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1、1 時間：時間：20222022年年6 6月月2929日日本文檔未經明源的書面許可，其它任何機構不得擅自傳閱、引用或復制。 項目合約規劃編制項目合約規劃編制“三步法三步法”本本報告說明報告說明1.本報告試圖對作者掌握的合約規劃編制經驗做歸納和總結，將隱性經驗顯性化為方法論，但是因為作者缺乏房地產項目運作業務的實戰經驗和工程管理的專業知識，所以這一版報告只是所以這一版報告只是一個開始，需要明源同事不斷總結來完善，尤其在一個開始，需要明源同事不斷總結來完善，尤其在“合約規劃合約規劃采購計劃采購計劃合同簽定合同簽定”環節環節2.本本報告最主要的作用還是作為內部培訓課件，讓實施和客服顧報告最主要的作用2、還是作為內部培訓課件，讓實施和客服顧問了解編制方法，以滿足和客戶業務部門的交流，在項目中適問了解編制方法，以滿足和客戶業務部門的交流，在項目中適當引導客戶當引導客戶3.本報告內容也可以作為對外的成本培訓課件一部分，但是對外培訓之前，選擇的內容和講解應經過內部嚴格評審項目合約規劃編制三步法（從無到有）項目合約規劃編制三步法（從無到有）項目合約規劃編制三步法（從無到有）項目合約規劃編制三步法（從無到有）一、統一成本科目一、統一成本科目建立全公司統一的成本科目模板控制科目和核算科目二、編制合約規劃模二、編制合約規劃模板板WBS方式對工程內容進行分解，形成合同基準單元根據公司主流的工程發包模式對合同基3、準單元進行組合，形成標準合約清單三、編制項目合約規三、編制項目合約規劃劃將項目實際情況和標準模板結合編制3第一步第一步 ：成本：成本科目設置的科目設置的原則原則土地費用土地費用前期工程費用前期工程費用主體建安及裝修主體建安及裝修工程工程費費配套設施費配套設施費園林景觀費園林景觀費工程工程相關相關費費基礎設施費基礎設施費龍湖的房地產成本二級科目龍湖的房地產成本二級科目1.科目設置要符合公司習慣的業務實際發生語言，科目設置要符合公司習慣的業務實際發生語言，使費用大體能夠上按照項目開發順序進行歸集，使費用大體能夠上按照項目開發順序進行歸集，如如“拓展階段：土地費用拓展階段：土地費用策劃和設計階段：策4、劃和設計階段：前期費用前期費用建設階段：龍湖的第建設階段：龍湖的第3-6項項”2. 判斷成本控制科目設置是否合理的重要依據判斷成本控制科目設置是否合理的重要依據是，開發過程中各種費用都能找到相應的科目是，開發過程中各種費用都能找到相應的科目做歸集。這樣才能明確做歸集。這樣才能明確 “每一個控制科目下每一個控制科目下要要干哪些干哪些事和為這些事和為這些事簽什么樣事簽什么樣合同合同” 1 12 23 34 46 67 75 5項目推廣費項目推廣費9 9開發間接費開發間接費8 8成本科目設置的成本科目設置的原則原則3.設置控制科目主要是為了能夠控制獨立施工的單位工程建造成本，設設置控制科目主要是為了5、能夠控制獨立施工的單位工程建造成本，設置核算科目主要是為了目標成本測算和結算后沉淀分項工程的造價數置核算科目主要是為了目標成本測算和結算后沉淀分項工程的造價數據據“成本控制科目成本控制科目合約規劃合約規劃”是成本發生過程中統一業務部門和成本是成本發生過程中統一業務部門和成本 部門的管理語言部門的管理語言 “成本核算科目成本核算科目”是成本部門內部做測算和核算的語言是成本部門內部做測算和核算的語言成本科目設置的成本科目設置的原則原則關于期間費用：關于期間費用： 1.1.“成本成本”是指按產品分攤的、與生產產品直接相是指按產品分攤的、與生產產品直接相關的費用關的費用，包括，包括管理費用、括土地、前6、期、配套、管理費用、括土地、前期、配套、基礎、建安、開發間接等方面；基礎、建安、開發間接等方面；“費用費用”是指在是指在一定會計期間內發生的與生產經營沒有直接關系一定會計期間內發生的與生產經營沒有直接關系或關系不大的各種費用，財務費用、銷售費用等。