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1、Code of this report | 1CENTALINE PROPERTY天慶晉海岸二期住宅-車位-商鋪推售方案 2016年9月23日Code of this report | 2CENTALINE PROPERTYPart 1車位市場(chǎng)調(diào)研Part 2商鋪市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目錄Part 3商鋪?zhàn)馐劢ㄗhCode of this report | 3CENTALINE PROPERTY車位市場(chǎng)調(diào)研part1Code of this report | 4CENTALINE PROPERTY車位市場(chǎng)調(diào)查珠海西區(qū)項(xiàng)目車位調(diào)查情況一覽表項(xiàng)目時(shí)代港保利香檳國(guó)際時(shí)代香海彼岸時(shí)代傾城電力家和城五洲家園項(xiàng)目所在2、片區(qū)金灣金灣斗門斗門斗門斗門項(xiàng)目具體位置金灣升平大道北側(cè)金灣西湖城區(qū)金銘東路南側(cè)、機(jī)場(chǎng)東路西側(cè)斗門湖心路以東、白藤九路北側(cè)斗門白蕉路東側(cè)22號(hào)斗門藤達(dá)一路218號(hào)斗門湖心路1088號(hào)車位數(shù)量地上2400.00 地下1396.00 2160.00 1980（一期+三期）830.00 4667.00 車位面積12.00 12.00 10.00 11.00 11.00 12.00 普通車位出售價(jià)格（有產(chǎn)權(quán)）85000.00 100000.00 97000.00 120000.00 180000.00 130000.00 普通車位出售價(jià)格（無產(chǎn)權(quán)）65000.00 90000.00 130000.003、 子母車位出售價(jià)格150000.00 150000.00 230000.00 180000.00 出售時(shí)間2015.22015.72015.112015.112015.92015.12出售方式單獨(dú)出售（僅限業(yè)主）單獨(dú)出售捆綁車位售賣捆綁車位售賣單獨(dú)出售單獨(dú)出售（僅限業(yè)主）出售節(jié)點(diǎn)住宅售罄后住宅售罄后持銷持銷住宅售罄后收樓后月均去化5個(gè)130個(gè)188個(gè)20個(gè)23個(gè)西區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)車位均價(jià)為11.87萬；無產(chǎn)權(quán)車位為9.5萬；子母車位均價(jià)為17.75萬；所調(diào)查項(xiàng)目中車位出售方式基本上為單獨(dú)出售、捆綁銷售兩種，其中五洲家園車位僅面向業(yè)主出售。Code of this report | 5CENTALIN4、E PROPERTY車位定價(jià)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目與可比實(shí)現(xiàn)的分值比較因素時(shí)代港保利香檳國(guó)際時(shí)代香海彼岸時(shí)代傾城本項(xiàng)目成交均價(jià)（元/個(gè)）850001000009700012000099289稀缺性30%103103103103103客群購買力20%81.610291.891.8102車位附加值15%91.35101.5101.5101.5101.5車位包裝15%111.65111.65101.5101.5101.5周邊地面車位供應(yīng)20%112.2112.291.891.8102合計(jì)100%9.810.359.69.610產(chǎn)權(quán)車位價(jià)格推導(dǎo)項(xiàng)目名稱均價(jià)比較系數(shù) 比較權(quán)重 權(quán)重均價(jià)時(shí)代港850001.02255、%21684保利香檳國(guó)際1000000.9740%38647時(shí)代香海彼岸970001.0420%20208時(shí)代傾城1200001.0415%18750合計(jì)100%99289通過市場(chǎng)比較法，本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)車位實(shí)收價(jià)格約為99000，項(xiàng)目車位可合理控制在90000100000元/，人防車位約7000074000元/。