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1、房地產市場調查房地產市場調查2022/6/29教學目的教學目的什么是市調什么是市調市調的重要性市調的重要性市調的方法市調的方法2022/6/29課程內容課程內容市場調查的概念及其重要性市場調查的概念及其重要性市場調查的內容市場調查的內容市場調查的方法市場調查的方法2022/6/29市場調查的概念市場調查的概念2022/6/29市場調查的概念市場調查的概念 市場調查市場調查市場調查市場調查是指人們為了解決產品營銷問題，對市場有是指人們為了解決產品營銷問題，對市場有具體了解，幷進而認識營銷的活動與過程。具體了解，幷進而認識營銷的活動與過程。 市場調查是是市場調查是是有系統的搜集、紀錄及分析與產品或2、生有系統的搜集、紀錄及分析與產品或生產的營銷問題有關的各種資料。這種調查可由企業本產的營銷問題有關的各種資料。這種調查可由企業本身或專業的調查機構或第三者來進行，以解決營銷問身或專業的調查機構或第三者來進行，以解決營銷問題。題。 （美國管理學會（美國管理學會 ） 2022/6/29市市場調查場調查的地位及重要性的地位及重要性市場調查是房產的基礎市場調查是房產的基礎 市場調查是房產扎馬步工夫市場調查是房產扎馬步工夫2022/6/29營銷策略制定需要精確的信息營銷策略制定需要精確的信息產品規劃需要豐富的信息產品規劃需要豐富的信息重大決策需要豐富、正確而精準的信息重大決策需要豐富、正確而精準的信息決3、策產生什么結果，來自于提供什么樣信息決策產生什么結果，來自于提供什么樣信息 為為何要建立何要建立數數據據庫庫? ?2022/6/29市場調查的作用市場調查的作用2022/6/291.1.提供高層管理者作決策的客觀依據提供高層管理者作決策的客觀依據 2.2.有助于了解其它競案，促進自身管理與銷售有助于了解其它競案，促進自身管理與銷售 3.3.增強企業的競爭應變能力增強企業的競爭應變能力 對于管理的重要性對于管理的重要性 2022/6/29生產只是方法，銷售才是目的。生產只是方法，銷售才是目的。銷售前需有全盤的產品計劃，促銷計劃、通路計劃、銷售前需有全盤的產品計劃，促銷計劃、通路計劃、訂價計劃。訂4、價計劃。這些計劃必須仰賴市場的信息。這些計劃必須仰賴市場的信息。市場的訊息獲得，必須經過市場調查。市場的訊息獲得，必須經過市場調查。根據市場調查，掌握市場信息，即可掌握致勝先機。根據市場調查，掌握市場信息，即可掌握致勝先機。2022/6/29增強增強產產品的品的銷銷售能力售能力對個案作產品定位、產品規劃及訂價。對個案作產品定位、產品規劃及訂價。幫助了解產品的可能客源分布狀況，各區域的接受程度，幫助了解產品的可能客源分布狀況，各區域的接受程度，有助于日后推案的參考。有助于日后推案的參考。增加產品的競爭力，對客戶分析說明時，更有說服力。增加產品的競爭力，對客戶分析說明時，更有說服力。幫助訂定產品的5、初期銷售策略，包括廣告策略、媒體計幫助訂定產品的初期銷售策略，包括廣告策略、媒體計劃等，是威力十足的工具。劃等，是威力十足的工具。2022/6/29市場調查的內容市場調查的內容2022/6/291.1.總體市場總體市場經濟因素：經濟因素： A. A.經濟成長率經濟成長率 B.B.物價波動物價波動 C.C.中長期利率中長期利率 D.D.放款額度放款額度 E.E.儲蓄率儲蓄率 F.F.國民所得國民所得 G.G.貨幣供給額貨幣供給額 H.H.國際油價國際油價 I. I.股市、債市等股市、債市等社會因素：社會因素： A. A.戶數變動戶數變動 B.B.人口成長率人口成長率 C.C.人口組成變化人口組成6、變化 D.D.都市化程度都市化程度政策因素：政策因素： A. A.金融政策金融政策 B.B.財稅政策財稅政策 C.C.土地政策土地政策 D.D.住宅政策住宅政策 E.E.城市規劃政策城市規劃政策法令因素：法令因素： A. A.城市規劃城市規劃 B.B.建筑法規建筑法規 C.C.土地法規土地法規 D.D.環保法規環保法規 2022/6/292.2.個體市場個體市場 區域環境分析：區域環境分析： A. A.區域環境特色區域環境特色 B.B.社會環境社會環境 C.C.經濟環境經濟環境 D.D.區域發展沿革與特性區域發展沿革與特性基地環境分析：基地環境分析： A.A.基地基本資料（面積、形狀、地權、地7、價）基地基本資料（面積、形狀、地權、地價） B.B.土地使用分區土地使用分區 C. C.基地使用強度基地使用強度 D.D.基地鄰近交通狀況基地鄰近交通狀況 E.E.基地鄰近公共設施狀況基地鄰近公共設施狀況 F. F.基地的嫌惡設施基地的嫌惡設施 G.G.土地使用現況等。土地使用現況等。重大建設計劃：重大建設計劃： A.A.交通建設計劃交通建設計劃 B.B.