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1、市場/區位宏觀分析12017廣州樓市進入深度博弈2017年伊始，政府定調“房子是用來住的”，將繼續嚴控樓市瘋狂發展的態勢。新年過后，隨即傳出銀行收緊信貸的消息，預測今年樓市可能會出現“滯漲”的局面，加劇中心區與外圍區的激烈競爭，中心區“五大門派”實力相當；外圍區“糧草”有所減少，但勝在價格有優勢。2016年廣州樓市成績搶眼一路瘋狂狂奔，并創下多項新紀錄2017年廣州樓市再起風云今年前11個月，廣州單套總價千萬元以上的豪宅共成交1327套，較去年同期（614套）漲116%，足足翻了超一倍，而網簽面積達44萬平米，環比漲98%。廣州前11個月一手住宅成交115,797套，環比增長44.43%。這兩2、項數據可以看出，今年廣州千萬豪宅成交增長趨勢明顯，增長幅度跑贏一手樓成交的平均水平。年前11個月的時間里，廣州千萬豪宅的成交量已經碾壓了2015年全年的成交成交TOP10的千萬豪宅盤，主賣享受一線江景或者坐擁云山疊翠從區域分布看，成交前十中，天河區的千萬豪宅占比最大，有4個樓盤上榜，包括匯悅臺、凱旋新世界、峻林、尚東君御。白云區和海珠區位其次，均占比20%，白云有保利云禧、珠江嶺南苑上榜，海珠則是保利天悅和天譽半島。十大豪宅主要集中在最中心CBD珠江新城，說明購房者選擇高端物業時，十分看重核心地段和區域前景。近期賣地一片火熱的白云新城的山景豪宅也不甘示弱，用實力占據豪宅的一席之地。大有未來CB3、D態勢的琶洲板塊和馬上開通地鐵七號線的華南板塊的江景豪宅也有爆發跡象，均有樓盤上榜。作為豪宅，通常占據城市的稀缺資源，廣州最出名的就是“云山珠水”，這也影響了高端物業的選擇定位，不難發現，廣州十大千萬豪宅中，基本都占據這兩項資源，享受一線江景，或者坐擁云山疊翠。從2016年前11個月廣州別墅物業的成交情況看，隨著買家范圍的進一步擴大，廣州郊區以及近中心區的低密度生態別墅受到越來越多高端客戶青睞。成交的別墅物業中，增城、從化占全市五成，而中心區則主要集中在天河奧體-廣氮板塊。從別墅的主力成交板塊看，今年廣州多個別墅板塊相繼崛起，在高端住宅市場上各領風流。南有洛溪板塊、南沙中心等，北有增城荔城、從4、化溫泉鎮等，在東面則是奧體-廣氮板塊。未來別墅，瞄準中低密生態環境而別墅成交前十的樓盤中，增城從化共有6盤上榜，荔城板塊的百花山莊御景園以2.71萬平米的成交面積占據第一，緊隨其后為街口板塊的雅居樂名門半島花園和中新板塊的僑建御溪谷。未來別墅，瞄準中低密生態環境市區供應增加，外圍減少據合富房地產研究院預計，2017年廣州市(不含從化)新增供應8萬套，中心五區（越秀、天河、荔灣、海珠、白云）得益于近兩年地市傳導，呈增加趨勢，市場有望解渴；外圍區域貨量相比2016年有所減少。中心區五大門派雄起在羊城樓市江湖中，有一些“實力派”占據著地理優勢的越秀、荔灣、海珠、天河和白云，只不過近年這“五大門派”拿5、得出手的“得意弟子”越來越少，故而在武林中聲音漸微。從2016年開始，“五大門派”重現昔日風采，今年將會以更強的陣容再戰江湖。今年廣州中心五區預計將有2萬套新貨供應，同比增加約33%，一直以來新貨較少的中心區，今年共有17個新項目入市，其中天河和越秀兩區最多，分別有5個和4個新盤。外圍區部分板塊缺貨相對于中心區“五大門派”而言，增城、南沙、番禺、花都等外圍區域則屬于“新興門派”，這些年它們憑借十八般武藝，同心協力爭奪了不少江湖地盤。今年，這些“新興門派”的“糧草”將有所減少，部分板塊甚至會面臨缺貨的困境。2017年，南沙、花都、番禺、從化等區域樓市的供應量基本和去年持平，但是增城、黃埔兩區的供6、應量同比將會減少15%-20%。黃埔區為例，2016年新增供應面積為163萬平方米，同比增長約10%，成交面積卻多達208萬平方米，同比增長約26%。今年的新增供應，主要集中在早年推出土地的知識城、長嶺居等板塊，明顯供不應求，導致熱門樓盤可售貨量大幅減少。中心五區中心各區的貨量集中在單一板塊或項目；廣鋼新城、廣紙、奧體廣氮等高地價區域主導，2017年新貨可能難覓4萬元/平以下項目。