人防車位價(jià)格推導(dǎo)產(chǎn)權(quán)車位價(jià)格折扣人防車位價(jià)格9900070%75%6930074250Code of this report | 6CENTALINE PROPERTY具體案例分析地址：斗門白蕉路東側(cè)22號(hào)（鱷魚島往白蕉方向一公里左右）占地面積：251100建筑面積：533400總戶數(shù)：36、960戶容積率：2.0首次開售： 2014年2月時(shí)代傾城車位銷售模式：捆綁車位銷售前期客戶抗性較大，但受近期市場(chǎng)火爆影響，捆綁車位售賣形式逐漸被客戶接受此類銷售模式極大程度保證車位去化同時(shí)同步帶動(dòng)住宅銷售，月均去化188個(gè)車位項(xiàng)目車位數(shù)車位面積產(chǎn)權(quán)車位價(jià)格無產(chǎn)權(quán)車位價(jià)格子母車位價(jià)格出售時(shí)間出售方式月均去化地上地下時(shí)代傾城198011120000900001500002015.11捆綁售賣188Code of this report | 7CENTALINE PROPERTY具體案例分析地址：斗門區(qū)湖心路以東、白藤九路北側(cè)占地面積：120000建筑面積：370000總戶數(shù)：2921戶 容積率：27、.0首次開售： 2015年1月時(shí)代香海彼岸車位銷售模式：捆綁車位銷售，要求客戶繳納5000元車位訂金，如最終認(rèn)購時(shí)客戶不購買車位則不退還訂金。前期客戶抗性較大，后期受市場(chǎng)火爆影響去化情況可觀此類銷售模式極大程度保證車位去化同時(shí)帶動(dòng)住宅銷售，月均去化130個(gè)車位。項(xiàng)目車位數(shù)車位面積產(chǎn)權(quán)車位價(jià)格無產(chǎn)權(quán)車位價(jià)格子母車位價(jià)格出售時(shí)間 出售方式 月均去化地上地下時(shí)代香海彼岸216010970001500002015.11捆綁售賣130Code of this report | 8CENTALINE PROPERTY具體案例分析時(shí)代港地址：金灣升平大道北側(cè)占地面積：81000建筑面積：250000總戶數(shù)：8、1904戶 容積率：2.5首次開售： 2013年10月車位銷售模式：項(xiàng)目全部售罄后，將車位單獨(dú)出售；受片區(qū)客戶群體特性影響，單獨(dú)出售模式造成后期車位滯銷嚴(yán)重，2015年2月出售至今僅去化50%；此類銷售模式與片區(qū)市場(chǎng)整體狀況不符，風(fēng)險(xiǎn)較大，月均僅去化5個(gè)車位。項(xiàng)目車位數(shù)車位面積產(chǎn)權(quán)車位價(jià)格無產(chǎn)權(quán)車位價(jià)格子母車位價(jià)格出售時(shí)間出售方式月均去化地上地下時(shí)代港13961285000650002015.2單獨(dú)出售（僅限業(yè)主）5Code of this report | 9CENTALINE PROPERTY具體案例分析五洲家園地址：金灣升平大道北側(cè)占地面積：210000建筑面積：680000總戶數(shù)：419、00戶 容積率：2.13首次開售： 2013年9月車位銷售模式：項(xiàng)目收樓后面向業(yè)主集中出售（僅限業(yè)主）；前期面向業(yè)主推出后反響強(qiáng)烈，前期銷售狀況良好、后期去化放緩；此類銷售模式保證針對(duì)性但很大程度上壓縮客戶群體，不利于后期車位去化，目前月均去化23個(gè)項(xiàng)目車位數(shù)車位面積產(chǎn)權(quán)車位價(jià)格無產(chǎn)權(quán)車位價(jià)格子母車位價(jià)格出售時(shí)間出售方式月均去化地上地下五洲家園4667121300001800002015.12單獨(dú)出售（僅限業(yè)主）23Code of this report | 10CENTALINE PROPERTY商鋪市場(chǎng)調(diào)研part2Code of this report | 11CENTALINE PRO10、PERTY項(xiàng)目東海岸華府駿景時(shí)代香海彼岸電力家和城時(shí)代傾城 金地?fù)錆M花園美湖灣二城麗苑時(shí)代港鴻泰西岸中央保利時(shí)代區(qū)域斗門金灣斗門斗門斗門金灣斗門 