或關系不大的各種費用，財務費用、銷售費用等。成本是對象化的費用，費用則是針對一定的期間成本是對象化的費用，費用則是針對一定的期間而言而言。 2.2.結算確認方式：在財務上，結算確認方式：在財務上，“期間費用期間費用” ” 是根據是根據發生制確認，發生制確認，“成本成本”是根據項目交付與否確認是根據項目交付與否確認3.3.稅務上的影響：稅務上的影響：開7、發成本是計入營業稅和土地增開發成本是計入營業稅和土地增值稅計算范圍，期間費用（龍湖的開發間接費和值稅計算范圍，期間費用（龍湖的開發間接費和項目推廣費）是計入所得稅計算范圍項目推廣費）是計入所得稅計算范圍土地費用土地費用前期工程費用前期工程費用主體建安及裝修主體建安及裝修工程工程費費配套設施費配套設施費園林景觀費園林景觀費工程工程相關相關費費基礎設施費基礎設施費龍湖的房地產成本二級科目龍湖的房地產成本二級科目1 12 23 34 46 67 75 5項目推廣費項目推廣費9 9開發間接費開發間接費8 8第二步第二步第二步第二步 ：標準合約規劃模板編制：標準合約規劃模板編制：標準合約規劃模板編制：標8、準合約規劃模板編制土地費項、報批報建費、工程間接費項：土地費項、報批報建費、工程間接費項：按照過往做項目的習慣對費用類別進行細化梳理和設置相應合同或費項，以便于在按照過往做項目的習慣對費用類別進行細化梳理和設置相應合同或費項，以便于在做項目合約規劃或者簽合同時盡可能一一對應或者合并而不做分拆或重組做項目合約規劃或者簽合同時盡可能一一對應或者合并而不做分拆或重組設計設計設計設計類：按照類：按照類：按照類：按照過往主流項目尋找設計單位的習慣，或者將設計過往主流項目尋找設計單位的習慣，或者將設計過往主流項目尋找設計單位的習慣，或者將設計過往主流項目尋找設計單位的習慣，或者將設計類合約按照類合約按照類9、合約按照類合約按照WBSWBSWBSWBS方式進行方式進行方式進行方式進行分解形成分解形成分解形成分解形成可獨立成為合同可獨立成為合同可獨立成為合同可獨立成為合同的的的的基準單元基準單元基準單元基準單元專項設計類合約一般遵照主流項目的發包模式，編制項目合約規劃或簽合同時盡可能不變化最主要建筑設計和景觀設計類合約按照WBS分解為合同基準單元，便于項目中合并或者不變營銷推廣費用類：根據控制總額和提升費效比來規劃合約營銷推廣費用類：根據控制總額和提升費效比來規劃合約營銷推廣費用類：根據控制總額和提升費效比來規劃合約營銷推廣費用類：根據控制總額和提升費效比來規劃合約起步階段的粗放型：按照營銷推廣費用的10、性質分大類，形成標準的合約大類（費項大類），便于在項目中規劃合約或者簽合同時拆分合同大類精細化階段：需要精細化管理營銷類費用，達到例如提升營銷費效比效果之際，可以細化梳理子類費項合同營銷推廣費用主要是按照預算計劃來管理，而且費項種類比較清晰，所以根據預算管住總額、根據營銷計劃管住階段投入是主要目的工程類工程類工程類工程類三通一平、主體建安及裝修、園林景觀、市三通一平、主體建安及裝修、園林景觀、市三通一平、主體建安及裝修、園林景觀、市三通一平、主體建安及裝修、園林景觀、市政基礎設施、配套工程等政基礎設施、配套工程等政基礎設施、配套工程等政基礎設施、配套工程等步驟1：對工程類按照WBS方式進行分解11、，形成基準任務項和對應的可獨立成為合同的基本合同包，即合同基準單元合同基準單元。