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1、一座廣場一座廣場 一城繁華一城繁華營銷定位及項目啟動討論版雄州新核心雄州新核心一座廣場一座廣場 一城繁華一城繁華THE PLAZA THE PROSPEROUS CITYTHE PLAZA THE PROSPEROUS CITYTHE LONGJITAIHE PLAZATHE LONGJITAIHE PLAZAENGINEBUSINESSTHE LONGJITAIHE PLAZATHE PLAZA THE PROSPEROUS CITYENGINE營銷背景 | 市場定位 | 營銷模式周期背景 | 市場背景 按照集團公司制定的銷售任務：2012年銷售額8886萬；預計按照基礎鋪位計算待銷售鋪位：2、180-190個；2012.8.152012.9.302012.12.312013.10政府報規通過時效周期客戶積累時效周期按照資金計劃，完成2012年任務需在開售期完成所開60%銷售，即至少1000鋪位，銷售基礎鋪位100個。按照10:1的樂觀到訪轉成交比例計算，至少需要到訪1000組意向客戶。自持商業開業自持商業主體封頂8886萬前期招商跟進由于前期業態定位模糊，應在銷售同時進行招商工作，保證品牌及次主力店的入住與前期承租條件的調整。銷售商業的制約因素：1、整體商業的明確定位；2、整體商業的經營模式；3、商業工程進度周期；4、自持商業的業態分布；5、商業品牌的進駐；6、銷售商業硬件條件；雄3、縣隆基泰和廣場開發預期？目前盛唐地塊的資金狀況為正的1.8億（未計算目前未付款項），在這樣的資金前提下，如何看待雄縣隆基泰和廣場項目的開發預期。快速消化，現金流至上利潤最大化，合理開發不同的目標值將決定不同的經營思路及不同的規劃條件；THE PLAZA THE PROSPEROUS CITYTHE LONGJITAIHE PLAZATHE LONGJITAIHE PLAZAENGINEBUSINESSTHE LONGJITAIHE PLAZATHE PLAZA THE PROSPEROUS CITYENGINE營銷背景 | 市場定位 | 營銷模式周期背景 | 市場背景 首都第二機場全面動工首都4、第二機場全面動工空港效應，形成三核布局空港效應，形成三核布局首都第二機場及新空港經濟圈雄州商業核心雄州商業核心白溝特色購物旅游白溝特色購物旅游白洋淀風景旅游核心白洋淀風景旅游核心至北京至北京至天津至天津至保定至保定至廣州至廣州4040分鐘車程分鐘車程大廣高速保津高速白溝特色購物旅游白洋淀風景旅游核心雄州商業核心隆基泰和廣場文安霸州任丘安新溫泉城容城高碑店固安至今，至今，雄州雄州沒有核心，沒有核心，而而保東保東同樣需要核心同樣需要核心但但“兩白一城兩白一城”新規劃帶來無限的商業機會：新規劃帶來無限的商業機會：2012年隨著兩白一城的保定重點規劃的啟動，依托保津高速與白溝形成互補之勢，白溝的購物游5、溫泉城的景觀度假休閑游的發展下將形成多種旅游特色混合的綜合區域，而臨近這兩個區域的雄縣也必然成為這一旅游區域配套建設的主要基地。白洋淀溫泉城風景、度假 + 白溝購物 + 雄縣溫泉、休閑、人文。兩白一城的城市規劃，為雄縣帶來大量的旅游人群，增加了雄縣對于商業配套的需求。保東周邊沒有高端的商業綜合體作為城市發展的核心，雄州借首都第二機場及兩白一城的規劃形成核心趨勢，雄州乃至保東的核心商業虛位以待。雄州乃至保東的核心商業虛位以待。