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1、專專業業 值值得得信信賴賴的的合合作作夥夥伴伴 CHI DU CONSULTANTSCHI DU CONSULTANTS尺度尺度 顧問顧問 產產 權權 酒酒 店店 分分 析析產權式酒店運營模式分析專專業業 值值得得信信賴賴的的合合作作夥夥伴伴 CHI DU CONSULTANTSCHI DU CONSULTANTS尺度尺度 顧問顧問 產產 權權 酒酒 店店 分分 析析簡介：首先大致介紹了產權式酒店的起源及現狀，然后對國簡介：首先大致介紹了產權式酒店的起源及現狀，然后對國內市場中出現的產權式酒店和約模式做了歸納總結，并為每內市場中出現的產權式酒店和約模式做了歸納總結，并為每一種模式輔以案例，最后2、提出了產權式酒店的權益分析圖，一種模式輔以案例，最后提出了產權式酒店的權益分析圖，并陳述了產權式酒店優劣勢。并陳述了產權式酒店優劣勢。關鍵字：產權式酒店，關鍵字：產權式酒店，condo hotelcondo hotel，time sharetime share專專業業 值值得得信信賴賴的的合合作作夥夥伴伴 CHI DU CONSULTANTSCHI DU CONSULTANTS尺度尺度 顧問顧問 產產 權權 酒酒 店店 分分 析析起源及發展起源及發展 u發展現狀： 全球產權酒店1986-1995年年平均增長15.8；1980年，全球500個旅游目的地有15.5萬個家庭購買了產權式酒店；到1993、5年，全球81個國家4000個旅游目的地有35萬個家庭購買了產權式酒店。80年代到90年代初，全球引入產權式經營的旅游目的地的數量增長了6倍，90年代初，全球產權式酒店銷售收入已達40億美元，到2000年就飆升到300億美元。 摘自中國酒店雜志時權酒店產權酒店買斷旅店旅游設施在特定時間里的使用權 將每間客房分割成獨立產權獨立產權出售 發展共同特點：建于具有強勢景觀資源和經濟比較活躍的地區，以保證酒店有較高的出租率和物業升值空間專專業業 值值得得信信賴賴的的合合作作夥夥伴伴 CHI DU CONSULTANTSCHI DU CONSULTANTS尺度尺度 顧問顧問 產產 權權 酒酒 店店 分分 4、析析產權酒店概述產權酒店概述地域特征強勢景觀資源或經濟活躍區域交通的易達性客戶定位城市的高收入階層經營特點產權完全歸屬業主 專業第三方管理 管理方經營，不保 證業主的收益u快速回現，減小開發 商資金壓力u開發商可以減小甚至 免除酒店經營帶來的 風險u開發商可以獲得酒店 使用權以及未出售產 權部分（如配套設 施）的長期性收益。開發商可保留酒店配套等的產權而獲得長期收益 投資客為主專專業業 值值得得信信賴賴的的合合作作夥夥伴伴 CHI DU CONSULTANTSCHI DU CONSULTANTS尺度尺度 顧問顧問 產產 權權 酒酒 店店 分分 析析經營模式詳解經營模式詳解模式模式產權產權管理者5、管理者業主收益業主收益業主入住權利業主入住權利開發商權益開發商權益按揭期間按揭到期后模式 一產權完全歸屬業主發展商委托的第三方專業酒店管理機構月收益用于支付月供款無分紅無分紅根據經營狀況每月收取凈收益每月可入住若干天入住不影響不影響收益參與酒店利潤分配模式 二月收益用于抵沖供樓款獲得浮動分紅根據經營狀況每月收取凈收益+浮動分紅每月可入住若干天入住不影響不影響收益參與酒店利潤分配模式 三自付供樓款，自付供樓款，獲得酒店支付的月收益獲得浮動分紅根據經營狀況每月收取凈收益+浮動分紅每月可入住若干天入住影響影響收益參與酒店利潤分配模式 四獲得承諾的固定承諾的固定收益浮動分紅收益浮動分紅業主自付供樓款自6、付供樓款獲得承諾的固承諾的固定收益浮動分定收益浮動分紅紅業主自付供樓款每月可入住若干天入住不影響不影響收益參與酒店利潤分配承擔承擔保證業主月固定收益的義務u風險由業主承 擔，可能出現 虧損u主要風險由開 發商擔承專專業業 值值得得信信賴賴的的合合作作夥夥伴伴 CHI DU CONSULTANTSCHI DU CONSULTANTS尺度尺度 顧問顧問 產產 權權 酒酒 店店 分分 析析案例展示案例展示丹楓白露（模式丹楓白露（模式 1 1）u投資商： 深圳市三九房地產（集團）有 限公司u酒店管理： 深圳市三九物業管理有限公司u地址：深圳市羅湖區深南東路 1001號u占地面積：0.48萬平方米u建筑7、面積：6.28萬平方米u客房： 共有294間典雅寬敞的套房， 面積從60平方米到205平方米 不等 投資投資方式方式實景展示實景展示1515年租賃的按揭年租賃的按揭供款方式供款方式5 5年租賃的按揭供年租賃的按揭供款方式款方式0 0年租賃的按揭年租賃的按揭供款方式供款方式 1.