步驟2：按照企業主流工程和材料設備發包按照企業主流工程和材料設備發包方式方式對合同基準單元進行重組 ，形成標準的工程類合約清單某個基準任務項在項目中是習慣單獨簽合同，就把它對應的合同基準單元作為一項標準合約固化下來；某幾個基準任務項在項目中是習慣形成一個工作包簽合同，就把這幾個合同基準單元合并為一項合約固化下來；案例：某集團的標準合約架構對各類承包商和供應商的說明對各類承包商和供應商的說明對各類承包商和供應商的說明對各類承包商和供應商的說明總承包商：總承包商：指業主通過招標等方式選定的主體工程總承包施工單位?？偝邪?2、商負責其合同范圍內工程的施工及管理協調工作，除直接接受業主的管理外，同時接受本工程監理、設計單位、造價顧問公司的相關管理及服務。按時向監理、業主報審自主施工的工程價款估算明細及結算資料，審核所照管的指定分包商、指定供應商的付款明細及結算資料。總承包工程的總承包工程的范圍一般是指主體建筑設計施工圖范圍內的全部內容，包括建筑（含外墻保溫、外墻飾面等）范圍一般是指主體建筑設計施工圖范圍內的全部內容，包括建筑（含外墻保溫、外墻飾面等）及安裝（包括給排水預埋、電氣預埋、消防預埋等及安裝（包括給排水預埋、電氣預埋、消防預埋等 ）工程等。）工程等。選定選定或或指定指定分包分包商：商：指業主通過招標等方式選定13、的專業工程分包商，與業主、總承包商簽訂三方合同（目前比較少了），或由總包選定的專業工程分包商，但是必須經業主審核同意。分包工程的范圍主要分包工程的范圍主要包括包括主主體體建安工程中的門窗、公共部位裝修、電梯安裝、消防工程、弱建安工程中的門窗、公共部位裝修、電梯安裝、消防工程、弱電工程、百葉及欄桿等工程。電工程、百葉及欄桿等工程。指定供應商：指定供應商：指業主通過通過指定品牌指定價格指定品牌指定價格選定的專項材料設備供應商，又稱為又稱為甲甲定乙定乙供類供類。如某企業指定的材料設備范圍有：商品砼、砌塊/磚、防水材料（屋面、樓地面、墻面）、內墻涂料、煙道、鋼管、扁鋼、接線盒、暗盒、開關、插座、燈具、14、電工管、橋架、給水管、排水管、排水涵管、電線、石材。對各類承包商和供應商的說明（續）對各類承包商和供應商的說明（續）對各類承包商和供應商的說明（續）對各類承包商和供應商的說明（續）獨立獨立工程承包商工程承包商: :指業主選定的獨立于總承包工程之外且由業主與之簽訂兩方合同的承包商。獨立工程承包商負責自主工程范圍內施工及管理協調工作，除直接接受業主管理外，同時接受工程監理、設計單位、造價顧問公司的相關管理及服務。按時向監理、業主報審自主施工的工程價款估算明細及結算資料，審核所照管的指定分包商、指定/獨立供應商的付款明細及結算資料。獨立工程承包商的工程范圍主要是獨立工程承包商的工程范圍主要是指指主主15、體體之外的與主體工程聯系較少、專業特之外的與主體工程聯系較少、專業特點明顯、業主直接控制進度質量比較有利，且計價依據有所不同、有必要加強管理和控制的點明顯、業主直接控制進度質量比較有利，且計價依據有所不同、有必要加強管理和控制的專業工程，如社區管網工程、園林景觀工程等。專業工程，如社區管網工程、園林景觀工程等。獨立供應商獨立供應商: :指由業主通過招標等方式確定的，一般屬于專業壟斷或其他原因致使不適宜納入總承包商或其他承包商管理范疇的材料設備供應商。簽訂兩方合同（業主、供應商），中期付款、結算資料分合同類型報業主。如某企業甲方供應的材料設備范圍：鋼材（僅用于工程實體的鋼筋）、地磚、外墻油漆或涂16、料、外購土方、配電箱、電纜、電梯、進戶門、防火門、中央空調。