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1、本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。 公公 寓寓版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯地產顧問（中國）有限公司所有，未經世聯地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發布報告中的部分或全部內容。本報告是嚴格保密的。2目前市場上的公寓分類目前市場上的公寓分類青年白領青年白領跨國企業的高級員工、經跨國企業的高級員工、經理和總裁理和總裁跨國企業的高級員工、經跨國企業的高級員工、經理和總裁理和總裁處于社會金字塔頂端的精處于社會金字塔頂端的精英人群英人群本報告是嚴格保密的。3小戶型公寓的成功源于準確的客戶定位小戶型公寓的成功源于準確的客戶定位年齡：年齡：232、35歲左右學歷：學歷：大專以上月收入：月收入： 5000元以上(不同級別的城市及小戶型公寓的不同定位有較大的差異)階層：階層：白領家庭類型：家庭類型：單身或新婚夫婦心理特征：心理特征：處于人生奮斗、成長期，渴望自由、獨立，追求時尚、充滿活力，喜好交際及都市夜生活小戶型公寓本報告是嚴格保密的。4小戶型公寓的特點小戶型公寓的特點地段：地段：多選在交通便捷、生活配套機能完善的CBD(中央商業區)或靠近 CBD，以迎合目標市場消費者的工作和生活需要面積：面積：面積控制在2055平方米左右，以控制總價，以迎合目標市場消費者的價格承受能力 配套：配套：小戶型公寓采用精裝修的交房標準及提供較為完善的生活配套3、設施，以適應目標市場消費者快節奏、高效率的現代都市生活 形象：形象：從起名、立面色彩到戶型設計、內部裝修都突出時尚化的特點，以契合年輕一族的追逐時尚的心理特征 小戶型公寓本報告是嚴格保密的。5目前市場上的公寓分類目前市場上的公寓分類青年白領青年白領跨國企業的高級員工、經跨國企業的高級員工、經理和總裁理和總裁跨國企業的高級員工、經跨國企業的高級員工、經理和總裁理和總裁處于社會金字塔頂端的精處于社會金字塔頂端的精英人群英人群本報告是嚴格保密的。6服務式公寓又叫服務式公寓又叫酒店式服務公寓酒店式服務公寓是是提供類似酒店軟提供類似酒店軟硬件服務硬件服務的高檔公寓的高檔公寓服務式公寓目標客戶：服務式公寓4、目標客戶：由于外國在華投資日益增加，越來越多的外國企業與機構在中國一線城市建立運營單位與代表處，這構成了對高檔服務式公寓的巨大需求，其客戶以跨國公司高管、外國機構或政府的重要客戶以跨國公司高管、外國機構或政府的重要職員為主職員為主。服務式公寓目標客戶特點：服務式公寓目標客戶特點：據了解，住戶除了對項目的地理位置與硬件設施有周詳的考慮外，服務亦是他們選址的關鍵。服務的服務的“深度深度”與與“寬度寬度”往往對他們的去留起決定性作用往往對他們的去留起決定性作用，因此，服務式公寓漸漸興起了一個“五心級服務”的新概念。服務式公寓：服務式公寓：一般位于城市中心或CBD區，有較好的服務質量與物業管理的高檔公5、寓。一般為開發商投資建設，以出售產權、盡快回籠資金為主要目的以出售產權、盡快回籠資金為主要目的的房地產投資項目。與酒店式公寓相比，服務式公寓更靠近于一般公寓，提供類似酒店的軟硬件服務提供類似酒店的軟硬件服務。服務式公寓本報告是嚴格保密的。