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1、P.1西街項(xiàng)目車位推售建議橫橫縣縣西西街街項(xiàng)項(xiàng)目目組組2 20 01 18 8. .7 7. .5 5P.2第第一一部部分分、主主要要競競品品項(xiàng)項(xiàng)目目車車位位動動態(tài)態(tài)一一、競競品品項(xiàng)項(xiàng)目目車車位位概概況況樓樓盤盤名名稱稱項(xiàng)項(xiàng)目目總總戶戶數(shù)數(shù)車車位位數(shù)數(shù)量量車車位位銷銷售售時時間間車車位位價價格格車車位位推推售售數(shù)數(shù)量量及及去去化化情情況況備備注注世紀(jì)濱江1270 戶1010 個2016 年 7 月6 6 萬萬- -1 10 0 萬萬銷售 100 個；可直接使用碧桂園823 戶地上 200個；地下 800 個2017 年 8 月7 7 萬萬- -7 7. .8 8 萬萬銷售 300 個左右1002、 個產(chǎn)權(quán)車位， 約 7.8 萬元/個未交房，車位也未交付使用貴源城市新都3393 戶3600 個2017 年 12 月9 9 萬萬左左右右首期推出 600 個，去化約 300 個1、主要推出A1/A2/A5 號樓；2、 目前尚未交付使用太陽城1400 戶980 個2017 年 5 月6 6. .5 5- -7 7. .5 5 萬萬1、首期推出 200 個，基本售罄；2、在 2018 年 2 月推出車位團(tuán)購活動，價格約 68000 元/個首期推出車位已經(jīng)交付使用(做好了,才銷售的)P.3二二、競競品品項(xiàng)項(xiàng)目目車車位位小小結(jié)結(jié)1 1、各各競競品品項(xiàng)項(xiàng)目目車車位位推推售售時時間間均均在在車車位位交交3、付付前前從以上主要競品項(xiàng)目的車位銷售概況可看到，在本項(xiàng)目周邊的競品除了“太陽城”項(xiàng)目做好車位展示時再開盤銷售外，其余項(xiàng)目均未做好車位即提前進(jìn)行推售?？煽吹接捎陧?xiàng)目開發(fā)的周期性，大部分項(xiàng)目均結(jié)合項(xiàng)目前期部分即將交房的業(yè)主，提前推出車位銷售。2 2、競競品品項(xiàng)項(xiàng)目目車車位位銷銷售售情情況況不不甚甚理理想想，需需要要一一定定的的去去化化時時間間。主要競品項(xiàng)目推出尚未交付使用的車位去化率最高僅為 50%左右，較難達(dá)到 70%-80%的去化率。而“太陽城”項(xiàng)目的首期屬于實(shí)景車位，即買即可交付使用，但也是通過后期促銷后，方可全部去化。因此，車位的去化情況較為緩慢，需要一定的去化時間，一次開盤銷售較難達(dá)到很4、高的去化量。3 3、各各項(xiàng)項(xiàng)目目車車位位銷銷售售價價格格有有一一定定的的差差別別，市市場場均均價價處處于于 7 7- -8 8 萬萬/ /個個左左右右本案周邊項(xiàng)目的車位價格區(qū)間在 6 萬多至 9 萬多，且各項(xiàng)目主要均價均有一定的差距，如“碧桂園”屬于區(qū)域品質(zhì)樓盤，車位價格卻較低，約 7 萬-7.8 萬元/個左右， “太陽城”車位價格處于中間水平，約 7 萬元/個左右，而“貴源城市新都”價格最高，達(dá)到 9 萬/個的價格。P.4第第二二部部分分、本本項(xiàng)項(xiàng)目目車車位位概概況況一一、車車位位概概況況車車位位區(qū)區(qū)位位數(shù)數(shù)量量編編號號預(yù)預(yù)約約情情況況業(yè)業(yè)主主數(shù)數(shù)量量車車位位比比負(fù)一層171 個尚未劃分，原5、提交的車位編號劃分建議為：負(fù)一層：B1-001 到B1-171；負(fù)二層：B2-001 到B2-272；負(fù)三層：B3-001 到B3-2451、自 2017 年 8 月 5 日開始預(yù)約， 現(xiàn)共預(yù)約 101 個。2、大部分業(yè)主選擇負(fù)一層。