黃埔區2016年黃埔區成交超過2萬套，僅比不限購的增城少；今年黃埔供應會減少，據合富房地產研究院預計，2017年新增供應1.5萬套，較2016年減少15%；且新增供應將高度集中在個盤。隨著萬科金色夢想、越秀嶺南林語、7、越秀嶺南雅筑、廣州綠地城、新福港鼎峰等項目售罄或進入尾貨階段，黃埔供貨項目數量將大幅減少。關鍵詞一：中心區“巨無霸”舊改項目搶眼登場今年，中心六區的“巨無霸”舊改項目即將搶眼登場，并且各有亮點。關鍵詞二：增城和花都有望進入“地鐵時代”今年，地鐵十三號線和九號線有望建成開通，這預示著增城和花都區即將進入“地鐵時代”，這是置業者的一大福音！關鍵詞三：豪宅產品價格繼續高走，外圍區豪宅機遇無限2016年，廣州一手住宅市場豪宅成交量明顯增長，網簽均價也走高。尤其是千萬級別的豪宅成交量不斷攀升。從區域分布看，千萬級別的豪宅成交量，天河區占比最大，其次是白云區和海珠區。越秀區由于新貨稀缺，因為成交量相對較少8、。2017廣州樓市關鍵詞2項目微觀策略如果說，以前，廣州什么都不缺，就缺少一個龍湖。那現在，我們可以說，你的人生什么都不缺，就缺少一個龍湖。廣州龍湖總經理毛文斌23年沉淀24城醞釀20000余套傳奇巨著筑建“善待你一生”的使命價值觀原著系列中國別墅專家一個中國頂級別墅系列，以“土地無脈，無稱原著”的擇地觀，征服中外，為龍湖冠上天宸原著2015年入駐廣州沸騰廣州，銷冠天河2017年宏立云峰打響30億銷售戰役再一次震撼廣州？如何一邸原著墅，征服廣州城天宸原著，龍湖廣州首秀，已征服廣州頂豪級階層品牌形象、產品價值、景致美觀，吸引力已然無需多言于廣州第二個項目，宏立黃埔云峰路，以天宸原著為建筑藍本，建9、筑雖一致，但項目價值卻不如出一轍，如何以此再創無雙成績？原著再起筆，一發何雙慣那，云峰項目價值有什么？景觀價值：原山景致坐擁劉村大山天然純景，私享11.2公里的原生態美林，臨近羊城四景之一香雪公園，綠色、自然渾然一體。地段價值：廣州科技園板塊廣州市高新技術開發區“一區五園”之一，享受國家高新技術開發區的優惠政策利好，國家級科技園。配套價值：配建名師名資小學/幼兒園完善社區配套，成建學校，引進名校資源，秉承優師質教的教學理念，創造優異的學習環境。區域價值：繁華配套圍繞四周圍繞完善配套社區20分鐘萬科大型商圈先天座擁繁華配套，生活便捷。然而這些都只是別墅的基本配套常規的廣告公司或會以此定義出本案的10、全新形象深挖云峰項目最核心的底蘊深入價值又高于價值我們要做的是眺望同區內沒在售別墅級競品望俯瞰環顧全廣州1500萬+別墅級項目同價值的沒有任何對手瞰探探究項目本身稱原著，以天宸為藍圖天宸原著已征服廣州，贏得追捧同款的云峰項目可說無可復制的底蘊源于天宸但考量到消費的本質云峰項目難以不與天宸相談已然相同的建筑風格如果再說出相似的價值難以滿足業主的期望值考天宸原著項目的底蘊？價值的底蘊給予什么更多利益要滿足期望值只有給予更多1、比天宸原著別墅更大挑空贈送空間，更大尺度面寬，更大尺度花園贈送，更直面一線山景；2、資源：產品與山勢和景觀的結合，南部有優質山景資源、打造藝術、健康、親水活力社區，3、配套：11、配建小學/幼兒園，引進名校資源；微觀項目本身雖已天宸為藍本但雙倍于天宸的價值觀天宸原著項目的底蘊雙倍價值價值的底蘊給予什么更多利益雙倍獲得天宸的價值才能形成新期望的底蘊所在從重慶到廣州從天河到黃埔從天宸到云峰云峰項目最核心底蘊歸于雙倍價值雙倍居住價值天宸原著云峰項目+雙倍善待你一生雙倍景觀價值原山美景+綠化園林園內綠化生態園林景致，親水生活；園外私享11.2公里原山生態自然；雙倍地段價值廣州科學園+永和經濟區西向廣州科學園，東臨永和經濟區坐落廣州科學園與永和經濟區交匯中心雙區域繁榮，雙享雙經濟區利好雙倍配套價值自建名資名校+黃埔公立重點校區圍繞除自身引建名資名校外項目周邊宏立黃埔重點校園不僅是12、別墅，更是學位房教學氣氛充盈，雙重育才紅點為公立學校雙倍繁華價值繁華商圈圍繞+依傍黃埔政府10分鐘繁華生活半徑10分鐘政府辦公區域政府所在即是城心之處黃埔市政府大樓雙區域廣東科學城/永和經濟區圍繞交匯雙生態園內親水綠化園林園外原山純生態雙繁華10分鐘多繁華社區10分鐘達政府城心雙名校自建名師名校，公立重點校園重育才2017年云峰項目底蘊打響30億銷售戰役再一次 