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1、En En 房地產市場調研內容體系與方法房地產市場調研內容體系與方法1市調概述目標推動業務體系化的建設推動業務體系化的建設市場調研模塊的規范化市場調研模塊的規范化促進業務水平的穩定性促進業務水平的穩定性具備一定的可復制性具備一定的可復制性意義因勢而變因勢而變尋找藍海尋找藍海產品或服務的改進產品或服務的改進營銷創新營銷創新市調概述檢測營銷的效果檢測營銷的效果用途土地項目調研土地項目調研住宅項目調研住宅項目調研 專題性調研專題性調研市調概述成果目標邏輯清晰邏輯清晰數據準確數據準確內容詳實內容詳實結構完整結構完整圖文并貌圖文并貌版式美觀版式美觀市調概述5信息管理的基本原則信息管理的基本原則原則一：時2、效性原則一：時效性時效衰減性是信息的重要特征時效衰減性是信息的重要特征=$6信息管理的基本原則信息管理的基本原則原則二：真實性原則二：真實性知無不言，言無不盡知無不言，言無不盡7信息管理的基本原則信息管理的基本原則原則三：完整性原則三：完整性不遺漏重要信息不遺漏重要信息相關信息相關信息的缺失的缺失房地產調查房地產調查策決上的偏差策決上的偏差8信息管理的基本原則信息管理的基本原則原則四：扁平化原則四：扁平化所有信息應一次性傳遞至所有應知曉的單位及個人所有信息應一次性傳遞至所有應知曉的單位及個人9信息管理的基本原則信息管理的基本原則原則五：安全性原則五：安全性高度樹立安全意識、嚴格遵守公司的保密制3、度高度樹立安全意識、嚴格遵守公司的保密制度10調研思維調研思維結構化邏輯問題樹結構化邏輯問題樹調研主題調研主題調研技巧調研技巧分析思維分析思維調研靈魂調研靈魂決策支持決策支持決策問題的轉化成調研問題決策問題的轉化成調研問題策劃思維，多角度資源整合策劃思維，多角度資源整合合理分解問題，技術路線圖合理分解問題，技術路線圖科學、客觀的調研結論科學、客觀的調研結論將調研結論和分析運用決策將調研結論和分析運用決策邏輯問題樹分解調研問題案例如何確定項如何確定項目戶型配比目戶型配比項目定位及特性項目定位及特性目標客群需求目標客群需求市場供應及競爭市場供應及競爭 目標客戶構成目標客戶構成目標客戶需求目標客戶需4、求目標客戶需求目標客戶需求競爭樓盤戶型配比競爭樓盤戶型配比競爭樓盤各戶型銷售率競爭樓盤各戶型銷售率市場供應戶型空白點市場供應戶型空白點12一個歐洲跨國制鞋公司，開發島國市場的案例一個歐洲跨國制鞋公司，開發島國市場的案例島上居民還沒有一個是穿鞋的，因為他們沒有穿鞋的習慣，島上暫時也沒有賣鞋的；島上存在巨大的市場空缺，公司可以把大量的鞋運過去，而他們也有信心把鞋推銷給這些島國的居民使用。開發島國的鞋市場島上居民沒有穿鞋習慣具有銷售推廣的價值島上推銷鞋是否有市場推銷員的結構化邏輯問題樹推銷員的調查報告推銷員的調查報告13一個歐洲跨國制鞋公司，開發島國市場的案例一個歐洲跨國制鞋公司，開發島國市場的案例5、開發島國的鞋市場制鞋原材料原料價廉可獲得高利潤島上是否可以辦廠廠長的結構化邏輯問題樹島國是一個非常有前景的市場，他們不僅在島上找到了可以生產鞋的原料，且發現原料價格低廉；建議公司設立分廠，認為只要能夠趕快大批量生產，肯定可能獲取高額的利潤。廠長的調查報告廠長的調查報告14一個歐洲跨國制鞋公司，開發島國市場的案例一個歐洲跨國制鞋公司，開發島國市場的案例開發島國的鞋市場島國設廠就地產銷島上是否可以辦廠財務人員的結構化邏輯問題樹制鞋原材料成本生產規模效應關 稅他們比較了“國際貿易”與“本地化生產”兩種模式的優劣后認為：島國的原料低廉，而公司距離島國最近的生產廠距離都非常遠；島國關稅較高，綜合兩種模式6、所需的各方成本，如果每天生產1000雙，本土生產每雙節省4元，按月產量3萬雙計算，半年收回建廠成本，建議就地生產銷售。