保東區域商業引擎新核心保東區域商業引擎新核心京津保環繞；河北重點開發區域兩白一城輔助區；首都第二機場輻射區；東擴北移，無限生活廣場東擴北移，無限生活廣場LIFE CENT6、ER新型大規模居住區，帶動消費力膨脹新型大規模居住區，帶動消費力膨脹原住居民：雄縣擁有人口35.4萬，年人均可支配收入約10000元，區域可支配總收入：35.4萬10000=35.4億元；產業支柱：塑料包裝、地熱、古玩、礦泉、溫泉、旅游；未來聚金商圈世紀城：2000-2008，入住套數3000套，常駐人口約8000人盛唐國際： 2007-2013，入住套數2420套，預計入住約8000/10000人鑫城： 規劃36萬平米，2600戶預計2014年交房使用，預計2015年后入住人口約8000/10000人雄州國際廣場：規劃43萬平米包含15萬平米商業(綜合商業包含五金批發、建材、土產日雜、大型超7、市、酒店）預計2016年交付使用預計常駐人口6000人 2015年，超過35000人口支撐按商業合理服務半徑：800-1000米人均商業服務建設面積：0.7-0.9/人商業服務需求面積25000-30000按盛唐社區規模計算，外向型商業5%-11%比例商業面積預計15000-33000 雄州世紀城盛唐國際鑫城雄州國際廣場THE PLAZA THE PROSPEROUS CITYTHE LONGJITAIHE PLAZATHE LONGJITAIHE PLAZAENGINEBUSINESSTHE LONGJITAIHE PLAZATHE PLAZA THE PROSPEROUS CITYENGI8、NE區域在售商業競品狀況商貿物流組群家居建材、五金機電、農貿副食、日雜小商品等人文社區組群主要以安置房及商品房為主綜合商服組群大型商超、購物街、餐飲、不夜城等。雄州國際廣場雄州國際廣場都市服務組群度假旅游、娛樂休閑、洗浴水匯、高端會議配套、溫泉游泳館等項目名稱雄縣雄州國際廣場項目位置雄縣雄州路消防局北行100米總建筑面積43萬平米商業建筑面積15萬平米占地面積500畝建筑格局步行街2層 商場4層經營范疇超市、百貨、餐飲、娛樂、休閑、物流、建材等經營模式 未定店鋪規格未定價格未定產權住宅70年 商業40年土地取得時間2011年開盤時間未定交付時間商業明年5月（暫定）五證情況占不健全項目名稱溫泉湖9、商貿中心項目位置雄縣鈴鐺閣大街溫泉湖東側開發商富泰誠房地產開發有限公司總建筑面積6萬平米(含住宅)商業建筑面積2.5萬平米停車位1000個建筑格局地下2層 地上4層 層高6米商業配套地下停車場、觀光電梯、扶梯、中央空調等經營范疇超市、百貨、餐飲、娛樂、休閑等經營模式 售后包租 （統一招商、統一經營、統一管理）返利標準年返10%左右 店鋪規格10100不等 （自由組合）價格10000-30000元/平米 （使用面積）開盤時間2011年11月8號價格區間10000-30000元/平米 （使用面積）去化率80%左右交房時間2013年10月開業時間2013年12月溫泉湖商貿中心業態分布：F5：健身會所10、F4：時尚街區F3：品牌服裝F2：品牌服裝F1：綜合商場B1：超市B2：停車場30000元/21000-25000元/18000元/10000元/商場部分建筑面積：2.5萬平米地下兩層 地上四層層高：6.3米住宅部分建筑面積：5萬平米層數：26層惠友超市、肯德基、金伯利鉆戒、雄縣黃金商行等一層二層三層四層樓層價格（元/平米）租金（元/平米/天）一層30000左右9二層21000-250006.3-7.5三層18000左右5.4左右四層10000左右3左右注：商場均以使用面積向外出售、標準店鋪規格為注：商場均以使用面積向外出售、標準店鋪規格為30平米平米/間，可以自由組合間，可以自由組合承諾投資11、回報率為：11% 形式：售完返租（三年一簽）經營模式：統一經營，統一管理項目名稱古玩城商貿中心項目位置雄縣將臺路世紀城對面開發商富泰誠房地產開發有限公司總建筑面積26560；商業建筑面積商場19350南側門店3260北側門店3950停車位600個建筑格局地下1層 地上4層；商鋪面寬4米，進深16米層高商場6米，商鋪4米商業配套地下停車場、觀光電梯、扶梯、中央空調等經營范疇商場預計出租給天奕店鋪規格41個銷售商鋪，130價格4000-6500元/平米 （使用面積）商場開業2013.5價格區間4000-6500元/平米 （使用面積）去化率因綜合商業部分整體打包給了天宜商廈，商業街可售部分只有70012、0平米，41套門店，現已基本銷售完畢，剩余套數2-3套，剩余門店價格6000左右。