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1、多層疊院產品研發多層疊院產品研發R D OF MULTI-LAYER VILLA PRODUCTS世界再大研發機構：研發時間：2018/8-2019/01總要回家人生再大不過一個院子理想居所序論I N T R O D U C T I O N中國人的中國人的理想居所理想居所共同特點：共同特點：1.擁有多層次院落；2.擁有專屬入戶系統；3.注重居所中的精神追求；4.展示中國特有的審美觀和生活價值觀。目前，一系列國家規定將別墅類用地列入了禁止用地項目目錄當中，聯排別墅、獨棟別墅受到嚴格限制。而隨著城市經濟結構的優化及進程加快，以中產階級為代表的首置首改客群基數在不斷擴大，墅類產品需求增加。疊加別墅經2、過大浪淘沙，市場優勢逐漸顯現，產品日漸成熟。現狀概述現狀概述疊院產品功能介于別墅與公寓之間，是由多層的別墅式復式住宅上下疊加在一起組合而成。它以營造有天、有地、有層疊錯落花園的私密生活空間，實惠于獨棟別墅的價格，在市場上獨樹一幟地形成熱銷。疊院產品疊院產品從第一代簡單疊加產品，第二代院落式疊墅產品，到現在，第三代垂直疊加院落式疊院產品的出現，承載著中產客群對低密度生活渴望，也成為高壓新政下墅類產品的必然出路之一，其研究價值可見一斑。關于疊院Answer:1.疊院，本為疊榭，意為依山而建的層疊建筑。2.現多指一棟樓由兩至三戶人家上下相疊，經常為全復式戶型， 有 底層送花園，頂層送露臺等形式。3.3、疊院的演變是通過園林的研究和演繹，把園林的平面空間想象為立體的豎向布局，將二維的平面分成一個個 單 元 ，進行拆離，再豎向疊加， 從 而 形成一種多層分布、錯落有序的垂直園林形象。疊院疊院是什么？是什么？Answer:1.疊院能夠提高項目的得墅率以及贈送客戶院落的面積，提升地上土地利用率，保證項目貨值最大化。2.疊院能保證足夠的地下贈送率，提升地下空間利用率。3.傳統別墅受制于容積率，往往出現在城市的遠郊位置。疊墅成為高容積率下打破產品桎梏的突破口，可以占據城市優質地段。疊院疊院優勢有什么？優勢有什么？Answer:1.隨著土地高效利用的規劃導則及房價不斷的走高的樓市現狀，大部分地產項目都出現4、了極端利用建筑密度提高地塊貨值的現象。而多層高密的疊院產品一直是提高地塊貨值的重要組成。2.優秀的疊院產品，不僅能讓品質感優于一般傳統樓市產品，更是能成為創造附加值的王牌。因此研發此類多層院墅產品有著強烈的緊迫性。疊疊院院研發的意義是什么？研發的意義是什么？產品展示產品展示Exhibition 本次研發范圍僅包含聯發杭州良渚項目疊院產品。容積率：容積率：1.21.2效果展示效果展示區位區位主要內容及結論區域意義1.項目位于良渚新板塊，是杭州稀有的低密住區之一；良渚新城打造文化產業、商務辦公、居住于一體的生態新城；2.項目周邊商業、教育、交通規劃完善；3.良渚申遺，有望成為杭州第三個世界遺產；指5、標及四至1.項目四至：東至良渚大道、南至良平路、西至張家壩港、北至良渚港；項目位于藏瓏玉墅項目正北面，與藏瓏玉墅一路之隔；2.地塊占地面積94927，容積率1.2，建筑面積113912；資源與配套教育配套：新城一小、良渚一小、良渚一中、中國美院商業配套：永旺夢樂城、平高創業城、未來之光景觀配套：良渚遺址公園；張家壩港河景觀資源；產業配套：夢棲小鎮價值提升1.良渚申遺預計19年成功，板塊利好；2.中國美院良渚校區已完成規劃，帶動人文產業發展；3.