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1、房地產(chǎn)項目投資經(jīng)濟測算房地產(chǎn)項目投資經(jīng)濟測算尊地尊地策劃顧問中心策劃顧問中心常規(guī)開發(fā)項目經(jīng)濟測算常規(guī)開發(fā)項目經(jīng)濟測算租賃項目經(jīng)濟測算租賃項目經(jīng)濟測算不動產(chǎn)價值測算不動產(chǎn)價值測算研討內(nèi)容導(dǎo)圖研討內(nèi)容導(dǎo)圖基礎(chǔ)知識基礎(chǔ)知識需進行經(jīng)濟測算的三種常見情況一、常規(guī)開發(fā)項目經(jīng)濟測算一、常規(guī)開發(fā)項目經(jīng)濟測算項目的開發(fā)成本估算、盈利能力分析、現(xiàn)金流安排等。二、項目開發(fā)后如用于租賃，如何評價項目的盈利能力二、項目開發(fā)后如用于租賃，如何評價項目的盈利能力關(guān)鍵在于經(jīng)營期與建設(shè)期的承接，以及對未來的經(jīng)營收益的合理預(yù)測。三、不動產(chǎn)價值測算三、不動產(chǎn)價值測算原理為收益還原法，即根據(jù)未來收益測算不動產(chǎn)價值。項目建設(shè)總投資項目2、建設(shè)總投資對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，其建設(shè)總投資由建設(shè)投資成本和財務(wù)費用構(gòu)成。根據(jù)區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)項目的一般成本、委托方提供的資料、當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程價格信息以及項目具體情況進行估算。 土地成本土地成本即土地的取得成本，一般是由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由買方繳納的稅費構(gòu)成。 土地取得的方式有三種：征用農(nóng)地、拆遷和直接市場購買?？辈煸O(shè)計和前期工程費勘察設(shè)計和前期工程費主要包括勘察測量費、市場研究、規(guī)劃設(shè)計費用、場地平整及臨時設(shè)施費等。建筑安裝工程費建筑安裝工程費土建工程費用、安裝工程費用、裝修裝飾工程費。名詞解釋名詞解釋基礎(chǔ)知識室外工程和市政配套室外工程和市政配套城市規(guī)劃要求的區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套和公3、共配套建設(shè)費用、室外工程主要是附屬工程建設(shè)費用。其他工程費其他工程費包括工程監(jiān)理費和竣工驗收費。管理費用管理費用指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必要的費用。財務(wù)費用財務(wù)費用財務(wù)費用是指為項目籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。可運用資金可運用資金指開發(fā)物業(yè)銷售、經(jīng)營帶來的現(xiàn)金凈流入。名詞解釋名詞解釋基礎(chǔ)知識項目評價指標體系項目評價指標體系靜態(tài)回收期靜態(tài)回收期靜態(tài)分析指標二：是指在不考慮貨幣時間價值的條件下，以項目的凈收益回收全部投資所需要的時間。投資收益率投資收益率靜態(tài)分析指標一：項目單位投資成本獲得利潤的能力，可以除以開發(fā)年數(shù)得出年投資收益率。盈虧平衡點盈虧平衡點靜態(tài)分析指標三：指收4、入等于全部成本時的項目銷售率。靜態(tài)評價指標靜態(tài)評價指標基礎(chǔ)知識項目凈現(xiàn)值率項目凈現(xiàn)值率動態(tài)分析指標三：亦稱動態(tài)投資收益率，它表達了單位投資現(xiàn)值所獲得的凈收益現(xiàn)值的大小。 動態(tài)回收期動態(tài)回收期動態(tài)分析指標四：是指在考慮貨幣時間價值的條件下，以投資項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的全部時間。 