世紀城天奕盛唐20個鋪位21個鋪位將臺路綜合商場天宜商廈 五層 建面：19350平米 不對外出售北側出售門店建面：3950平米共20套門店3層14套 2層6套南側出售門店建面：3260平米 共21套門店3層7套 2層14套THE PLAZA THE PROSPEROUS CITYTHE LONGJITAIHE PLAZATHE LONGJITAIHE PLAZAENGINEBUSINESSTHE LONGJITAIHE PLAZATHE PLAZA THE PROSPEROUS CITYENGINE區域經營性商業13、狀況近千戶商業處于雜亂狀態手機及其配件婚紗攝影服裝、日雜、小吃、鞋帽服裝日雜家居鞋帽飾品家電蓮花商場手機及其配件婚紗攝影服裝、日雜、小吃、鞋帽服裝日雜家居鞋帽飾品家電蓮花商場雄縣現街鋪業態分布圖雄州商業現繁華地段分布較為靠雄縣縣城南端；業態分布較為擴散，現已山水蓮花商場為主的商業圈，為雄縣繁華地段，但由于市場建于較早，其衛生、消防、服務、較差，但受于現階段市場管理不健全導致繁華地段整改較為困難。人民大街以小家電及電動車為主，是雄縣購買家電及電動車的主要來源地。溫泉路兩側以手機配件及少部分婚紗集中地，此地為雄縣老政府原址為雄縣最早繁華路段。建筑面積25000平米開業時間2007年建筑格局地上5層14、地下一層層高5.5米經營范疇超市 百貨 餐飲 娛樂休閑經營模式統一經營 統一管理出售價格8萬20萬（15）租金1.5元6元/平米/天山水蓮花商場基礎資料商場業態及租金情況樓層經營業態租金價格（/天）一樓鞋、黃金珠寶、化妝品、手機家電、餐飲3元-6元二樓運動休閑、精品男裝、男女褲、毛衫2.5元-4元三樓女裝、內衣、休閑、床上用品1.8元-3.5元四樓個性服飾、飾品、反季服飾、兒童城、電玩城1.5元-3元地下一層超市、飾品、兒童服飾租金均價：約3-3.5元樓層品牌面積位置租金（平米/天）一層周大生70商場一層東側4.5元一層金匠世家96+36商場入口東側4.5元二層李寧8*10 80東側邊廳4元15、二層飛克8* 10 80東側邊廳4元二層哥倫布6*10 80東側邊廳4元二層七匹狼8*10 80東側邊廳4元二層安踏16*10 80南側邊廳3.5元山水蓮花商場品牌狀況步行街商業基礎資料步行街商業品牌狀況步行街地址山水蓮花商場東側 （鈴鐺閣大街和人民大街中間）建筑類別商業街2層層高4米左右標準規格每層40-80總建筑面積15000左右經營業態服裝、日雜、小吃、小家電、鞋帽店鋪數量240間左右經營戶數180戶左右經營狀況客流量大，商業氣氛濃厚環境臟 亂 差 租賃形式一年一簽租金單間4-6萬位置品牌經營品類面積（使用面積）店鋪規格租金步行街北口蓮花底商美邦服飾80（單層）2間3層10萬左右步行街中16、段西側新新日化化妝品201間1層3萬步行街南口東側千仞崗服飾80（單層）開間4米左右進深20米左右1間2層6萬步行街南段東側新感覺服飾40平米1間2層6萬大棚市場商業基礎資料位置步行街西側建筑類別門店+大棚層高門店 4米 大棚 10米開業時間20000年建筑面積40000平米經營業態農貿市場、日雜、服裝、小五金、布匹、鞋帽等經營狀況客流量大 但明顯低于步行街 環境農貿市場形勢 臟 亂 差 但好于步行街門店數量兩排門店 160間 + 大棚市場店鋪數量80家店鋪+100大棚散戶 租金2萬-3萬 （單個店鋪）東市場商業基礎資料建筑類別商業門店2層層高4米左右店鋪規格單間門店 35平米左右 店鋪數量417、0間左右建筑面積3000平米左右經營業態以服裝為主（多為品牌服飾）經營環境可以停車 路邊較干凈 好于步行街 租金水平每間2-3萬左右位置人民大街建筑類別底層底商三層（大多數）層高4米左右店鋪數量120個左右經營品類家電專賣 服裝 影樓 賓館 等經營情況客流量大 銷售情況好 店鋪規格40平米左右一間租金情況單間 3萬左右 人民大街商業基礎資料南市場商業基礎資料建筑類別商業街2層層高4米左右店鋪規格30平米一間 總體建筑面積27000經營業態服裝、日雜、家居、鞋帽、美發、飾品店鋪數量400間 （商鋪基本為1間2層、2間2層、3間2層）經營戶數約200戶左右租金水平每間1萬左右經營狀況客流量小、有一18、小部分店鋪未開業環境路寬 水泥路 店鋪獨立性較好 整體環境好于步行街品牌業態面積租金店鋪規格位置頂好飾品359000元1間1層南市場中段天然養生會所351萬，一層門市，二層休息1間2層南市場時尚新娘婚紗702萬2間1層南市場中段女人衣柜女裝351萬，一層門市，二層儲藏1間2層南市場中段薔薇家裝351萬，一層門市，二層儲藏1間2層南市場澤輝珠寶903萬，一層門市，二層休息3間2層南市場南市場商業品牌狀況THE PLAZA THE PROSPEROUS CITYTHE LONGJITAIHE PLAZATHE LONGJITAIHE PLAZAENGINEBUSINESSTHE LONGJITAI19、HE PLAZATHE PLAZA THE PROSPEROUS CITYENGINE區域行業品牌門店狀況服裝業：服裝業：品牌 開間*進深層數面積（單層）規模位置租金（萬/年）單位租金（元/天）海瀾之家3.6*8（6間）3170單層人民大街中段203.2耐克 3.6*6（3間）360兩層人民大街中段73.2恒源祥3.6*9（2間）270單層東市場62.3美特斯邦威3.6*11（2間）380單層步行街北口103.4彬彬男裝3.6*9（3間）397單層人民大街市場口102.8安踏3.6*18（2間）2130兩層步行街南口102.1家電業：家電業：品牌 開間*進深層數面積（）規模位置租金（萬/年）單20、位租金（元/天）美的專賣3.6*10（4間）3140單層人民大街中段122.3海爾專賣3.6*9（4間）3136單層人民大街中段122.4北大電器3.6*9（2間）364單層人民大街62.6賀軍家電3.6*9（4間）3136單層人民大街122.4亞迪電動車3.6*9（3間）397單層人民大街市場口92.5手機通訊：手機通訊：品牌 開間*進深層數面積（）規模位置租金（萬/年）單位租金（元/天）3G天翼手機賣場3.6*9（2間）364單層溫泉路中段北2.51.1海通通訊3.6*9（3間）397單層溫泉路中段北3.51觀宇通訊3.6*9（3間）264單層溫泉路中段南31.3八方通訊3.6*9（2間）21、264兩層溫泉路中段南20.9黃金珠寶：黃金珠寶：品牌 開間*進深層數面積（）規模位置租金（萬/年）單位租金（元/天）金伯利鉆石 12*8196柜臺蓮花商場底商144銀鑫金店 12*8196柜臺蓮花商場底商144雄縣恒興金店 12*6272單層蓮花商場對過103.8婚紗攝影：婚紗攝影：餐飲業：餐飲業：品牌 開間*進深層數面積（）規模位置租金（萬/年）單位租金（元/天）白洋淀婚紗攝影旗艦店3.6*9（4間）3130一層營業、其余工作室溫泉路人民大街交叉口路北61.3二平婚紗攝影3.6*9（2間）364一層營業、其余工作室溫泉路人民大街交叉口路北31.3時尚新娘3.6*9（3間）264一層營業、其22、余工作室南市場中段20.9寶貝兒童攝影3.6*20（2間）3150一層營業、其余工作室人民大街50.9品牌 開間*進深層數面積（）規模位置租金（萬/年）單位租金（元/天）嘉年華2122單層人民大街拐角路口204.5天天見面（快餐）3.6*9 （2間）364單層溫泉路中段41.7好滋味3.6*9（4間）3136單層雄州路西側61.2升級城市生活升級城市生活形成真正的核心商業區形成真正的核心商業區雄州原有商業舊格局以隆基泰和廣場為核心的全新商業格局原有的城市商業模式存在著檔次低、環境差、相關業態分散等缺陷，并且遠離新的居住集中區，沒有形成一定的商業鏈條。由于區域規劃的發展，新規劃的居住區的入住，圍23、繞文昌街政法學核心形成的北部區域成為新商業中心的有效區域。