高端會所打造貼心園區服務體系；良渚文化村良渚文化村聯發良渚聯發良渚西溪濕地西溪濕地西湖西湖整體定位整體定位項目定位項目定位客戶客戶定位定位產品定位產品定6、位城市首次改善型城市首次改善型客戶定位為客戶定位為社會中產階級有社會中產階級有家庭的中青年人士家庭的中青年人士，已在主，已在主城區置業，同時已解決學區城區置業，同時已解決學區問題，向往田園生活，樂于問題，向往田園生活，樂于轉換生活場景；轉換生活場景；注重注重品質，合理控制面積，品質，合理控制面積，尋找產品差異化以創新引領尋找產品差異化以創新引領市場，以控總價帶動熱銷。市場，以控總價帶動熱銷。120120- -140140為區域內外的改為區域內外的改善型需求旺盛，且具有較高善型需求旺盛，且具有較高的溢價能力的溢價能力；400400- -600600萬萬/ /套套總圖設計總圖設計技術經濟指標項目總7、指標單位用地性質住宅用地總用地面積94927.00 總建筑面積218214.73 地上計容建筑面積113912.40 其中住宅建筑面積113033.57 其中合院30724.37 疊拼59317.37 洋房22991.83 配套878.83 其中物業管理辦公用房341.74 物業經營用房455.65 會所電梯18.20 開閉所63.24 容積率1.20 地下建筑面積104302.33 其中地下夾層面積21108.32 地下一層面積83194.01 其中地下車庫面積51553.82 非機動車庫面積3175.95 地庫下躍贈送面積26128.28 其中合院贈送面積14074.41 疊墅贈送面積128、053.87 可售儲藏間面積874.56 會所面積1461.40 建筑基底面積28478.10 建筑密度30.00%綠地面積28478.10 綠地率30.00%總戶數811 戶總人數2595 人選選址址客客戶戶產品形象產品形象產品定位產品定位景景觀觀建建筑筑近郊，有快速道路可達，低容積率，自然風景資源優渥城市中產階級以快速復制和推進為目標有較高溢價現代亞洲、傳統意境園中有房、房中有院豐富多變的空間體驗獨特的構景手法輕巧素雅的景觀構筑發揚東韻西技材料替換工藝創新融合古典現代宅院合一內外交流推敲宜人尺度戶型尺度院落尺度聯發良渚聯發良渚產品產品聯聯發良渚項目產品關鍵要素發良渚項目產品關鍵要素規規劃劃9、規劃設計規劃設計疊院產品分布疊院產品分布AABBA戶型庭院A戶型庭院B戶型庭院B戶型庭院B戶型庭院D戶型庭院D戶型庭院C戶型庭院C戶型庭院B戶型庭院疊院一層平面圖戶型編號套型面積戶型結構套房數客餐廳南向面寬數南向面寬庭院A下疊邊套115.74四房兩廳三衛1南北向通廳，4.0*7.1311.544.84B下疊中間套116.20四房兩廳三衛1南北向通廳，4.0*7.1311.544.35ABBA疊疊院院二層平面圖二層平面圖戶型編號套型面積戶型結構套房數客餐廳南向面寬數南向面寬庭院A下疊邊套115.74四房兩廳三衛1南北向通廳，4.0*7.1311.544.84B下疊中間套116.20四房兩廳三衛110、南北向通廳，4.0*7.1311.544.35C疊疊院院三層平面圖三層平面圖戶型編號套型面積戶型結構套房數客餐廳南向面寬數南向面寬庭院C中疊140.20四房兩廳三衛2東西向橫廳，7.5*3.9415.526.22D上疊140.56四房兩廳三衛2東西向橫廳，7.5*3.951922.25CCDD疊疊院院四層平面圖四層平面圖戶型編號套型面積戶型結構套房數客餐廳南向面寬數南向面寬庭院C中疊140.20四房兩廳三衛2東西向橫廳，7.5*3.9415.526.22D上疊140.56四房兩廳三衛2東西向橫廳，7.5*3.951922.25DD疊疊院院五層平面圖五層平面圖戶型編號套型面積戶型結構套房數客餐廳11、南向面寬數南向面寬庭院C中疊140.20四房兩廳三衛2東西向橫廳，7.5*3.9415.526.22D上疊140.56四房兩廳三衛2東西向橫廳，7.5*3.951922.25疊疊院院地下一層（夾層）地下一層（夾層）平面圖平面圖DCBBAACD疊疊院院地下二層平面圖地下二層平面圖ABBACCDD設計解讀設計解讀The