財務人員調查報告財務人員調查報告15一個歐洲跨國制鞋公司，開發島國市場的案例一個歐洲跨國制鞋公司，開發島國市場的案例營銷經理調查報告營銷經理調查報告16一個歐洲跨國制鞋公司，開發島國市場的案例一個歐洲跨國制鞋公司，開發島國市場的案例有需求，需引導島上居民不穿鞋，很多人腳有毛病，表示愿意避免腳病，但沒有太湊效的辦法，島上居民不穿鞋，很多人腳有毛病，表示愿意避免腳病，但沒有太湊效的辦法，他們渴望腳病的根除。當他們了解到穿鞋可以避免腳病的情況后，都表示愿意，他們渴望腳病的根除。當他們7、了解到穿鞋可以避免腳病的情況后，都表示愿意，也渴望有一雙鞋。也渴望有一雙鞋。產品需改造島上居民比歐洲同年齡段的人的腳長島上居民比歐洲同年齡段的人的腳長2 23 3英尺，因此，針對于島國市場生產的英尺，因此，針對于島國市場生產的產品需要改造。產品需要改造。營銷經理調查報告營銷經理調查報告17一個歐洲跨國制鞋公司，開發島國市場的案例一個歐洲跨國制鞋公司，開發島國市場的案例曾經有潛在的競爭對手來過，但未進入市場，存在進入的可能性曾經有潛在的競爭對手來過，但未進入市場，存在進入的可能性針對于潛在競爭市場也做了研究，體現出思考問題的全面性；針對于潛在競爭市場也做了研究，體現出思考問題的全面性；島國居民沒8、有錢，但盛產香蕉，供需不對位，需要進一步整合資源島國居民沒有錢，但盛產香蕉，供需不對位，需要進一步整合資源島國酋長表示，愿以島國酋長表示，愿以20203030公斤的香蕉對換公斤的香蕉對換1 1雙鞋，首批雙鞋，首批1 1萬雙鞋給予獨家銷售權；萬雙鞋給予獨家銷售權；將香蕉銷至歐洲每公斤約賺取將香蕉銷至歐洲每公斤約賺取2323元純利潤。元純利潤。生產模式的選擇生產模式的選擇建廠產鞋可節省建廠產鞋可節省4 4元元/ /雙的成本，賺取雙的成本，賺取563563萬元的總利潤，但投資設廠的資金需要萬元的總利潤，但投資設廠的資金需要200200萬元，從建廠到出成品交貨需要三個月的時間；萬元，從建廠到出成品交貨9、需要三個月的時間；從離島國最近的廠運輸到島國，可賺取從離島國最近的廠運輸到島國，可賺取559559萬元的利潤，從公司最近的鞋廠設計、萬元的利潤，從公司最近的鞋廠設計、生產生產1 1萬雙鞋，再運到島國出售只需一個半月的時間。萬雙鞋，再運到島國出售只需一個半月的時間。營銷經理調查報告營銷經理調查報告18搶占市場先機，用“國際貿易”做成第一筆交易，打好關系和基礎，同時在島國建廠生產，以便后續為更大的市場發展機會提供支撐。營銷經理的最終建議營銷經理的最終建議這個故事帶給我們地產調研人的啟示這個故事帶給我們地產調研人的啟示u正確轉化決策問題是保證調研客觀、科學性的前提；正確轉化決策問題是保證調研客觀、科10、學性的前提；u在思想上保持全案策劃的意識；在思想上保持全案策劃的意識；u抓住核心問題抓住核心問題80/20法則。法則。決策問題調研問題合理轉化邏輯問題樹20 目目 錄錄2 23 3項目本體分析項目本體分析宏觀背景調研宏觀背景調研房地產市場調研房地產市場調研1 14 4房地產項目調研房地產項目調研5 5專題性調研專題性調研項目本體及周邊環境分析項目本體及周邊環境分析21122調研輸入及輸出的相關文檔調研輸入及輸出的相關文檔調研過程文檔準備階段文檔成果輸出文檔23項目區位及位置項目區位及位置三張圖的區位表現層次三張圖的區位表現層次第一個層次項目在城市中的位置第二個層次項目與周邊配套關系第三個層次項11、目或宗地現狀及周邊影響因素三圖一表三圖一表一表一表代征用地不納入容積率的計算范圍廉租房用地一般情況下政府不收取土地收益金，在經濟測算中應給予分離。