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1、在房地產領域 我們不斷幫助客戶取得成功房地產開發流程及基礎知識房地產開發流程及基礎知識半島城邦項目銷售培訓半島城邦項目銷售培訓在房地產領域 我們不斷幫助客戶取得成功在開始以前。在開始以前。什么是房地產（房地產的概念）？什么是房地產（房地產的概念）？房地產的屬性。房地產的屬性。房地產的合法流轉。房地產的合法流轉。“不動產不動產”與與“動產動產”。第第3頁，共頁，共108頁頁第四部分第四部分 行政審批行政審批 選址定點 規劃總圖審查及確定規劃設計條件 初步設計及施工圖審查 規劃報建圖審查 施工報建 商品房預售 建設工程竣工綜合驗收備案第五部分第五部分 房地產開發項目的開工、建設、竣工階段房地產開發2、項目的開工、建設、竣工階段 房地產開發項目的工程施工 房地產開發項目的竣工驗收 房地產項目開發周期的相關稅費 第六部分第六部分 房地產項目權屬初始登記階段房地產項目權屬初始登記階段 開發商應提交材料 房管局核準新建商品房所有權初始登記 第七部分第七部分 后續服務后續服務目目 錄錄第一部分第一部分 房地產開發公司的準備階段房地產開發公司的準備階段 地塊初步踏勘 可行性研究 土地所有權及相關事項 項目立項 啟動資金準備第二部分第二部分 項目前期階段項目前期階段 項目市場定位 項目產品設計指引 項目設計任務書 項目規劃概念 項目方案初步設計 項目施工圖第三部分第三部分 項目銷售階段項目銷售階段 項目3、推廣 項目銷售第第4頁，共頁，共108頁頁第一部分第一部分 房地產開發公司的準備工作房地產開發公司的準備工作地塊初步踏勘地塊初步踏勘可行性研究可行性研究土地所有權及相關事項土地所有權及相關事項項目立項項目立項啟動資金準備啟動資金準備第第5頁，共頁，共108頁頁地塊初步踏勘地塊初步踏勘l取得地塊規劃設計指標取得地塊規劃設計指標l地塊現狀分析地塊現狀分析l地塊拆遷工作及進度地塊拆遷工作及進度l地塊初步判斷及分析報告地塊初步判斷及分析報告第第6頁，共頁，共108頁頁地塊規劃設計指標地塊規劃設計指標第第7頁，共頁，共108頁頁地塊基本情況地塊臨界狀況地塊所處位置地塊周邊狀況周邊競爭項目分析地塊現狀分析4、地塊現狀分析地塊現狀分析地塊現狀分析第第8頁，共頁，共108頁頁地塊初步踏勘地塊初步踏勘東西北南第第9頁，共頁，共108頁頁地塊初步判斷及分析報告地塊初步判斷及分析報告第第10頁，共頁，共108頁頁可行性研究可行性研究l 公司開發理念及開發目標研究l 項目屬性研究l 初步確定開發方案l 公司產品線開發及研究（部分企業）l 項目初步規劃及產品研究（部分企業）l 目標市場研究l 項目經濟指標測算可行性研究可行性研究第第11頁，共頁，共108頁頁 國有土地使用權證。可通過協議、招牌掛等合法程序取國有土地使用權證。可通過協議、招牌掛等合法程序取得國有土地使用權，交納國有土地出讓金及相關稅費后辦理得國有5、土地使用權，交納國有土地出讓金及相關稅費后辦理國有土地使用權證國有土地使用權證。土地所有權及相關事項土地所有權及相關事項第第12頁，共頁，共108頁頁Key point:u土地按開發程度可劃分為：土地按開發程度可劃分為：生地、毛地、熟地。 生地生地：主要是指可能為房地產開發與經營活動所利用，但尚未開發的農地。 毛地毛地：指具有一定城市基礎設施，但地上有待拆遷房屋的土地。 熟熟地地：經過*通*平開發，或已經拆遷完畢，具有完善的城市基礎設施的土地，即建筑地塊產品。u建筑物按使用類型可分為以下幾類。建筑物按使用類型可分為以下幾類。 居住建筑：居住建筑：指供人較長時期居住使用的建筑。 工業建筑：工業建6、筑：供工業生產、直接為工業生產服務的建筑，如工業廠房，倉庫等。 農業建筑：農業建筑：供農業生產、直接為農業生產服務的建筑，如種子庫、拖拉機站、飼養牲口用房等。 公共建筑：公共建筑：指供人們購物、辦公、學習、醫療、旅行、體育等實用的非生產性建筑，如辦公樓、商店、旅館、影劇院、體育館、展覽館、醫院等。第第13頁，共頁，共108頁頁第二部分第二部分 項目前期工作項目前期工作項目市場定位項目市場定位項目產品設計指引項目產品設計指引項目設計任務書項目設計任務書項目規劃概念項目規劃概念項目方案初步設計項目方案初步設計項目施工圖項目施工圖第第14頁，共頁，共108頁頁項目市場定位項目市場定位l市場調查l區域7、市場分析研究l競品項目調查分析l目標客戶群調查分析l地塊分析l項目市場定位項目市場定位項目市場定位第第15頁，共頁，共108頁頁l地塊狀況分析研究l地塊資源分析研究l土地分級l項目總平規劃方向提示l產品面積及戶型配比l產品設計方向提示l園林風格定位l產品配套建議項目產品設計指引項目產品設計指引項目產品設計指引項目產品設計指引第第16頁，共頁，共108頁頁u建筑按層數和高度分類：建筑按層數和高度分類： 住住宅宅：1-3層為低層住宅；4-6層為多層住宅；7-9層為中高層住宅；10層及以上為高層住宅。 