Design Interpretation土地高效利用導則下，土地高效利用導則下，通過疊墅產品平衡利用率與產品力的新思路通過疊墅產品平衡利用率與產品力的新思路:思路一：打造高效率代表性的規劃升級規劃升級；思路二：基于客戶深度需求的品質提升品質提升；思路三：解決高房價問題的豐厚贈送豐12、厚贈送；思路四：針對主流中產客群的產品總價控制總價控制；思路五：催化傳統與現代融合的造型定制造型定制；思路六：設計低成本高安全性的結構模式結構模式。規劃升級規劃升級思 路 一高貨值與低密度的杠桿調節；強標桿與低風險的平衡需求。Conception高貨高貨值值與低密度低密度的杠桿調節在滿足在滿足建筑密度的限制建筑密度的限制條件下條件下提高多層低密產品占比提高多層低密產品占比能實現貨值最大化能實現貨值最大化建筑建筑密度密度30%30%30%30%3 3層別墅層別墅多層疊院多層疊院貨值貨值貨值貨值346m346m330m330m320m320m288m288m298m298m用地面積：用地面積：9413、92794927容積率：容積率： 1.21.2建筑建筑高度高度：15m15m建筑密度建筑密度：3030%綠地率綠地率： 30%30%為直觀展示疊墅產品在數據指標上的優勢，驗證其高貨值與低密度的杠桿調節作用，現將聯發良渚19#地作為基礎條件，對洋房產品、別墅產品、疊墅產品進行強排對比。強排對比C O M P A R I S O N強排對比C O M P A R I S O N層數: 5F戶型種類: 3套單棟建筑面積：1139.12m2多層洋房多層洋房聯排別墅聯排別墅層數: 3F戶型種類：2套單棟建筑面積：160m2 和150m2疊 墅疊 墅層數: 5F戶型種類: 4套單棟建筑面積：1199.0814、m2平均層數平均層數= =容積率容積率/ /建筑密度建筑密度平均層數平均層數= =1.2/0.3= 1.2/0.3= 4 4層層建筑高度：建筑高度：15m15m=15/3=15/3=5 5層層在滿足在滿足建筑密度建筑密度30%30%條件下條件下提高低密產品提高低密產品貨值最大化貨值最大化產品類型為產品類型為3 3- -5 5層層產品選擇產品選擇：類別面積（）貨值（億元）洋房113912.432.52疊拼合院總計113912.432.52本方案要求總計容113912.4113912.4密度23.89%30%強排方案一強排方案一純洋房純洋房純洋房，容積率滿足，密度寬裕，但戶型均為三面寬，品質較差，15、總貨值低；類別面積（）貨值（億元）洋房疊拼合院7250532.63總計7250532.63本方案要求總計容72505113912.4密度35%30%強排方案二強排方案二純純合院合院方案二純合院，品質很好，但密度超標，容積率做不足；類別面積（）貨值（億元）洋房疊拼113912.445.56合院總計113912.445.56本方案要求總計容113912.4113912.4密度29.79%30%強排方案三強排方案三純疊墅純疊墅方案三純疊墅，品質較好，容積率滿足，總貨值最高，但密度較為緊張。方案一純洋房，容積率滿足，密度寬裕，但戶型均為三面寬，品質較差，總貨值低；方案二純合院，品質很好，但密度超標，容16、積率做不足；方案三純疊墅，品質較好，容積率滿足，總貨值最高，但密度較為緊張。綜合來說，疊墅方案是既能滿足容積率，又能保證品質，還能提高貨值的選擇！綜合來說，疊墅方案是既能滿足容積率，又能保證品質，還能提高貨值的選擇！方案一強排對比C O M P A R I S O N方案二方案三強強標桿標桿與低風險低風險的平衡需求。