首付30，其中5發展商不收取，實際首付實際首付2525 2.與三九酒店公司簽定認購物業15年的租賃合約（發展商作擔保發展商作擔保） 3.經營收入用于代為支付按揭供款4.4.無分紅和其他收無分紅和其他收益益1.業主自行負擔自行負擔月供月供（房款的95）2.與三九酒店公司簽定認購物業5年的租賃合約（發展商發展商作擔保作擔保）8、3.投資者在租賃期內可獲得每每月月41004100元元人民幣的回報4.5的剩余樓款五年內免息五年內免息分期支付1.投資者不與三九酒店公司簽定租賃合約2.2.自行支付自行支付按揭供款3.5的剩余樓款入伙前入伙前補齊經營模式經營模式產權完全歸屬業主產權完全歸屬業主，由三九集團統一對酒店進行管理，三九方僅支付僅支付酒店營運成本酒店營運成本，業主所獲利潤主要用于支付月供款，每月可入住酒店每月可入住酒店4 4天，入住不影響收益天，入住不影響收益。按揭供樓到期之后可繼續委托酒店方代為經營，每月收取凈收益。專專業業 值值得得信信賴賴的的合合作作夥夥伴伴 CHI DU CONSULTANTSCHI DU CO9、NSULTANTS尺度尺度 顧問顧問 產產 權權 酒酒 店店 分分 析析案例展示案例展示東方威斯大酒店（模式東方威斯大酒店（模式 2 2） u發展商： 深圳天源通利房地產開發有限公司u投資商： 深圳市景億投資發展有限公司u酒店管理： 深圳南山國際旅行社有限公司u地址： 深圳市鹽田港東海大道9號區u客房： 擁有各類客房共117套。 投資投資方式方式實景展示實景展示投資方式總述投資方式總述 一期投資方式一期投資方式 二期投資方式二期投資方式1.付清全款后，獲得該物業70年的產權2.有效期內，可以進行抵押、轉讓、抵押、轉讓、轉移和繼承轉移和繼承。3.業主每月享有酒店免費入住權，該入住權可以轉轉贈贈親10、友4.業主在每個財務年度，獲得當年利潤分紅。1.首期款9.89.8萬元2.永不供樓，并每月獲得固定固定的投資回報的投資回報（月供）（月供）3.每月享有3 3天的免費入住權1.總價5757萬元/套，首期8 8萬元2.投資商每月按時支付業主固定收益固定收益3.每年4848天的酒店公寓免費入住權經營模式經營模式酒店保證月供款部分保證月供款部分的收益，對年度分紅數額不做保證（但購房時對客戶許以良好的收益預期）。專專業業 值值得得信信賴賴的的合合作作夥夥伴伴 CHI DU CONSULTANTSCHI DU CONSULTANTS尺度尺度 顧問顧問 產產 權權 酒酒 店店 分分 析析案例展示案例展示雅蘭11、酒店（模式雅蘭酒店（模式 3 3）u投資商：香港雅蘭集團u發展商： 雅蘭置業（深圳）有限公司u酒店管理： 雅蘭酒店管理（深圳）有限公 司，粵海酒店管理有限公司u地址： 深圳鹽田區大梅沙鹽梅路8號u占地面積：11750平方米u建筑面積：21900平方米u客房：總統套房、豪華商務套 房和標準雙人客房共196間， 面積為3940.5平方米。 投資投資方式方式實景展示實景展示休閑投資型休閑投資型投資回報型投資回報型完全自用型完全自用型1.享受100利潤分配2.委托期為一年一年3.可隨時入住，并承擔基本運行費承擔基本運行費，年底從業主應分配利潤中扣除，不足部分從下一年財務年度中續扣。1.委托期不少于六年12、六年2.業主每年入住簽分限為80分，超過部分按散散客房價的優惠客房價的優惠價價付費3.基本運行費及可能的虧損由由發展商承擔發展商承擔1.酒店提供基本管理服務2.業主只須承擔基本運行基本運行費和客房服費和客房服務費務費3.3.