公共設施計劃公共設施計劃 C.C.都市計劃都市計劃 D.D.生活圈發展計劃生活圈發展計劃 E. E.新市鎮計劃新市鎮計劃 F.F.科技園區發展計劃等科技園區發展計劃等 2022/6/292.2.個體市場個體市場區域市場分析：區域市場分析： A8、.A.市場供需分析市場供需分析 B.B.市場價位分析市場價位分析 C.C.市場銷售狀況分析市場銷售狀況分析 D.D.競爭與明星競爭與明星個案分析個案分析 E.E.產品屬性分析（住宅、辦公、商業等）產品屬性分析（住宅、辦公、商業等）競爭個案分析：競爭個案分析： A.A.競爭個案特色分析（訴求重點、區位、交通與其它條件分析）競爭個案特色分析（訴求重點、區位、交通與其它條件分析） B. B.競爭個案銷售狀況分析（廣告與促銷策略、銷售模式、付款方式、價競爭個案銷售狀況分析（廣告與促銷策略、銷售模式、付款方式、價位、銷售率）位、銷售率） C. C.優秀個案分析（國內、國外個案分析）優秀個案分析（國內、國9、外個案分析）2022/6/29市調方法市調方法2022/6/291.1.直接法直接法: : 獲獲得得初級（一手）資料初級（一手）資料人員詢問人員詢問 訪談法訪談法電話訪問法電話訪問法問卷法問卷法觀察法觀察法展示法展示法2.2.間間接法接法: : 獲獲得得次級（二手）資料次級（二手）資料報紙、雜志報紙、雜志網絡網絡統計局、交易中心統計局、交易中心2022/6/29養養成看成看報紙報紙、雜雜志的志的習慣習慣圖書館圖書館、專業書專業書局局政府政府單單位：位：統計統計局、局、規劃規劃局、交易中心局、交易中心注重同行注重同行間間的交流的交流日常注重日常注重觀觀察察, ,隨時隨時捕捉信息捕捉信息2022/10、6/29樓盤樓盤市市調調技巧技巧2022/6/29市市調調要求要求市市調調前做好充分準前做好充分準備備了解目的、市了解目的、市調調重點、安排市重點、安排市調調路路線線、準、準備備市市調說辭調說辭不害怕、不不害怕、不緊張緊張、不害羞、不怕苦、不怕累、不、不害羞、不怕苦、不怕累、不氣餒氣餒、不拘泥小不拘泥小節節、不、不獲資獲資料不收工料不收工2022/6/29同行市調同行市調q 以誠待人、以誠待人、 博取信任博取信任q 談其所好、談其所好、 結交同行結交同行2022/6/29扮客扮客戶戶市市調調q構思臺詞、投入表演構思臺詞、投入表演q臨場發揮、沉著冷靜臨場發揮、沉著冷靜q外行說辭、旁敲側擊外行說辭11、旁敲側擊q搭檔市調，增強信任感搭檔市調，增強信任感2022/6/29側面市調側面市調q迂回戰術，透過競爭對手了解迂回戰術，透過競爭對手了解q朋友、同學關系朋友、同學關系2022/6/29市市調調表格的表格的填寫填寫2022/6/29基 本 資 料案 名所在區域制 表 人投資興建企劃銷售規劃用途工地位置售樓中心銷售電話基地面積建筑設計建筑樓層總建面積在售面積規劃面積平均單價單價范圍在售總價規劃戶數容積率建筑形態公開日期交房日期在建進度銷 售 率一次付款其它折扣 2022/6/29環 境 分 析1、交通條件a、區位概念：臨近道路情況：b、捷運系統：一號線 二號線 輕軌明珠線 其他：主要道路動線：12、c、出行方式：公交 地鐵 輕軌 出租車 自備車周邊公交線路：2、綜合環境基 地 位 置 圖a、居位氛圍：b、商業環境：c、公園綠化：d、就學條件：e、就醫條件：f、人文遺產或大型公建：地段綜合 評 述2022/6/29產 品 力 分 析1、規劃理念a、社區規模超大大型中型小型超大型：總建面積30萬以上，大型：12-20萬，中型：5-12萬，小型：5萬以下b、景觀設計：代表景觀訴求：c、會所規劃：泳池 網球場 壁球 桌球 棋牌室 健身房 歌舞廳 兒童樂園 老年活動中心 其他：d、公建配套：餐廳 美容美發 超市 洗衣房 家政中心 醫療中心 幼托 小學 中學 2022/6/292、產品塑造a、主力房13、型： 代表房型訴求：b、主力面積： 建議主力面積：c、智能化設施：d、外觀立面：涂料 面磚 石材 其他： 特別強調之處：e、建材配備： 特別建材設備：f、裝修品質： 裝修標準：g、物業管理： 物業收費標準：3、面積配比房 型面積戶 數比 例總價產品綜合 評 述2022/6/29銷售分析賣場營建特別之處人員水平專業 一般 不專業特別之處樣 板 房特別之處SP 活 動特別之處媒體分析媒體表現NP MP 房展 電視 廣播 網站 其他：主打媒體NP MP 房展 電視 廣播 網站 其他媒體訴求主訴求語價格分析價格定位高于行情 行情中 低于行情行情差價樓層差價景觀差價朝向差價房型差價去化分析主力去化去化原因特別優惠優惠方法客源分析客源層次全市區域零星主力客源現場買氣強烈尚可較差 2022/6/29綜 合 分 析有 利 因 素不 利 因 素2022/6/29The end !The end !2022/6/29