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1、心花花花花花花怒放花海灣年6月 保投顧策劃部保利花海灣項目營銷提報廣鋼新城環境好少塞車芳村印象4老城區無咩新野最近樓價漲得好快芳村食街花鳥魚蟲茶葉市場l2016年，芳村板塊的成交走勢受到廣鋼板塊的影響較大，實現了成交均價從2.5萬/暴漲到4.2萬/的飛躍，整體量價在廣鋼板塊的帶動下，芳村板塊呈現量價齊升的態勢；邁進年，老芳村及白鵝潭板塊成交雖有下滑，但價格仍保持穩定水平。注：以上數據出自市場調研市場動態：廣鋼驅動力明顯，板塊價值系統欠堅挺，新政后將面臨量價下跌壓力茶滘 舊城綜合提升區片區現狀：板塊邊緣化-滯后性-非熱門置業板塊-負面標簽邊緣化區位上配套上認知度上負面標簽白鵝潭CBD、廣鋼新城、2、花地生態城三大板塊外圍滯后性專業市場云集，但缺少大型商業配套非熱門置業板塊板塊內缺乏標桿項目亮相，區域認知度未建立起來固化標簽板塊附近有黃大仙廟，部分客戶對此有抗性難題1我們面臨的難題？板塊規劃兌現慢保利項目首發存在機遇，但無法抱板塊大腿難題2茶滘村板塊形象破舊客戶信心不足項目通達性差昭示性不足難題3難題415填實現100/200套貨認購并簽約如何解決？競品是如何應對的？說“新城”：定位“荔灣新城”說“江景”：定位“白鵝潭江景房”說“規模”：定位“百萬方成熟大盤”競品是如何應對的？說“產品舒適性”：定位“荔灣心低密度全南向親水華宅”說“學位”：定位“西關大城全程名校”說“江景”：定位“一線江景3、豪宅”客戶到底需要什么？姓名：陳先生，50歲職業：公務員住址：坑口家庭結構：有老有小我一直居住在芳村這邊，家人以及朋友圈子都在這邊，是老區了，生活起來非常方便。再說現在的交通哪里都能到，我想去其他區域也很方便快捷。對話客戶客戶普遍存在較高的環境（自然/圈層）認同和較低的心理價位認知特點姓名：李小姐，28歲職業：私企經理住址：芳村地鐵站附件家庭結構：未婚我現在在海珠那邊上班，居住在芳村。雖然芳村發展相對較晚，但是說實話，居住環境來說的話還是芳村更好一些。這邊塞車情況要好很多，沒中心區域那么擁擠。姓名：王先生，38歲職業：私企經營者住址：海珠區家庭結構：已婚芳村這邊的房子啊，肯定會比廣鋼、海珠還有4、越秀那邊便宜很多啦。要是價格太貴的話不如買廣鋼、海珠那邊，但是價格便宜的話可以考慮購買，畢竟價格低漲的空間更大。老芳村，習慣芳村老城生活新廣州，認同芳村居住環境價值老海珠，認同芳村未來升值空間5、滘口電梯：2.6-3.5萬/平樓梯：1.4-1.7萬/平4、芳村地鐵口電梯：2.7-3.5萬/平樓梯：1.5-1.8萬/平6、花地灣電梯：2.1-3萬/平樓梯：1.5-2萬/平7、汾水電梯：2-2.3萬/平樓梯：1.3-1.5萬/平3、鶴洞樓梯：1.3-1.6萬/平2、老荔灣電梯：3.5-5萬/平樓梯：2-3.5萬/平1、海珠電梯：3.8-5.5萬/平樓梯：2.5-3.5萬/平客戶觸點是什么？中心老城5、二手樓價高二手房戶型不好主要看規劃兌現速度中心老城二手房價直逼芳村一手房價，外溢客戶勢頭上升全面二孩政策放開，改善型需求逐年遞增全民二孩政策放開，房間功能性增加有著非常實際的需求。客戶觸點是什么？外區客戶牽引要素一手稀缺二手貴目前區域一手樓盤供應稀缺，且二手樓盤可選擇戶型差、價格高。