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1、中國房地產綜合活動服務的第一選擇 國五條政策研究中國房地產綜合活動服務的第一選擇政策要點1政策解讀2政策影響3政策應對4中國房地產綜合活動服務的第一選擇1 1 政策要點中國房地產綜合活動服務的第一選擇“國五條”實施細則要點細則細則完善穩定房價工作責任制制定并公布年度新建商品住房價格控制目標建立健全穩定房價工作的考核問責制度堅決抑制投機投資性購房限購區域應覆蓋城市全部行政區域。對房價上漲過快的城市，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。增加普通商品住房及用地供應對中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%以上的2、普通商品住房建設項目，銀行業金融機構要在符合信貸條件的前提下優先支持其開發貸款需求。加快保障性安居工程規劃建設制定完善并嚴格執行準入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍。加強市場監管和預期管理嚴肅查處中介機構違法違規行為。推進城鎮個人住房信息系統建設，加強市場監測和信息發布管理。要點要點中國房地產綜合活動服務的第一選擇2 2 政策解讀中國房地產綜合活動服務的第一選擇政策力度：實施細則進一步擠壓投資性需求，明確支持自住性住房需求，將外來務工人員納入保障房范圍，強化原有的“三限”政策“新國五條”細則強化征收個人住房所得稅，統一按照增值部3、分的20%征收。加快推進擴大個人住房房產稅試點范圍地級以上城市的需將外來務工人員納入住房保障的范圍。確保土地供應并優先安排中小戶型為主的房地產項目貸款。“4.15”新政購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%。貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對貸款購買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。中國房地產綜合活動服務的第一選擇在政策落腳點方面，國五條細則仍致力于抑制投機性購房需求，支持首套置業需求政策落腳點壓需求以抑制投資性需求為綱以抑制投資性需求為綱強化信貸政策，結構性收縮強化信貸政策4、，結構性收縮 二套房貸二套房貸限購升級，明確統一標準限購升級，明確統一標準促供給2013年住房供應量應不低年住房供應量應不低 于過去于過去5年平均實際供應量年平均實際供應量信貸上優先支持中小戶型信貸上優先支持中小戶型 商品房建設商品房建設落實落實2013保障房基本建成保障房基本建成470萬套、新開工萬套、新開工630萬套的任務萬套的任務中國房地產綜合活動服務的第一選擇政策關鍵點解讀 :二手房市場交易成本增加，置業需求將被逐步擠出u 政策： 實施細則規定二手房轉讓從此前房產交易盈利部分的20% 或者總房款的1%（房產證滿5年并且是唯一住房的可以免除）統一為轉讓所得的20%計征；u 解讀：此前市場5、普遍按照總房款的1%計二手房所得稅（簡單計算：100萬總價房子，3年漲到150萬，如果按總房款1%交稅，則為1.5萬；如果按照房產交易盈利部分的20% 交則為10萬）。u影響：直接增加二手房交易成本，交易稅費的上升預計將在短期內明顯削弱二手房置業需求，對投資性需求打擊較大，二手房市場成交量將顯著回落；不可忽略的是，新政也將阻礙改善性需求的入市，實際操作中賣方則很可能以提高房價的方式來轉嫁成本，從而削弱需求導致成交量下滑；同時或造成未來租金進一步提升，原先潛在業主轉買為租，從而推升租金走高。中國房地產綜合活動服務的第一選擇政策關鍵點解讀 強化信貸政策，結構性收縮二套房貸將影響未來成交u政策：實施6、細則強調差異化個人房貸，除了強化此前政策的嚴格執行以外，還針對房價上漲明顯的城市二套房貸首付與利率提出從嚴要求；u解讀： 信貸是影響房地產成交最為主要的因素，如果部分地區出現二套房信貸的調整，其對成交必然受到重大影響。u影響：歷史調控的影響經驗：從2010年“4.15”新政后世聯的交易數據來看，出臺的信貸政策效果明顯，購房的銀行按揭比例下降明顯，一線城市下降的幅度是二三線城市近五倍。