市場火爆市場火爆市場調研RESEARCH201220132014201520162017供應面積（萬方）6.607.506.856.935.377.51成交面積（萬方）3.474.924.856.619.5612.90成交均價（元/）26742215572274123094237217、729100267422155722741230942372729100050001000015000200002500030000350000.002.004.006.008.0010.0012.0014.002012-2017良渚別墅供需量價本研發產品所屬杭州良渚板塊別墅，13-15年間供大于求，價格穩定在2.1-2.3萬/ ，16年起供求關系逆轉，成交量和成交價大幅上升，疊墅具有較高的溢價能力。市場調研綜合來說，疊墅產品需求高，去化快，風險低，標桿性強！綜合來說，疊墅產品需求高，去化快，風險低，標桿性強！RESEARCH品質提升品質提升多重院落，傳統園林生活氛圍；獨立入戶，私屬府邸式感受18、；室內定制，尊貴酒店式體驗。思 路 二Conception傳統園林、有機布局功能劃分、空間拆分豎向疊加、垂直園林園林院落一直是國人理想中的居所。而本產品多重院落多重院落的理想是通過庭院垂直式布局垂直式布局方式來實現的。連接方式由水平式的連廊變成垂直式的電梯，庭院實現從平面化到立體化立體化的轉變，營造傳統園林生活氛圍，加強居住舒適感。垂直式庭院ANALYSIS傳統疊加產品疊院產品垂直式庭院垂直式庭院以地面庭院與空中庭院共存地面庭院與空中庭院共存的的形式形式落位在戶型產品上。ANALYSIS垂直式庭院ANALYSISA戶型1、2F 獨立南向院落B戶型1、2F 獨立南北院落垂直式庭院將平面的院墅變成19、立體的院墅，挖掘了產品價值，提升了產品品質。挖掘了產品價值，提升了產品品質。垂直式庭院ANALYSISC戶型3、4F 獨立北向院落+空中庭院，垂直連接D戶型4、5F 獨立北向院落+空中庭院，垂直連接垂直式庭院將平面的院墅變成立體的院墅，挖掘了產品價值，提升了產品品質。挖掘了產品價值，提升了產品品質。庭院效果圖庭院效果圖白砂綠島景觀石橋入戶平臺孤植樹1234512345圖 例庭院效果圖庭院效果圖庭院效果圖庭院效果圖入戶花園露臺全獨立式入戶在合理配置戶型的前提下，將產品做成了一梯一戶形式。全獨立式入戶保證了用戶私密性，提升產品墅質感產品墅質感。ANALYSIS入戶效果圖入戶效果圖鐵藝門私家庭院綠籬20、圍墻宅間道路1234圖 例1234入戶效果圖入戶效果圖疊墅院門平面圖疊墅院門平面圖疊墅院門立面圖疊墅院門立面圖綠籬墻LOGO、門牌、對講器、信報箱米色石材（顏色同建筑外立面）深咖色鐵藝門壓頂（鋁板刷深咖漆）入戶效果圖入戶效果圖入戶效果圖入戶效果圖品味化室內定制ANALYSIS室內設計定位采用與建筑相匹配的品質設計定位，營造空間的舒適性，不盲目對其材料及配置。生活化、藝術化、品味化生活化、藝術化、品味化風格選擇風格選擇穩重與傳承穩重與傳承用現代簡練的語言全是傳統藝術的精髓穩重而大氣又不失家的溫暖贈送豐厚贈送豐厚超多附加，超高溢價。思 路 三Conception二層平面圖二層平面圖一層平面圖一層平21、面圖下疊下疊AA戶型平面圖戶型平面圖AA戶型戶型：戶型戶型面積：面積：115.74m2115.74m2建筑面寬：建筑面寬：11.5m11.5m合計贈送面積：合計贈送面積：135.09m135.09m2 2贈送分類：贈送分類：庭院：44.84m2陽臺：3.78m2露臺：0m2飄窗：0m2設備：2.88m2上空：14.06m2地下室：69.53m2可改造空間下疊下疊AA戶型平面圖戶型平面圖地下一層平面圖地下一層平面圖地下二地下二層平面圖層平面圖共用車位共用車位一層平面圖一層平面圖二層平面圖二層平面圖B