價格規劃利好發展潛力大茶滘舊改未來規劃及發展潛力，但對改造的時間比較擔憂。區域規劃路網完善雙軌上蓋交通中心老區交通完善但易堵，芳村交通路網完善，規劃19號、22號地鐵線、有軌電車環境好空氣佳芳村居住環境較好，空氣更好居住環境主要在售競品客群概況：地域結構：u芳村版塊項目整個荔灣地緣客戶占比5成以上。u老荔灣版塊項目6、荔灣地緣客戶占比3成，另外越秀、海珠客戶外溢大。客戶身份：u企事業單位管理者、私營企業老板、公務員、私企員工等。置業因素：u地段、配套、品牌、教育等。華發荔灣薈區域：荔灣 30% 海珠 30% 越秀 20%職業：私企 30% 企事業單位30%置業因素：地段、配套遠東御江豪庭區域：芳村 40% 老荔灣20% 海珠20% 越秀 10% 天河5%職業：企事業單位40% 私企員工20% 私營老板30% 其他10%置業因素：價格、位置保利西悅灣區域：芳村30%，老荔灣20%，海珠15%，越秀15%，天河8%，白云2%，其他10%職業：企業高管30% 20%公務員 私企老板25% 15%企業員工 10%其7、他置業因素：品牌、規劃、配套本案新世界凱粵灣區域：荔灣25% 越秀20% 海珠18% 白云5% 天河5%職業：企事業單位35% 私企30%置業因素：地段、名校荔灣地源客獨占鰲頭，海珠、越秀客外溢客群增加，價格拉升存在空間1、核心客群：芳村本案2、重要客群：老荔灣3、次重客群：海珠3、次重客群：越秀4、補充客群：其他客戶群研判核心客群：芳村 重要客群：老荔灣 次重要客群：海珠+越秀 補充客群：廣佛邊緣地區客戶 我們面向的，是這樣一群客戶，他們骨子里享受老城生活習慣周末和家人喝早茶，習慣走在林蔭護陰的路上，習慣沒事去吃碗云吞面。源自原生區域的小優越感芳村，與自己生活的海珠、越秀、老荔灣相比，似乎不8、是一個特別中心的地方，我不愿意將就，但高漲的樓價又在時時刻刻提醒我，是不是需要一些小妥協？對生活提升有積極追求很幸運，有了第二個小孩，房子，我們希望多一個房間，給孩子獨立的成長空間；希望搬到新的小區，和素質好的人為鄰，讓孩子在更好的環境中長大。我們的價值點是什么？ 新銳氣質荔灣老城交通暢達景觀環境人文濃厚項目物理定位荔灣心Feature:項目核心地段價值特點自然人文Advantage:優越生態景觀資源千年歷史人文氣息高尚住宅Benefit:高尚氣質體現客戶精神契合SLOGAN新銳城市生活范本致 獨具慧眼的城市寵兒品牌先行（約2稿）1.以品牌牽頭起航，強調保利實力2.第二階段起項目正式亮相3.第9、三階段結合銷售動作主打產品精工亮相起勢（約4稿）產品精工（約4稿）板房開放獲得預售證售樓部開放推廣主線9月8月10月11月12月以“保利地產匠心打造荔灣”為線索，強化保利地產的品牌實力，以及其在老城更新當中扮演的重要角色。保利選址，必定是未來價值飆升的風向標。【訴求重點】保利品牌，大師匠心階段一 亮相起勢各階段傳播主題20結合保利年4大城市更新項目炒作：1、黃埔魚珠港項目廣州東發展引擎，廣州第二個CBD首開領航區（航海經濟、總部經濟、高端服務業）。2、天河小新塘項目天河CBD公園社區。3、荔灣廣鋼新城廣州首個CLD居住區4、荔灣花海灣項目廣州西生態人居典范即將盛大啟幕。圍繞保利廣鋼4盤、九里、10、塞納、花海灣共7盤，書寫保利在廣州傳統老城區建設中擔當的重要角色，以及過程中完成了從人居3.0到5.0的匠心升級，突顯品牌實力。