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1、安徽區域積存去化策略分享安徽區域積存概況安慶項目積存去化措施蕪湖項目積存去化措施Contents目錄1.1 安徽區域積存情況盤點安徽區域2014年流入積存x億，2015上半年針對14年流入存貨 區域整體去化x億 去化率xx%數據截止日期：2015-6-30安徽區域積存情況區位關注度產品位置環境1.2 安徽區域積存去化難點v區位 項目普遍距市區較遠且配套缺失v關注低 8年常銷項目，市場及客戶對其新鮮感/關注度降低v產品 規劃早，產品老舊，戶型結構單一v位置 積存位置不佳，首頂層或存在噪音、光照、通風等缺陷v環境 外立面年久待修、綠化破損、視覺和體驗感較差安徽區域積存概況安慶項目積存去化措施蕪湖項2、目積存去化措施Contents目錄2.1 安慶項目積存改造背景安慶項目2015年積存3xxx套 xx億（已取證）其中積存洋房集中在1號公園，套數高達3xxx套 xx億數據截止日期：2015-7-252.1 安慶項目積存改造背景積存洋房排名前四的面積段為 84 96 110 130新組團包裝，強調配套升級，引導市場話語權重塑話題以大型活動帶動市場關注點，凸顯品牌價值活動策劃全面提升，增強體驗感，目之所及皆是美好環境升級配套利好擴散，社區文化內涵挖掘，形成凝聚力大城概念2.2 安慶項目積存去化措施一個目標：積存項目再造勢，搶奪市場絕對份額一、重塑話題：新組團包裝，強調配套升級，引導市場話語權v建立3、煥然一新的形象，以緩解市場疲態，喚起客戶對項目的新鮮感，吸引新老客戶持續關注；v舊貨新推，將期樓和現樓有機切分，逐個消化；2.2 安慶項目積存去化措施2.2 安慶項目積存去化措施1. 項目定位二次包裝 安徽首席攬江大城中國安慶冠軍大城v原定位立足本市主打銷冠，包裝后立足全省、突出景觀優勢塑造醇熟大城形象。2、新包裝組團，建立煥然一新的形象安慶1號公園2013年7月首開，貨量8xxx套，貨值xx億，全部為高層洋房，已銷售2年多，市場反應一般，去化較慢。2015年3月將96-131房源更換全新VI，包裝組團名“花漫里”推出市場。2.2 安慶項目積存去化措施2.2 安慶項目積存去化措施3. 舊貨新推4、v面向市區更多的改善型客戶，項目選取96-131較有競爭力的面積段產品，將期樓舊貨新推，包裝“花漫里”新組團推向市場。2.2 安慶項目積存去化措施3. 舊貨新推員工業主購房節青年置業計劃v將現樓積存面積段產品包裝成青年置業計劃每周10套推售4398元/v將85滯銷面積產品包裝成員工業主購房節，通過一口價33萬加速去化14二、活動策劃：以大型活動帶動市場關注點，凸顯品牌價值v成熟項目策劃大型主題活動高舉高打，席卷全城；v宣傳周期內最大化整合線上線下及渠道資源，通過合作植入、異業聯盟等形式，實現現場與全城有機互動2.2 安慶項目積存去化措施展場入口造景，展示項目形象模特方陣時尚靚麗，渲染活動氣氛橫5、向部門配合，安保森然，確保活動秩序，展現高端物業形象現場人氣高漲舞臺造型簡約大氣，配合大城形象安慶八周年盛典，當天到訪5888人，2584人到訪銷售中心，占全月到訪量80%（6月總到訪3183），是安慶樓市最具影響和口碑效應的活動。