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1、策劃上崗類專業(yè)培訓(xùn)系列課程策劃上崗類專業(yè)培訓(xùn)系列課程蔚藍(lán)版權(quán)所有蔚藍(lán)版權(quán)所有如何做一名合格的策劃如何做一名合格的策劃 什么是房地產(chǎn)房地產(chǎn)是指：土地、建筑物及地上定著物，物質(zhì)實(shí)體物質(zhì)實(shí)體包括依托于物質(zhì)實(shí)體上的各種 權(quán)益權(quán)益和和什么是房產(chǎn)什么是房產(chǎn)房產(chǎn) 建筑在地面上的各種房屋包括：住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)、商業(yè)、服 務(wù)、文化、教育、辦公用房等。房屋所有權(quán) 指房屋所有人依法對(duì)自己的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)力。什么是地產(chǎn)什么是地產(chǎn)地產(chǎn) 土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱包括： 供水、供熱、供氣、供電、排水排污等地下管線以及地面道路等。土地使用權(quán) 指以開(kāi)發(fā)利用、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、社會(huì)公益事業(yè)為目的，在國(guó)家所有或者集2、體所有的土地上營(yíng)造建筑物或者他附著物并進(jìn)行占有、使用、收益的權(quán)利。一、土地供應(yīng)制度篇我國(guó)的土地供給制度土地國(guó)有制 我國(guó)實(shí)行土地社會(huì)主義公有制，其中城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有，其所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，實(shí)行國(guó)有土地有償有期限使用制度。土地集體所有 我國(guó)實(shí)行土地社會(huì)主義公有制，其中農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于農(nóng)民集體所有。我國(guó)土地出讓方式招標(biāo) 發(fā)布招標(biāo)公告，根據(jù)招標(biāo)結(jié)果確定土地使用者。拍賣 發(fā)布拍賣公告，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者。掛牌 發(fā)布掛牌公告，根據(jù)掛牌期限內(nèi)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者。協(xié)議 出讓人與選定的受讓人磋商，簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地。 土地使用權(quán)出3、讓期限70年：居住用地50年：工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、 體育用地40年：商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地50年：綜合或者其他用地 二、建二、建 筑筑 分分 類類 篇篇建筑的用途分類建筑的用途分類居住建筑居住建筑 住宅、公寓、別墅文教衛(wèi)生體育文教衛(wèi)生體育 教學(xué)樓、醫(yī)院、體育場(chǎng)館、影劇院公共建筑公共建筑 展覽館、車站、辦公樓、電視塔、候機(jī)樓、電信樓。關(guān)鍵詞之關(guān)鍵詞之“普通住宅普通住宅”普通住宅（北京市）普通住宅（北京市）住宅小區(qū)容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在140 （含）以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住宅平均交易價(jià)格1.2倍以下。 另：首次上市交易的已購(gòu)公房、危改回遷房、合作集資建房、安居4、房、康居房、綠化隔離帶地區(qū)農(nóng)民安置住房等具有保障性質(zhì)的住宅，均視為普通住宅。建筑的承重結(jié)構(gòu)材料分類建筑的承重結(jié)構(gòu)材料分類磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)建筑按層數(shù)分類建筑按層數(shù)分類居住建筑居住建筑 低低 層：層：13層 多多 層：層：46層 小高層：小高層：79層 高高 層層: : 10層及以上公共建筑及綜合性建筑公共建筑及綜合性建筑 高度超過(guò)24米者為高層 (不包括高度超過(guò)24米的單層主體建筑) 超高層超高層 建筑物高度超過(guò)100米三、項(xiàng)三、項(xiàng) 目目 建建 設(shè)設(shè) 程程 序序 篇篇土地土地使用使用權(quán)證權(quán)證書(shū)書(shū) 程程序序重重要要批批文文取得取得土地土地勘5、察勘察設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 施工施工安裝安裝銷售銷售執(zhí)行執(zhí)行竣工竣工驗(yàn)收驗(yàn)收 立項(xiàng)立項(xiàng)批文批文建設(shè)工建設(shè)工程規(guī)劃程規(guī)劃許可證許可證重要批重要批文文建筑施建筑施工許可工許可證證 頇售頇售許可許可證證 竣工竣工驗(yàn)收驗(yàn)收備案?jìng)浒肝募募ㄔO(shè)用建設(shè)用地規(guī)劃地規(guī)劃許可證許可證 設(shè)計(jì)批文設(shè)計(jì)批文( (消防、民消防、民防、環(huán)保防、環(huán)保等）等）安全審查安全審查意見(jiàn)書(shū)意見(jiàn)書(shū) 交付交付使用使用 房房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)證證 建建 設(shè)設(shè) 程程 序序國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用證 是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊土地使用權(quán)的法律權(quán)證。