1、 總戶數(shù) 894 戶；2、現(xiàn)有業(yè)主 858戶；1:0.7負(fù)二層272 個負(fù)三層245 個總總計(jì)計(jì)6 68 88 8 個個8 85 58 8 位位業(yè)業(yè)主主二二、車車位位概概況況小小結(jié)結(jié)1 1、預(yù)預(yù)約約量量不不足足，僅僅 1 11 1% %的的業(yè)業(yè)主主預(yù)預(yù)約約車車位位項(xiàng)目車位自 2017 年 8 月起預(yù)約后，將近 8 個月時間，僅預(yù)約了 101 個車位，占現(xiàn)有業(yè)主6、數(shù)量的 11%，占車位總數(shù)的 14%，由于車位工程進(jìn)度及項(xiàng)目入住率問題，客戶對于車位需求不高，導(dǎo)致現(xiàn)階段預(yù)約量不足。P.52 2、車車位位工工程程進(jìn)進(jìn)度度較較慢慢，交交付付使使用用還還需需要要時時間間現(xiàn)階段的工程進(jìn)度較慢，車位的眾多問題尚未明確，且車位的交付使用需要到 2018 年下半年，因此，在車位銷售前需做好車位的籌備工作，以便為后期的車位銷售排解相應(yīng)問題。3 3、預(yù)預(yù)約約客客戶戶意意向向分分析析車車位位預(yù)預(yù)約約數(shù)數(shù)量量業(yè)業(yè)主主歸歸屬屬樓樓層層選選擇擇付付款款方方式式意意向向價價格格101 個A 棟：34 個；B 棟：16 個；C 棟：31 個；D 棟：11 個；E 棟：9 個負(fù)一層：797、 個；負(fù)二層：16 個；負(fù)三層：6 個一次性：32 個；分期貸款：69 個7 萬以下：69 個；7-9 萬：25 個；9-11 萬：7 個（1 1）客客戶戶預(yù)預(yù)約約積積極極性性不不高高本項(xiàng)目已有業(yè)主 858 位， 但從現(xiàn)有的車位預(yù)約量可看出， 業(yè)主對于車位預(yù)約積極性不高， 主要原因是項(xiàng)目 C/D/E 棟尚未交房，此部分業(yè)主對于車位的需求不高，導(dǎo)致 C/D/E 已認(rèn)購客戶對于車位預(yù)約量較少，而對于 A/B 棟業(yè)主而言，雖 A/B 棟業(yè)主停車較為不便，但車位尚處于施工階段，此部分業(yè)主也處于觀望狀態(tài)。（2 2）車車位位預(yù)預(yù)約約以以負(fù)負(fù)一一層層為為主主從現(xiàn)有已預(yù)約車位業(yè)主數(shù)據(jù)可看出，大部分客戶選擇車位8、以負(fù)一層為主，占預(yù)約客戶的 78.2%，而選擇負(fù)二負(fù)三層車位的業(yè)主主要考慮價格因素，因此，根據(jù)業(yè)主選擇車位的意向，可作為后期車位定價的依據(jù)。P.6（3 3）預(yù)預(yù)約約客客戶戶以以分分期期貸貸款款為為主主從數(shù)據(jù)可看到，大部分客戶意向付款方式以分期貸款為主，因此，需提前落實(shí)分期貸款的資料和流程工作。而在一次性付款方面，意向一次性的業(yè)主有 32 個，占比達(dá) 31.7%，但此部分客戶意向的車位價格均在 7 萬以下。第第三三部部分分、本本項(xiàng)項(xiàng)目目車車位位推推售售建建議議一一、推推售售時時間間建建議議結(jié)合項(xiàng)目車位工程進(jìn)度、業(yè)主預(yù)約情況及周邊競品項(xiàng)目車位去化情況，本本項(xiàng)項(xiàng)目目車車位位推推售售時時間間建建議議在9、在車車位位準(zhǔn)準(zhǔn)備備交交付付時時。主主要要考考慮慮因因素素如如下下：1 1、現(xiàn)現(xiàn)階階段段車車位位需需求求意意向向不不高高：A/B 棟雖已交房，但入住率還不高，而 C/D/E 尚未交付，由于尚未入住，客戶的預(yù)約積極性不高，建議等車位完工可交付使用時開盤，此時 C/D 棟已交房，加上 A/B 棟業(yè)主，有足夠的需求量，才有利于車位的推售。2 2、車車位位工工程程較較慢慢，客客戶戶處處于于觀觀望望狀狀態(tài)態(tài)車位預(yù)約已有 8 個多月時間，雖 A/B 棟業(yè)主已交房入住，且停車方面有一定的不便之處，但從預(yù)約數(shù)據(jù)可看出，A/B 棟業(yè)主預(yù)約量不高，主要原因是工程進(jìn)度較慢，大部分客戶均處于觀望狀態(tài)。3 3、現(xiàn)現(xiàn)階階段10、段車車位位一一些些問問題題尚尚未未能能明明確確，需需等等車車位位完完工工時時方方可可落落實(shí)實(shí)車位的劃線與編號問題，電動車停放問題等，在車位尚未完工時較難落實(shí)，如提前推售，則現(xiàn)場較難給業(yè)主明確說明，在銷售局面上較為被動。