24圖示方法圖示方法用用GEGE衛星圖表現項目（宗地）現狀及周邊環境現狀衛星圖表現項目（宗地）現狀及周邊環境現狀距離標注用地邊界項目周邊用搜狗地圖表現項目與周邊的配套關系用搜狗地圖表現項目與周邊的配套關系距離標注用地邊界項目周邊25建立房地產調研建立房地產調研GEGE地標庫地標庫建立建立GE地標庫地標庫土地市場跟蹤土地市場跟蹤潛在供應量調研潛在供應量調研土地項目調研土地項目調研區域環境分析區域環境分析距離測量距離測量26指標整理注意事項：指標整理注意12、事項：1、代征用地不納入容積率的計算范圍；2、廉租房用地一般情況下政府不收取土地收益金，在經濟測算中應給予分離。27城市土地屬性劃分及界定城市土地屬性劃分及界定28城市土地屬性劃分及界定城市土地屬性劃分及界定青島城市土地屬性劃分青島城市土地屬性劃分案例分析案例分析29區位分析案例區位分析案例案例分析案例分析案例案例1 1：膠南市區位分析：膠南市區位分析案例案例2 2：北京某項目區位分析：北京某項目區位分析容積率拆分方法容積率拆分方法容積率容積率建筑密度建筑密度當地的日照間距當地的日照間距 平均層數平均層數宏觀背景研究宏觀背景研究312宏觀經濟與房地產的關聯性宏觀經濟與房地產的關聯性宏觀經濟發展13、走勢；城市或區域經濟發展；城市發展規劃；城市用地發展規劃；城市近期建設規劃；城市或區域產業發展。33城市房地產投資環境研究城市房地產投資環境研究城市競爭力指標體系城市競爭力指標體系“中國城市競爭力評價系統”由個一級指標系統、個二級指標系統和個要素指標構成，是基于關聯性、可度量性、可比性、導向性和層次性的基本原則建立的，包括統計指標和調查指標兩大類。34城城市競市競爭五爭五要素要素評價評價體系體系實力指標實力指標能力指標能力指標活力指標活力指標魅力指標魅力指標潛力指標潛力指標城市競爭力五類評價指標城市競爭力五類評價指標3620072007年我國城市化率年我國城市化率43.943.9，預計，預計214、0302030年達到年達到6565經濟增長與城市化水平的關系經濟增長與城市化水平的關系37納瑟姆曲線納瑟姆曲線城市化水平在城市化水平在30%30%至至70%70%之間，是城市之間，是城市化快速發展的時期化快速發展的時期38中國城市化的階段位置中國城市化的階段位置納納瑟瑟姆姆曲曲線線 39 中國目前的城市化水平為中國目前的城市化水平為43.9%43.9%，已進入城市發展第二個階段的中期，已進入城市發展第二個階段的中期，城市化水平不斷提高，城市化進程加城市化水平不斷提高，城市化進程加快。快。長春市宏觀背景分析長春市宏觀背景分析長春市近兩年均保持了12以上的GDP增幅，經濟快速發展為長春市房地產業的15、發展奠定了良好的基礎，2008年上半年，當其他城市的房地產市場齊降的時候，長春市市場卻在續寫的昨日的輝煌。案例分析案例分析41長春市產業結構工業主導、汽車工業占據規模以上工長春市產業結構工業主導、汽車工業占據規模以上工業總產值的業總產值的7373 第二產業、第三產業在GDP中所占的比例相當，說明生產性行業和服務性行業處于平衡位置。根據城市發展規律，城市輻射性要想增強，第三產業須占主導地位。而長春工業性質明顯，經濟增長主要靠工業（一汽）拉動這一現狀在短期內還無法改變。案例分析案例分析42城市規劃引導城市房地產的發展方向城市規劃引導城市房地產的發展方向城市總體規劃的期限：一般為20年城市近期建設規16、劃期限：一般為5年。