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1、策劃上崗類專業培訓系列課程策劃上崗類專業培訓系列課程蔚藍版權所有蔚藍版權所有如何做一名合格的策劃如何做一名合格的策劃 什么是房地產房地產是指：土地、建筑物及地上定著物，物質實體物質實體包括依托于物質實體上的各種 權益權益和和什么是房產什么是房產房產 建筑在地面上的各種房屋包括：住宅、廠房、倉庫、商業、服 務、文化、教育、辦公用房等。房屋所有權 指房屋所有人依法對自己的房屋享有占有、使用、收益和處分的權力。什么是地產什么是地產地產 土地和地下各種基礎設施的總稱包括： 供水、供熱、供氣、供電、排水排污等地下管線以及地面道路等。土地使用權 指以開發利用、生產經營、社會公益事業為目的，在國家所有或者集2、體所有的土地上營造建筑物或者他附著物并進行占有、使用、收益的權利。一、土地供應制度篇我國的土地供給制度土地國有制 我國實行土地社會主義公有制，其中城市市區的土地屬于國家所有，其所有權由國務院代表國家行使。土地使用權可以依法轉讓，實行國有土地有償有期限使用制度。土地集體所有 我國實行土地社會主義公有制，其中農村和城市郊區的土地，屬于農民集體所有。我國土地出讓方式招標 發布招標公告，根據招標結果確定土地使用者。拍賣 發布拍賣公告，根據出價結果確定土地使用者。掛牌 發布掛牌公告，根據掛牌期限內出價結果確定土地使用者。協議 出讓人與選定的受讓人磋商，簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地。 土地使用權出3、讓期限70年：居住用地50年：工業、教育、科技、文化、衛生、 體育用地40年：商業、旅游、娛樂用地50年：綜合或者其他用地 二、建二、建 筑筑 分分 類類 篇篇建筑的用途分類建筑的用途分類居住建筑居住建筑 住宅、公寓、別墅文教衛生體育文教衛生體育 教學樓、醫院、體育場館、影劇院公共建筑公共建筑 展覽館、車站、辦公樓、電視塔、候機樓、電信樓。關鍵詞之關鍵詞之“普通住宅普通住宅”普通住宅（北京市）普通住宅（北京市）住宅小區容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在140 （含）以下；實際成交價格低于同級別土地上住宅平均交易價格1.2倍以下。 另：首次上市交易的已購公房、危改回遷房、合作集資建房、安居4、房、康居房、綠化隔離帶地區農民安置住房等具有保障性質的住宅，均視為普通住宅。建筑的承重結構材料分類建筑的承重結構材料分類磚混結構磚混結構磚木結構磚木結構 鋼筋混凝土結構鋼筋混凝土結構鋼結構鋼結構建筑按層數分類建筑按層數分類居住建筑居住建筑 低低 層：層：13層 多多 層：層：46層 小高層：小高層：79層 高高 層層: : 10層及以上公共建筑及綜合性建筑公共建筑及綜合性建筑 高度超過24米者為高層 (不包括高度超過24米的單層主體建筑) 超高層超高層 建筑物高度超過100米三、項三、項 目目 建建 設設 程程 序序 篇篇土地土地使用使用權證權證書書 程程序序重重要要批批文文取得取得土地土地勘5、察勘察設計設計 施工施工安裝安裝銷售銷售執行執行竣工竣工驗收驗收 立項立項批文批文建設工建設工程規劃程規劃許可證許可證重要批重要批文文建筑施建筑施工許可工許可證證 頇售頇售許可許可證證 竣工竣工驗收驗收備案備案文件文件建設用建設用地規劃地規劃許可證許可證 設計批文設計批文( (消防、民消防、民防、環保防、環保等）等）安全審查安全審查意見書意見書 交付交付使用使用 房房屋屋產產權權證證 建建 設設 程程 序序國有土地使用證國有土地使用證 是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊土地使用權的法律權證。建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證 是建設單位在向土地管理部門申請征用6、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證。 建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證 是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。 建設工程施工許可證建設工程施工許可證 是經相關部門審核施工圖紙，批準工程施工的審定文件。 商品房預售許可證商品房預售許可證 是經市場管理部門審核批準進入市場房屋交易的許可文件。 房屋所有權證房屋所有權證 是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。 住宅使用說明書住宅使7、用說明書 應當對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項。 住宅質量保證書住宅質量保證書 是房地產開發企業對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，應按住宅質量保證書的約定，承擔保修責任。 四、房地產銷售常用術語篇四、房地產銷售常用術語篇期房期房 指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權 證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房（未通過竣工驗 收）。通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。現房現房 指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房（已經 通過竣工驗收）。