明確工程類標準合約的范圍是模板在項目中起約束和指導作用的明確工程類標準合約的范圍是模板在項目中起約束和指導作用的明確工程類標準合約的范圍是模板在項目中起約束和指導作用的明確工程類標準合約的范圍是模板在項目中起約束和指導作用的前提前提前提前提工程合同名稱工程合同范圍(對應成本科目)合同036【B-02-01】施工類_指定分包_門窗及幕墻工程(三方合同)1 科目045【03-03-01】主體建筑工程費_門窗工程_單元門2 科目049【03-03-05】主體建筑工程費_門窗工程_窗、陽臺門3 科目118【07-02-】配套設施費_會所4 科17、目119【07-03-】配套設施費_幼兒園5 科目120【07-04-】配套設施費_學校6 科目123【07-07-】配套設施費_物業管理用房合同037【B-02-02】施工類_指定分包_戶門工程(三方合同)1 科目046【03-03-02】主體建筑工程費_門窗工程_入戶門合同038【B-02-03】施工類_指定分包_公共部位精裝修工程(三方合同)1 科目051【03-04-01】主體建筑工程費_公共部位精裝修_大堂精裝修2 科目052【03-04-02】主體建筑工程費_公共部位精裝修_樓梯間精裝修3 科目055【03-04-05】主體建筑工程費_公共部位精裝修_電梯廳精裝修4 科目056【018、3-04-06】主體建筑工程費_公共部位精裝修_單元入口精裝修5 科目059【03-04-09】主體建筑工程費_公共部位精裝修_其他6 科目118【07-02-】配套設施費_會所7 科目119【07-03-】配套設施費_幼兒園8 科目120【07-04-】配套設施費_學校9 科目123【07-07-】配套設施費_物業管理用房合同039【B-02-04】施工類_指定分包_室內精裝修工程(三方合同)1 科目048【03-03-04】主體建筑工程費_門窗工程_戶內門2 科目061【03-05-01】主體建筑工程費_室內裝修_廚房精裝修3 科目062【03-05-02】主體建筑工程費_室內裝修_衛生間19、精裝修4 科目063【03-05-03】主體建筑工程費_室內裝修_廳房精裝修5 科目064【03-05-04】主體建筑工程費_室內裝修_陽臺、露臺、地面精裝修6 科目137【08-02-03】開發間接費_營銷費用_售樓處裝修及包裝7 科目138【08-02-04】開發間接費_營銷費用_樣板間裝修及包裝合同040【B-02-05】施工類_指定分包_鋼結構工程(三方合同)1 科目039【03-02-06】主體建筑工程費_結構及粗裝修工程_上部結構及粗裝修案例：兩個合約規劃模板的合約范圍說明案例：綠城通過命名來約定標準合約的范圍案例：綠城通過命名來約定標準合約的范圍案例：綠城通過命名來約定標準合約的20、范圍案例：綠城通過命名來約定標準合約的范圍綠城的標準土建總包合約涉及的工程有地基處理工程、地上結構工程、砌筑工程、粗裝修工程、以及會所基礎結構等，跨越了多個科目。因此在進行合約規劃命名時，可以命名為：總承包工程合同（地基處理工程）、總承包工程合同（地上結構工程）等附：合約規劃中的附：合約規劃中的附：合約規劃中的附：合約規劃中的“二八原則二八原則二八原則二八原則”哪些類別的合同屬于哪些類別的合同屬于“占占80%80%成本金額的成本金額的20%20%合約合約” （除去土地費、管理費、財務費）土方工程樁基礎工程主體建安總包（包括鋼材和水泥）外墻（部品提供、保溫、施工）門窗欄桿景觀園林工程費小區內的水21、電暖氣工程電氣或智能化工程報批報建或行政費用（城市建設配套費、建筑企業養老保障金）營銷費用（代理費、廣告費）在制訂合約規劃模板和編制項目合約規劃時，重點關注這20%的采購事項規劃影響關鍵進度、成本金額大、影響后續質量的重點合同，抓住成本管理的主要內容三、編制項目合約規劃三、編制項目合約規劃三、編制項目合約規劃三、編制項目合約規劃何時編制？何時編制？何時編制？何時編制？龍湖龍湖：項目目標成本（執行版）編制完成后15個工作日內中海中海：在項目開工前一個月內完成項目合約策劃報告的編制工作金隅金隅：分為兩階段第一階段編制時間為方案設計評審通過后，由成本管理部負責組織編制設計及前期工程的合約規劃；第二階22、段編制時間為目標成本（執行版）審批后，由采購首先編制工程類采購策劃，成本結合合約規劃要求組織編制此階段合約規劃。