B戶型：戶型：戶型面積：戶型面積：116.20m2116.20m2建筑面寬：建筑面寬：11.5m22、11.5m合計贈送面積：合計贈送面積：129.09m2129.09m2贈送分類贈送分類：庭院：44.35m2陽臺：3.69m2露臺：0m2飄窗：2.31m2設備：0m2上空：13.91m2地下室：64.83m2下疊下疊B B戶型平面圖戶型平面圖可改造空間下疊下疊B B戶型平面圖戶型平面圖地下一層平面圖地下一層平面圖地下二地下二層平面圖層平面圖共用車位共用車位三層平面圖三層平面圖四層平面圖四層平面圖CC戶型戶型：戶型戶型面積面積：140.20m140.20m2 2建筑面寬：建筑面寬：15.515.5mm合計贈送面積：合計贈送面積：121.46m121.46m2 2贈送分類贈送分類：庭院：26.223、2m2陽臺：7.47m2露臺：22.88m2飄窗：2.31m2設備：3.23m2上空：14.44m2地下室：44.91m2中中疊疊CC戶型平面圖戶型平面圖可改造空間中疊中疊CC戶型平面圖戶型平面圖地下二層平面圖地下二層平面圖地下一地下一層平面圖層平面圖一一層平面圖層平面圖共用車位共用車位四層平面圖四層平面圖五層平面圖五層平面圖D D戶型戶型：戶型戶型面積面積：140.56m140.56m2 2建筑面寬：建筑面寬：1 19 9mm合計贈送面積：合計贈送面積：112.64m112.64m2 2贈送分類贈送分類：庭院：22.25m2陽臺：3.69m2露臺：41.08m2飄窗：2.31m2設備：0m224、上空：9.90m2地下室：33.41m2上上疊疊D D戶型平面圖戶型平面圖可改造空間上疊上疊D D戶型平面圖戶型平面圖地下二層平面圖地下二層平面圖地下一地下一層平面圖層平面圖一一層平面圖層平面圖共用車位共用車位贈送分析ANALYSIS戶型贈送率最低戶型贈送率最低80%80%，最高達到，最高達到116.7%116.7%。相比一般市場墅類產品擁有超高溢價能力。相比一般市場墅類產品擁有超高溢價能力。戶型編號套型面積戶型結構套房數客餐廳衛生間南向面寬數 南向面寬贈送贈送合計庭院陽臺（半贈送）露臺飄窗設備上空 地下室A下疊邊套115.74四房兩廳三衛1南北向通廳，4.0*7.12明1暗311.544.825、43.78002.8814.06 69.53 135.09B下疊中間套116.20四房兩廳三衛1南北向通廳，4.0*7.12明1暗311.544.353.6902.31013.91 64.83 129.09C中疊140.20四房兩廳三衛2東西向橫廳，7.5*3.92明1暗415.526.227.4722.882.313.2314.44 44.91 121.46D上疊140.56四房兩廳三衛2東西向橫廳，7.5*3.93明51922.253.6941.082.3109.9033.41 112.64總價控制總價控制Conception讓更多人能實現別墅夢。思 路 四總價分析傳統疊墅產品疊加方式多為26、上下兩層整躍，這種方式多導致大戶型面積多超過市場所需戶型面積，總價高總價高，客戶群減少。小戶型則南向開間數較少，別墅品質不高，溢價率低溢價率低。130130180180180130ANALYSIS115140115140115140115140為滿足更多客戶期待，擴大產品市場，減小開發商開發風險，本產品在傳統疊墅基礎上做了進一步改進，利用錯躍方式，對戶型面積進行控制，進而控制總價，滿足客戶需求。產品推翻了市場常用布局，將疊院下疊戶型縮小，利用總價低總價低的優勢去克服底層戶型難銷售的問題。同時，產品中所有戶型都擁有合適的南向開間數，使產品溢價率均衡提升溢價率均衡提升。總價分析ANALYSIS造型27、定制造型定制傳統雅致，營造園林意韻。