民的生活質量和生活方式，是社會資源分配的一個重要階段-也是最后階段。 零售戰略：是零售商打算如何集中其資源來達成其目標，確定其主要服務于哪些顧客和將提供什么樣6、的商品和服務，并建立和保持競爭優勢的系統性謀劃。具體上它包括企業使命目標，競爭對手分析，顧客的細分、定位，商店的選址，服務策略，與供貨商的關系，信息管理和分銷系統，低成本經營，以及零售活動組合等等。 商圈：是指零售店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單的說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。 全過程商品管理：是指一個零售商從分析顧客的需求入手，對商品組合、定價方法、促銷活動，以及資金使用、庫存商品和其它經營性指標做出全面的分析和計劃，通過高效的運營系統，保證在最佳的時間、將最合適的數量、按正確的價格向顧客提供商品，同時達到既定的經濟效益指標。 市場化經營 商場化7、管理：指采取整體規劃、招租經營、統一管理、自收自付，各柜相對自主經營，并以規范化的商場管理形成專業特色的經營管理模式。 精細化管理：是以精確、細致、深入、規范為特點的全面化的管理模式。全面化是指精細化管理的思想和作風貫徹到整個企業的所有管理活動中。精細化管理包括：精細化的操作、精細化的控制、精細化的核算、精細化的分析、精細化的規劃。 購物中心交通規劃：購物中心交通規劃分為兩部分，一部分是周圍道路把交通引入購物中心，另一部分是購物中心自身用地范圍內的交通組織和規劃，以及建筑內部的人流組織。 購物中心的汽車交通車流包括購物車流、貨運車流和公共交通車流。交通組織的原則是分流，讓購物交通和后勤貨運交通8、各行其道。 購物中心的步行人流購物中心的步行人流分為兩種：一種是從停車場到購物中心的運動；另一種是從購物中心到購物中心的運動。 一次商裝：指商場為其所經營的各種業態提供基礎的物業基礎、條件及硬件環境，主要涉及天、地、柱、墻、水、電氣、空調、消防、安防、廣播設備、通道、照明、美陳、促銷設施等方面。 二次商裝：指以一次商裝為基礎，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標準，進行的二次裝飾裝修，主要涉及壁柜、柜臺、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方面。 垂直交通：是指不同標高空間或樓層的垂直聯系如樓梯、電梯和自動扶梯。 水平交通：是指同一水平面或樓層內的通道。 劃分防煙分區：是通過設置擋煙設施將煙氣控制9、在一定范圍內，以便用排煙設施將其排出，保證人員安全疏散，消防撲救工作順利進行。劃分防火分區：在建筑中采有耐火性能較好的分隔物將建筑物空間分隔成若干區域的防火技術措施。 購物空間：購物空間是在整個空間中，由貨柜和貨架作為空間限定的元素劃分出的直接進銷售活動的現場。 服務空間：是商品銷售的輔助空間，如：試衣間、聽音室、問訊處、寄存處等。 休閑空間：為顧客提供餐飲、休息、娛樂、文化等場所在地，點綴以綠化小品，既滿足了顧客的需求，也促進了消費。 交通空間：包括商場內的通道、樓梯、自動扶梯及電梯，其位置、數量、布置及寬度等既能使急需型購物者迅速到達購物場所，又能使顧客輕松完成瀏覽觀賞的行為。 商品展示空10、間：從常規的柜架到地臺、墻面及空中掛件，展示的商品從只能觀賞到可觸摸、可試聽、可試用，創造出視覺焦點。 柜臺：柜臺是供營業員展示、計量、包裝出售商品及顧客參觀挑選商品所用的設備，柜臺或全部用于展示商品，或上部展示商品，下部用于貯藏。 貨架：貨架是營業員工作現場中分類分區地陳列商品并少量儲存商品的設施。 租賃商鋪：產權人將一定時間內的商鋪使用權與承租人交易，取得或分時段取得現金收益；對承租人而言，承租人用現金或分時段的租金付出取得一定時間內的商鋪使用權利。 轉租商鋪：商鋪最終使用人并非與商鋪權利人直接建立租賃關系，而是通過轉租人取得使用商鋪的權利，商鋪最終使用人與轉租人發生權利、義務關系。 滲透11、營銷：是一種與顧客之間的溝通，這種溝通就是走進顧客的世界，從他們的角度出發的一種互動的交流，使自己和顧客的目標逐漸一致，達到統一。 