城市規劃期限城市規劃期限43城市總體規劃的內容體系城市總體規劃的內容體系制定城市市域城鎮體系規劃。確定城市性質、發展方向，劃定規劃區范圍。提出城市人口及用地發展規模，確定城市建設與發展用地的空間布局、功能分區及市中心、區中心位置。確定城市對外交通系統布局及主要交通系統。制定城市活動中心和主要公共建筑位置的規劃方案。制定城市園林綠地系統的規劃。確定舊區改建、用地調整原則、方法和步驟，提出改善舊區的要求和措施。制定城市郊區規劃。44城市控制性詳細規劃城市控制性詳細規劃根據城市總體規劃對近期建設規劃范圍內的工廠、住宅、交通、市政工程，公用事業、園林綠化、文教衛生，商業網點和其他公17、共設施做出具體布置規劃，確定道路紅線。根據道路斷面和控制點的坐標、標高，選定技術經濟指標，提出建筑藝術形式要求，作為城市各項工程設計的依據。45北京市規劃確定十大邊緣居住組團北京市規劃確定十大邊緣居住組團案例分析案例分析46十大十大邊緣邊緣居住居住組團組團規劃規劃與軌與軌道交道交通密通密切結切結合合房地產市場研究房地產市場研究473房地產市場研究的點線面及供求關系房地產市場研究的點線面及供求關系區域市場區域市場( (片區片區) )整體市場整體市場 （城市）（城市）房產項目（個案）房產項目（個案）49整體供銷量的調研整體供銷量的調研50有關供應量的數據規范有關供應量的數據規范已上市量：獲取的銷售18、許可證許可的銷售面積之和；已上市存量：獲得預售許可證，但未售的建筑面積；后期開發量：項目規劃總建筑面積扣除已上市量；潛在供應量：研究的地域范圍內，已經出讓的土地且未進入預售或銷售狀態，在后續會上市，形成同性質物業的供應量的土地規劃建筑面積；動態銷售數據：價格，各次開盤的推售套數、產品及戶型、月均銷售速度。 51潛在供應量調研案例潛在供應量調研案例區域土地存量較大，本案未來的競爭將主要來自于清河營14地及潤澤莊園的后續開發用地，其中競爭關系密切的總規模約有124萬平米。案例分析案例分析52長春市房地產市場研究長春市房地產市場研究案例展示案例展示53案例展示案例展示54案例展示案例展示55案例展示19、案例展示56案例展示案例展示57案例展示案例展示客戶的研究方法客戶的研究方法以家庭為單位，以社會及經濟地位細分購買以家庭為單位，以社會及經濟地位細分購買力和購買特征力和購買特征天津遠洋城項目客群調研天津遠洋城項目客群調研本案客群來源可概括為“兩城、一線、多兩城、一線、多產業產業”兩城：兩城：指的是天津市中心城區和塘沽城區一線：一線：指的是輕軌沿線；多產業多產業：指的是政府規劃的項目周邊區域相關的選進制造業產業區、濱海高新技術開發區，濱海中心商務區等。房地產項目調研房地產項目調研60461房地產項目調研案例房地產項目調研案例北京市順義區金漢綠港調研北京市順義區金漢綠港調研思源經紀_項目調研綱要模20、板（2008年10月版）XX項目調研報告（XXXX年XX月XX日）專題性調研專題性調研625專題性調研貫穿項目運作的始末專題性調研貫穿項目運作的始末專題性調研是項目運作過程中，動態、實時對市場實施調研的手段在調研規范化推動的背景下，我們將逐步探索項目運作過程中的專題性調研模板，推動專題調研的規范化進程。64房地產專題調研的分類房地產專題調研的分類65項目開盤調研報告綱要及案例項目開盤調研報告綱要及案例思源經紀_項目開盤活動專題調研綱要模板（2008年10月版）XX項目開盤活動專題調研報告（XXXX年XX月XX日）66 夫兵形如水，水之行避高而趨下，兵之形避實而擊虛；水因地而制流，兵因敵而制勝。故兵無常勢，水無常形。能因敵變化而取勝者，謂之神。山因勢而變、水因時而變、人因思而變Thanks!Thanks!