斗門 金灣金灣金灣位置斗門白藤湖幸福河南高欄港經(jīng)濟(jì)區(qū)南港路328號(hào)斗門湖心路以東、白藤九路北側(cè)斗門藤達(dá)一路218號(hào)斗門白蕉路東側(cè)22號(hào)金灣機(jī)場(chǎng)北路水泊圍（湖心路口沿珠海大道向西）斗門白藤七路湖心路167號(hào)斗門白藤二路西8號(hào)金灣升平大道北側(cè)金灣珠海金灣航空新城金湖大道（實(shí)驗(yàn)中學(xué)南大門）金灣航空新城山湖海路515號(hào)（中心湖旁）商業(yè)建筑面積8600700019976300005000020000680061001828925005000商業(yè)總套數(shù)3710211、1870（二期）3456772922652158已銷售情況102163702766765317140主力商鋪開間進(jìn)深4*1612*145*156*104*94*1221*85*124*87*84*8-103.8*8商業(yè)產(chǎn)權(quán)面積56-65170-180060-12075-15059-44415-60一樓170二樓4060-6530-80021-8521-204層高7m（有地下室）5.6m4.5m5m4.05m8.9m（三層一起賣，一層3m，二層3m，三層2.9m）一樓6m二樓4.5m4.8m一樓4.5m二樓4.2-6m首層層高5.6米，送地下室3.6米（一拖三）4.5m商業(yè)價(jià)格25000/25012、00/一樓32000/ 二樓15000/30000/一樓38000/ 二樓15000/30000/一樓32000/二樓18000/28000/一樓24000元/二樓8500元/30000-40000元/出售時(shí)間2014.62016.12014.92015.112015.92015.12016.12015.22013.112016.4預(yù)計(jì)10.1日推售截取西區(qū)商鋪在售的項(xiàng)目進(jìn)行分析，因?yàn)楹穆房谄瑓^(qū)商鋪地段好，人流量大，因此去化較快，其余地段商鋪去化較慢。西區(qū)商鋪去化調(diào)查表Code of this report | 12CENTALINE PROPERTY項(xiàng)目名稱推售模式推售價(jià)格總套數(shù)已售套數(shù)月13、均去化去化時(shí)間備注時(shí)代傾城先招商后推售一樓38000/ 二樓15000/3452761124個(gè)月引入華潤(rùn)萬家，中影國(guó)際影城時(shí)代香海直接推售一樓32000/ 二樓15000/218163722個(gè)月正在洽談引入主力店時(shí)代港先招商后推售一樓25000元/二樓8500元/2261715.730個(gè)月引入肯德基、華潤(rùn)萬家、時(shí)代華納影院；13年11月開售，一樓商鋪僅半年即售罄，剩余二樓直至目前還未售罄美湖灣直接推售一樓34000/二樓18000/726588個(gè)月昭示性好，人流量大電力家和城直接推售30000元/7070174個(gè)月引入華潤(rùn)萬家金地?fù)錆M花園直接推售30000元/6767417個(gè)月近期華潤(rùn)萬家東海14、岸直接推售25000元/37100.521個(gè)月不引入主力店，順賣華府駿景先招商后銷售25000元/1020.210個(gè)月招商中二城麗苑直接推售28000元/930.218個(gè)月不引入主力店，順賣鴻泰西岸中央直接銷售35000元/524085個(gè)月不引入主力店，順賣保利時(shí)代直接銷售158不引入主力店，順賣從運(yùn)營(yíng)模式發(fā)現(xiàn)，引入如華潤(rùn)萬家、電影院等主力店，對(duì)商鋪的去化有比較大的促進(jìn)，如東海岸、二城麗苑等，雖然商鋪體量少但是去化非常緩慢。西區(qū)商鋪去化調(diào)查表Code of this report | 13CENTALINE PROPERTY金海岸大道沿線住宅底商及唐人街臨街商鋪?zhàn)饨鸺笆蹆r(jià)調(diào)查表名稱性質(zhì)地址租金15、（售價(jià)）回報(bào)率海岸豪苑住宅底商金灣三灶鎮(zhèn)金海岸大道金灣酒店對(duì)面，金海岸大道旁租金45元/售價(jià)2萬/2.7%富海名苑住宅底商金海岸大道旁，臨近三灶商業(yè)街，租金45元/售價(jià)2.1萬/2.57%汽修美容店臨商業(yè)街賣場(chǎng)三灶城建總公司附近租金40元/唐人街市場(chǎng)臨街商鋪金灣三灶唐人街市場(chǎng)商業(yè)街一樓租金50-75元/二樓租金30-40元/；一樓售價(jià)2-2.5萬/二樓售價(jià)1-1.2萬/一樓3.3%二樓3.8%（備注：二樓空置率較高）根據(jù)調(diào)查顯示，金海岸大道沿線住宅底商租金約45元/，售價(jià)約2萬/，回報(bào)率約2.5%。