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1、房地產銷售住宅戶型分析房地產銷售部門操作規(guī)范房地產銷售部門操作規(guī)范房地產銷售部門操作規(guī)范房地產銷售部門操作規(guī)范專業(yè)性：戶型標準合理性：人居標準市場性：民俗標準住宅戶型分析要點住宅戶型分類參考表 (單位：)住宅性能參考標準（套內面積）市場對戶型的關注點客戶在購房時考慮居室各部分優(yōu)先順序：客 廳： 方正好用（面積、家私布置、布局等）主臥室： 合理性（面積、采光）、私密性餐 廳： 相對獨立，通風采光廚 房： 寬敞實用，有服務陽臺衛(wèi)生間： 便利性、隱蔽性次臥室： 作書房、客房適宜陽 臺： 生活陽臺的休閑、觀賞性，服務陽臺的實用 在戶型評價時，要尊重這種市場需求，并據此有重點、有層次、有步驟地逐一加以評2、審。功能空間分類住宅的“八大”使用功能 起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢、儲藏、工作、學習、陽臺住宅的“三類”空間 公共空間：客廳、餐廳、陽臺 私密空間：臥室、書房、衣帽間、主臥衛(wèi)生間 服務空間：廚房、公用衛(wèi)生間、工人房、儲藏間、服務陽臺功能分區(qū)合理動靜分區(qū)：活動區(qū)和休息區(qū)分開動 區(qū)：客廳、餐廳和廚房 應靠近入戶門設置 靜 區(qū)：臥室 位置應比較深入動區(qū)與靜區(qū)之間：衛(wèi)生間 方便使用，室內交通線盡可能便捷廳、室分設的戶型是戶型發(fā)展的主流方向動動區(qū)區(qū)靜靜區(qū)區(qū)動區(qū)動區(qū)靜區(qū)靜區(qū)動靜分區(qū)案例錯層設計最易實現(xiàn)“動靜分區(qū)”平面戶型也可以作到“動靜分區(qū)”空間尺度合理各功能空間尺度合理、舒適客廳：寬敞明亮、通風，有好朝向、3、好景觀；開間不應小于3.6米，寬深比不大于1：2；要留出擺放家具的穩(wěn)定空間 臥 室：主臥：應具有好的朝向,開間應不小于3米,面積應大于12, 且應帶有主衛(wèi)生間；次臥：面積應不小于10餐 廳：餐廳和客廳宜相對獨立既有關系又有分隔廚 房：廚房應緊鄰餐廳，宜帶一服務性陽臺衛(wèi)生間：凈寬不宜小于1.6米陽 臺：保證客廳有良好的視野，采光欄板最好做成全透明或半透明面積比例適宜除了大戶型豪宅以外，如何經濟、有效地安排各功能房的面積、比例、關系，是戶型設計、評價中應關注的主題之一各房室具有與其戶型相匹配的比例：大戶型不應出現(xiàn)過小房間；主臥應明顯大于次臥；三戶室客廳與臥室的比例應把握在1.5：1以內天鵝堡：三房4、：240二房：220美廬錦園：三房：115二房：84香蜜湖豪庭：三房：68二房：55同樣是一梯四戶的經典蝶式平面，小戶型與大戶型的市場定位、客戶定位不同，其客戶需求不同，功能、布置亦會不同。戶型與定位一致通風采光室內四明 明廳、明室、明廚、明衛(wèi)公共空間通風采光電梯廳、樓梯/消防樓梯、公共走道一梯18戶的麗陽天下能夠作到公共空間的通風采光，則顯示出建筑師選用“蛙式平面的苦心通風采光通風采光一梯二戶的小高層，電梯廳、公共樓梯作到通風采光應不是難題通風采光通風采光通風采光公共空間通風采光案例客廳空間獨立 客廳開口不易過多，要有兩面完整的墻 方正開闊 方正完整，是實用的布局；開間至少應大于3.6米，但5、開間不宜大于5米 長寬比不應失調 深度開間比不宜大于2：1入口設玄關 入戶門廳（玄關）是住宅內外的空間過渡，避免內廳被外人一目了然，保障私密性各房室合理性要求客廳開口過多案例客廳開口過多，使客廳很多面積成為公共交通面積，不易布置家具。