7服務式公寓服務式公寓“五心五心”級服級服務務 “ “貼心貼心”的服務：的服務：由于客人來自五湖四海，言語不通是他們溝通的障礙溝通的障礙。因此，服務式公寓都設有英文服務英文服務。而東方豪庭公寓還根據住客的實際情況和需求增加了日語及粵語服務。 “ “熱心熱心”的幫助：的幫助：住戶不舒服了，用輪椅推上樓，甚至由服務人員背上樓；住戶生病了，就送到醫院；住戶出差到機場6、發現沒帶機票，服務人員打車送到。這些對于一個住在普通公寓的人是難以想像的，但在高檔的服務式公寓里卻比比皆是。 “ “舒心舒心”的環境：的環境：公寓周邊環境周邊環境也是住戶關心的因素之一。一般高檔服務式公寓周圍都設有國際級綜合性購物商場、寫字樓與酒店，這為住戶的生活與辦公提供了很大的方便。即使遇上惡劣天氣，住戶亦可在公寓、寫字樓、商場與酒店中來去自如。能夠在這種獨特的“城中之城”中生活，住戶當然覺得“舒心”。 “ “放心放心”的設施：的設施：要讓客人住得更為安心，公寓必須具備先進、完善的硬件設施和保安系統具備先進、完善的硬件設施和保安系統。所以很多高檔服務式公寓都設置了消防監控、門禁巡更、可視對7、講等系統。 “ “開心開心”的活動：的活動：由于多數公寓客人來自其它國家及地區，定期組織各種活動可豐富他們的業余生活定期組織各種活動可豐富他們的業余生活，有助于他們進一步了解城市和結識更多新朋友，使他們在這里生活得更開心。服務式公寓本報告是嚴格保密的。8上海香港廣場酒店服務式公寓上海香港廣場酒店服務式公寓服務式公寓本報告是嚴格保密的。9嘉里中心公寓嘉里中心公寓服務式公寓本報告是嚴格保密的。10目前市場上的公寓分類目前市場上的公寓分類青年白領青年白領跨國企業的高級員工、經跨國企業的高級員工、經理和總裁理和總裁跨國企業的高級員工、經跨國企業的高級員工、經理和總裁理和總裁處于社會金字塔頂端的精處于社8、會金字塔頂端的精英人群英人群本報告是嚴格保密的。11酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓：酒店式公寓：能夠提供酒店水準服務與管理的高檔公寓。目前國內的情形是酒店式公寓一般依托于酒店式公寓一般依托于4 45 5星級酒星級酒店而存在，在酒店管理機構的統一管理下經營店而存在，在酒店管理機構的統一管理下經營；這類公寓一般只租不售只租不售，租期至少一年左右；酒店式公寓因為不出售產權不出售產權，故要求投資商要有長期投資實力，一般開發商很少投資此類公寓。酒店式公寓目標客戶：酒店式公寓目標客戶：從實質上講，酒店式公寓是酒店長租客房的一個變種；對客戶來說，是比較便宜而且可以享受比較自由住家生活的酒店客房；從市場情況看9、，酒店式公寓的目標客戶和服務式公寓的目標客戶基本一致酒店式公寓的目標客戶和服務式公寓的目標客戶基本一致。酒店式公寓本報告是嚴格保密的。12 地址:天津市南開區復康路7號增2號； 天津泰達國際會館集會館，五星級酒店，涉外公寓和高檔住宅為一體的綜合體項目五星級酒店，涉外公寓和高檔住宅為一體的綜合體項目； 建筑面積：6萬平米，平層面積：2500平米； 項目共24層，1-5層裙樓為會館其中3-5層為酒店客房共49套，6-24層分為A、B、C三個樓座，各樓座互不相通。其中AC為住宅，每層3戶，B座位涉外公寓每層4戶； 2001年開盤均價近8000/平米，高出市場普通住宅近一倍，2005年最后一套單價實現10、11000元/平方米，仍舊是當今市場單平米的最高；天津天津泰達國際會館泰達國際會館 五星級酒店、涉外公寓統一管理經營五星級酒店、涉外公寓統一管理經營A座座B座座C座座酒店式公寓本報告是嚴格保密的。