6月總銷售280套，1.19億元，其中6月14-15日銷售32套，銷售額1247萬，占全月銷售額10%區域各盤聯動，共慶8周年盛典2.2 安慶項目積存去化措施開場舞水墨天書雄渾大氣張宇表演，掀起活動高潮明星出席社區醫療中心簽約落成儀式，增加市民對落成重大記憶點 業主表演，增加業主參與度與榮譽感李總發言，闡明安慶8周年歷程音樂情景劇用攝影大賽力作，展現美景活動推廣持續6、2個月 (5.6-7.5）前期累計派入場券6000張，維護政府關系及大拜近30家，老客戶微溫2000人次，活動期間逾5000人到訪，銷售套數和金額環比上漲近20%，微信粉絲凈增1497人。2.2 安慶項目積存去化措施17三、環境升級：全面提升，增強體驗感，目之所及皆是美好v針對滯銷產品進行硬軟裝全面升級；v打造省內首家精工體驗館，強化客戶品牌認知；v聯動橫向部門，全面進行“三化改造”；2.2 安慶項目積存去化措施2.2 安慶項目積存去化措施1. 別墅產品升級v205-520天墅擁有江景現樓等優勢，項目從硬、軟裝上全面提升產品品質，增強客戶體驗感，2015年去化10套2.2 安慶項目積存去化措施7、2. 洋房產品升級v85的J475B是集團早期洋房產品，二房且空間利用率不高，項目外聘設計團隊打造創意板房，更具時尚感現代感，增加收納空間提升利用率，使該滯銷戶型去化率提升至36%2.2 安慶項目積存去化措施3. 體驗產品升級v打造省內首家品牌體驗館作為客戶看房參觀的必經站，將“好房子 好服務 好社區”的理念更加直觀地傳遞給客戶2.2 安慶項目積存去化措施4. 環境提升v上半年在項目總支持下開展三化改造（綠化/硬化/亮化）鋪設綠植綠植增加時花、道路硬化，修建噴泉廣場、兒童主題樂園、主干道圍擋提升、商業街氛圍包裝及夜間亮化工程2.2 安慶項目積存去化措施5. 商業氛圍營造v鼓勵商鋪開業，在2018、5年6月1日前開業的商鋪給予2年物業費補貼v在8月1日前開業的商鋪給予1年物業費補貼（前期享受過不再享受）四、大城概念：挖掘社區文化內涵，塑造社區文化凝聚力v通過重大配套落地，更新客戶對項目的記憶點；v通過對項目核心定位和社區人文的挖掘，結合項目配套利好、物業服務、業主群特征，系統性的文化包裝及打造，提升項目的品牌及社區文化內涵，增加業主的忠誠度，提升項目銷售力及溢價能力2.2 安慶項目積存去化措施2.2 安慶項目積存去化措施1. 配套升級v社區菜市場開業，社區醫療服務中心試營業（8月）、老銷售中心改造成芳鄰文化活動中心、苑區巴士新增班次和線路，極大地方便業主出行和生活2.2 安慶項目積存去化9、措施2. 利好系列炒作v階段性放大炒作項目銷冠信息，彰顯信心氣勢，通過主流媒體引導消費者購房風向26安慶項目借社區醫療服務中心試運營利好，聯合安慶主流報媒造勢安慶首家“社區配套再度升級”配合義診進社區，五星達人季全城尋勞模，護士節事件營銷，最美天使冷餐會等活動，炒熱社區衛生服務中心對項目的價值拉升262.2 安慶項目積存去化措施2. 利好系列炒作2.2 安慶項目積存去化措施3. 包裝概念打文化牌v“五星大城 幸福安慶”社區文化年（擬定鳳凰公約、評選榮譽家長、成立興趣協會、開展年度五星好人評選）有效促進老帶新項目2015啟動安慶市首個社區文化年，擬定鳳凰公約；成立三大興趣協會，贊助啟動資金；選取10、四大苑區榮譽家長，打造芳鄰社區文化活動中心，啟動全年五星好人評選，策劃業主生日會作為安慶市最大的社區已擁有超12000戶業主，入住逾2000戶。2.2 安慶項目積存去化措施2.2 安慶項目積存去化措施4. 