建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證 是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用6、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。 建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證 是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。 建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證 是經(jīng)相關(guān)部門(mén)審核施工圖紙，批準(zhǔn)工程施工的審定文件。 商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證 是經(jīng)市場(chǎng)管理部門(mén)審核批準(zhǔn)進(jìn)入市場(chǎng)房屋交易的許可文件。 房屋所有權(quán)證房屋所有權(quán)證 是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門(mén)的分戶房屋平面圖。 住宅使用說(shuō)明書(shū)住宅使7、用說(shuō)明書(shū) 應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)。 住宅質(zhì)量保證書(shū)住宅質(zhì)量保證書(shū) 是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，應(yīng)按住宅質(zhì)量保證書(shū)的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。 四、房地產(chǎn)銷售常用術(shù)語(yǔ)篇四、房地產(chǎn)銷售常用術(shù)語(yǔ)篇期房期房 指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán) 證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房（未通過(guò)竣工驗(yàn) 收）。通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。現(xiàn)房現(xiàn)房 指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房（已經(jīng) 通過(guò)竣工驗(yàn)收）。通常意義上指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房 屋。準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房 一般指房屋主體已基本封頂完8、工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施 的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然， 工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。商業(yè)貸款商業(yè)貸款 是貸款人（銀行）以營(yíng)利為目的的貸款；住房公積金貸款住房公積金貸款 是用住房公積金發(fā)放的貸款，帶有互助性質(zhì)，貸款利率 比商業(yè)性質(zhì)貸款利率低。組合貸款組合貸款 是借款人所需資金先申請(qǐng)公積金貸款，不足部分申請(qǐng)商 業(yè)貸款，即貸款總金額由公積金貸款和商業(yè)性貸款兩部分組 成。契稅契稅 指在土地、房屋發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，國(guó)家按當(dāng)事雙方簽訂的契約，以及所確定價(jià)格的一定比例，向承受權(quán)屬者一次性征收的一種行為稅。印花稅印花稅 印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受憑證征收 9、的一種稅。簽署房屋買賣合同需按總房款的萬(wàn)分之五比例交 納印花稅。營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅 營(yíng)業(yè)稅是對(duì)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)(加工、 修理修配勞務(wù)除外)，轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和 個(gè)人征收的一種稅，是地方稅體系中的主體稅種。公共維修基金公共維修基金 公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè) 備的維修養(yǎng)護(hù)基金。由購(gòu)房人向市、區(qū)縣房地局或由市、區(qū) 縣房地局委托的交易管理部門(mén)交納。 五、規(guī)劃建筑常用術(shù)語(yǔ)篇五、規(guī)劃建筑常用術(shù)語(yǔ)篇三通一平三通一平 指水通、電通、路通和場(chǎng)地平整，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)用地開(kāi)發(fā) 的最低法定要求。七通一平七通一平 指上、下水通、路通、電訊通、燃?xì)馔?、電通、熱力通?場(chǎng)地平10、整。用地紅線用地紅線 指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界限。道路紅線道路紅線 指城市道路用地的規(guī)劃控制線，即城市道路與兩側(cè)建筑用 地及其他用地的分界線。