通常意義上指項目已經竣工可以入住的房 屋。準現房準現房 一般指房屋主體已基本封頂完8、工，小區內的樓宇及設施 的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目了然， 工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。商業貸款商業貸款 是貸款人（銀行）以營利為目的的貸款；住房公積金貸款住房公積金貸款 是用住房公積金發放的貸款，帶有互助性質，貸款利率 比商業性質貸款利率低。組合貸款組合貸款 是借款人所需資金先申請公積金貸款，不足部分申請商 業貸款，即貸款總金額由公積金貸款和商業性貸款兩部分組 成。契稅契稅 指在土地、房屋發生權屬轉移時，國家按當事雙方簽訂的契約，以及所確定價格的一定比例，向承受權屬者一次性征收的一種行為稅。印花稅印花稅 印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立、領受憑證征收 9、的一種稅。簽署房屋買賣合同需按總房款的萬分之五比例交 納印花稅。營業稅營業稅 營業稅是對在中華人民共和國境內提供應稅勞務(加工、 修理修配勞務除外)，轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和 個人征收的一種稅，是地方稅體系中的主體稅種。公共維修基金公共維修基金 公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設 備的維修養護基金。由購房人向市、區縣房地局或由市、區 縣房地局委托的交易管理部門交納。 五、規劃建筑常用術語篇五、規劃建筑常用術語篇三通一平三通一平 指水通、電通、路通和場地平整，是房地產基礎用地開發 的最低法定要求。七通一平七通一平 指上、下水通、路通、電訊通、燃氣通、電通、熱力通， 場地平10、整。用地紅線用地紅線 指經城市規劃行政主管部門批準的建設用地范圍的界限。道路紅線道路紅線 指城市道路用地的規劃控制線，即城市道路與兩側建筑用 地及其他用地的分界線。中水中水 城市生產生活廢水經過處理后，達到規定的水質標準，可在一定范圍內重復使用的非飲用水，可用于沖廁、園林灌溉、城市噴泉、路面保潔、洗車、冷卻設備補充用水等。供暖模式供暖模式 集中供暖：鍋爐房集中供暖（通常以煤、天然氣為熱源，少 部分以汽油、電等為熱源）大市政熱力管網式供 暖（熱力公司集中供暖） 分戶供暖：分戶電采暖（電熱纜地板輻射采暖、電熱膜天花 板輻射采暖、空調等）分戶燃氣爐采暖 供暖終端散熱模式供暖終端散熱模式 有地板（天花11、板）輻射散熱、傳統暖氣片散熱、暖風機 散熱等模式。開間開間 住宅的寬度，是指一間房屋內墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。磚混結構住宅建筑的開間常采用下列參數：2.12.1米米、2.42.4米米、3.03.0米米、3.33.3米米、3.63.6米、米、3.93.9米、米、4.24.2米。米。 進深進深 住宅的長度，在建筑學上指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前一墻皮到后墻之間的實際長度。為了保證住宅具有良好的自然休光和通風條件，從理論上說，住宅的進深不宜過大。磚混結構住宅建筑的進深采用下列常用參數：3.03.0米米、3.33.3米米、3.63.6米米、3.9312、.9米米、4.24.2米米、4.54.5米米、4.84.8米米、5.15.1米米、5.45.4米米、5.75.7米、米、6.06.0米。米。 臥室開間臥室開間住宅開間住宅開間住住宅宅進進深深躍層住宅躍層住宅 住戶占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛生間、 廚房有其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通采用 戶內獨用樓梯聯接。復式住宅復式住宅 每戶有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一 個夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅。 TOWNHOUSETOWNHOUSE 聯排住宅（或聯排別墅），有天有地，有獨立的院子和 車庫，樓高一般不超過3、4層。其特點集中表現為：離城較 近方便工作13、，環境優美，是住宅郊區化的一種代表形態。地下室地下室 房間室內地面低于室外地面的高度等于或超過該房間凈高12者。半地下室半地下室 房間室內地面低于室外地面的高度等于或超過該房間凈高13且不超過12者。 六、建六、建 筑筑 容容 量量 名名 詞詞 篇篇建設用地面積建設用地面積總建筑面積總建筑面積建筑面積建筑面積套內建筑面積套內建筑面積 建筑物基底面積建筑物基底面積 建筑密度建筑密度建筑容積率建筑容積率綠化率綠化率綠化覆蓋率綠化覆蓋率層高層高樓層凈高樓層凈高建筑高度建筑高度建筑間距建筑間距建設用地面積建設用地面積 經城市規劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面積。 總建筑面積總建筑面積 指在建14、設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。地面以下各層建筑面積地面以下各層建筑面積地地面面以以上上各各層層建建筑面積之總和。筑面積之總和。建筑面積建筑面積 指建筑物外墻或結構外圍水平投影面積。套內建筑面積套內建筑面積 指成套商品房的套內使用面積、套內墻體面積、陽臺建筑面積之和。