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1、綜合體發展的四種模式 模式模式1 1 均衡發展的模式均衡發展的模式模式模式3 3 以酒店為核心功能的發展模式以酒店為核心功能的發展模式模式模式4 4 以商業為核心功能的發展模式以商業為核心功能的發展模式Complex =hotel+office+shopping+apartment+ Complex =office (主主) +apartment(次次) + HotelShoppingComplex = hotel(主主) +apartment(次次) + OfficeShoppingComplex =shopping (主主) + OfficeHotelShopping綜合體發展的四種模式綜2、合體發展的四種模式模式模式2 2 以寫字樓為核心功能的發展模式以寫字樓為核心功能的發展模式案例（香港太古廣場）案例（香港太古廣場）模式模式1 1：各項功能均衡發展：各項功能均衡發展位于香港及九龍位于香港及九龍( (荃灣荃灣) )兩兩條地鐵線的交匯點條地鐵線的交匯點甲級寫字樓甲級寫字樓+頂級購物中心頂級購物中心+五星級酒店五星級酒店+頂級酒店式公寓頂級酒店式公寓定位為定位為香港最頂級的綜合體物業香港最頂級的綜合體物業案例（香港太古廣場）案例（香港太古廣場）關鍵驅動因素關鍵驅動因素酒店式公寓酒店式公寓星級物管星級物管+ +多產品組合多產品組合q提供提供2424小時房間餐飲服務小時房間餐飲服務/ /3、洗衣服洗衣服/ /中央冷氣調節中央冷氣調節q可使用港麗酒店的游泳池可使用港麗酒店的游泳池/ /健體中心及商務中心海景健體中心及商務中心海景q 套房面積定位套房面積定位5656平米平米/110/110平米平米/245/245平米平米q高層單位面海景的酒店式公寓適當加大公寓面積（高層單位面海景的酒店式公寓適當加大公寓面積（315315平米）平米）q太古購物廣場匯集國際名流太古購物廣場匯集國際名流q會議展覽中心使會議展覽中心使TriMe成為香港時尚發布場成為香港時尚發布場q金鐘電影院引領港島娛樂文化金鐘電影院引領港島娛樂文化q高檔餐飲品牌店以及融入商場各角落的咖啡休閑吧高檔餐飲品牌店以及融入商場各角4、落的咖啡休閑吧商業商業太古廣場為中環地區的時尚品牌與活力中心太古廣場為中環地區的時尚品牌與活力中心酒店酒店通過國際五星級酒店及國際品牌商場建構綜合體價值標桿通過國際五星級酒店及國際品牌商場建構綜合體價值標桿q多家五星級商務酒店多家五星級商務酒店+高級酒店式公寓使高級酒店式公寓使TriMe成為夜間中環的活力中心成為夜間中環的活力中心q各功能空間相互連通各功能空間相互連通/延展了共享空間延展了共享空間q統一管理與相互服務達成了最大化的資源共享統一管理與相互服務達成了最大化的資源共享案例（廣州中信廣場）案例（廣州中信廣場）定位為定位為廣州最頂級的超高層寫字樓廣州最頂級的超高層寫字樓超高層超高層寫字樓5、寫字樓+公寓公寓+小型購物商場小型購物商場位于廣州南北向的城市新中位于廣州南北向的城市新中軸線上軸線上/ /南向天河體育中心南向天河體育中心及珠江新城區及珠江新城區/ /北靠廣州火北靠廣州火車東站、港穗直通火車站及車東站、港穗直通火車站及地鐵地鐵2 2號線總站號線總站模式模式2 2：以寫字樓為核心：以寫字樓為核心功能功能q實用率約實用率約80%q6部進口部進口“三菱三菱”客用升降機客用升降機q公寓的單元面積由公寓的單元面積由113237平米不等平米不等/適合不同人士的需求適合不同人士的需求q單元內提供全套名優家私和家電，廚房內的用品一應俱全單元內提供全套名優家私和家電，廚房內的用品一應俱全公寓6、公寓q利用超高層寫字樓樹立頂級形象，迅速成為區域的標志和領袖利用超高層寫字樓樹立頂級形象，迅速成為區域的標志和領袖q寫字樓所需大堂的昭示性寫字樓所需大堂的昭示性/ /各部分功能獨立，各有出入口，互不干擾各部分功能獨立，各有出入口，互不干擾q利用超高層寫字樓的頂級形象，擴大第一高樓知名度利用超高層寫字樓的頂級形象，擴大第一高樓知名度qITIT業和專業服務業的興起，在區域形成產業族群業和專業服務業的興起，在區域形成產業族群寫字樓寫字樓關鍵驅動因素關鍵驅動因素案例（廣州中信廣場）案例（廣州中信廣場）模式模式3 3：以酒店為核心功能：以酒店為核心功能案例（上海商城）案例（上海商城）五星級酒店五星級酒店7、+豪華公寓豪華公寓+寫字樓寫字樓+商場商場定位為定位為上海頂級國際化綜合體上海頂級國際化綜合體 city within a city 上海商城位于南京西路，是成熟的商務、酒店區上海商城位于南京西路，是成熟的商務、酒店區域。