中水中水 城市生產(chǎn)生活廢水經(jīng)過(guò)處理后，達(dá)到規(guī)定的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，可在一定范圍內(nèi)重復(fù)使用的非飲用水，可用于沖廁、園林灌溉、城市噴泉、路面保潔、洗車、冷卻設(shè)備補(bǔ)充用水等。供暖模式供暖模式 集中供暖：鍋爐房集中供暖（通常以煤、天然氣為熱源，少 部分以汽油、電等為熱源）大市政熱力管網(wǎng)式供 暖（熱力公司集中供暖） 分戶供暖：分戶電采暖（電熱纜地板輻射采暖、電熱膜天花 板輻射采暖、空調(diào)等）分戶燃?xì)鉅t采暖 供暖終端散熱模式供暖終端散熱模式 有地板（天花11、板）輻射散熱、傳統(tǒng)暖氣片散熱、暖風(fēng)機(jī) 散熱等模式。開(kāi)間開(kāi)間 住宅的寬度，是指一間房屋內(nèi)墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開(kāi)間。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開(kāi)間常采用下列參數(shù)：2.12.1米米、2.42.4米米、3.03.0米米、3.33.3米米、3.63.6米、米、3.93.9米、米、4.24.2米。米。 進(jìn)深進(jìn)深 住宅的長(zhǎng)度，在建筑學(xué)上指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前一墻皮到后墻之間的實(shí)際長(zhǎng)度。為了保證住宅具有良好的自然休光和通風(fēng)條件，從理論上說(shuō)，住宅的進(jìn)深不宜過(guò)大。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：3.03.0米米、3.33.3米米、3.63.6米米、3.9312、.9米米、4.24.2米米、4.54.5米米、4.84.8米米、5.15.1米米、5.45.4米米、5.75.7米、米、6.06.0米。米。 臥室開(kāi)間臥室開(kāi)間住宅開(kāi)間住宅開(kāi)間住住宅宅進(jìn)進(jìn)深深躍層住宅躍層住宅 住戶占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、 廚房有其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通采用 戶內(nèi)獨(dú)用樓梯聯(lián)接。復(fù)式住宅復(fù)式住宅 每戶有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一 個(gè)夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅。 TOWNHOUSETOWNHOUSE 聯(lián)排住宅（或聯(lián)排別墅），有天有地，有獨(dú)立的院子和 車庫(kù)，樓高一般不超過(guò)3、4層。其特點(diǎn)集中表現(xiàn)為：離城較 近方便工作13、，環(huán)境優(yōu)美，是住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。地下室地下室 房間室內(nèi)地面低于室外地面的高度等于或超過(guò)該房間凈高12者。半地下室半地下室 房間室內(nèi)地面低于室外地面的高度等于或超過(guò)該房間凈高13且不超過(guò)12者。 六、建六、建 筑筑 容容 量量 名名 詞詞 篇篇建設(shè)用地面積建設(shè)用地面積總建筑面積總建筑面積建筑面積建筑面積套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積 建筑物基底面積建筑物基底面積 建筑密度建筑密度建筑容積率建筑容積率綠化率綠化率綠化覆蓋率綠化覆蓋率層高層高樓層凈高樓層凈高建筑高度建筑高度建筑間距建筑間距建設(shè)用地面積建設(shè)用地面積 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積。 總建筑面積總建筑面積 指在建14、設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。地面以下各層建筑面積地面以下各層建筑面積地地面面以以上上各各層層建建筑面積之總和。筑面積之總和。建筑面積建筑面積 指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積 指成套商品房的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。公用建筑面積公用建筑面積 建筑物內(nèi)可供公共使用的面積，包括應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e和不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。 建筑物基底面積建筑物基底面積 指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。建筑密度建筑密度 指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積與地塊面積的比率，即建筑密度=建筑基底總面積/建筑用地面積115、00。建筑容積率建筑容積率 指一定地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即容積率=總建筑面積/建筑用地面積。 綠化率綠化率 建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠化用地面積之和與建設(shè)用地面積的比率()。 綠地面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺(tái)和垂直綠化。綠化覆蓋率綠化覆蓋率 建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率()。建筑層數(shù)建筑層數(shù)層高大于2.2米的樓板結(jié)構(gòu)分層層數(shù)。建筑層高建筑層高相鄰樓層樓(地)面板之間的垂直距離。