唐人街商業(yè)街一、二樓臨街商鋪回報(bào)率分別為3.3%，3.8%，盡管二樓回報(bào)率高于一樓商鋪，但二樓商16、鋪空置率較高，租賃情況欠佳。三灶商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查表Code of this report | 14CENTALINE PROPERTY西區(qū)商鋪總結(jié)A商業(yè)市場(chǎng)：目前商業(yè)銷售項(xiàng)目主要集中在湖心路，一層均價(jià)為3000032000元/，二層均價(jià)約為1500018000元/，其余商業(yè)銷售分布零散； B市場(chǎng)形勢(shì)：目前周邊區(qū)域內(nèi)商業(yè)一層基本消化狀況良好，但二樓去化形式嚴(yán)峻；提前招商主力店進(jìn)駐可帶動(dòng)項(xiàng)目的商業(yè)去化，比無主力店的商業(yè)銷售情況更佳；C租金情況：金海岸大道沿線住宅底商租金約45元/月，周邊住宅二手商業(yè)銷售價(jià)格僅20000元/，故本項(xiàng)目在商業(yè)銷售過程中應(yīng)合理定價(jià)，不宜過高，否則影響去化速度。Code of17、 this report | 15CENTALINE PROPERTY商鋪?zhàn)馐劢ㄗhpart3Code of this report | 16CENTALINE PROPERTY商鋪時(shí)代香海彼岸金地?fù)錆M花園美湖灣時(shí)代港本項(xiàng)目首層實(shí)收均價(jià)(元/）3200030000320002400029145參考權(quán)重（Wi)20%30%20%30%100%因素權(quán)重打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分地理位置9%110.9990.81110.9990.81100.9交通條件7%120.8490.63120.8480.56100.7周邊環(huán)境8%90.7270.5690.7280.64100.8商業(yè)定位8%12018、.9690.7290.72120.96100.8商圈規(guī)劃7%120.8490.63120.84110.77100.7業(yè)態(tài)規(guī)劃9%110.9990.8190.81110.99100.9升值潛力9%121.0890.81121.08110.99100.9人流量8%110.8880.64110.8890.72100.8商業(yè)規(guī)模5%120.6110.5590.45120.6100.5建筑型態(tài)3%90.27110.3390.2790.27100.3工程進(jìn)度3%90.2790.2780.24110.33100.3停車位5%100.5100.590.45100.5100.5客戶信心5%120.680.41219、0.690.45100.5實(shí)用率7%100.7110.7790.63100.7100.7產(chǎn)權(quán)面積7%100.7110.7790.63100.7100.7合計(jì)100%10.949.210.159.9910對(duì)比權(quán)重0.911.090.991.00參考均價(jià)5850978363057207商業(yè)價(jià)格定位通過市場(chǎng)比較法，對(duì)比目前市場(chǎng)上在售項(xiàng)目，得出本項(xiàng)目首層均價(jià)29000元/。Code of this report | 17CENTALINE PROPERTY商業(yè)價(jià)格定位樓層時(shí)代香海彼岸相對(duì)首層比例金地?fù)錆M花園相對(duì)首層比例美湖灣相對(duì)首層比例時(shí)代港相對(duì)首層比例項(xiàng)目比例權(quán)重取值項(xiàng)目均價(jià)（元/）（元/）（元/）20、（元/）首層3200013000013200012400011291452層150000.4700.00180000.568500.000.350.4613307打分對(duì)比權(quán)重0.91打分對(duì)比權(quán)重1.09打分對(duì)比權(quán)重0.99打分對(duì)比權(quán)重1.00參考占比30%0%40%30%通過市場(chǎng)比較法，對(duì)比目前市場(chǎng)上在售項(xiàng)目，得出本項(xiàng)目首層均價(jià)29000元/，本項(xiàng)目二層均價(jià)13300元/。