13 康體娛樂是天津泰達國際會館的主要功能之一； 康體娛樂設施包括綠波水療中心，室內陽光泳池，健身中；心，乒乓球-沙狐球廳，臺球廳，游戲機房，棋牌室，影視視聽室和閱覽室； 酒店客戶客房主要在3-5層，共49套。12345678910112F1F3F4F5F2:綠波水療中心綠波水療中心1:陽光游泳池陽光游泳池3:健身中心健身中心5:乒乓球乒乓球-沙狐球廳沙狐球廳6:游戲機房游戲機房4:兒童看護室兒童看護11、室8:臺球廳臺球廳9:棋牌室棋牌室10:影視視聽室影視視聽室7:羅馬夜總會羅馬夜總會11:閱覽室閱覽室客房層客房層客房層客房層天津天津泰達國際會館泰達國際會館 五星級酒店、涉外公寓統一管理經營五星級酒店、涉外公寓統一管理經營酒店式公寓本報告是嚴格保密的。14北京北京 柏悅居（銀泰中心柏悅居（銀泰中心A A座）座） 由美國凱悅國際酒店管理集團統一管理由美國凱悅國際酒店管理集團統一管理 地址:國貿南側，長安街與東三環交匯處； 總建筑面積350000平方米，主樓（A座）63層，高達249.9米，其中包括美國凱悅國際酒店管理集團投資并管理的五星級酒店柏悅酒店、柏悅居和柏悅府五星級酒店柏悅酒店、柏悅居和12、柏悅府； 大樓的側翼是兩座186米高的國際高智能化寫字樓； 配套：周邊頂級寫字樓、公寓、酒店和高檔購物中心聚集。如國貿公寓、嘉里中心、雅詩閣，賽特購物中心、國際俱樂部和友誼商店等； 柏悅居2005年底開盤，均價4萬/平米，銷售速度月均11套。位置酒店式公寓本報告是嚴格保密的。15A座座50-58F柏悅府：面積為550-860m2共21套37-49F柏悅酒店，客房237間，在頂層 check-in7-36F柏悅居，面積132-242m2，共216套北京北京柏悅居（銀泰中心柏悅居（銀泰中心A A座）座）酒店式公寓本報告是嚴格保密的。16目前市場上的公寓分類目前市場上的公寓分類青年白領青年白領跨國企13、業的高級員工、經跨國企業的高級員工、經理和總裁理和總裁跨國企業的高級員工、經跨國企業的高級員工、經理和總裁理和總裁處于社會金字塔頂端的精處于社會金字塔頂端的精英人群英人群本報告是嚴格保密的。17城市豪宅與獨棟別墅的主要區別城市豪宅與獨棟別墅的主要區別城市豪宅的目標客戶：城市豪宅的目標客戶：處于社會金字塔頂端的精英人群 城市豪宅的特點：城市豪宅的特點：一是地段稀缺性、二是樓盤不可復制性、三是品質極具舒適性 城市豪宅本報告是嚴格保密的。18北京北京GOLFGOLF公寓公寓形象與整體規劃形象與整體規劃北京 朝陽公園旁朝陽公園旁市區高爾夫景觀豪宅市區高爾夫景觀豪宅代表代表共三棟板樓，成優美的弧形聚合狀14、態，15層到20層不等小區規劃總圖戶戶都能觀景城市豪宅本報告是嚴格保密的。19北京北京GOLFGOLF公寓公寓園林特色園林特色 除了享受高爾夫球場和朝陽公園帶來的風光，內部園林也頗具特色內部園林也頗具特色 貴族級貴族級30003000平米私家平米私家會所會所，設在區內地下一層及地下二層。有游泳池、健身房、精品超市、高級美容店、棋牌室等功能城市豪宅本報告是嚴格保密的。20北京棕櫚泉國際公寓北京棕櫚泉國際公寓形象與整體規劃形象與整體規劃北京 朝陽公園旁朝陽公園旁北京新一代豪宅代表作11棟23-33層的板樓、塔樓組成內設萬豪商務公寓城市豪宅本報告是嚴格保密的。