總建筑面積域。總建筑面積18.5萬平方米。由一個五星級酒萬平方米。由一個五星級酒店、擁有店、擁有472間豪華公寓、國際水準的辦公大樓、間豪華公寓、國際水準的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購物商場、以及其平方米世界知名品牌的購物商場、以及其它各種設施組成。它各種設施組成。關鍵驅動因素關鍵驅動因素五星級酒店五星級酒店qPortman Ritz-Carltonq酒店擁有酒8、店擁有564間客房，位于主樓間客房，位于主樓14到到45層層q酒店內有上海最大的、最高檔國際化健康中心，并與公寓共享酒店內有上海最大的、最高檔國際化健康中心，并與公寓共享豪華公寓豪華公寓q共共472472間豪華服務式公寓間豪華服務式公寓q公寓只租不賣，租金較辦公樓略高公寓只租不賣，租金較辦公樓略高q面積從面積從4747到到267267平方米，以中大面積為主平方米，以中大面積為主寫字樓寫字樓+ +商場商場q酒店：公寓：寫字樓：商業酒店：公寓：寫字樓：商業 約為約為45%45%：30%30%：15%15%：10%10%q國際水準的辦公大樓國際水準的辦公大樓q2500025000平方米世界知名品牌的9、購物商場平方米世界知名品牌的購物商場案例（上海商城）案例（上海商城）關鍵驅動因素關鍵驅動因素外因：外因：處在處在CBD區邊緣，以五星級酒店、頂級商場及高檔區邊緣，以五星級酒店、頂級商場及高檔娛樂中心使綜合體在南京西路上形成地標和中心化區娛樂中心使綜合體在南京西路上形成地標和中心化區域具有較大的發展潛力域具有較大的發展潛力區域內已形成酒店經濟和會展經濟的氛圍區域內已形成酒店經濟和會展經濟的氛圍內因：內因：定位準確，五星級酒店帶動其它功能定位準確，五星級酒店帶動其它功能酒店及公寓入住客，為國際一線品牌專賣店帶來持續酒店及公寓入住客，為國際一線品牌專賣店帶來持續的生意的生意娛樂時尚、高檔餐飲及會展功10、能使其成為活力中心娛樂時尚、高檔餐飲及會展功能使其成為活力中心波特曼酒店及國際一線品牌專賣店匯聚波特曼酒店及國際一線品牌專賣店匯聚案例（上海商城）案例（上海商城）案例（深圳華潤中心）案例（深圳華潤中心）深圳羅湖金融商業中心區深圳羅湖金融商業中心區/深南大道沿線深南大道沿線/緊鄰深圳地鐵一號線深圳大劇院緊鄰深圳地鐵一號線深圳大劇院站（地下商業與地鐵相通站（地下商業與地鐵相通）/超大規模以商業為核心功能的綜合體物業超大規模以商業為核心功能的綜合體物業模式模式4 4：以商業為核心功能：以商業為核心功能首期規劃首期規劃 北區寫字樓北區寫字樓+ +中區購物及娛樂中心中區購物及娛樂中心 總建筑面積達總建筑11、面積達2323萬平方米萬平方米 10001000個車位個車位華潤大廈：華潤大廈： 4.24.2萬平方米的甲級寫字樓萬平方米的甲級寫字樓 萬象城：萬象城：18.818.8萬平方米的購物及娛樂中心萬平方米的購物及娛樂中心 高度為高度為139139米米 零售、餐飲、娛樂休閑、文零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體化、康體 1-31-3層為高檔國際時裝旗艦店層為高檔國際時裝旗艦店 超級市場、大型百貨商店、超級市場、大型百貨商店、 4 4層為開放式屋頂花園層為開放式屋頂花園 時尚零售商店、電影院、真時尚零售商店、電影院、真冰溜冰場冰溜冰場 5-285-28層為寫字樓層為寫字樓 各類餐飲各類餐飲 頂層為多功能12、廳頂層為多功能廳二期規劃二期規劃 占地占地4.14.1萬平方米，總建筑面積達萬平方米，總建筑面積達2525萬平方米，提供約萬平方米，提供約20002000個車位個車位 一座超五星級商務大酒店一座超五星級商務大酒店 一座一座5A5A智能化甲級寫字樓智能化甲級寫字樓 三座酒店式服務公寓三座酒店式服務公寓 一個由商業步行街串聯而成的特大型室外娛樂休閑廣場一個由商業步行街串聯而成的特大型室外娛樂休閑廣場 規劃與功能比例規劃與功能比例案例（深圳華潤中心）案例（深圳華潤中心）關鍵驅動因素關鍵驅動因素關鍵驅動因素關鍵驅動因素外因：外因：優越的地理位置，良好的交通可達性；優越的地理位置，良好的交通可達性；區域成熟后發展受限區域成熟后發展受限/需要新的亮點激發活力需要新的亮點激發活力區域內缺乏一個大型商業來統領區域的商業形象區域內缺乏一個大型商業來統領區域的商業形象內因：內因：超強的實力與品牌號召力超強的實力與品牌號召力集購物、娛樂等為一體的體驗式集購物、娛樂等為一體的體驗式項目立意高，與深圳人內心的價值觀相符項目立意高，與深圳人內心的價值觀相符一流的精英團隊一流的精英團隊案例（深圳華潤中心）案例（深圳華潤中心）