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1、商務(wù)寫字樓基本知識1、寫字樓特點在西方，最早的寫字樓概念是作為大家寫字辦公交流的場所，由于缺乏必要的交流工具，人們便聚集在一起辦公，以提高工作效率。因此，辦公的場所就是寫字的場所，故稱為“寫字樓”。我國過去稱為辦公樓，工作人員都為公家辦事。辦公樓是一種對外完全封閉，對內(nèi)進行行政管理、大而全的物業(yè)概念。隨著我國的對外開放，市場經(jīng)濟的確立和民營經(jīng)濟的發(fā)展，特別是外國公司、國有大公司、私營公司的壯大，封閉式的、不考慮經(jīng)濟成果的物業(yè)模式不再適合市場需要，而開放式、按市場價值運營、服務(wù)于商務(wù)活動需要的物業(yè)寫字樓在我國城市中蓬勃興起（見表12）。表12 寫字樓和辦公樓比較表比較內(nèi)容位置間隔房間大小公共性使2、用者地位形象產(chǎn)權(quán)寫字樓中心地段靈活開敞大平等主體重要多樣性辦公樓非中心地段不靈活封閉小非平等主體次要單一性寫字樓的需求與企業(yè)發(fā)展規(guī)模密切相關(guān)（圖12）。當企業(yè)規(guī)模小時，它會選在住宅、公寓或者低端寫字樓里辦公；當規(guī)模擴大時，企業(yè)的承受能力提高，業(yè)務(wù)量增大，出于提高工作效率和展示企業(yè)形象的目的，它就會向高檔寫字樓遷移，促進高檔寫字樓的發(fā)展。我們觀察一個區(qū)域的寫字樓需求狀況和發(fā)展前景，重點觀察該區(qū)域內(nèi)企業(yè)結(jié)構(gòu)組成和贏利能力即可。2、 我國寫字樓的演變階段第一階段：傳統(tǒng)辦公樓占主導(dǎo)地位。它具有兩大特點：立足于自然通風(fēng)和采光，以小空間為單位排列組合而成。這一類辦公樓起始于底層或多層磚混結(jié)構(gòu)，較小的開間和3、進深尺寸。如：3.64.0米的開間、58米的進深等，層高一般也在3.6米左右。建筑向高處發(fā)展以后，產(chǎn)生了鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，但是使用空間仍然按傳統(tǒng)的模式，仍屬于傳統(tǒng)辦公樓的一種。傳統(tǒng)辦公室的優(yōu)點是私密性強，工作者可自行控制工作環(huán)境（燈、百葉窗、家具布置等）。缺點也非常明顯，表現(xiàn)在空間利用率低，缺乏靈活性。圖12 企業(yè)規(guī)模、成長與辦公場所對應(yīng)關(guān)系新小企業(yè)住宅、商住公寓，自有物業(yè)為主中型企業(yè)高檔公寓、乙、丙級寫字樓，租用為主大集團企業(yè)高檔辦公樓、甲級寫字樓，自建物業(yè)網(wǎng)絡(luò)大公司公司總部、分部甲級和頂級寫字樓，自有和租用第二階段：早期的現(xiàn)代辦公樓，其特點是大空間框架模式，注重空間實效，該模式不利的地方4、是辦公環(huán)境比較冷酷、機械，工作人員的身心健康沒有受到應(yīng)有的重視。第三階段：后期的現(xiàn)代辦公樓。其特點是辦公環(huán)境富有人情味，周圍環(huán)境優(yōu)雅、舒適，內(nèi)庭院或中庭綠化景觀好。出現(xiàn)了以景觀為突出賣點的辦公室，即景觀辦公室，這樣的辦公室布局靈活，有適當?shù)男菹⒖臻g，用靈活的隔斷和綠化來保證私密性，地板、天棚均有吸音處理等。第四階段：智能化辦公樓。20世紀7080年代，隨著信息時代的到來，世界上出現(xiàn)了一批舉世公認的智能建筑，集中絕大部分時辦公樓；20世紀90年代，我國開始建成少量的智能建筑，如上海的金茂大廈。智能化辦公樓發(fā)展迅速，繼3A之后，目前又細化推出5A概念，智能建筑已成為21世紀辦公建筑發(fā)展的趨勢。3、5、寫字樓分類標準與等級美國通常把寫字樓劃分為A、B、C三個等級，其中A級為投資級，該類寫字樓最適合市場要求，高檔的裝修和完善的配套設(shè)施是主要特征。該類物業(yè)能使公司形象和地位得到提升。B和C級寫字樓一般比較陳舊，設(shè)計和功能跟不上現(xiàn)代潮流，部分物業(yè)通過改造可以上升為A級。規(guī)模小、結(jié)構(gòu)簡單、配套設(shè)施缺乏的寫字樓從建成起就被列入低級寫字樓行列。 由于我國的寫字樓發(fā)展歷程短，分類標準還不成熟。目前，國內(nèi)關(guān)于寫字樓的劃分有如下三種標準： “甲”系列分類。北京寫字樓信息網(wǎng)在2000年第一次全面提出頂級、甲級、乙級、丙級的四級分類原則，是最早倡導(dǎo)和應(yīng)用甲級、乙級、丙級寫字樓主要是參照了星級酒店的評級標準，是房地6、產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習(xí)慣稱謂。