動態(tài)評價指標動態(tài)評價指標項目凈現(xiàn)值項目凈現(xiàn)值動態(tài)分析指標一：凈現(xiàn)值是投資項目在壽命期內(nèi)（即投資活動有效期內(nèi)）的凈現(xiàn)金流量按基準收益率折算到項目建設(shè)期初的基準年后的數(shù)值。 內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率動態(tài)分析指標二：就是指在項目壽命期內(nèi)使投資方案凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率。 項目評價指標體系項目評價指標體系基礎(chǔ)知識二5、二 常規(guī)開發(fā)項目經(jīng)濟測算常規(guī)開發(fā)項目經(jīng)濟測算操作指引操作指引重要假設(shè)重要假設(shè)在經(jīng)濟測算時應(yīng)首先對假設(shè)前提予以說明重要假設(shè)項目基本經(jīng)濟技術(shù)指標項目基本經(jīng)濟技術(shù)指標主要包括用地面積、建筑面積、可售面積、地下室面積等。建設(shè)工期安排建設(shè)工期安排建設(shè)工期安排主要根據(jù)開發(fā)商提供的資料確定，如對方?jīng)]有提供資料，則應(yīng)依據(jù)項目情況和類似開發(fā)項目的工期安排情況判斷確定。成本計取比例成本計取比例其他費用按建安工程費、室外工程及市政配套之和的3計?。还芾碣M用按前期工程費、建安工程費、室外工程及市政配套、其他費用之和的3%計取 ；不可預(yù)見費一般按前期工程費、建安工程費、室外工程及市政配套、其他費用、管理費用之和的3%-6、5%計取。銷售回款銷售回款假設(shè)一次性付款比例為10%，按揭比例為90%；按揭首付比例住宅為三成，非住宅為4成，按揭資金在銷售后的第三個月或下一季度到位；可根據(jù)項目情況進行調(diào)整。資本化率和銀行利率資本化率和銀行利率資本化率即基準折現(xiàn)率，一般假設(shè)為8%；而銀行利率一般為相應(yīng)期貸款利率的1.1倍，即增加10%融資費用。銷售安排銷售安排在進行測算前應(yīng)明確銷售價格、銷售期安排、銷售率及銷售費用的計提比例。資金安排資金安排自有資金占總投資比例不應(yīng)低于20%，且假設(shè)在建設(shè)初期一次性投入。重要假設(shè)一般由11張表構(gòu)成，包括項目施工計劃表、總建設(shè)成本估算表、項目投資估算表、銷售安排及回款表、銷售收入與經(jīng)營稅金及附7、加估算表、投資計劃與資金籌措表、貸款還本付息估算表、資金來源與運用表、損益及利潤分配表、全部現(xiàn)金流量表和敏感性分析表。四、如同一數(shù)據(jù)多次出現(xiàn)，其余多個盡量鏈接第一個，便于以后更改；但如果此數(shù)據(jù)在某處表現(xiàn)為多個數(shù)字的合計，為了核對計算是否正確，在此處則不進行鏈接；注意事項：注意事項：三、由于基本沒有兩個項目是完全相同的，最好不要在已有表格上改動；二、按先后順序依次編制；五、所有成本、稅費、利率數(shù)據(jù)要以當(dāng)?shù)刈钚沦Y料為準。一、與委托方充分溝通；操作指引項目施工計劃表：項目施工計劃表：準備階段勘察設(shè)計項目報建開工準備地下部分主體工程安裝工程裝飾工程室外及配套工程竣工驗收前期準備階段施工階段準備階段、勘8、察設(shè)計和項目報建的時間一般為兩個月，可同時進行，一個季度內(nèi)結(jié)束。開工準備在前期準備后一個月完成，竣工驗收的時間為3個月，其余各階段的完工時間與項目建筑形式相關(guān)程度較高，需根據(jù)項目的實際情況做出判斷。根據(jù)已確定的建設(shè)工期安排繪制項目施工計劃表?？偨ㄔO(shè)成本估算表總建設(shè)成本估算表其他費用、管理費用和不可預(yù)見費的計提方法需在在重要假設(shè)進行說明。建設(shè)投資是前七項的合計數(shù)，財務(wù)費用與建設(shè)投資的合計為建設(shè)投資總額， 此處為項目建設(shè)發(fā)生的投入總額，沒有包含銷售費用、相關(guān)稅金等。項目投資估算表項目投資估算表總建設(shè)成本估算表中各項成本隨項目開發(fā)建設(shè)進度分批投入，主要是為編制項目投資計劃與資金籌措表做準備。