21北京棕櫚泉國際公寓北京棕櫚泉國際公寓15、 園林特色園林特色 棕櫚泉的園林覆蓋率達50% 11棟建筑構成圍合式的中庭主題花園中庭主題花園，面面積積3800038000平方米平方米 園林的設計具有歐洲古典特色 園林內移植了不少從美國來的棕櫚樹美國來的棕櫚樹城市豪宅本報告是嚴格保密的。22北京棕櫚泉國際公寓北京棕櫚泉國際公寓豪華會所豪華會所 會所面積超過會所面積超過1 1萬平米萬平米 由G.I.L藝術設計顧問公司設計 會所分為三層，功能超會所分為三層，功能超五星級的豪華會所五星級的豪華會所，有健身房、桌球室、游泳、按摩室等功能城市豪宅本報告是嚴格保密的。23北京棕櫚泉國際公寓北京棕櫚泉國際公寓戶型設計裝修戶型設計裝修 面積在100-38016、平方米間 房型有2居、3居、超大型等，三居為主，占50% 裝修風格有法國南部派、裝修風格有法國南部派、法國懷舊派、東方現代派、法國懷舊派、東方現代派、意大利藝術派、法國新浪意大利藝術派、法國新浪漫等漫等售價: 尾房18000元/平米城市豪宅本報告是嚴格保密的。24回顧小結回顧小結本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。 酒店式服務公寓酒店式服務公寓本報告是嚴格保密的。26酒店式服務公寓吸引酒店式服務公寓吸引“懶人和忙人懶人和忙人 ” ”酒店式服務公寓起源酒店式服務公寓起源: :酒店式服務公寓，最早始于1994年歐洲，意為“酒店式的服酒店式的服務，公寓式的管理務，公寓式的管理”，是當時旅游區內租17、給游客，供其臨時休息的物業，由專門管理公司進行統一上門管理，既有酒店的性質又相當于個人的“臨時住宅”。這些物業就成了酒店式公寓的雛形。在酒店式服務公寓既能享受酒店提供的殷勤服務，又能享受享受酒店提供的殷勤服務，又能享受居家的快樂居家的快樂，住戶不僅有獨立的臥室、客廳、衛浴間、衣帽間等等，還可以在廚房里自己烹飪美味的家肴。早晨可以在酒店餐廳用早餐；房間由公寓的服務員清掃；需要送餐到房間、出差定機票，只需打電話到服務臺便可以解決了，很適合“又懶又忙”的商務人士。 本報告是嚴格保密的。27酒店式服務公寓為城市中的高端物業，面向城酒店式服務公寓為城市中的高端物業，面向城市中高層次的消費者市中高層次的消18、費者 目標客戶：目標客戶：酒店式公寓的客戶群體是知名跨國企業的高級員工、經理和總裁知名跨國企業的高級員工、經理和總裁等。物業管理：物業管理：酒店式公寓的物業管理是由星級酒店直接管理星級酒店直接管理或有酒店背景的物業公酒店背景的物業公司司進行管理。本報告是嚴格保密的。28酒店式服務公寓在創新內容上不外乎兩個酒店式服務公寓在創新內容上不外乎兩個方面，即產品創新和服務創新方面，即產品創新和服務創新 產品創新：產品創新：酒店式公寓主要從建筑設計、景觀設計、室內設計、材料選擇、設備選用、配套設施等方面進行產品創新。服務創新：服務創新：酒店式公寓主要從商務服務的便利性便利性，物業服務的功能全全面性面性等方19、面進行服務創新。本報告是嚴格保密的。29物業管理是酒店式服務公寓在市場上長物業管理是酒店式服務公寓在市場上長期制勝的法寶期制勝的法寶 服務創新產品創新本報告是嚴格保密的。30硬件主要指物業的配套設施，包括房間套硬件主要指物業的配套設施，包括房間套內的設施和公共設施內的設施和公共設施 房間內設施：房間內設施：以家具設備為主，其中：廚房和衛生間的設施以及空調、電話、電視、冰箱、洗衣機（烘干設備）等設備的品牌和質量是關鍵。 公共部位設施公共部位設施 ：以會所設備為主。