城市更新大師，保利一路領航保利荔灣7子，以匠心致敬城市【軟文主題一】【軟文主題二】各階段傳播主題階段二 亮相起勢各階段傳播主題結合售樓部開放節點，主打項目自身價值體系，輸出項目新銳、智慧的精神內核與氣質，在市場中一枝獨秀。【訴求重點】項目整體價值，項目氣質2015年11月26日拿地，至項目亮相，耗時660天的精雕細琢，花海灣項目終于以完美的姿態亮相在眾人面前，打造出全新的新銳城市生活范本。*具體的等待天數以土地拍賣日，到軟文投放日的實際距離為準炒作項目地段，以及項目產11、品價值。傳達項目中心生活范本形象。【軟文主題一】【軟文主題二】0201廣州，等待花海灣的660個日與夜在中心，最范本各階段傳播主題階段三 產品精工各階段傳播主題P.O.L.Y 居住系統、戶型格局、空間復合、適老適幼等產品、立體園林等角度，全方位詮釋【訴求重點】POLY 人居精工系統【炒作主題一】P.O.L.Y. 人居精工系統，為愛筑起一個家Private smart butler 私人智慧管家Oxygen air system 新風空氣管理系統 Light management system 燈光管理系統Yard-neighborhood 鄰里親情園林OPYL各階段傳播主題室內設計師500個小12、心思，筑就一個花海灣沉下來，會更美！廣州首個下沉式水景園林原來在這里將新加坡園林設計賣點放大，突出項目為廣州首個將W酒店等全球精奢酒店下沉式園林設計理念引入居住空間的項目，擁有同時不斷鞏固項目新銳、時尚的氣質。由點帶面，系統介紹花海灣園林設計特點，全齡居園林著重鄰里親情的互動等特點。【炒作主題二】解剖項目精裝的500個細節，緊扣炒作主題一POLY人居精工系統設計理念，體現先進設計理念在家居細節中的打造和體驗，區別于上一代住宅設計裝潢追求外顯的豪華，花海灣室產品設計更注重居住體驗感，華而不浮。【炒作主題三】各階段傳播主題在這個信息碎片化的年代，人民群眾喜聞樂見、齊齊參與的活動才是好活動辣么，我們13、該如何搞事呢？活動鋪排【亮相起勢搞事篇】之 刷新城市#_,你是我的_范本# 1.客戶只需打開活動H52.攝像頭對準對自己有意義的建筑3.系統自動生成花藝涂鴉效果和樓棟海報4.客戶可輸入一段話在海報上，轉發朋友圈分享傳播。各大商圈LED屏海報展示活動鋪排【亮相起勢搞事篇】之 刷新城市選取5組涂鴉海報在荔灣、海珠等各大商圈LED屏播放，引起群眾的互動與關注，再次傳播項目。并邀請被選中的客戶到銷售中心開放現場，有驚喜。#_你是我的_范本# #_你是我的_范本# 落地活動：心花怒放花海灣售樓部開放活動鋪排銷售中心開放日，將銷售中心現場打造成布滿鮮花的震撼花海，邀請媒體及意向客戶參觀，現場配合表演、抽獎14、活動，禮品為野獸派代金券、鮮花等。客戶策略三盤聯動老業主攪動合供方推介首創系統內三盤聯動，實現客源消化最大化走好物業聯動三部曲，攪動全廣州保利老小區合作方資源整合，千方百計攪動與保利有關的人群大市場做地緣、做深度：地緣性客戶鋪面，企事業單位、私營業主深度拓展1、芳村三盤聯動花海灣海德二期海德一期【樓巴接送】周末異型樓巴穿梭廣鋼、花海灣三盤，實現客源即時轉介即時消化。【預約VIP】預約到訪一對一接待提升尊貴感。【跨盤到訪有禮】客人到訪售樓部出示跨盤看房券，即可獲贈精美禮品一份。