應(yīng)注意與9、項目施工計劃表在時間上的對應(yīng)以及與總建設(shè)成本估算表在金額上的對應(yīng)。銷售安排及回款銷售安排及回款假設(shè)中明確了項目可售面積和銷售單價，并對銷售時點及進度做出了安排，此表計列出各期實現(xiàn)的銷售面積，然后依據(jù)我們關(guān)于銷售回款方式的假設(shè)統(tǒng)計各期實際回款情況。銷售收入與經(jīng)營銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算稅金及附加估算各期的銷售收入與銷售實際回款由銷售安排及回款表鏈接得來，銷售稅費、土地增值稅和所得稅依據(jù)當(dāng)時當(dāng)?shù)囟愂照邎?zhí)行。可運用資金由銷售實際回款減去因銷售而產(chǎn)生的所有支出后得出。支出項包括銷售費用、銷售稅費、土地增值稅和所得稅。一般采取先預(yù)征，最后一期按應(yīng)征收金額與預(yù)征金額的差額多退少補。投資計劃與資金投資10、計劃與資金籌措表籌措表財務(wù)費用的多少取決于銀行借款金額，而銀行借款金額又取決于每期資金擁有量與投資總額之差，而財務(wù)費用本身也是投資總額的一部分，由此構(gòu)成了一個相互引用的循環(huán)，為避免這種循環(huán)我們選擇根據(jù)判斷手動輸入銀行借款數(shù)額。財務(wù)費用的計算結(jié)果來源于貸款還本付息估算表。此表的主要作用在于通過判斷項目未來各期資金需求和資金擁有量之間的差距，決定何時需要對外融資。貸款還本付息估貸款還本付息估算表算表本期利息包括期初貸款本期產(chǎn)生的利息和本期新增貸款產(chǎn)生的利息兩部分。歸還銀行借款時，如果當(dāng)期還款來源小于期初借款時，償還本金的數(shù)額為還款來源減去本期計息；若當(dāng)期還款來源大于期初借款時，償還本金的數(shù)額則等于11、期初借款。此表綜合展現(xiàn)了資金的來源與運用。資金有三個來源，包括銷售回款、自有資金和銀行借款。資金運用即資金流向則包括建設(shè)投資、償還本金、銷售稅費、土地增值稅、所得稅五個方面。資金來源與運用表資金來源與運用表值得注意的是，自開始從銀行借入資金至還清銀行借款期間，盈余資金和累計盈余資金都應(yīng)該為零或接近零。這體現(xiàn)了開發(fā)資金不應(yīng)出現(xiàn)短缺，同時對外融入資金達到充分利用。損益及利潤分配表損益及利潤分配表此表為稅后利潤的計算表，清楚列明了項目的收入、成本、稅費及最終取得的稅后利潤總額，反映了項目的靜態(tài)盈利能力。利潤總額為銷售收入減去銷售費用、稅費、建設(shè)投資、財務(wù)費用及土地增值稅后的數(shù)額。利潤總額減去所得稅即12、為稅后利潤。全部現(xiàn)金流量表全部現(xiàn)金流量表顯示了項目各期現(xiàn)金流入及流出情況及總體凈現(xiàn)金流量，并計算得出考慮了時間價值后的項目凈現(xiàn)值，反映了項目的動態(tài)盈利能力。累計凈現(xiàn)金流量的最后一期數(shù)值應(yīng)等于總凈現(xiàn)金流量。將每一期的凈現(xiàn)金流量都折現(xiàn)到項目的起始點，合計數(shù)即為項目的凈現(xiàn)值。敏感性分析敏感性分析選取的指標可以根據(jù)項目實際情況變更，一般應(yīng)包含動態(tài)和靜態(tài)評價指標。比較方案的選擇一般為成本和售價各增加、減少10%，也可根據(jù)項目需要進行其他方案的比較。敏感性分析是不確定分析中的一種主要方法。目的就是要在眾多的不確定性因素中，找出對項目評價指標影響較大的因素，并判斷其對開發(fā)項目投資效益影響的程度 。三三 租賃13、項目經(jīng)濟測算租賃項目經(jīng)濟測算操作指引操作指引理論依據(jù)理論依據(jù)重要假設(shè)開發(fā)期的相關(guān)假設(shè)參考常規(guī)項目開發(fā)期的相關(guān)假設(shè)參考常規(guī)項目租賃抵扣項目租賃抵扣項目主要包括營業(yè)稅、教育附加費、城建稅、印花稅、房屋租賃管理費、房產(chǎn)稅、土地使用稅、招租費用、維修管理費、保險費等。租賃期經(jīng)營安排租賃期經(jīng)營安排主要包括租金及增長率、出租率。