大多數中高檔的酒店式公寓都擁有自己獨立的功能齊全的會所，通常包括：健身設施：健身設施：網球場、游泳池、跳操房、桌球室、棋牌室、乒乓室等20、；娛樂休閑設施：娛樂休閑設施：桑拿及蒸汽室、按摩房、按摩池、游戲室、多功能室、閱覽室、客人休息室、餐廳或酒吧、網吧等；商業設施：商業設施：商務中心、超市、美容美發廳等；其他設施：其他設施：公寓大堂等。 服務創新產品創新本報告是嚴格保密的。31軟件主要指公寓的服務管理水平，是酒店軟件主要指公寓的服務管理水平，是酒店式公寓的式公寓的靈魂靈魂 家政服務：家政服務：日常的房間清潔、干濕洗衣服務；安全服務：安全服務：24小時保安、24小時客房服務； 交通服務：交通服務：機場接送、出租車預定、停車設施； 其他服務：其他服務：社區聚會、幼兒看護。 服務創新產品創新本報告是嚴格保密的。32服務管理創新案例服務21、管理創新案例濟南路濟南路8 8號號項目基本情況：項目基本情況：濟南路8號由兩座高31層的雙子塔組成，公寓面積由83至148平方米的一房或兩房組成，項目將于2008年竣工，共提供308套精裝全配套房，平均價格為8000美元每平方米，每套公寓售價從58萬美元到1000萬美元不等。 開發商情況：開發商情況：印尼三林集團下屬的上海公寓（毛里求斯）有限公司，位于雅加達的“四季豪庭”- 亞洲首個由五星級精品酒店管理的亞洲首個由五星級精品酒店管理的公寓公寓項目也是這個團隊的精品之作之一。 服務創新產品創新本報告是嚴格保密的。33提供服務：提供服務：提供的服務和設施將包括家政、客房服務、24小時大堂經理、溫泉22、和健身會所、由專業司機駕駛勞斯萊斯接送專業司機駕駛勞斯萊斯接送、私人管家私人管家、和全面的物業維護工作等。 管理公司：管理公司：五星級精品酒店運營商帕默斯頓酒店及度假村公司為濟南路八號提供超高標準的服務和管理。服務管理創新案例服務管理創新案例濟南路濟南路8 8號號服務創新產品創新本報告是嚴格保密的。34項目基本情況：項目基本情況：華潤西子中心位于杭州武林CBD內，為國際精品酒店服務式公寓，總建面積29000。地下室6000余，地下車位100個。1-2層為商業用房，設大堂、咖啡吧、健身室、商務中心等。4-14層為酒店，15至24層為公寓，由世貿飯店管理有限公司統一管理。2006年開盤，主力戶型為23、45平方米與96平方米，均價18000元/平方米。 服務創新產品創新服務創新案例服務創新案例華潤華潤西子中心西子中心本報告是嚴格保密的。35服務創新案例服務創新案例華潤華潤西子中心西子中心服務創新產品創新常規服務：常規服務：全天24小時熱水、大堂服務、家居清潔、送餐、洗燙衣服、更換被單、清洗衛生間等常規項目。商務服務：商務服務：享受秘書、信息、翻譯等多樣性商務服務。增值服務：增值服務：華潤西子中心推出的主力戶型面積為45平方米和96平方米。其中，314層為投資型房源，這些房源被打造成為世貿旗下的一個酒店，浙江世貿飯店管理有限公司將為投資型業主提供持續持續8 8年的高額租金年的高額租金，同時業主將成為世貿旗下所有酒店的所有酒店的VIPVIP客戶客戶，并享有每年免費入住華潤每年免費入住華潤西子中心西子中心的尊榮。本報告是嚴格保密的。36“經營管理理念經營管理理念”才是酒店式服務公寓的靈魂才是酒店式服務公寓的靈魂 如何充分借鑒國際化的經營模式和理念國際化的經營模式和理念，創造出獨具特色的管理模式獨具特色的管理模式，是提高酒店式公寓品質和檔次的最重要手段。 本報告是嚴格保密的。37ThanksThanks謝謝聆聽！謝謝聆聽！