首創系統內三盤聯動，實現客源消化最大化2、攪動全廣州的業主走好物業聯動三部曲，攪動全廣州保利老小區活動拉動擺展海報物業聯15、動與物業公司打包簽訂物業系統聯動協議，轉介分成到物業人員個人根據小區規模、位置確定推廣形式，物業配合擺展、海報、短信等形式通過噱頭專場形式，組織業主到項目參觀、推介，完成客戶對接、成交過程。物料植入專場推介推介有獎團購整合公司合作方資源，如廣告公司、工程部、物業公司、劇院資源等，以專場推介、物料植入、團購、推介有獎等方式攪動合作方資源。聯絡關鍵人，舉行專場推介會合作單位紙巾盒、展架、海報等物料植入購房團購專享服務、專享折扣關鍵人推介成交獎勵3、合供方推介合作方資源整合，千方百計攪動與保利有關的人群u做地緣：深挖芳村、老荔灣、海珠西首置及首改客戶。u做深度：針對廣州西，精準拓展企事業單位高管、公16、務員、專業市場私營業主客群。4、大市場拓展* 專業市場商圈導流企事單位1.以物料植入，關鍵人推介等滲透周邊花鳥魚蟲/茶葉等專業市場。3. 通過贈送禮品等形式上門拜訪，建立客戶關系，達成以物料植入為核心，精準圈層拓客，在芳村、荔灣各大企事業單位進行項目宣傳的目的。2. 芳村花地商業中心、老荔灣中心區、海珠樂峰廣場等商圈擺展拓展，以及周邊樓盤掃樓。4、大市場拓展地緣性客戶鋪面，企事業單位、私營業主深度拓展外部道路指引 周邊小道改善 售樓部打造，解決客戶搜得到找不到的尷尬。【導視系統】里1層+外2層，道路全封鎖外圍導視導視系統花海街花地大道售樓部芳村大道花蕾路主形象干道選擇花海街，以花蕾路做補充外部17、導視補充珠江隧道收費站廣告位珠江隧道收費站廣告位珠江隧道藍牌指示珠江隧道藍牌指示榮興路與花地大道北交匯處：右轉指示榮興路與花地大道北交匯處：右轉指示123榮興路與花地大道北交匯處：左轉指示榮興路與花地大道北交匯處：左轉指示5榮興路與東漖北路交匯處：右轉指示榮興路與東漖北路交匯處：右轉指示4珠江隧道洲頭咀隧道鶴洞大橋+芳村大道124 35珠江隧道-花地大道-榮興路-東漖北路，攔截老荔灣/越秀客戶珠江隧道洲頭咀隧道鶴洞大橋+芳村大道123外部導視：洲頭咀轉芳村大道右轉指示洲頭咀轉芳村大道右轉指示2高架橋底前行指示高架橋底前行指示3洲頭咀隧道入口前洲頭咀隧道入口前1洲頭咀隧道-花地大道-榮興路-東漖18、北路，攔截海珠秀客戶珠江隧道洲頭咀隧道鶴洞大橋+芳村大道12鶴洞大橋右轉指示鶴洞大橋右轉指示1外部導視：鶴洞大橋下橋廣告位鶴洞大橋下橋廣告位2鶴洞大橋-芳村大道-花地大道-榮興路-東漖北路，攔截海珠客戶外部導視：路線1：百花路，主要干線，體現項目檔次接駁茶滘路接駁東漖北路動線1動線2包樹包圍擋動線1為百花路小道包路，此為主要干線，指示的同時提升整體調性接駁茶滘路接駁東漖北路動線1動線2動線2：花海路+未知路線外部導視：以夜燈裝飾、金色包樹動線2為花海路+城中村路包路，左右兩邊全覆蓋營銷總控準備期.8.9.10.11.12蓄客期開盤強銷期起勢期工程節點營銷推廣活動造勢渠道執行銷售中心示范區樣板間開放首開持續銷售刷新廣州銷售中心開放項目品牌暖場活動線上：報媒+網絡+戶外+站臺+商圈LED線下：call客、派單、圈層拓展、通盤通客、合作單位推介、老業主攪動品牌先行 帶項目亮相起勢產品精工客戶拓展銷售策略蓄客持續銷售開盤2018專 業 專 注 應 對 無 限 可 能 和 機 會