不參與不參與酒店的經營算例演示算例演示假定：休閑投資（A方式）： 客房80套，價值4000萬 投資回報（B方式）： 客房50套，價值2500萬 發展商自留物業： 價值7500萬 酒店聯營物業總價值： 14000萬 本年度酒店可分配利潤：800萬 業主自住積分系數： 0.92A方式業主可分配利潤酒店可分配利潤A方式業主物業價值/酒店聯營物業總值8004000/1400022813、.57萬A方式業主年度收益 全體A方式業主可分配利潤業主物業價值/A方式物業總值自住系數228.5750/40000.922.63萬B方式業主可分配利潤酒店可分配利潤B方式業主物業價值/酒店聯營物業總值608002500/140006085.71萬B方式業主年度收益 全體B方式業主可分配利潤業主物業價值/B方式物業總值自住系數85.7150/25000.921.58萬專專業業 值值得得信信賴賴的的合合作作夥夥伴伴 CHI DU CONSULTANTSCHI DU CONSULTANTS尺度尺度 顧問顧問 產產 權權 酒酒 店店 分分 析析案例展示案例展示大梅沙海景酒店（模式大梅沙海景酒店（模式14、 4 4）u發展商： 深圳市桂祺實業發展有限公司u投資商： 秀峰度假俱樂部（深圳）有限 公司u酒店管理： 秀峰度假俱樂部（深圳）有限 公司u地址：深圳市鹽田區大梅沙u占地面積：11596.3平方米u建筑面積：14088平方米u客房： 312間各式高檔客房 投資投資方式方式實景展示實景展示方式一方式一1.獲4040年的產權，這個產權是可以自由買賣自由買賣的2.每年能享受6060天天的休閑度假生活3.酒店承諾每年給客戶相當于總購房款總購房款5 5的固定回報固定回報和經經營利潤營利潤3030的分成算例演示算例演示當投資者以30的首付購買一套價值50萬的酒店產權時，他只需投入首期款15萬元，每年就能得15、到固定回報25000元。若客房部平均年純利潤只計500萬元，那么他每年可分得紅利3602.9元。投資者60天的入住權益根據淡旺季平攤，就可以達到13016元。扣除應扣減的服務費6528元，權益轉讓可得6488元，考慮到資金的時間價值，投資的動態回報率能達到14.67。即使扣除每個月2317.59元的供樓款，其投資回報率也可達到11.66專專業業 值值得得信信賴賴的的合合作作夥夥伴伴 CHI DU CONSULTANTSCHI DU CONSULTANTS尺度尺度 顧問顧問 產產 權權 酒酒 店店 分分 析析案例總結案例總結u深圳產權式酒店建于兩類地方：強勢自然資源的地方（海景），客流量較大的中16、心商務區u深圳產權酒店的經營狀況除丹楓白露尚可外，其余均不盡人意。而丹楓白露主要是靠其開發商三九集團內部的商務客流支撐，以旅游客為主的產權酒店，淡旺季區分十分明顯，旺季供不應求，淡季僅能維持經營。專專業業 值值得得信信賴賴的的合合作作夥夥伴伴 CHI DU CONSULTANTSCHI DU CONSULTANTS尺度尺度 顧問顧問 產產 權權 酒酒 店店 分分 析析產權酒店權益關系產權酒店權益關系投資合同期間投資合同期間1.開發商利潤投資合同期內，開發商占有使用權使用權因此獲得收益分配2.投資收益業主業主擁有的產權部分擁有的產權部分獲得的收益分配3.傭金由于開發商擁有使用權，因此通過合同將使17、用權衍生的經使用權衍生的經營權營權委托于第三方，第三方因此獲得傭金。4.合同到期后，若業主愿意，仍可繼續簽訂類似投資合同。產權酒店產權酒店所有權所有權使用權使用權專業第三方專業第三方開發商開發商投資客戶投資客戶酒店住客酒店住客經營權經營權圖例：合同關系：權利素：現金流：投資回報開發商收益傭金專專業業 值值得得信信賴賴的的合合作作夥夥伴伴 CHI DU CONSULTANTSCHI DU CONSULTANTS尺度尺度 顧問顧問 產產 權權 酒酒 店店 分分 析析產權酒店經營模式優劣分析產權酒店經營模式優劣分析u優點1.快速脫手，快速回現，減小資金壓力。2.可以長期擁有使用權使用權，以及酒店配套18、設施產權產權從而獲得長期收益。3.通過客房部分產權的出售將部分或全部經營風險轉嫁給投資客戶u缺點1.通常要承諾較高的投資匯報率，國內常見為5 510102.若向投資客戶承諾固定回報，則需承擔較大市場風險，甚至虧損3.當前新政重點打擊就是投資類行為，產權酒店正屬于此范圍4.從國內地產投資來看，更多的投資客戶屬于傳統的短線投資短線投資類型類型，投資物業持有期超過5年的并不多見，而產權酒店需要的是理性的長線投資客戶長線投資客戶，這于當前市場情況不符。5.現在很多產權式酒店的投資商盲目承諾回報率盲目承諾回報率的做法在國際上是不通行的。沒有一家真正的國際酒店管理公司愿意保證自己在未來的多年中獲得穩定的收入，酒店經營本身風險很大，做這樣的承諾是一種自欺欺人的做法。專專業業 值值得得信信賴賴的的合合作作夥夥伴伴 CHI DU CONSULTANTSCHI DU CONSULTANTS尺度尺度 顧問顧問 產產 權權 酒酒 店店 分分 析析THANKS