餐廳 相對獨立 餐廳和客廳空間宜相對獨立 餐廳和客廳既有關系又有分隔 餐廳至少要有兩面墻夾一角 與廚房應有關聯(lián)又獨立成區(qū) 西式廚房與餐廳在空間上實現(xiàn)一體化 廚房 應靠近餐廳 離大門不要太遠（進出雜物多） 直接對外采光通風 廚具按洗、切、燒的順序合理布置 有一定長度的柜臺擺放電器，煤氣灶，洗菜盆等設備 廚、廁最好不要做緊鄰 餐廳不占角案例餐廳不獨立案例餐廳雖然與客廳6、形成明顯分區(qū)，但餐廳不占一角(兩面墻夾角)，周邊門開口過多，幾乎成為過道，不便使用左圖采用中式廚房，餐廳采光較差。右圖采用西式廚房，廚房與餐廳在空間上實現(xiàn)了一體化，改善了餐廳空間和采光條件。西式廚房改善餐廳案例上圖客廳與餐廳分區(qū)不明顯，餐廳成為過道幾乎沒有辦法利用；客廳的形狀不利于家具的擺放。廚房位置使客廳顯得更加局促下圖經修改后既有玄關有使餐廳相對獨立餐廳獨立案例餐廳獨立，又能通風采光，其優(yōu)點不言自明餐廳占一角(兩面墻夾角)，空間相對獨立，便于使用。餐廳占角案例主臥室 擴大主臥室的面積，房間進深可以適當增 加 最好有好的朝向 （南向），比客廳的南向要求更甚 大戶型的主臥室應帶一個專用衛(wèi)生間 7、進入式衣帽間（WALKINCLOSET）的出現(xiàn)，使主臥室布局更為靈活，近年成為流行趨勢 次臥室 次臥室的面積宜大于10 按照生活起居方便的要求，臥室位置要求深一些 衛(wèi)生間 應有明窗通風和采光 公共衛(wèi)生間為廁浴分離、干濕分離，以利于清潔衛(wèi)生和使用上的便利 僅有一個衛(wèi)生間，則衛(wèi)生間與主臥室的位置要近，避免不必要的穿堂越室儲藏室（工人房） 對于面積標準較高的戶型應設儲蓄空間 全封閉獨立進入式空間，面積在3平方米以上陽臺（港人稱“露臺”） 保證客廳有良好的視野和采光 客廳不設陽臺，而在主臥設陽臺，則生活中的晾衣、休閑將通過主人的臥室，會干擾主人的私密性精致小戶型案例“麻雀雖小，五臟俱全”，小戶型亦可設8、計得幾近完美（有時衛(wèi)生間難免為“黑房”）2001年建設部科技委等單位主辦的的“新戶型時代”全國精品戶型設計奪標活動并獲得全國唯一的組委會特別金獎,戶型設計說明:1 面積標準： 二室二廳雙衛(wèi)(三室一廳一衛(wèi))一般控制在100-130。二室二廳雙衛(wèi)(二室一廳一衛(wèi))一般控制在85-95。一室一廳一衛(wèi)一般控制在65-70，復式躍層一般控制在150-190 。2 開間要求：客廳3.9米，主臥3.6米，廚房2.4米，衛(wèi)生間1.8米3 戶內主要面積分配： 三室戶：客廳25-30 ，主臥13-16 ，次臥12 左右，廚房5.5-7 ，衛(wèi)生間（公用）6-7 二室戶：客廳25-30 ，主臥13-16 ，次臥10-19、2，廚房5.5-7，衛(wèi)生間（公用）6-74 玄關設計：每戶入口處均設置或通過裝修有條件設置更衣、換鞋、擱置雨傘等過渡空間，有條件的設置了小門衛(wèi)，方便居民使用。5 日照設計：每戶均設置南向大客廳和南向主臥室，戶戶陽光充足。 6 穿堂風設計：板式建筑，戶戶設有南北穿堂風，不存在死角。