誠信營銷：是在市場營銷活動中，企業和消費者始終堅持信息對稱原則，企業誠實經營，保證營銷活動的公開、公平與公正，以維護和增進全社會和人民的長遠利益，以求得企業的長期發展。 關系營銷：是指企業與消費者、分銷商、零售商和供應商建立一種長期、信任、互惠的關系，而為了要做到這一點，企業必須向這些個人和組織承諾和提供優質的產品、良好的服務以及適當的價格，從而與這些個人和組織建立和保持一種長期的經濟、技術和社會的關系紐帶。 營銷創新:是根據營銷環境的變化情況，并結合企業自身的資12、源條件和經營實力，尋求營銷要素某一方面或某一系列的突破或變革的過程。 項目運營組：指根據項目運作需要，合理配備經營、管理、營銷、物業等各方面專家人員組成專門負責項目，進駐項目現場，負責項目各周期的具體工作的運營團隊。 專家顧問團：指根據項目運作需要，組成經營、管理、營銷、物業等各方面的顧問專家團隊，從外圍對項目組進行指導、監督，以保證項目正常、順利、良好的運營。 店面：是商店建筑物本身的整體物質面貌，包括商店招牌，入口處、櫥窗、商店規模及高度、建筑材料等內容。是商家通過門面向消費者呈現最基本的形象。 系列廣告策略：就是預定的時間里連續發布由統一設計形式或內容的系列廣告，以加深廣告印象增強廣告效13、果。 商鋪：經營者為顧客提供商品交易、服務或感受體驗的場所。 商業街商鋪：商業街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業房地產形式，其沿街兩側的鋪面及商業樓里面的鋪位都屬于商業街商鋪。 社區商鋪：指位于住宅社區內的商用鋪位，其經營對象主要是住宅社區的居民。 市場類商鋪：在這里特指在各種用于某類或綜合商品批發、零售、經營的商業樓宇中的店鋪位。商業房地產之零售商業分類中國零售業態按零售店的結構特點分類，根據其經營方式、商品結構、服務功能，以及選址、商圈、規模、店堂設施和目標顧客等結構特點，分為百貨店、大型綜合商場、超級市場、便利店、專業店、專賣店、購物中心、家居中心、倉儲商店等九種零售業態。114、. 百貨店業態結構特點(1) 采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結合方式。(2) 商品結構為種類齊全、少批量、高毛利，以經營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主。(3) 采取定價銷售，可以退貨，有導購、餐飲、娛樂場所等服務項目和設施，服務功能齊全。(4) 選址在城市繁華區、交通要道。(5) 商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象。(6) 商店規模大，在5000平方米以上(7) 商店設施豪華，店堂典雅、明快。(8) 目標顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人。2. 大型綜合超市(1) 采取自選銷售方式和連鎖經營方式(2) 商品構成為衣、食、用品齊全，重視本企業的品牌開發。(3) 設有與商店營15、業面積相適應的停車場。(4) 目標顧客為購物頻率高的居民。(5) 商圈范圍較大。(6) 商店營業面積一般在2500平方米以上。(7) 選址在城鄉結合部、住宅區、交通要道。3. 超級市場業態結構特點(1) 采取自選銷售方式，出入口分設，結算在出口處的收銀機處統一進行。(2) 商品構成以購買頻率高的商品為主，經營的商品應以肉類、禽蛋、水果、水產品、冷凍食品、副食調料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主。營業時間每天在11H左右，可采取連鎖經營方式，有一定的停車場地。(3) 選址在居民區、交通要道、商業區。(4) 商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對象。(5) 商店面積在500平方米以上16、(6) 目標顧客以居民為主。4. 便利店業態結構特點(1) 以開架自選為主，結算在進口(或出口)處的收銀機處統一進行，可采取連鎖經營方式。(2) 商品結構特點明顯，有即時消費性、小容量、應急性等。