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1、花漾里-旭瑞和昌-旭瑞和昌花漾里車位定價方案河南中原旭瑞和昌花漾里項目組2019年8月28日花漾里-旭瑞和昌-目 錄Part 1. 市場分析Part 2. 本體分析Part 3. 定價策略一、市場分析花漾里-旭瑞和昌-Part1市場分析 | 車位調研花漾里-旭瑞和昌-普通車位：周邊項目在售住宅車位配比多為1:1，銷售均價多為12.5萬/個-14萬/個，其中銷售均價最高為名門翠園22萬/個，其車位配比較低；車位樓層價差在2萬元左右，去化率13%-79%不等，相差較大，主要與項目客戶購買力相關；序號項目名稱戶數車位配比車位個數平面車位價格截止目前去化率整體平面車位機械車位整體均價 負一層 負二層 2、負三層1錦藝金水灣（一期）17001:1170017000125000120000 11000013%2綠地璀璨天城37881.2346783157（負一層1794，負二層1363）1521140000140000 14000026%3萬科紫臺17001:117001700013000013000079%4正弘瀾庭敘18081:11808180801800001800005名門翠園7190（不含未推售地塊）1:0.876242住宅2440商業：38023902住宅：2440商業：17392340住宅：277商業：2063住宅：220000商業：60000住宅：250000商業：90000住宅：3、230000商業：80000商業：7000023%6融創金水府11081:2.32539（推出1200）160000180000 160000 14000070%7正商家河家26081:1268826880125000134000 11400078%8亞新美好成邦16771:1.1193019300180000190000 1700009興隆城66811:1800(已推425)8000125000125000未推售50%市場分析 | 車位調研花漾里-旭瑞和昌-機械車位：通過對已交付與未交付項目調研結果可知，周邊機械車位銷售均價大多為4-9萬/個，其中負一層與負二層價差在1-2萬；銷售模式大多為4、一層二層單個銷售，去化情況較差；交付情況項目機械車位組數總數價格去化情況租賃費管理費維修部門租/售模式一層二層已交付項目天地灣5個/組1030一層9.8萬全部賣完暫時不賣不使用350元/月80元/月物業只賣一層，二層暫不銷售，需一次性付款羅馬假日5個/組400只租不賣全部租完全部租完280個/月無物業只租不賣康橋朗城3/5/7/9/11個/組300負一層7.5萬6010暫不出租80元/月物業二號院獨棟是機械車位，有可拆卸車位，成本高負二層6.5萬錦棠5個/組500一層8萬13050400元/月80元/月物業一層二層均單個銷售二層6萬未交付項目名門翠園3/5個/組1200一層9.5萬5020未定5、80元/月物業一層二層均單個銷售二層9萬融僑悅瀾庭3組750一層7.5萬7216未定80元/月物業一層二層均單個銷售二層5.5萬美景麟起城5個/組353一層9萬未售未售未定未定物業一層二層均單個銷售，價格未最終確定二層8.5萬綠地璀璨天城3/5/7/9/11個/組1517一層5萬，二層4萬233155未定未定物業一層二層均單個銷售升龍天匯廣場5個每組一層7.5萬銷售情況較差，已改為平面車位一層二層均單個銷售二、三層7萬二、本體分析花漾里-旭瑞和昌-Part2本體分析 | 車位分布花漾里-旭瑞和昌-項目車位總計718個，地面商鋪外圍63個，地下655個；其中地下普通車位66個（包含4個殘疾人車位6、），雙層機械車位101，三層機械車位488個，其中地下普通車位主要分布在洋房區域，車位配比為1:1.2；地下普通車位雙層機械車位三層機械車位充電車位三層機械車位兩層機械車位普通車位地面車位分布圖地面普通車位地下車位分布圖三、定價策略花漾里-旭瑞和昌-Part3花漾里-旭瑞和昌-定價策略丨定價研判普通車位目前區域市場在售車位，主流價位12.5萬/個-14萬/個機械車位目前區域市場機械銷售情況，主流價位4萬/個-9萬/個價格建議建議本案車位均價保持市場主流價格，普通車位均價13萬/個，考慮豫綿客戶優先選擇與數量較少，建議普通車位均價16萬/個機械車位均價雙層機械車位6萬/個，三層機械車位4萬/個17、市場上同一項目普通車位均價約為機械車位均價3倍左右2、售價較高的項目，體量較大，項目商業配套全面，車位需求量高3、考慮目前各項目定價情況與去化速度綜合因素定價策略 | 定價原則花漾里-旭瑞和昌-1. 車位周邊有墻體與立柱建議下調3000-8000元（根據具體情況而定）2. 距離每棟樓入口較近的車位，建議上調10000元3. 殘疾人車位數量較少建議上調10000元4. 帶有充電功能車位建議上調10000元普通車位價差定價原則本案普通車位定價公式：車位單價=基礎價格+充電功能調價+墻體與立柱調價+距離樓棟出口調價+殘疾車位調價+其他因數調價定價策略 | 定價原則花漾里-旭瑞和昌-1. 距離每棟樓8、入口較近的車位，建議上調2000元，距離較遠的車位，建議下調2000元2. 帶有充電功能車位建議上調2000元3. 三層機械車位相比二層機械車位下調20000元4. 機械組數多下調3000-6000元機械車位價差定價原則機械車位定價公式：車位單價=基礎價格+充電功能調價+距離樓棟出口調價+其他因數調價花漾里-旭瑞和昌-定價策略丨一車一價普通車位最高售價17.4萬/個，最低售價15.1萬/個，均價16萬/個，總貨值1056萬元序號車位編號車位詳情墻體與立柱距離樓棟口情況殘疾人車位充電功能其他因數銷售均價1P11-500010000100001450001P21-300010000100001479、0001P31-300010000100001470001P41-300010000100001470001P5010000100001500001P60100001400001P70-8000100001320001P80100001400001P90100001400001P100100001400001P11110000100001500001P12110000100001500001P130-3000100001370001P140-8000100001320001P150100001400001P160100001400001P170100001400001P18010000140010、001P190-5000100001350001P200100001400001P210100001400001P220-5000100001350001P230-50001250