寫字樓劃分主要以硬件和軟件為依據(jù)。硬件方面包括樓宇外觀設(shè)計、內(nèi)外公共裝修標準是否具有超前性，是否達到5A寫字樓水平；設(shè)備設(shè)施如電梯等候時間、中央空調(diào)管式數(shù)量、停車位數(shù)量、配套服務(wù)設(shè)施（電力負荷、綠化、夜間照明）等方面是否與世界甲級寫字樓水平同步；軟件方面主要是指物業(yè)管理服務(wù)是否達到星級酒店標準。按照上述標準，寫字樓分為如下四個類別： 頂級寫字樓：在商圈內(nèi)具有標志性、代表性和具有強大輻射力的甲級寫字樓。因此寫字樓的軟硬件標準首先要完全達標；其次是具有代表性和標志性，在建筑規(guī)模、高度、服務(wù)品牌等方面出類拔萃、傲視群雄。在城市中具有非常強的美譽度和知名度。例如上海的金茂大廈、北7、京的國貿(mào)中心、廣州的中信廣場，不但城內(nèi)的百姓知曉，全國各地的人也略知一二。 甲級寫字樓：硬件方面外觀設(shè)計、內(nèi)外公共裝修標準相當于四星級酒店，達到5A級寫字樓水平，設(shè)備設(shè)施基本與世界同步，如電梯等候時間小于40秒，中央空調(diào)為四管式（指無論春秋冬夏，大廈同時提供暖氣和冷氣，居住者可以根據(jù)自己的需要調(diào)節(jié)溫度，熱水兩個管道和冷水兩個管道，共四個管道）；軟件方面物業(yè)管理服務(wù)水平準達到三星級酒店以上標準。 乙級寫字樓：硬件方面外觀設(shè)計、內(nèi)外公共裝修標準與甲級寫字樓相比較差，部分達到5A級寫字樓水平，設(shè)備設(shè)施以合資品牌為主，如電梯等候時間大于40秒，中央空調(diào)為兩管式；軟件管理方面物業(yè)管理服務(wù)為達到星級酒店的8、標準。 丙級寫字樓：硬件方面外觀設(shè)計、內(nèi)外公共裝修標準為普通材料，基本的通訊設(shè)施和辦公服務(wù)，設(shè)備設(shè)施基本是國產(chǎn)電梯、分體空調(diào)等；軟件方面為傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)。 在寫字樓開發(fā)和營銷過程中，甲級寫字樓是最長遇到的物業(yè)類型，為了使讀者對甲級寫字樓有更清晰的認識，全面認識甲級寫字樓的復(fù)雜性和涉及的相關(guān)技術(shù)，我們把仲量聯(lián)行甲級寫字樓評定標準（表13）和高級寫字樓分級建議表（表14）詳列如下。表13 仲量聯(lián)行甲級寫字樓評定標準國際標準的甲級寫字樓 一般甲級寫字樓位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)；極佳的易接近性，臨兩條以上的主干路；高質(zhì)量的內(nèi)外裝修；靈活的平面布局和高使用率（70%）；較大的層面積（25003000平9、方米）；寬敞的大堂和走廊；高效中央空調(diào)系統(tǒng)，四管制空調(diào)，功率與大廈面積匹配 ；寫字樓智能化預(yù)留擴展空間，適應(yīng)技術(shù)變化；隨時擴展；電梯系統(tǒng)良好，客貨梯分離；充足停車位，250平方米/個；現(xiàn)代化的服務(wù)配套設(shè)施；國際知名物業(yè)管理公司管理；知名專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)；國外知名公司的租戶組合；一般建筑面積不少于50000平方米。一般是綜合性物業(yè)；位于主要商務(wù)區(qū)內(nèi)，良好的易接近性，至少臨一條主干路；較好的裝修質(zhì)量；較好的物業(yè)管理；配套服務(wù)齊全；一般建筑面積不少于25000平方米。表14 高級寫字樓分級建議表（空間組成及相關(guān)部分指標）A級寫字樓B級寫字樓C級寫字樓總建筑面積50 000平方米35萬平方米30010、00平方米辦公總面積40 000平方米24萬平方米20 000平方米公共配套內(nèi)容高檔餐廳、員工食堂、咖啡酒吧、小商店、展廳、多功能廳、商務(wù)中心、銀行、郵局、會所員工食堂、小商店、多功能廳、會議、商務(wù)中心、銀行、郵局員工食堂、小商店、會議、商務(wù)中心每個車位服務(wù)總面積150平方米150250平方米250平方米200平方米200300平方米300平方米衛(wèi)生間男廁30人/個大便器女廁20人/個大便器男廁40人/個大便器女廁30人/個大便器男廁50人/個大便器；女廁40人/個大便器自動控制完 全A/B/C/F/G/H/J/L/M/N/PA/F/G/H/L/N空調(diào)集中空調(diào)，可控溫濕度集中空調(diào) 一般集中空調(diào)11、或分體、窗式空調(diào)信息點密度2.5平方米/個2.510平方米/個每個客梯位是每部電梯的額定載客人數(shù)。