大活動借勢v 八周年盛典特邀張宇，策劃“五星達人季”系列活動 ；v“再芬黃梅后臺很火”開機特邀名家韓再芬出席2.2 安慶項目積存去化措施5. 主題活動持續釋放市場熱度全市少兒才藝大賽、啤酒音樂節、黃梅戲藝術節、全市廣場舞大賽、名流之夜海鮮盛筵安徽區域積存概況安慶項目積存去化措施蕪湖項目積存去化措施Contents目錄3.1 蕪湖項目積存改造背景蕪湖項目2015年積存3xxx套 xx億（已取證11、）其中積存超豪xx套x億 雙拼xx套x億 洋房xxxx套xx億數據截止日期：2015-7-203.1 蕪湖項目積存改造背景積存排名前三的產品：雙拼xx套x億 洋房88xxx套x億 96 xxx套x億數據截止日期：2015-7-20質量差，環境差、服務跟不上v項目A系列雙拼總計xxx套xx億，08年-12年僅去化xxx套x億，年均去化xx套v別墅去化以價格手段為主，導致各種負面因素惡性循環v截止2012年底至今，A戶型仍積存xxx套，x億3.1 蕪湖項目積存改造背景產品升級1環境升級2服務升級3互動升級4 “四大升級”3.2 四大升級助推去化產品升級別墅u 2012年底，在孫繼召總裁主導下，蕪湖12、項目對別墅積存區進行了全方位整改。v專職維修隊：成立60多人的專職維修隊伍進行工程整改；年維修2500多次（含洋房），僅14年別墅維修就達1094次v綠化大升級： 邀請順茵公司駐點項目著力提升苑區環境v升級外立面：推動老帶新3.2 四大升級助推去化對原外立面進行仿石漆噴涂升級改造，單套成本僅3.2-5.5萬；業主推薦客戶購房可享免費升級，極大帶動別墅的老帶新改造前改造后產品升級別墅3.2 四大升級助推去化邀請集團順茵公司駐點項目進行現場指導， 花園拔除牙簽進行堆坡處理， 增加灌木打造立體園林，苑區主干道及參觀動線主干道進行重新設計，增加時花，別墅苑區增加果樹種植，苑區環境得以全面提升環境升級苑13、區內外綠化環境改造前改造后3.2 四大升級助推去化產品升級板房3.2 四大升級助推去化v針對85樣板房簡化家私從而增強空間感v選擇高層板房，內外龍窩湖景觀盡收眼底充分凸顯景觀優勢環境升級洋房交樓區展示環境3.2 四大升級助推去化環境升級苑區、營銷中心銷售氛圍苑區包裝升級“華東宜居第一盤”銷售中心遷至酒店升級營銷環境3.2 四大升級助推去化服務升級營銷服務看房客戶報銷打車費銷售中心/展廳免費爆米花 舉辦工地開放日增強客戶信心3.2 四大升級助推去化服務升級物業服務物業服務質量提升讓客戶感覺震撼又貼心3.2 四大升級助推去化3、良好互動促進銷售：互動升級營銷與項目實現無縫對接項目各部門與營銷形成良14、好的溝通配合，無縫對接，使得重要問題在短時間內迅速解決，大大提升了工作效率3.2 四大升級助推去化項目成交金額及市場占比逐年上升(數據為2015年3月13日更新）3.3 去化成果（整體）v2013年3月苑區環境升級后首選xx套升級別墅推出市場，去化率xx%v通過老帶新贈送外立面升級，共計促成雙拼成交xx套x億v14年舊戶型別墅共售xxx套x億 同比增長xxx%（溢價銷售30套總溢價xxx萬）3.3 去化成果（別墅）v2015年洋房月均去化xxx套，同比2014年（月均xx套）增長xx%v洋房整體去化率得到顯著提高：去化率從2014年xx%提升至2015年71%v促進老帶新成交明顯，2015年，蕪湖項目累計老帶新xxx套，約x億占總銷售的xx%3.3 去化成果（洋房）感謝聆聽！