公公共共建建筑筑及及綜綜合合性性建建筑筑：超過24米的為高層，但不包括總高度超過24米的單層建筑。8、 建筑總高度超過100米的建筑均為超高層建筑。超高層建筑。u建建筑筑按按結結構構分分類類：磚木結構建筑、磚混結構建筑、鋼筋混凝土結構建筑、鋼結構建筑。u防火等級分四級；一級耐火性能最好，四級最差。一級耐火性能最好，四級最差。Key point:第第17頁，共頁，共108頁頁第三部分第三部分 項目銷售階段項目銷售階段項目推廣項目推廣項目銷售項目銷售第第18頁，共頁，共108頁頁課堂作業課堂作業 假設該地塊拍賣成交價格為6.76.7億元億元，規劃設計條件如下，則該地塊因如何規劃設計，項目的盈利水平是多少？第第19頁，共頁，共108頁頁第四部分第四部分 行政審批行政審批l選址定點l規劃總圖審查及確定9、規劃設計條件 l初步設計及施工圖審查 l規劃報建圖審查 l施工報建 l商品房預售l建設工程竣工綜合驗收備案第第20頁，共頁，共108頁頁規劃總圖審查及確定規劃設計條件規劃總圖審查及確定規劃設計條件1、人防辦進行人防工程建設布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。 3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。 4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發建設用地規劃許可證。 5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。 第第21頁，共頁，共108頁頁初步設計及施工圖審查初步設計及施工圖審查 1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。 2、公10、安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。 3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。 4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。 5、國土資源局進行用地預審。 6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。 7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。 8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。 9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的建設工程施工圖設計文件審查報告，發放建設工程施工圖設計文件審查批準書。 第第22頁，共頁，共108頁頁規劃報建圖審查規劃報建圖審查 1、公安消防支隊進行消防設計11、審查。 2、人防辦進行人防設施審查。 3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。 4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發建設工程規劃許可證（副本）。 第第23頁，共頁，共108頁頁施工報建施工報建 1、建設單位辦理施工報建登記。 2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。 3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發建筑工程施工許可證。 第第24頁，共頁，共108頁頁商品房預售商品房預售 由房地產管理部門辦理預售登記，核發商品房預售許可證。 開發企業申請12、辦理商品房預售許可證應當提交下列證件（復印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證； （3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。 2、開發企業的營業執照和資質等級證書； 3、工程施工合同；4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。 第第25頁，共頁，共108頁頁建設工程竣工綜合驗收備案建設工程竣工綜合驗收備案1、建筑工程質量監督站13、（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。 2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。 