樓層凈高樓層凈高樓(地)面至樓板結(jié)構(gòu)底面之間的垂直距離。 建筑高度建筑高度 自建筑物敞水外緣處的的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。地面天臺(tái)女兒墻七、建筑面積計(jì)算篇七、建16、筑面積計(jì)算篇名詞解釋建筑面積： 建筑物外墻勒角以上的外圍水平面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且建筑具備上蓋，層高在2.2米（含）以上等條件。單層建筑物不論其高度均按一層計(jì)算，多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒角以上外圍水平面積計(jì)算，二層及以上按外圍水平面積計(jì)算。套內(nèi)建筑面積： 單套商品房室內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽(yáng)臺(tái)建筑面積的總和。套內(nèi)使用面積： 套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積計(jì)算。公攤面積： 住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。建筑面積計(jì)算的一般規(guī)定1 1、計(jì)算建筑面積、計(jì)算建筑17、面積層高超過(guò)22米的建筑樓層建筑物需具備有上蓋單層建筑物，不論其層高如何均按一層計(jì)算建筑面積穿過(guò)建筑物的通道及建筑物內(nèi)的門(mén)廳、大廳，不論其高度如何均按一層計(jì)算建筑面積2 2、不計(jì)算建筑面積、不計(jì)算建筑面積層高不超過(guò)22米的建筑樓層3 3、預(yù)售建筑面積與竣工建筑面積的區(qū)別、預(yù)售建筑面積與竣工建筑面積的區(qū)別預(yù)售建筑面積的計(jì)算依據(jù)是建筑施工圖竣工建筑面積的計(jì)算依據(jù)是竣工后的實(shí)際建筑物尺寸計(jì)算一半建筑面積的范圍計(jì)算一半建筑面積的范圍 建筑物外的有蓋無(wú)柱的外走廊、檐廊建筑物間有頂蓋的無(wú)柱架空通廊未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊不計(jì)算建筑面積的范圍不計(jì)算建筑面積的范圍 兩建筑物間無(wú)上蓋的架空通廊。建筑物變形縫，沉降縫，18、縫的兩邊室內(nèi)不相通的，則變形縫、沉降縫不計(jì)建筑面積。突出外墻的凸窗，進(jìn)深不大于0.6米、高度不大于2.2米，且窗臺(tái)高度不小于0.4米。坡屋頂內(nèi)的空間，凈高不超過(guò)2.0米部分的建筑面積。應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e地面以上的設(shè)備用房為整棟建筑服務(wù)的值班警衛(wèi)室地面以上層高超過(guò)2.2米的設(shè)備層內(nèi)外廊、門(mén)廳、過(guò)道、消防控制室套(單元)門(mén)以外的室內(nèi)、外公用樓梯、電梯建筑物內(nèi)公用的垃圾房、垃圾井道、管道井突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水箱間、電梯機(jī)房、樓梯間等八、建筑通風(fēng)日照布局篇八、建筑通風(fēng)日照布局篇日照示意圖日照示意圖最佳朝向最佳朝向: :南偏東南偏東1515度度, ,南偏西南偏西5 5度度適宜朝向適宜19、朝向: :南偏東南偏東22-3322-33度度, ,南偏西南偏西1010度度不宜朝向不宜朝向: :南偏西南偏西2525度度, ,西偏北西偏北3030度度日照條件分析:建筑的理想朝向?yàn)槟掀珫|45度至偏西45度建筑布局示意圖建筑布局示意圖行列式：也稱兵營(yíng)式、并排式。優(yōu)勢(shì):是各建筑物成規(guī)律性的行、列布置，朝向一致，布局整齊，有可能都獲得較佳朝向劣勢(shì):但布局顯得單調(diào)與 呆板。 圍合成：其最主要特點(diǎn)是沿基地外圍周邊布 置建筑物中間被圍合成一個(gè)共享空間(通常在 其中設(shè)置公園、休閑及健身設(shè)施)。優(yōu)勢(shì):造型美觀，有 更多的住戶能看到小區(qū)外圍的自然景觀。劣勢(shì):但會(huì)形 成對(duì)望，影響私密性，有一部分建筑物采光通風(fēng) 20、較差。 向心式：建筑物圍繞一個(gè)中心排列，表現(xiàn)出強(qiáng) 烈的向心性。這種形式在山地用得較多，因?yàn)橐郎?就勢(shì)布置的環(huán)狀路網(wǎng)往往造就了向心布局。這種 布局別具風(fēng)味，視野開(kāi)闊。 隱喻式：以某種事物(如：字母、花朵等)為原 形，經(jīng)過(guò)概括、提煉、抽象成建筑布局。該布局能具 有較強(qiáng)的環(huán)境感染力。建筑物排列與通風(fēng)效果關(guān)系建筑物排列與通風(fēng)效果關(guān)系建筑物朝向與夏季主導(dǎo)風(fēng)入射角小于建筑物朝向與夏季主導(dǎo)風(fēng)入射角小于6060度度, ,以使室內(nèi)得到更多的穿以使室內(nèi)得到更多的穿堂風(fēng)。堂風(fēng)。北京冬季主導(dǎo)風(fēng)向北京冬季主導(dǎo)風(fēng)向: : 西北風(fēng)西北風(fēng); ;北京夏季主導(dǎo)風(fēng)向：東南風(fēng)北京夏季主導(dǎo)風(fēng)向：東南風(fēng)合理的建筑間距間距依據(jù)間距依據(jù) 消防防火、通風(fēng)、日照、衛(wèi)生的要求，間距標(biāo)準(zhǔn)（消防要求）間距標(biāo)準(zhǔn)（消防要求） 高層：間距不小于13米 多層：間距不小于6米間距標(biāo)準(zhǔn)（日照要求）間距標(biāo)準(zhǔn)（日照要求） 樓棟間距宜與樓高的比值為1：1； 一般來(lái)說(shuō)，樓棟間的間距是越遠(yuǎn)越好，主要是有利于采光、通風(fēng)、衛(wèi)生以及環(huán)境綠化，但由于土地資源的貧乏，樓棟間距滿足消防要求即可。ENDEND因?yàn)橛心阋驗(yàn)橛心阋黄邓{(lán)！一片蔚藍(lán)！