思 路 五Conception單體效果圖單體效果圖單體效果圖單體效果圖體塊細長是本造型的難點，如何解決？按照最舒適的比例把體塊分成三段3個體塊互相連接，化零為整飄頂挑出，和建筑身段完美結合，展露出整潔、端莊、大氣的氣質體塊分析南南立立面面ANALYSIS體塊細碎是本造型的難點，如何解決？把主要體塊挑出，突顯主要體塊，分為三段體塊分析北立北立面面3個體塊互相連接，化零為整飄頂挑出，和建筑身段完美結合，展露出整潔、端莊、大氣的氣質ANALYSIS立面風格分析新亞洲風格新亞洲風格以具有濃厚地域特色的傳統文化為根基，融入西方文化。把亞洲元素植入現代建筑語系，將傳統意28、境和現代風格對稱運用，用現代設計來隱喻中國的傳統。在關注現代生活舒適性的同時，讓亞洲傳統文化得以傳承和發揚。ANALYSIS立面手法分析ANALYSIS在立面設計上，采用經典的三段式三段式建筑方式，通過黃金比例分割，建筑立面分為底座、標準段、頂部的完美結合，塑造出建筑健朗的風格。簡潔又不失裝飾性的造型語言所體現出來的基于線條形式的強烈的裝飾性。在原則上靈活運用重復、對稱重復、對稱等美學法則使建筑更顯華貴、莊重之感。石材仿石涂料鋁板塑木板金屬漆立面材質分析特點特點分析分析鋁板：外觀完美，形狀多樣化，品質優良，且自重輕，能減少了建筑負荷。維護成本低，性價比高等。石材掛板：可以提高建筑安全性和耐久性29、；利于保持建筑立面清潔美觀；施工進度快等。仿石涂料：色彩豐富，施工方便，裝飾效果強，且價格經濟合理，后期翻修、更新方便等。塑木板：原料資源化、產品可塑化、使用環保化、成本經濟化、回收再生化等。金屬漆：附著力強，耐腐蝕性強，能全面提高涂層的使用壽命和自潔性等。結合石材浮雕，陶構件，鋁板裝飾的應用，使整個造型精致典雅。ANALYSIS高 質 量 結 構 模 式高 質 量 結 構 模 式基于人性化設計與建筑工程質量保證的雙重考慮。思 路 六Conception建筑結構設計原則：建筑結構設計原則：1.建筑結構應堅固耐久堅固耐久，安全性穩定性高；2.在保證建筑工程質量的前提下，合理降低建筑造價降低建筑造30、價，降低材料能源消耗；3.建筑結構設計應注意人性化設計人性化設計，考慮要營造的室內環境，人的生活習慣，健康舒適程度以及建筑風格等。退讓合理通過優秀的結構設計，在產品形成多樣式退臺的同時，保證房間內部頂板無多余梁凸出，室內空間完整，降低造價，空間完整，降低造價，巧妙的滿足結構與功能的雙重要求。房間樓板露臺結構梁結構退讓區域露臺露臺露臺露臺露臺露臺露臺露臺房間房間房間房間房間房間房間房間ANALYSIS管井上下連通是節省工程造價節省工程造價的一項基礎要求。在戶型如此復雜的疊墅產品中，需要經過不斷反復的設計與推敲，才能達到這一標準。水管井煙井管井上下連通ANALYSIS產品戶型雖然擁有眾多退臺，但樓31、梯間設計為上下直通，以最經濟最經濟的形式，適應多樣式產品。樓梯間直通ANALYSIS傳統戶型產品多使用墻體結構。在本產品中，為了能靈活調整上下疊戶型，使房間結構不沖突，設計將內部橫墻改成柱結構內部橫墻改成柱結構，外圍仍由剪力墻圍合。剪力墻結構柱橫墻改柱一層結構平面示意ANALYSIS疊院產品第三階段總結SUMMARY123本疊院研發產品相比一般產品，主要有以下方面的提升：為提高別墅體驗感，配置私屬庭院、私屬電梯及專屬車位，強化地上地下獨立入戶；為提高舒適度，增加南向開間數，配置寬敞露臺為減小銷售難度，合理縮小底層難銷售戶型面積；疊加產品第一階段疊墅產品第二階段此次多層疊院的“微創新微創新”設計，是傳統墅類產品面對嚴峻條件下的一次成長，更完善的戶型和高贈送的潛力，讓產品在市場中，顯示出的“ “ 抗擊打抗擊打” ” 能力更強。THANKS TO YOTHANKS TO YOU AU ALLLL