001P2401300001P250-30001270001P2601300001P2701300001P280-30001270001P2901300001P301100001400001P311-3000100001370001P3201300001P3301300001P340-30001270001P3501300001P3601300001P3701300001P381-5000100001350001P311、91-3000100001370001P401100001400001P411-3000100001370001P421-5000100001350001P431-3000100001370001P441100001400001P451-3000100001370001P460-3000100001370001P471-5000100001350001P481-3000100001370001P491100001400001P503100001400001P5101300001P5201300001P5301300001P5401300001P550-30001270001P560-3000112、270001P5701300001P5801300001P590-50001250001P6001300001P6101300001P6201300001P632100001400001P642100001400001P652100001400001P66210000140000備注：0-普通車位，1-可充電車位，2-殘疾人車位，3-小型車位花漾里-旭瑞和昌-定價策略丨一車一價機械車位三層最高售價4萬/個，最低售價3.2萬/個，兩層最高售價6.9萬/個，最低售價58萬/個;總貨值2465.96萬組數調價車位編號J1-1J1-2J1-3J1-4J1-5J1-6J1-7-3000J2-1J2-2J13、2-3J2-4J2-5J2-6J2-7J2-8距離樓棟口情況200020002000200020002000200020002000200020002000200020002000充電功能200020002000200020002000200020002000200020002000200020002000銷售均價510005100051000510005100051000510005000050000500005000050000500005000050000車位編號J1-8J1-9J1-10J1-11J1-12J1-13J2-10J2-11J2-12J2-13J2-14J2-15J2-1614、J2-17距離樓棟口情況20002000200020002000200020002000200020002000200020002000充電功能銷售均價4900049000490004900049000490004800048000480004800048000480004800048000車位編號J3-1J3-2J3-3J4-1J4-2J4-3J5-1J5-2J5-3J6-1J6-2J6-3J7-1J7-2J7-3J8-1距離樓棟口情況2000200020002000200020002000200020002000200020002000200020002000充電功能2000200020015、0銷售均價52000520005200052000520005200052000520005200052000520005200054000540005400052000車位編號J3-4J3-5J4-4J4-5J5-4J5-5J6-4J6-5J7-4J7-5J8-4距離樓棟口情況20002000200020002000200020002000200020002000充電功能20002000銷售均價5200052000500005200052000500005200052000500005200052000500005400054000車位編號J9-1J9-2J9-3J10-1J10-2J10-16、3J11-1J11-2J12-1J12-2J12-3J13-1J13-2距離樓棟口情況2000200020002000200020002000200020002000200020002000充電功能2000200020002000200020002000200020002000200020002000銷售均價5400054000540005400054000540005400054000500005400054000540005400054000車位編號J9-4J9-5J10-4J10-5J11-3J12-4J13-5J13-3距離樓棟口情況20002000200020002000充電功能2017、002000200020002000銷售均價5400054000500005400054000500005400050000500005000050000500005000050000車位編號J14-1J14-2J14-3J15-1J15-2J15-3J16-1J16-2J16-3J17-1J17-2J17-3距離樓棟口情況充電功能200020002000200020002000200020002000200020002000銷售均價5200052000520005200052000520005200052000520005200052000520005000050000車位編號J4-4J4-18、5J15-4J15-5J16-4J16-5J17-4J17-5距離樓棟口情況充電功能20002000200020002000200020002000銷售均價5200052000500005200052000500005200052000500005200052000500005000050000車位編號G1-1G1-2G1-3G2-1G2-2G2-3G3-1G3-2G3-3G4-1G4-2G4-3G5-1G5-2G5-3距離樓棟口情況-2000-2000-2000-2000-2000-2000-2000-2000-2000充電功能銷售均價400004000040000380003800038019、00380003800038000380003800038000400004000040000車位編號G1-4G1-5G1-6G2-4G2-5G2-6G3-4G3-5G3-6G4-4G4-5G4-6G5-4G5-5G5-6距離樓棟口情況-2000-2000-2000-2000-2000-2000-2000-2000-2000充電功能銷售均價400004000040000380003800038000380003800038000380003800