這個分期或合約規劃對應的采購事項的目標成本確定這個分期的項目主項計劃確定要干什么事、何時干大致明確在在“需要細化明確采需要細化明確采購事項的預算、發包購事項的預算、發包方式、采購方式和進方式、采購方式和進場時間場時間”這個節點開這個節點開始編始編何人編制？編制什么？何人編制？編制什么？何人編制？編制什么？何人編制？編制什么？組織職責組織職責組織部門組織部門負責提供的內容負責提供的內容參與部門參與部門成本或合約各種材料設備合同的預算、簽約預計時間、采購范圍設計匯總各部門提供的內容，編制23、項目合約規劃關注各個控制科目下的合約預算匯總額是否超本科目的目標成本；關注工程類合約的范圍是否有重疊、遺漏等；如果有以上兩類問題，要組織商議解決方案；各項前期或報批報建費用的預算、繳納的時間節點報批報建或前期采購各種設計合同的預算、簽約預計時間、設計工作完成預計時間各項工程發包合同的預算、簽約預計時間、工程范圍成本或合約/采購各項施工單位和材料設備的進場預計時間、工程完成預計時間；各項合約范圍提出或確認工程營銷各種營銷合同的預算、簽約預計時間、事項完成預計時間怎么編？怎么編？怎么編？怎么編？土地費項、報批報建費項、工程間接費項：盡量遵循標準模板，可以根據本地或本項目差異做調整設計類：根據項目需24、要，如主體方案設計和景觀設計是同一家設計單位，將設計類基準合同單元做組合營銷推廣費用類：在每一大類費項（合約大類）下作分拆工程類三通一平、主體建安及裝修、園林景觀、市政基礎設施、配套工程等：盡量遵循標準模板，可以根據本地或本項目差異做調整（如某些施工工程被指定或壟斷） 【綠城：項目公司在運用此標準時，可在集團標準工程合約規劃的基 礎上進行分拆、合并、刪除、新增、重組五類操作，但是“合同范圍”都需進行相應的刷新】不提倡針對項目合約規劃和合約規劃模板的差異進行審批，【只有合約的預算（目標成本）之和超公司確定的目標成本總額，才可能發起目標成本調整的審批流程】，但是可以將項目合約規劃和模板的差異做說明25、，報給總部成本管理部門備案，以備其在過程中做業務規范檢查，或者審計部門做工程審計盡量避免盡量避免“為了規范業務工具的使用將工具使用的過程管得過死為了規范業務工具的使用將工具使用的過程管得過死”，這樣會阻礙業務，這樣會阻礙業務進展，要聚焦工具服務的目的，如合約規劃是為了使成本可控進展，要聚焦工具服務的目的，如合約規劃是為了使成本可控工程合約規劃編制案例工程合約規劃編制案例工程合約規劃編制案例工程合約規劃編制案例案例關注點：合約分判總體思路工程價款支付：按里程碑節點支付和按月完成量支付兩種方式的適用范圍銷售賣場這種需要趕工期的合約如何規劃招標分判計劃在每月月底根據調整的項目發展總計劃做相應調整總總26、承包承包和分包和分包工程分判工程分判方式的考慮因素方式的考慮因素案例：對某些感官或者質量要求高、需要二次設計的工程發包分案例：對某些感官或者質量要求高、需要二次設計的工程發包分案例：對某些感官或者質量要求高、需要二次設計的工程發包分案例：對某些感官或者質量要求高、需要二次設計的工程發包分判方式的確定判方式的確定判方式的確定判方式的確定摘自北京龍湖順義區牛欄山鎮張莊村南部舊村改造項目一區、二區、三區工程招投標及計價方案哪些分包工程的發包方式特別需要特別考慮：工程設計和施工一體，而且設計方案對成本有顯著影響怎么用？如何調整？怎么用？如何調整？怎么用？如何調整？怎么用？如何調整？在合約規劃基礎上生成項目采購計劃（真正發揮作用，需要合約規劃采購計劃定期根據項目進度做刷新）約束和指導合同簽訂和變更支持項目現金流規劃（起作用難，需要和項目主項計劃聯動刷新）建議在對成本管理做周期性回顧的時候，對項目合約規劃做回顧，必要時刷新，尤其在合約規劃使用初期