同時，新政后上門量和成交量雙雙呈現下降的趨勢，其中一線城市成交量下降的幅度較二三線城市大；本次調控的影響預期：2012年下半年以來，隨著樓市持續熱銷，個人住房貸款也日漸火熱，2012年個人購房貸款全年增加9610億7、元。但隨著近期“國五條”及其細則的出臺，已有銀行收緊房貸。信貸收縮將在一定程度上影響未來樓市成交量。中國房地產綜合活動服務的第一選擇政策關鍵點解讀 規范和嚴格執行統一限購政策，將導致成交量下降u政策：實施細則對限購方式進行統一標準，在限購區域的劃分、限購住房類型、以及限購審查環節都進一步嚴格要求。u解讀：“限購區域應覆蓋城市全部行政區域；限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環節應前移至簽訂購房合同(認購)前”等。預計房價上漲壓力較大的已限購城市將直接提高限購標準，其他出現房價過快上漲情況的城市，不排除加入限購范圍。u影響：從已執行限購城市的原有標準來看，58%的城市限購區8、域并未覆蓋所有行政區，而以市區范圍界定，新“國五條”細則對這些城市將有明顯收緊。限購區域的擴大對于成交量必然有著較大的影響，從過去執行的情況看，覆蓋所有行政區域的城市成交量下滑幅度要超過在主城區內限購的城市。限購范圍擴至所有行政區將打擊不合理需求，階段性導致成交量下降。中國房地產綜合活動服務的第一選擇政策關鍵點解讀：房產稅擴圍主要影響市場預期，長期看對房價影響小u政策：實施細則指出“總結個人住房房產稅改革試點城市經驗，加快推進擴大試點工作，引導住房合理消費。”u解讀：如果房產稅擴圍，預計房價上漲過快的一線城市和部分熱點省會城市更容易被納入擴大試點范圍，如北京、深圳等。u影響：現有征稅區域影響經9、驗：重慶、上海的房產稅試點結果及國際經驗來看，征收房產稅短期內會帶動房地產價格的下降，但從長期來看，對購買者征稅對房地產價格并無太大影響。1.本次調控的影響：房價的上漲歸根結底是短期市場供需矛盾造成的結果，房產稅的出臺并不能改善短期房地產的剛性供給，只能在長期影響購房者的預期，而且這種影響必須視房產稅出臺的具體細則而定。房產稅的逐漸擴圍是行業的中長期方向，房產稅的推出符合行業深層次的體制性變化方向。相比現有行政調控手段，房產稅作為一種更加市場化的手段，將逐漸常態化存在。中國房地產綜合活動服務的第一選擇3 3政策影響中國房地產綜合活動服務的第一選擇政策出臺后的一段時間成交量將會受到影響國五條細則10、出臺1、進一步擠出投資性需求2、短時間內購房者將陷入觀望情緒樓市成交量受到影響，中國房地產綜合活動服務的第一選擇政策影響 大德認為“國五條”細則的推出，標志著新一輪房地產調新控拉開序幕。稅收、信貸政策加碼，將對樓市帶來顯著影響。1、當前持續火熱的樓市將有所降溫，長期來看市場成交量適度收縮，但在短期內表現不會太明顯，具體情況還要根據不同城市、不同樓盤具體分析；2、從過往市場的經驗來看，一二手市場的波動是同向的。即二手房如果陷入冷清，其情緒波動一定會傳導至一手房，預計未來一段時間內，成交量將會受到影響；3、從2010年第一輪調控開始后樓市表現來看，全國一二線城市樓市降溫速度與程度及幅度將超過三四線11、城市。 另外，地方政府在全國兩會后將進入密集的出臺調控政策周期，屆時更加詳細的房地產調控政策將進一步平抑市場預期，使樓市趨于平穩。如果后市房價還猛升，仍會有更加具體細致的配套調控政策出臺。中國房地產綜合活動服務的第一選擇政策影響新政對開發商及項目客戶影響：u城市豪宅項目：客戶關注貸款問題，若首付提高所占金額較大，關心利率是否從1.1調成1.3，此類客戶比較對政策比較敏銳，財富值很高，置業經驗豐富，國家打壓什么更需要投資什么；u別墅項目：客戶擔心貸款問題，大都提出提前辦理手續；u普宅項目：近期客戶來訪增多，但成交率普遍下降，客戶出手謹慎；開發商非常樂觀，計劃提價，較關注二套政策；u遠郊大盤項目：細則中首付比例提高，對首改客戶有一定影響，已有部分客戶關注此問題并來電咨詢；開發商目前未明確表態。中國房地產綜合活動服務的第一選擇3 3政策應對中國房地產綜合活動服務的第一選擇應對措施：1、由于對未來細則及兩會后政府是否有新政出臺的不確定性，建議短期穩定房價適當出貨，保證一定銷售量；2、對于二套房購買本項目客戶，催促其盡快完成合同簽署及按揭辦理，確保房款及時回籠，并搶收一批客戶。.