038000400004000040000車位編號G1-7G1-8G2-7G2-8G3-7G3-8G4-7G4-8G5-7G5-8距離樓棟口情況充電功20、能銷售均價400004000040000400004000040000400004000040000400004000040000400004000040000車位編號G6-1G6-2G6-3G7-1G7-2G7-3G8-1G8-2G8-3G9-1G9-2G9-3G10-1G10-2G10-3距離樓棟口情況-2000-2000-2000充電功能銷售均價400004000040000400004000040000400004000040000400004000040000380003800038000車位編號G6-4G6-5G6-6G7-4G7-5G7-6G8-4G8-5G8-6G9-4G9-521、G9-6G10-4G10-5G10-6距離樓棟口情況-2000-2000-2000充電功能銷售均價400004000040000400004000040000400004000040000400004000040000380003800038000車位編號G6-7G6-8G7-7G7-8G8-7G8-8G9-7G9-8G10-7G10-8距離樓棟口情況-2000-2000充電功能銷售均價400004000040000400004000040000400004000040000400004000040000380003800040000車位編號G11-1G11-2G11-3G12-1G12-2G22、12-3G13-1G13-2G13-3G14-1G14-2G14-3G14-4G14-5G14-6G14-7距離樓棟口情況-2000-2000-2000-2000-2000-2000充電功能銷售均價38000380003800038000380003800040000400004000034000340003400034000340003400034000車位編號G11-4G11-5G11-6G12-4G12-5G12-6G13-4G13-5G13-6G14-9G14-10G14-11G14-12G14-13G14-14G14-15距離樓棟口情況-2000-2000-2000-2000-20023、0-2000充電功能銷售均價38000380003800038000380003800040000400004000034000340003400034000340003400034000車位編號G11-7G11-8G12-7G12-8G13-7G13-8G14-17G14-18G14-19G14-20G14-21G14-22G14-23距離樓棟口情況-2000-2000-2000-2000-2000充電功能銷售均價380003800040000380003800040000380004000034000340003400034000340003400034000組數調價車位編號G15-1G124、5-2G15-3G16-1G16-2G16-3G17-1G17-2G17-3G17-4G17-5G17-6G17-7G17-8G17-9-6000距離樓棟口情況充電功能銷售均價400004000040000400004000040000340003400034000340003400034000340003400034000車位編號G15-4G15-5G15-6G16-4G16-5G16-6G17-10G17-11G17-12G17-13G17-14G17-15G17-16G17-17G17-18距離樓棟口情況充電功能銷售均價400004000040000400004000040000340025、03400034000340003400034000340003400034000車位編號G15-7G15-8G16-7G16-8G17-19G17-20G17-21G17-22G17-23G17-24G17-25G17-26距離樓棟口情況充電功能銷售均價400004000040000400003400034000340003400034000340003400034000車位編號G18-1G18-2G18-3G18-4G18-5G18-6G18-7組數調價 G19-1G19-2G19-3G20-1G20-2G20-3G21-1G21-2距離樓棟口情況-6000充電功能銷售均價3400034026、0034000340003400034000340004000040000400004000040000400004000040000車位編號G18-8G18-9G18-10G18-11G18-12G18-13G18-14G19-4G19-5G19-6G20-4G20-5G20-6G21-4G21-5距離樓棟口情況-2000-2000-2000-2000-2000-2000-2000-2000充電功能銷售均價340003400034000340003400034000340003800038000380003800038000380003800038000車位編號G18-15 G18-16 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G52-13 G52-14G52-15G52-16G52-17G52-18G52-19G52-20G52-21距離樓棟口情況-2000-2000-2000-2000-2000-2000-2000-2000-2000-2000充電功能銷售均價32000320003200032000320003200032000320003200032000車位編號G52-23 G52-24 G52-25G52-26G52-27G5241、-28G52-29G52-30G52-10G52-22距離樓棟口情況-2000-2000-2000-2000-2000-2000-2000-2000-2000-2000充電功能銷售均價32000320003200032000320003200032000320003200032000花漾里-旭瑞和昌-定價策略丨車位定價匯總花漾里地下車位價格匯總統計表類別普通車位雙層機械車位三層機械車位數量地上63，地下66101(5/13/17組)488(8/9/20/24/26/30組)最高售價（萬/個）17.46.94最低售價（萬/個）15.15.83.2銷售均價（萬/個）166.23.77總貨值（萬元）10562466.3 其中雙層機械車位5組占比最多，同一組機械車位總價與占據的普通車位價值相差7萬-8萬 其中三層機械車位8組占比最多，同一組機械車位總價與占據的普通車位價值相差7萬-8.6萬Thanks.