公用建筑面積公用建筑面積 建筑物內可供公共使用的面積，包括應分攤公用建筑面積和不分攤公用建筑面積。 建筑物基底面積建筑物基底面積 指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結構外圍水平投影面積。建筑密度建筑密度 指一定地塊內所有建筑物的基底總面積與地塊面積的比率，即建筑密度=建筑基底總面積/建筑用地面積115、00。建筑容積率建筑容積率 指一定地塊內建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即容積率=總建筑面積/建筑用地面積。 綠化率綠化率 建設用地范圍內各類綠化用地面積之和與建設用地面積的比率()。 綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。綠化覆蓋率綠化覆蓋率 建設用地范圍內全部綠化種植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率()。建筑層數建筑層數層高大于2.2米的樓板結構分層層數。建筑層高建筑層高相鄰樓層樓(地)面板之間的垂直距離。樓層凈高樓層凈高樓(地)面至樓板結構底面之間的垂直距離。 建筑高度建筑高度 自建筑物敞水外緣處的的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。地面天臺女兒墻七、建筑面積計算篇七、建16、筑面積計算篇名詞解釋建筑面積： 建筑物外墻勒角以上的外圍水平面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且建筑具備上蓋，層高在2.2米（含）以上等條件。單層建筑物不論其高度均按一層計算，多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒角以上外圍水平面積計算，二層及以上按外圍水平面積計算。套內建筑面積： 單套商品房室內使用面積、套內墻體面積、陽臺建筑面積的總和。套內使用面積： 套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積計算。公攤面積： 住宅樓內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。建筑面積計算的一般規定1 1、計算建筑面積、計算建筑17、面積層高超過22米的建筑樓層建筑物需具備有上蓋單層建筑物，不論其層高如何均按一層計算建筑面積穿過建筑物的通道及建筑物內的門廳、大廳，不論其高度如何均按一層計算建筑面積2 2、不計算建筑面積、不計算建筑面積層高不超過22米的建筑樓層3 3、預售建筑面積與竣工建筑面積的區別、預售建筑面積與竣工建筑面積的區別預售建筑面積的計算依據是建筑施工圖竣工建筑面積的計算依據是竣工后的實際建筑物尺寸計算一半建筑面積的范圍計算一半建筑面積的范圍 建筑物外的有蓋無柱的外走廊、檐廊建筑物間有頂蓋的無柱架空通廊未封閉的陽臺、挑廊不計算建筑面積的范圍不計算建筑面積的范圍 兩建筑物間無上蓋的架空通廊。建筑物變形縫，沉降縫，18、縫的兩邊室內不相通的，則變形縫、沉降縫不計建筑面積。突出外墻的凸窗，進深不大于0.6米、高度不大于2.2米，且窗臺高度不小于0.4米。坡屋頂內的空間，凈高不超過2.0米部分的建筑面積。應分攤公用建筑面積應分攤公用建筑面積地面以上的設備用房為整棟建筑服務的值班警衛室地面以上層高超過2.2米的設備層內外廊、門廳、過道、消防控制室套(單元)門以外的室內、外公用樓梯、電梯建筑物內公用的垃圾房、垃圾井道、管道井突出屋面有圍護結構的水箱間、電梯機房、樓梯間等八、建筑通風日照布局篇八、建筑通風日照布局篇日照示意圖日照示意圖最佳朝向最佳朝向: :南偏東南偏東1515度度, ,南偏西南偏西5 5度度適宜朝向適宜19、朝向: :南偏東南偏東22-3322-33度度, ,南偏西南偏西1010度度不宜朝向不宜朝向: :南偏西南偏西2525度度, ,西偏北西偏北3030度度日照條件分析:建筑的理想朝向為南偏東45度至偏西45度建筑布局示意圖建筑布局示意圖行列式：也稱兵營式、并排式。優勢:是各建筑物成規律性的行、列布置，朝向一致，布局整齊，有可能都獲得較佳朝向劣勢:但布局顯得單調與 呆板。 圍合成：其最主要特點是沿基地外圍周邊布 置建筑物中間被圍合成一個共享空間(通常在 其中設置公園、休閑及健身設施)。優勢:造型美觀，有 更多的住戶能看到小區外圍的自然景觀。劣勢:但會形 成對望，影響私密性，有一部分建筑物采光通風 20、較差。 向心式：建筑物圍繞一個中心排列，表現出強 烈的向心性。這種形式在山地用得較多，因為依山 就勢布置的環狀路網往往造就了向心布局。這種 布局別具風味，視野開闊。 隱喻式：以某種事物(如：字母、花朵等)為原 形，經過概括、提煉、抽象成建筑布局。該布局能具 有較強的環境感染力。建筑物排列與通風效果關系建筑物排列與通風效果關系建筑物朝向與夏季主導風入射角小于建筑物朝向與夏季主導風入射角小于6060度度, ,以使室內得到更多的穿以使室內得到更多的穿堂風。堂風。北京冬季主導風向北京冬季主導風向: : 西北風西北風; ;北京夏季主導風向：東南風北京夏季主導風向：東南風合理的建筑間距間距依據間距依據 消防防火、通風、日照、衛生的要求，間距標準（消防要求）間距標準（消防要求） 高層：間距不小于13米 多層：間距不小于6米間距標準（日照要求）間距標準（日照要求） 樓棟間距宜與樓高的比值為1：1； 一般來說，樓棟間的間距是越遠越好，主要是有利于采光、通風、衛生以及環境綠化，但由于土地資源的貧乏，樓棟間距滿足消防要求即可。ENDEND因為有你因為有你一片蔚藍！一片蔚藍！