Code of this report | 18CENTALINE PROPERTY臨街面：一層均價(jià)：29000元/二層均價(jià)：13000元/均價(jià)：21000元/臨街面：80%一層均價(jià)：23200元/二層均價(jià)：10400元/均21、價(jià)：16800元/商業(yè)價(jià)格定位對(duì)比區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)本項(xiàng)目臨街商業(yè)首層實(shí)現(xiàn)均價(jià)29000元/非臨街部分商業(yè)首層實(shí)現(xiàn)均價(jià)23000元/Code of this report | 19CENTALINE PROPERTY商業(yè)租金定位類比項(xiàng)權(quán)重海岸豪苑富海名苑唐人街市場(chǎng)本案打分得分打分得分打分得分打分得分區(qū)域發(fā)展?jié)摿?20%61.261.281.6102區(qū)域商業(yè)氛圍10%70.770.710190.9規(guī)模 10%60.660.6101101周邊配套 20%61.261.210291.8交通易達(dá)性10%80.880.880.8101輻射范圍 10%80.880.810190.9業(yè)態(tài)檔次10%60.660.622、70.7101物業(yè)管理 10%60.660.670.7101總計(jì)100%6.56.58.89.6租金均價(jià)-454565權(quán)重比值-1.471.471.09所占比例-20%20%60%實(shí)際權(quán)重價(jià)格-13.2913.2942.5569Code of this report | 20CENTALINE PROPERTY本項(xiàng)目每套商鋪?zhàn)饨鹣鄬?duì)周邊小區(qū)底商，高出近50%，項(xiàng)目目前作為新商業(yè)入市，面臨周邊人氣淡薄，知名度欠缺，商業(yè)輻射面較窄招商難點(diǎn)，因此需要給予具有吸引力的招商政策才能實(shí)現(xiàn)良好招商率同時(shí)促進(jìn)銷售率，理由如下：1、銷售是前提，投資客是主體，投資者會(huì)從招商情況衡量投資價(jià)值，因而招商情況對(duì) 投資者23、的影響較大，自營(yíng)戶則更是關(guān)心招商率情況；2、基本上所有的專業(yè)市場(chǎng)商戶，都認(rèn)可“放水養(yǎng)魚”的概念。專業(yè)市場(chǎng)前期招商收益 不是收取高額租金為目的，而是靠各種手段吸引商戶入駐；3、前期租金低，免租期長(zhǎng)，后期租金增長(zhǎng)的空間更大，商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格和銷售價(jià)格的升 值更明顯，從而利于項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)物業(yè)能取得更大收益；項(xiàng)目租金建議商業(yè)租金建議Code of this report | 21CENTALINE PROPERTY采取“免租+裝修補(bǔ)貼+搬遷補(bǔ)助”的組合優(yōu)惠方式，把項(xiàng)目的高額租金拉近與市場(chǎng)租金水平；多種優(yōu)惠方式更加迎合商戶的心理。根據(jù)以上分析得出的標(biāo)準(zhǔn)租金66元/*月，高于周邊住宅底商租金水平；作為新入市市24、場(chǎng)，周邊缺乏人氣和商業(yè)氛圍，因而要把商家從人氣旺、商業(yè)氛圍弄、租金低廉、地理位置好的市場(chǎng)引到本項(xiàng)目，需要采取一定的優(yōu)惠措施。