3、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第第26頁，共頁，共108頁頁第五部分第五部分 房地產項目工程階段房地產項目工程階段l房地產開發項目的工程施工l房地產開發項目的竣工驗收l房地產項目開發周期的相關稅費 第第27頁，共頁，共108頁頁房地產開發項目的工程施工房地產開發項目的工程施工1、施工場地的“三通一平” 2、施工單位進場和施工暫設 3、工程的基礎、結構施工與設備安裝 14、4、施工過程中的工程質量監督 第第28頁，共頁，共108頁頁房地產開發項目的竣工驗收房地產開發項目的竣工驗收 1、辦理單項工程驗收手續 2、辦理開發項目的綜合驗收，領取工程質量竣工核驗證書 3、商品住宅性能認定 4、竣工統計登記 5、辦理竣工房屋測繪 6、辦理產權登記 第第29頁，共頁，共108頁頁房地產開發項目相關稅費房地產開發項目相關稅費 第第30頁，共頁，共108頁頁Key point:相對標高絕對標高第第31頁，共頁，共108頁頁Key point:雙層中空玻璃樓面上空尺標剪力墻磚墻空調外機位高差線第第32頁，共頁，共108頁頁Key point:樓面標高屋面標高第第33頁，共頁，共115、08頁頁第六部分第六部分 房地產項目權屬初始登記階段房地產項目權屬初始登記階段 第第34頁，共頁，共108頁頁房地產項目權屬初始登記階段房地產項目權屬初始登記階段1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。 2、開發商應提交材料：（1）申請書； （2）企業營業執照；（3）用地證明文件或者土地使用權證；（4）建設用地規劃許可證； （5）建設工程規劃許可證； （6）施工許可證； （7）房屋竣工驗收資料 （8）房屋測繪成果；（9）根據有關規定應當提交的其他文件。 第第35頁，共頁，共108頁頁課堂作業課堂作業1、本地塊的優勢是什么?2、本地塊最大的劣勢是什么?3、我們(開發商)的目標是什么16、? 4、本地塊該如何規劃?5、本地塊該如何銷售，價格水平怎樣？6、預計實現的開發收益水平、建筑質量、品牌提升之間的關系是什么？第第36頁，共頁，共108頁頁課堂作業課堂作業 假設該地塊拍賣成交價格為6.76.7億元億元，規劃設計條件如下，則該地塊因如何規劃設計，項目的盈利水平是多少？第第37頁，共頁，共108頁頁項目實際總平面規劃項目實際總平面規劃 VS VS 隨堂討論結果隨堂討論結果第第38頁，共頁，共108頁頁項目實際規劃設計完成的經濟技術指標項目實際規劃設計完成的經濟技術指標項目凈用地地面積：項目凈用地地面積：6378463784平米平米總建筑面積：總建筑面積：191352191352平17、米平米容容 積積 率：率：3 3 綠綠 化化 率：率：30%30%總戶數：總戶數：20462046物物 業業 費：費：2.102.10元元/ /平方米平方米月月開盤時間：開盤時間：2008-03-30 2008-03-30 入住時間：入住時間：2009-10-30 2009-10-30 第第39頁，共頁，共108頁頁項目建筑鑒賞項目建筑鑒賞第第40頁，共頁，共108頁頁項目建筑鑒賞項目建筑鑒賞第第41頁，共頁，共108頁頁項目建筑鑒賞項目建筑鑒賞第第42頁，共頁，共108頁頁項目戶型設計項目戶型設計89平米2/2/1120平米2/2/2第第43頁，共頁，共108頁頁實例運用及講解實例運用及講解18、第第44頁，共頁，共108頁頁我們預測該項目的未來走勢將會怎樣？我們預測該項目的未來走勢將會怎樣？我們預測該項目未來的售價將會怎樣調整？我們預測該項目未來的售價將會怎樣調整？我們預測該項目的營銷策略會怎樣制定和調整？我們預測該項目的營銷策略會怎樣制定和調整？討論：通過作業我們得到了什么？討論：通過作業我們得到了什么？作業思考作業思考第第45頁，共頁，共108頁頁08080808年競品樓盤推售分析年競品樓盤推售分析年競品樓盤推售分析年競品樓盤推售分析 中海中海翠屏灣翠屏灣5-9棟外側棟外側82-89平米平米2/2/1推售推售818套套去化去化428套套5-9棟內側棟內側120平米平米2/2/2推售推售144套套去化去化47套套第第46頁，共頁，共108頁頁0909年競品項目推售預估年競品項目推售預估年競品項目推售預估年競品項目推售預估： 2009年，競品項目年，競品項目120以上房源預計放盤總量約以上房源預計放盤總量約3500套，市場競爭壓力巨大；套，市場競爭壓力巨大；：競品項目預計在競品項目預計在09上半年集中放量；上半年集中放量； ：競品項目推售戶型面積區間在競品項目推售戶型面積區間在120-300，分流本案主力產品客戶群。，分流本案主力產品客戶群。注：上表部分數據為預估數據，僅作參考！注：上表部分數據為預估數據，僅作參考！第第47頁，共頁，共108頁頁謝謝 謝！謝！