折舊年限及方法折舊年限及方法不動產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，應(yīng)計提折舊并有殘值收入，應(yīng)確定折舊年限及方法、殘值率。租賃收入與扣除項租賃收入與扣除項此處可運用資金為租金收入與扣除項之差，即因租賃帶來的凈收入。投資與資金籌措計劃投資與資金籌措計劃建設(shè)期財務(wù)費用應(yīng)計入固定資產(chǎn)價值進行折舊。銀行借款的14、借入及償還為手動輸入，原因同常規(guī)開發(fā)項目測算。由于還款期較長，增加累計償還項，此行的最后一期數(shù)值應(yīng)等于銀行借款總額。貸款還本付息表貸款還本付息表本表的主要作用是計算各期支付的利息。本期新增借款及本金償還均是從投資與資金籌措計劃表中鏈接得來。現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表殘值收入在經(jīng)營結(jié)束的最后一期作為現(xiàn)金流入。所得稅的計稅基數(shù)應(yīng)為租賃收入減去租賃扣除項、財務(wù)費用和固定資產(chǎn)折舊后的余額。三三 不動產(chǎn)價值測算不動產(chǎn)價值測算操作指引操作指引重要假設(shè)重要假設(shè)不動產(chǎn)的價值表現(xiàn)為其為占有者帶來的未來收益，由于資金具有時間價值，為了用未來的收益體現(xiàn)現(xiàn)時的價值，必須將未來收益進行折現(xiàn)。常用于兩個方面，即根據(jù)租金測算房地15、產(chǎn)價值和根據(jù)酒店經(jīng)營收益測算酒店價值。收益還原法即是將在資產(chǎn)未來每年預(yù)期的純收益，以一定的還原利率收益還原法即是將在資產(chǎn)未來每年預(yù)期的純收益，以一定的還原利率還原至測算時點，以求取房地產(chǎn)價值的一種方法。還原至測算時點，以求取房地產(chǎn)價值的一種方法。理論依據(jù)操作指引操作指引計算說明中相關(guān)稅費及費用計提比例僅供參考。測算出收益期內(nèi)每年的稅后收益，并折現(xiàn)至測算時點，合計數(shù)即為不動產(chǎn)的價值。測算過程測算過程單位面積租金年租金收益年純收益年稅后收益 酒店價值測算酒店價值測算酒店價值測算一般根據(jù)經(jīng)營期內(nèi)酒店取得的經(jīng)營凈收益來測算酒店價值，測算過程的重點是如何確定酒店經(jīng)營期內(nèi)的經(jīng)營凈收益。酒店經(jīng)營收益來源大致16、分為四種，即客房收入、餐飲收入、商品收入和其他收入，其中前兩項收入占主體部分；酒店支出項包括經(jīng)營成本、酒店裝修及維修成本、相關(guān)經(jīng)營稅費。經(jīng)營凈收益為酒店取得的稅后利潤，即為經(jīng)營收益與支出項之差扣除經(jīng)營凈收益為酒店取得的稅后利潤，即為經(jīng)營收益與支出項之差扣除所得稅后的余額。所得稅后的余額。經(jīng)營收益經(jīng)營收益如果酒店已開始經(jīng)營，則根據(jù)當(dāng)前經(jīng)營情況確定經(jīng)營凈收益，并依據(jù)預(yù)期對未來經(jīng)營凈收益加以調(diào)整。但一般來說，我們進行價值預(yù)測時酒店都處于尚未經(jīng)營階段，相關(guān)數(shù)據(jù)需依據(jù)類似酒店經(jīng)營情況和經(jīng)驗數(shù)據(jù)進行估計。=房價客房數(shù)入住率餐飲、商品、其他收入數(shù)據(jù)的取得比較困難，但同類酒店這三項收入與客房收入之比相對穩(wěn)定，因此在無法直接調(diào)查獲取的情況下，可以據(jù)此推斷這三項收入。支出項支出項一般按照相應(yīng)收入的比例計算，比例的確定同樣需依據(jù)類似酒店和經(jīng)驗數(shù)據(jù)進行估計。酒店的日常維修成本較高，且每經(jīng)過5-8年需重新裝修一次，這部分成本應(yīng)分攤到每年。稅費應(yīng)按照當(dāng)時當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定。推算出經(jīng)營期內(nèi)每年的經(jīng)營凈收益，并折現(xiàn)至測算時點，合計數(shù)即為酒店的價值。測算過程測算過程經(jīng)營收益支出項所得稅經(jīng)營凈收益