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1、1影響未來的兩大因素影響未來的兩大因素2345620122012年年1-111-11月份全國房地產開發和銷售情況月份全國房地產開發和銷售情況 720122012年年1-111-11月份全國房地產開發和銷售情況（續）月份全國房地產開發和銷售情況（續）8中中 國國 進進 入入 城城 鎮鎮 化化 高高 速速 發發 展展 的的 階階 段段9城鎮化與房地產市場發展城鎮化與房地產市場發展城鎮化城鎮化與房地產市場機會：與房地產市場機會：一是“諾瑟姆曲線”變化，即城市人口超過30%后，經濟起飛，城鎮化進程加速推進。二是城鎮化進程中按人口流動主導方向分四個階段：1）農村進入城市；2）由小城鎮進入大城鎮；3）由城2、區進入郊區；4）郊區城鎮化形成大都市圈。因此，不同階段和不同區域的房地產市場表現也存在較大差異。70%30% 加速發展區加速發展區城城市市化化率率時間時間緩滯發展區緩滯發展區平穩發展區平穩發展區世界城市化進程階段性規律示意圖世界城市化進程階段性規律示意圖10中國與主要國家城鎮化率水平的比較中國與主要國家城鎮化率水平的比較 11世界各個國家和地區城鎮化水平與人均收入之間的關系（世界各個國家和地區城鎮化水平與人均收入之間的關系（20042004年）年） 1213城市化率對經濟的貢獻度城市化率對經濟的貢獻度1415數據來源：根據文獻資料整理我國不同時期人口遷移變動我國不同時期人口遷移變動 161993、0-20081990-2008年我國城市化進程及城市人口增長構成年我國城市化進程及城市人口增長構成數據來源：中國統計年鑒2008、2008年國民經濟和社會發展統計公報172000200020112011年年城鎮新增用地約212萬平方公里但工業用地（含工礦倉儲）占 40%城鎮中約3 0%高于國際平均 15%的水平18工業用地多，但產值低工業用地多，但產值低19全國重點城市土地月度成交用途分布全國重點城市土地月度成交用途分布數據來源：CRIC 注：成交地塊包括經營性、非經營性用地，采用幅數占比形式比較20土地供給制度的壟斷土地供給制度的壟斷政府掌控土地政府掌控土地“農轉非農轉非”，導致，導致“斷崖4、式斷崖式”的租金曲線的租金曲線 212000200020102010年（年（8484城市綜合地價）城市綜合地價）22土地出讓收入占地方財政收入情況土地出讓收入占地方財政收入情況（1999199920102010年）年）23土地與戶籍制度限制了居住用地的轉換土地與戶籍制度限制了居住用地的轉換24人人口口變變化化的的影影響響25人口增長與自然出生率的國際比較：美、英、法、意；人口增長與自然出生率的國際比較：美、英、法、意；人口自然生長率均為正，驅動人口正增長。人口自然生長率均為正，驅動人口正增長。25美英意法26人口流入增長推動住房（公寓）價格增長人口流入增長推動住房（公寓）價格增長26人口趨勢：5、2011 VS 2006,%人口趨勢：2011 VS 2006,%公寓價格變化公寓價格變化a. 居住地類型b. 都市圈核心城市27老齡化形勢最嚴峻老齡化形勢最嚴峻65+歲人口比例。1960年11.53%; 2000年16.31%; 2010年20.70%。“老幼”合計占比1/3，社會撫養比基本維持在2:1。50年來，“老”占比上升9%，“幼”下降8%，“壯”下降1%65+歲人口占比, 2010 2728中國的人口結構變化（絕對數）中國的人口結構變化（絕對數）29人口紅利的國際比較人口紅利的國際比較30結婚對數與滯后結婚對數與滯后2323年的出生人口對比年的出生人口對比31“年齡份額年齡份額”:6、80:80后、后、9090后成適齡購房人群占比上升后成適齡購房人群占比上升“置業份額置業份額”:25-45:25-45歲，住房購買比率上升歲，住房購買比率上升局部拐點?3132部分國家分年齡段居民消費占總消費的比例部分國家分年齡段居民消費占總消費的比例33人口年齡變化人口年齡變化34住房自有化率隨收入增長而上升住房自有化率隨收入增長而上升35德美經驗：住房擁有率與家庭收入水平正相關德美經驗：住房擁有率與家庭收入水平正相關3536老老 齡齡 化化 引引 起起家家 庭庭 人人 口口 變變 化化 的的 影影 響響37城鎮戶均人口變化城鎮戶均人口變化 數據來源：國家統計局 38家庭結構：數量擴張源于規7、模小型化發展家庭結構：數量擴張源于規模小型化發展38人口增長幾近停滯，主要在于自然生育率下降家庭數量依然擴張，主要在于家庭規模小型化為什么小型化？1. 人口壽命延長、老齡化嚴重，單身老人增多；2. 家庭離異；3. 戰后嬰兒潮的下一代（80后、90后）獨立生活小型化對住房需求的影響：老人住在自己的大房里、年輕人傾向于租房39中國家庭的小型化中國家庭的小型化40供求平衡：供求平衡：19781978年，套戶比年，套戶比1.21.2，基本實現了總量平衡。，基本實現了總量平衡。戰后至1970S，政府主導刺激大規模住房興建，完成總量平衡目標。1970S中期起，對住房的公共支出開始削減，市場化導向的政策加強8、，1980s起，公共住房開支開始針對“弱勢群體 Vulnerable Group”提供，也標志著政府對住房的政策轉變，由戰后關注“供給端”轉向為特定群體“需求端”提供補貼。4041韓國韓國日本日本英國英國美國美國主要發達國家戶均住房套數主要發達國家戶均住房套數 42成套率水平成套率水平43中中 國國 未未 來來 的的 市市 場場 需需 求求44決定城鎮住宅需求增長的因素及其影響決定城鎮住宅需求增長的因素及其影響 452004-20202004-2020年城鎮住宅存量變動及人均住宅面積改善年城鎮住宅存量變動及人均住宅面積改善 46每年新建城鎮住宅面積每年新建城鎮住宅面積 47城鎮住宅投資規模及其占城鎮投資的比重城鎮住宅投資規模及其占城鎮投資的比重 48不同發展軌跡城鎮新建住宅量比較不同發展軌跡城鎮新建住宅量比較 49謝謝謝謝各各位位！