品牌招商優(yōu)惠政策：品牌招商：免租期2年；散戶租賃優(yōu)惠政策：開業(yè)一個(gè)月返還商戶搬遷補(bǔ)助：10000元/間 開業(yè)三月后返還商戶裝修補(bǔ)貼：10000元/間招商難點(diǎn)具體方式租賃政策商業(yè)租賃政策Code of this report | 22CENTALINE PROPERTY商業(yè)租賃政策1、較長(zhǎng)的免租期項(xiàng)目在前期招商中對(duì)于品牌門店以2年免租期租賃，對(duì)于長(zhǎng)期自營(yíng)等客戶，可實(shí)行首期租金分期付款，半年/3月免租期，以各種手段，降低前期入場(chǎng)門檻，吸引商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，盡可能短期內(nèi)形成市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)25、規(guī)模，促進(jìn)商業(yè)人氣，市場(chǎng)經(jīng)后期培養(yǎng)，再根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行溢價(jià)；2、貸款、工商、稅收等相關(guān)優(yōu)惠盡早與有關(guān)政府職能部門進(jìn)行協(xié)商，對(duì)于入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商戶實(shí)行工商管理、稅收等減免優(yōu)惠，減輕商戶前期壓力；3、物業(yè)費(fèi)、推廣費(fèi)、廣告位建議物業(yè)費(fèi)、推廣費(fèi)免兩年、廣告位交一免二；4、繳納其他費(fèi)用合同三年一簽，自營(yíng)商戶和純租賃商戶需要繳納5000元保證金，合同期滿返還5000元保證金，用于對(duì)商戶私下轉(zhuǎn)租或經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)不相符以及延期繳納水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)及處理由商戶原因引起的客訴、維護(hù)良好的經(jīng)營(yíng)次不斷提升市場(chǎng)整體形象;其它租賃政策其它租賃政策Code of this report | 23CENTALINE PRO26、PERTY大型生活超市商業(yè)業(yè)態(tài)分布建議Pizzahut、藍(lán)島咖啡等形象品牌門店輔以普通奶茶、小吃店汽修、日用五金等快遞類、淘寶類業(yè)態(tài)分布建議：1、沿街商鋪：建議引進(jìn)形象主力店，如pizzahut、藍(lán)島咖啡等，輔以部分普通奶茶店、小吃店等；2、東北面：建議引進(jìn)大型生活超市，亦為品牌主力店，大大方便住戶生活，同時(shí)對(duì)人流聚集效應(yīng)比較明顯，配合汽修美容、日常五金的店面；3、非沿街面：該面為承租能力較差且不太靠人流的業(yè)態(tài)，主營(yíng)線上生意的店面，如快遞類、淘寶類等Code of this report | 24CENTALINE PROPERTY本項(xiàng)目商業(yè)體量不大，而且項(xiàng)目所處位置人流量亦不多，因此若直接銷27、售，對(duì)客戶吸引力不大，建議進(jìn)行先招商打響知名度，聚集人氣的模式，引入主力店開始運(yùn)營(yíng)，先把商業(yè)氛圍運(yùn)營(yíng)起來再銷售。商鋪推售策略社區(qū)便利超市餐飲主力店招商策略：1、建議引進(jìn)便民生活超市如華潤(rùn)萬家等，以及餐飲主力店，拔升項(xiàng)目形象，建議可考慮pizzahut；2、運(yùn)營(yíng)先行，聚集商業(yè)氣氛，對(duì)于主力店需要給予較大的優(yōu)惠，比如免租2年的優(yōu)惠，以較大力度的優(yōu)惠吸引品牌門店進(jìn)駐Code of this report | 25CENTALINE PROPERTY商鋪整體租售建議一 、確定商鋪?zhàn)赓U模式：先引進(jìn)品牌主力店，主力店建議引進(jìn)超市、知名餐飲店等，沿街商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格較均價(jià)上浮20%，非沿街商鋪價(jià)格下浮20%。二、引進(jìn)招商團(tuán)隊(duì)：建議引進(jìn)招商團(tuán)隊(duì)，引進(jìn)主力店后，運(yùn)營(yíng)集聚商業(yè)氛圍后，后期可考慮帶租約銷售；三、實(shí)行全民營(yíng)銷模式：只要帶客成交，即可獲得1.5-2個(gè)月的租金作為傭金；四、宣傳策略：引進(jìn)主力店后，拔升項(xiàng)目形象，針對(duì)本地的商鋪業(yè)主，進(jìn)行掃樓宣傳，同步打開外圍渠道對(duì)市區(qū)及港澳客戶進(jìn)行拓展；商鋪?zhàn)馐劢ㄗh小結(jié)