震撼廣州雙倍價值雙倍價值的底蘊僅僅只是項目物理屬性雙倍價值能客戶帶來什么才是促進為項目買單的利益屬性源于人，歸于人只有洞察他們內心需求才能把雙倍價值打痛他們利益渴求走進他們的內心深處客群寫真30-45歲他們或許是私企老板他們或許是高薪白13、領他們或許是名企高層他們或許是不論地位、身份、職業他們都有一個相同的內心標簽在廣州打拼經年是影響廣州的少數人群代言廣州上層階級成就、身份、財富無一不缺對于購買別墅的問題毋庸置疑問題只是購買哪個別墅身份的象征奢舒的環境僅僅只是表象的理由更深層的因素更多是源于稿賞自己、證明自己談到稿賞提到證明不難擦覺出在他們華衣之下不為人知的辛酸與努力事業的辛酸每天拼搏忙碌在城市的石史森林里美好的休息環境已成為奢求家庭的苦惱上至父輩的健康生活下至子女的學習問題無一不是事業外的額外加班交際的憂慮在人海為患的城市里快節奏的交際成本只是建立在生意層面，不可牢靠缺少寧靜的交情交流生活的苦澀繁華的不僅是商圈還有繁華的人潮商14、圈服務的繁華四處皆在而政府服務的繁華需要通過人潮對于他們內心的渴求云峰項目雙倍價值可以給予他們雙倍生活的享受不僅是生活需求，更是人生需求在這里活出不止一生雙倍景觀人生園外原山生態+園內精致園林紛擾的世界中，浮躁的心緒隨著壓力的變換悄然游動，有一種心情需要慢慢釋放。與家人一同感悟家的自然空靈，精神的歸屬，就這樣超越物質的平淡。雙倍繁榮人生廣州科學園+永和經濟區生活成為融入的過程，不管是入事業，還是入生活，不必在意任何規則，用自然高度解析思想深度，正如天空中漸行漸遠的影線,不經意間裝飾著生活的風景。雙倍配套人生自建名資名校+黃埔公立重點校區圍繞用一種氣質去培養一種生活需要很長時間，如果總能有氣質內15、成的文化環境，才華，才能在一瞬間抵致。雙倍繁華人生繁華商圈圍繞+黃埔政府城心繁華，是每個成功者的起點；寧靜，才是他們心靈的渴望。出則繁華，歸則寧靜，只有懂得駕馭，才能享受超脫于繁華之上的心靈凈土。人山生活，完美相融在這里生活與人生得到雙倍享受的滿足在這里活出不止一生如緣自東方的云峰晨熙照耀伊始簇新一天啟另一種人生晉點墅寫春熙般寫意人生，墅寫昌熙般人生風景墅寫榮熙般繁榮境界，墅寫康熙般人生享受不僅珍稀，更是臻熙熙宸原著案名：案名詮釋：熙：寓指陽光、全新生活；亦寓含，康熙般的身份、尊崇享受；諧音稀，表達項目的稀有價值；宸：意解：帝王所居；更直譯宮殿城堡，皇家家居；定位：科學城純生態源山熙墅地段價值16、生態價值產品價值大境已成墅寫人生廣告語：廣告語詮釋：一語雙關大境指客群的身份，高度，成功之背景，暗合身份的代入；大境亦指項目的環境、風景等，已經完美構成；形象演繹主畫面生態篇地段篇繁華篇配套篇圍墻戶外廣告牌公交車站牌報廣VI演繹熙宸原著定位科學城純生態源山熙墅價值底蘊雙倍于天宸原著的享受主張人山生活活出不止一生廣告語大境已成墅寫人生使用價值雙倍善待你一生價值賣點雙倍景觀雙倍繁榮雙倍配套雙倍繁華謝謝拿地：地塊研判，可研可研報報告告、產品強排、投投資測資測算算、拿地方案；報建：流程、報報建手冊建手冊、報建涉及部門；前策：定位定位報報告告、定價定價、產品力提升、溢價；營銷：營銷營銷方案方案，活活動動17、方案方案（發布會、答謝會、主題活動、節點活動、事件營銷）、示范區、渠道拓客、說辭動線、開盤復盤、車位去化，積存去化；標準化：標桿房企標準化資料，產品標準化、營銷標營銷標準化準化、裝修標準化、產品庫，案場管理標準化、設計標準化；推廣：策略提案策略提案、廣告提案、海報、案名、設計設計素材素材、推廣主標、價值梳理；培訓：人力培訓、銷售培訓、策劃培訓、項項目目總總培培訓訓、地產專業知識培訓、財務培訓、殺客培訓；產品：商商業業、住宅、公寓公寓、車位、地下室、洋房，別墅，綜合體，文旅，小鎮，養老地產，旅游地旅游地產產； 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