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1、城市地產估價城市地產估價城市地產估價城市地產估價 第一章第一章 房地產和房地產價格房地產和房地產價格第三節第三節 房地產價格的影響因素房地產價格的影響因素一一般般因因素素 1.人口狀況人口狀況是最主要的社會經濟因素。主要有三個方面的內容：（1）人口數量（人口密度）；（2）人口素質；（3）家庭人口構成。1.人口狀況（1）人口數量（人口密度）； 人口數量增加時，通常會增加房地產的需求，從而使房地產價格上漲。（圖片） 人口密度增加可以刺激商業和服務業等發展，從而房地產價格上漲，但又可能導致居住環境惡化，從而降低房地產價格。（2）人口素質；（3）家庭人口構成。 人口密度大人口密度大日日 本本美國美國 2、人口密度小人口密度小1.人口狀況（1）人口數量（人口密度）；（2）人口素質；與人口受教育程度和文化素養有關（3）家庭人口構成。1.人口狀況（1）人口數量（人口密度）；（2）人口素質；（3）家庭人口構成。反映家庭結構和家庭成員數量 家庭結構的小型化（小家庭、單親、獨身家庭增多）。四世同堂四世同堂三口之家三口之家 全國不同區域地價水平對比表全國不同區域地價水平對比表（單位：元平方米)3.教育及社會福利狀況教育及社會福利狀況包括人均享有的公共設施、醫療設施等。（1）城市優于城鎮，大城市優于中小城市，經濟發達地區優于落后地區。（2）城市居民購房時考慮的重要因素是子女能否受到良好的教育。生活方式指人們對3、物質文化生活等多方面表現和追求。 4.生活方式優美的環境優美的環境小區公共設施小區公共設施醫醫 院院購購 物物 場場 所所大大 居居 室室明明 衛衛大型購物中心大型購物中心城市布局城市布局立立 交交 橋橋輕軌列車輕軌列車郊外倉儲用地郊外倉儲用地 經濟發展意味著財政、金融狀況景氣，經濟繁榮，生產和投資活動活躍，就業機會增加，對廠房、辦公樓、住宅、商業服務和文娛體育設施等的各種需求也會不斷增加，從而引起房地產價格上漲。 儲蓄水平與投資水平是正相關的，即儲蓄水平增長，投資也相應增長 。儲蓄能力取決于消費者的收入水平和消費水平，儲蓄意愿取決于消費取向和利率水平。另外，我國居民的購買力主要參考國民儲蓄率4、。 財政與金融狀況是國家綜合經濟實力的反映，對房地產價格的影響極大。 一般而言，物價物價普遍波動波動時，不動產價格也會呈現出相同的波動趨勢。房地產越是在物價變動時期越能體現其保值性。 居民收入居民收入指反映居民生活水平的實際收入，與物價水平有關系。 邊際消費傾向 就業水平就業水平反映勞動力就業狀況，間接反映居民家庭收入水平及其收入保障。邊際消費傾向:收入每增加一個單位所引起的消費變化。居民收入居民收入邊際消費傾向邊際消費傾向對房地產價格對房地產價格的影響的影響低收入階層低收入階層大較小中收入階層中收入階層較大上漲高收入階層高收入階層很小一般不會，或上漲 稅收負擔高，有利于增加國家財政收入，進行5、基礎設施建設和發展經濟，改善投資環境和區位條件，使房地產價格增值。 稅賦增加會減少企業利潤和居民儲蓄，降低組織和個人的投資意愿，減少對房地產的需求。 技術革新、技術進步能極大地促進經濟發展，并能影響到產業結構調整及人們工作和生活方式的改變。商業中心寫字樓商業中心寫字樓會會展展中中心心大型購物中心大型購物中心郊外倉儲用地郊外倉儲用地配送設施配送設施 城市交通體系包括城市對外交通聯系所需的交通運輸設施、市內交通設施及附屬設施等。 土地制度主要包括土地所有制和土地使用制。 住房制度主要指住房供給、分配及相應的配套制度。 土地利用規劃確定區域土地利用結構， 為城市發展提供充足的發展空間，促進城市化發展6、和區域社會經濟的發展，并控制新增建設用地的數量。 城市規劃對土地用途、土地利用強度（建筑密度、建筑容積率、建筑高度）的規定是土地使用權出讓合同中的重要內容，直接影響土地價格。 建筑規范指對建筑結構、強度、抗震、建筑外形、戶型、內部格局、施工、驗收等所制度的標準和規定。它直接影響房屋建筑的工程造價，也影響房地產價格。 房地產稅制指對房地產取得、保有、流轉三個不同環節的稅種設置，包括不同稅種對納稅對象、納稅人、稅率的具體規定。地價政策對地價趨勢的影響很大。全國城市總體地價增長率季度同期水平比較（%） 交通管制指政府交通管理部門對某些道路交通實行的限制性規定。 行政隸屬變更，一是級別上升，二是級別雖7、然不變，但管轄權由原地區劃歸另一地區。（如原廣東省的寶安縣劃為深圳特區的寶安區）二、區域因素 區域因素區域因素指房地產所在區域由于本身特性而對房地產價格產生影響的因素。 包括兩個方面：不同地區間的區域因素所造成的房地產價格差異城市內各類用地的適用性及稀缺程度對不動產價格的影響。商業用地、住宅用地和工業用地 主要表現在城市內各類用地的適用性及稀缺程度對房地產價格的影響。商業地域側重于商業的集聚效應；住宅區則強調居信環境與質量；工業區域更加側重于對外交通便利程度。三、個別因素 個別因素個別因素指房地產由于各自條件的差異而影響其價格的因素。這是由房地產的個別性所決定的，并由此影響同類房地產的不同價格。細分為宗地條件和建筑物類別的影響。 與土地有關的因素主要有： 宗地的自然條件宗地的自然條件（宗地的地形、地勢、地質狀況、宗地的面積、形狀及與道路街面的方位關系）； 局部區位條件及環境狀況局部區位條件及環境狀況（宗地所處的地段位置，離街面的距離，連接街面的道路系統，街面的幅寬、構造等狀態，交通設施狀況，相鄰不動產及周圍情況，上下水道、電力、燃料設施狀況，景觀和綠化狀況，噪音及污染程度，對宗地利用的若干限制條件等）。