(3) 營業時間長，一般在16h以上，甚至24h，終年無休日。(4) 選址在居民住宅區、主干線公路邊以及車站、醫院、娛樂場所、機關、團體、企事業所在地。(5) 商圈范圍窄小，一般設定在居民徒步購物57min到達的范圍內。(6) 商店營業面積在100平方米左右，營業面積利用率高。(7) 店堂明快、清潔、貨架豐滿。(8) 目標顧客主要為居民、單身者、年輕人。80的顧客為有目的的購買。(9) 經營實行信息系17、統化，開展單品管理。(10) 便利店的商品價格略高于一般零售業態的商品價格。5. 大型專業店(1) 采取自選銷售和開架面售相結合方式(2) 以銷售某一大類或幾個大類商品為主，品種齊全，選擇余地大(3) 選址地區中心、城郊結合部、交通要道和符合城市規劃的大型居住區附近(4) 經營服務輻射半徑5公里以上，目標顧客以有目的選擇某類商品的流動顧客為主(5) 營業面積在3000平方米以上(6) 設不低于營業面積50%的停車場，提供相關技術和服務6. 專業店業態結構特點(1) 采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經營。(2) 商品結構體現專業性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經營的商品18、具有自己的特色，一般為高利潤。(3) 從業人員需具備豐富的專業知識，可以退貨。(4) 選址多樣化，多數店設在繁華商業區、商店街或百貨店、購物中心內。商圈范圍不定。 (5) 營業面積根據主營商品特點而定。(6) 目標市場多為流動顧客。主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求。7. 專賣店業態結構特點(1) 采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經營。(2) 商品結構以企業品牌為主，銷售體現量少、質優、高毛利。(3) 注重品牌聲譽、從業人員必須具備豐富的專業知識，并提供專業性知識服務。(4) 選址在繁華商業區、商店街或百貨店、購物中心內。(5) 商圈范圍不定。(6) 營業面積根據經營商品的特點而定。(719、) 目標顧客以中青年為主。商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。8. 購物中心業態結構特點(1) 由發起者有計劃地開設，實行商業型公司管理，中心內設商店管理委員會，開展廣告宣傳等共同活動，實行統一管理。(2) 內部結構由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業店、專賣店等零售業態和餐飲、娛樂設施構成。(3) 服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據銷售面積，設相應規模的停車場。(4) 選址為中心商業區或城鄉結合部的交通要道。(5) 商圈根據不同經營規模、經營商品而定。(6) 設施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制。(7) 目標顧客，以流動顧客為主。(8) 根據選址和商圈不同，購物中心可分20、為近鄰型、社區型、區域型、超區域型種類。9. 倉儲商店業態結構特點(1) 選址在公路邊、交通要道和利用閑置設施。(2) 主要的商圈人口為57萬人。(3) 商店營業面積大，一般在4000 m以上。部分商品部門采取租賃制，把無店名的專業連鎖賣場和供應商引進店內經營。(4) 商品構成以新開發上市的商品為主力商品，自有品牌占相當部分，主要是面向廣大的工薪階層服務。(5) 作為價格策略，每天都以較低價格銷售全部商品。(6) 作為商品策略，經營同其他零售業態能進行價格比較的、知名度、普及率都較高的商標商品或價格一般被眾所周知的商品。(7) 商店設施簡單化。(8) 將超市開發的銷售技術和管理理論、倉儲商店的價格影響力、大型綜合超市商品供應計劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運用。(9) 可實行連鎖經營。(10) 設有一定規模的停車場。