代碼：A空調(diào)；B新風(fēng)；C給排水；D制冷；E制熱；F配電；G照明；H消防；I背景音樂；J緊急報警；K有線電視；L手機直放；M閉路電視；N車庫管理；O巡更；P同聲傳譯；Q門禁系統(tǒng)；R一卡通。 一個信息點是指一個電話接口或者電腦接口。As系列分類。即按寫字樓的自動化（automation）水平分類，自動化水平越高，舒適度增加，辦公的效率也越高，所以在自動化被人們廣泛重視的情況下，As系列分類常常被作為寫字樓檔次的標志。實踐中自動化被詮釋成智能化，常常以智能化代替自動化的稱謂。寫字樓定級有3A級智能化和512、A級智能化之說。3A是指三種自動化系統(tǒng)，包括樓宇自動化（Building Automation System）、辦公自動化（Office Automation System）和通訊自動化（Communication Automation System）。由于樓宇自動化較復(fù)雜，專家們把它分為三類：樓宇自動化、保安自動化系統(tǒng)（Safeguard Automation System）、消防自動化系統(tǒng)(Fire Automation System) ，合起來稱為5A。由此看，不能認為5A就高于3A。各系統(tǒng)包含的主要內(nèi)容有：通訊自動化系統(tǒng)。包括雙向電視電話會議系統(tǒng)、共用天線電視系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、數(shù)字式13、用戶交換機系統(tǒng)、樓內(nèi)移動電話系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)。樓宇自動化系統(tǒng)。包括冷熱水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯管理系統(tǒng)、停車庫系統(tǒng)。辦公自動化系統(tǒng)。包括計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、會議中心系統(tǒng)、門廳多媒體查詢系統(tǒng)、物業(yè)管理里計算機系統(tǒng)。保安自動化系統(tǒng)。包括監(jiān)視電視系統(tǒng)、通道控制系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。消防自動化系統(tǒng)。消防聯(lián)動、自動噴淋、自動報警等。按功能復(fù)合程度分類。分為純寫字樓、綜合樓和商務(wù)綜合體。純寫字樓是辦公功能占絕對優(yōu)勢的物業(yè)類型，底層雖然有商業(yè)，但都是為辦公活動提供服務(wù)。一般地在底層只有銀行、咖啡店、高級餐館、商務(wù)中心、娛樂場所、會議室等。當有兩種或者兩種以上的主要功能并14、存時，我們稱為綜合樓。如辦公與商場復(fù)合的類型，如北京的豐聯(lián)廣場、昆太國際大廈、萬通大廈等。綜合樓的高級形態(tài)是商務(wù)綜合體。 所謂商務(wù)綜合體又稱綜合性建筑或復(fù)合型建筑，是集寫字樓、公寓、酒店、商場、會議、展覽及娛樂建筑于一身的微型城市，其特點是功能協(xié)同、空間緊湊、抗風(fēng)險能力強。建筑綜合體因其規(guī)模宏大、功能齊全而被稱為“城中之城”，在城市規(guī)劃建設(shè)中扮演著非同尋常的角色，如曼哈頓的洛克菲勒中心、東京的陽光城、北京的國貿(mào)中心等都屬大型建筑綜合體。商務(wù)綜合體要求在很小的空間距離內(nèi)同時滿足高檔商務(wù)活動需要，如高檔酒店、會議、展覽、商業(yè)推廣活動、辦公、高級公寓、專業(yè)時尚店等有機融為一體。它是創(chuàng)新活動基地、文化交流之地、財富薈萃之地，是地標性建筑，反映城市風(fēng)貌和經(jīng)濟實力，有著大批的白領(lǐng)階層和成熟的公司企業(yè)，是高檔消費活動場所。 商務(wù)綜合體的配套商業(yè)設(shè)施主要包括餐飲（高檔飯店、麥當勞、比薩店、咖啡店、果蔬店、茶吧、酒吧）、特色超市、精品購物店（世界名牌服裝、飾品、珠寶、藝術(shù)品、民間工藝品）、銀行、商務(wù)服務(wù)中心（票務(wù)代理、圖文制作、速遞）等。北京華潤置地開發(fā)的優(yōu)士閣根據(jù)Shopping Mall的綜合性、復(fù)合性和互補性特點，進一步借用以描述商務(wù)綜合體，稱為“商務(wù)Mall”，集辦公、酒店、金融、圖書館、健身等為一體，是成熟的商務(wù)綜合體。