P.7二二、推推售售貨貨源源建建議議本項(xiàng)目共計(jì) 688 個車位，現(xiàn)有業(yè)主有 858 位，車位比不足以達(dá)到 1:1，因此，建建議議車車位位推推售售時時將將所所有有車車位位進(jìn)進(jìn)行行推推售售，暫暫不不做做預(yù)預(yù)留留，主主要要考考量量如如下下：1 1、車車位位較較少少，業(yè)業(yè)主主數(shù)數(shù)量量多多，應(yīng)應(yīng)最最大大化化促促進(jìn)進(jìn)認(rèn)認(rèn)購購，完完成成利利潤潤最最大大化化目目標(biāo)標(biāo)本項(xiàng)目車位較少，推出所有車位，11、增加客戶選擇意向，逼定更多業(yè)主進(jìn)行選購，避免由于封閉部分車位銷售，導(dǎo)致客戶處于觀望狀態(tài)或放棄認(rèn)購，從而難以達(dá)到車位去化目標(biāo)。2 2、本本項(xiàng)項(xiàng)目目車車位位建建議議做做封封閉閉式式管管理理，為為保保證證利利益益最最大大化化，建建議議不不做做商商業(yè)業(yè)車車位位預(yù)預(yù)留留（或或改改為為其其他他負(fù)負(fù)二二/ /三三層層）根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)體量情況分析，本項(xiàng)目商業(yè)歸類為社區(qū)型商業(yè)，不像“太陽廣場”項(xiàng)目需要預(yù)留停車位供商場或超市使用，路邊市政車位可供本項(xiàng)目商鋪?zhàn)鈶艉推渌蛻羰褂谩Ｇ矣捎陧?xiàng)目車位數(shù)量較少，車位建議進(jìn)行封閉式管理，且根據(jù)前期車位認(rèn)籌客戶意向，大部分均選擇負(fù)一層（負(fù)一層價格定價上可較大提高） ，如商鋪業(yè)主意向12、購買使用的，可根據(jù)車位情況進(jìn)行選購。3 3、如如業(yè)業(yè)主主確確實(shí)實(shí)不不認(rèn)認(rèn)購購車車位位，剩剩余余車車位位較較多多，可可酌酌情情推推出出車車位位租租賃賃，避避免免車車位位閑閑置置如在開盤銷售一段時間后，車位剩余較多，為避免車位閑置浪費(fèi)資源，可對業(yè)主或商鋪?zhàn)鈶敉瞥鲕囄蛔赓U。但如若有業(yè)主認(rèn)購車位，則減少相應(yīng)車位租賃數(shù)量。P.8三三、推推售售價價格格建建議議車位價格是業(yè)主決定要認(rèn)購車位的要素之一， 本項(xiàng)目車位價格建議參考市場價格進(jìn)行擬定， 建建議議車車位位銷銷售售均均價價在在 8 8- -9 9 萬萬 （具具體體價價格格表表開開盤盤前前另另附附） 。通通過過以以下下幾幾點(diǎn)點(diǎn)以以促促進(jìn)進(jìn)業(yè)業(yè)主主認(rèn)認(rèn)購購：13、1 1、通通過過合合理理價價格格杠杠桿桿，以以最最大大化化去去化化車車位位現(xiàn)有預(yù)約客戶大部分意向負(fù)一層，到負(fù)二層，再到負(fù)三層，則建議以此作為定價因素之一，把車位價格定位為：負(fù)一層負(fù)二層負(fù)三層，電梯附近車位靠墻車位，從而引導(dǎo)客戶根據(jù)自身財(cái)務(wù)情況認(rèn)購相應(yīng)的車位，避免車位選購過于集中，導(dǎo)致其他車位較難去化。2 2、開開盤盤價價最最優(yōu)優(yōu)惠惠方方式式引引導(dǎo)導(dǎo)客客戶戶提提前前認(rèn)認(rèn)購購除了價格表相應(yīng)的樓層差等方式引導(dǎo)客戶認(rèn)購?fù)?，開盤價最為優(yōu)惠的方式，在開盤前需加強(qiáng)客戶引導(dǎo)工作，此時車位工程已大部分有所展示，也利于客戶的引導(dǎo)，因此，這是車位開盤前需重點(diǎn)落實(shí)工作。3 3、通通過過多多樣樣化化的的付付款款方方式式，促促進(jìn)進(jìn)客客戶戶認(rèn)認(rèn)購購1）除了正常的一次性付款方式外，建議增加車位分期付款：初定時間為 3 個月，客戶付款完后才能給予使用停車位；2）與銀行明確車位貸款方式，是否采用統(tǒng)一辦理方式及辦理流程和資料問題或由業(yè)主自行與辦理車貸信用卡；橫橫縣縣西西街街項(xiàng)項(xiàng)目目組組2 20 01 18 8. .7 7. .5 5P.9附附件件 1 1：世世紀(jì)紀(jì)濱濱江江車車位位圖圖片片P.10附附件件 2 2：太太陽陽城城車車位位圖圖片片