門-窗形成較好的自然風的流動，起到通透、涼爽的作用。7 陽臺設計：每戶均設置南北陽臺，南向陽臺深度均大于1.5M以上；北向陽臺淺而小，供廚房、餐廳使用。陽臺分區(qū)明確，體現(xiàn)生活陽臺和服務陽臺的作用。8 衛(wèi)生間設計：二室二廳戶型設置一衛(wèi)，三室二廳及以上戶型均設置二衛(wèi)，公用衛(wèi)生間設計為干濕分離，方便使用。9 貯藏間（柜）設計10、：盡量設置步入式貯藏間；沒有條件的設貯藏柜(壁柜)。10空調器設置設計：設置固定的冷凝水收集管，外觀結合立面美化設計。11 隔聲降噪設計：注意管道井和電梯井的布置，盡量避免管道井相鄰臥室、客廳，如果相鄰，均采用雙層墻，內貼50厚隔聲材料，從面為居民提供一個安靜的居住環(huán)境。 合理性案例風水的市場性 廣東沿海一帶，包括潮汕人、福建人，對住宅的選擇，無論是城市、農村都極信風水，山區(qū)尤甚尊重而不迷信 市場中，為數(shù)不少的客戶在講究“風水”，從研究客戶 的購房心理與行為著手，我們不得不研討居家風水評價戶型可能存在的風水問題 順應市場需求，作為一個評審戶型的一個環(huán)節(jié)，使講究風水的客戶選擇到理想戶型尊重市場研11、究民俗居家風水是研究居住房屋與其土地和四周環(huán)境的關系的中國傳統(tǒng)居家理論 住宅風水就是人類環(huán)境衛(wèi)生學“居家風水”的實際上是由于戶型設計中的忽略，造成客戶在居住中的不適，成為一種心理障礙而影響情緒與生活居家風水科學解釋陽宅三要 ：門房灶 大門在戶型設計中應講究避讓 大門正對電梯或樓梯是犯沖大門口直對長走廊是沖煞 大門不能正對廁門大門不直對客廳落地門窗 廁所的門不與廚房的門相對 其它門盡量不相對戶型風水評價要素B戶型大門直對電梯門，A戶型大門直對消防樓梯門，在銷售中可能會引起講究風水客戶的不認同未設玄關，大門直對主人房門（私密性不理想）典型“葫蘆串”戶型，私隱性較差主衛(wèi)門直沖主臥床不妥玄關可在裝修時12、設置港商開發(fā)的城市綠洲花園注意風水忌諱大門不直對客廳門窗(蓄氣)典型門沖案例“橫梁壓頂”不利門對灶犯門沖煞水龍頭沖爐灶屬兇論大門入口受廁所陰氣滲透廁所居戶型中央，為大兇在深圳設計住宅，第一受到中國民居習慣的挑戰(zhàn)；第二受到風水的挑戰(zhàn) 大門不沖主人房門案例灶廁所房門1.1.在臥室的面積配備上，通常主臥應加大，而小臥室常用來作老人房/客房/書房，小一點沒關系。同時，可以把省下的面積改成貯物間。 2 2.接近客廳面積1/4至1/5的區(qū)域都被長長的過道占去。客廳有效使用面積大大降低了。3.3.客廳餐廳的空間顯得沉悶，加上餐區(qū)光線較暗，不利于營造舒適的就餐環(huán)境。4.4.衛(wèi)生間干濕分開是現(xiàn)代衛(wèi)浴布局趨勢，然而，本例中衛(wèi)生間潔具擺放不合理，這個問題裝修之前必須解決。5.5.廚房與餐廳距離太長，使室內動線過于冗長。6.6.主臥室與衛(wèi)生間（尤其是衛(wèi)生間的門）的關系不理想，這種擺法在視線設計上通常是忌諱的。傳統(tǒng)戶型點評方法定性點評戶型：這是一套不成功的住宅戶型。雖然有156平米的建筑面積，卻顯不出寬裕。布局不緊湊，導致整體使用效率大大降低。其中，客廳長寬比失調、臥室面積分配不理想是主要問題。改造的重點應集中在 一、餐區(qū) 二、主臥 三、小臥室。 相見道好失禮道歉告辭道別成功道賀受助道謝祥和五道附2012年3月26日