THE PLAZA THE PROSPEROUS CITYTHE LONGJITAIHE PLAZATHE LONGJITAIHE PLAZAENGINEBUSINESSTHE LONGJITAIHE PLAZATHE PLAZA THE PROSPEROUS CITYENGINE營銷背景 | 市場定位 | 營銷模式市場需求潛在消費力區域規劃項目規模盛唐國際公建定位思路：消費者需求零售商需求城市核心商業需求旅游規劃配套需求原住民生活新興住宅區年輕人旅游人口周邊人口住宅開發兩白一城規劃城市化進程人文旅游連通白溝及白洋淀溫泉城全新城市核心大24、體量，規模效應長臨街面統一雄縣商業，領銜區域消費，兩白一城規劃的超級配套補充盛唐國際商業零售概念定位：區域全新一站式區域全新一站式 消費商業中心消費商業中心 針對原住民針對原住民 針對旅游者針對旅游者行業文化行業文化雄縣原有商業需求總和，購物、休閑、餐飲均可于此體驗.大型超市、品牌店、最大的影院、最大的網吧等。區域旅游商品零售商店，針對團隊旅游購買力。如特產及特色手工藝等。行業集中地，如婚慶行業、電信行業、古玩行業等對于原有商業環境，完成更大體量，更好的購物環境，更多選擇，更便捷的消費。配套型人文旅游集散地配套型人文旅游集散地全天候精彩休閑、娛樂、餐飲全天候營業、全天候娛樂、全天候精彩所謂全天25、候，指增加夜間業態，延長營業時間。娛樂、餐飲、休閑、購物互動，提升商業氛圍。影院、網吧、彈子房精品菜系、特色菜系、夜排檔KTV、洗浴、溫泉、SPA、美容、美發、茶藝、棋牌盛唐國際公建定位：生活地帶：區域全新一站式商業核心+配套性人文旅游集散地LIFE CENTER時尚、美食夜生活旅游集散收藏古玩青年家庭上班族商人旅游者時尚娛樂夜間消費概念餐飲購物概念文化、旅游概念歡樂家庭概念全天候精彩影院、夜店、KTV、網吧、酒吧、臺球中高收入人群夜店、KTV、酒吧、特色服飾店宴請、聚會、特色餐吧、小吃街中端品牌專賣店、大型超市、特色服飾店、金店、婚慶店、影樓親子樂園、寵物醫院、家庭餐廳、KTV、影樓特產商店26、古玩城THE PLAZA THE PROSPEROUS CITYTHE LONGJITAIHE PLAZATHE LONGJITAIHE PLAZAENGINEBUSINESSTHE LONGJITAIHE PLAZATHE PLAZA THE PROSPEROUS CITYENGINE營銷背景 | 市場定位 | 營銷模式市場需求潛在消費力區域規劃項目規模隆基泰和廣場定位思路：消費者需求零售商需求城市核心商業需求旅游規劃配套需求原住民生活新興住宅區年輕人旅游人口周邊人口住宅開發兩白一城規劃城市化進程人文旅游連通白溝及白洋淀溫泉城全新城市核心大體量，規模效應長臨街面統一雄縣商業，領銜區域消費，27、兩白一城規劃的超級配套補充隆基泰和廣場零售概念定位：區域全新一站式 消費商業中心 針對原住民針對原住民 針對旅游者針對旅游者行業文化行業文化雄縣原有商業需求總和，購物、休閑、餐飲均可于此體驗.大型超市、品牌店、最大的影院、最大的網吧等。區域旅游商品零售商店，針對團隊旅游購買力。如特產及特色手工藝等。行業集中地，如婚慶行業、電信行業、古玩行業等對于原有商業環境，完成更大體量，更好的購物環境，更多選擇，更便捷的消費。暨配套型人文旅游集散地全天候精彩全天候精彩休閑、娛樂、餐飲全天候營業、全天候娛樂、全天候精彩所謂全天候，指增加夜間業態，延長營業時間。娛樂、餐飲、休閑、購物互動，提升商業氛圍。影院、網28、吧、彈子房精品菜系、特色菜系、夜排檔KTV、洗浴、溫泉、SPA、美容、美發、茶藝、棋牌青年家庭上班族商人旅游者時尚娛樂夜間消費概念餐飲購物概念文化、旅游概念歡樂家庭概念全天候精彩影院、夜店、KTV、網吧、酒吧、臺球中高收入人群夜店、KTV、酒吧、特色服飾店宴請、聚會、特色餐吧、小吃街中端品牌專賣店、大型超市、特色服飾店、金店、婚慶店、影樓親子樂園、寵物醫院、家庭餐廳、KTV、影樓特產商店、古玩城THE PLAZA THE PROSPEROUS CITYTHE LONGJITAIHE PLAZATHE LONGJITAIHE PLAZAENGINEBUSINESSTHE LONGJITAIHE 29、PLAZATHE PLAZA THE PROSPEROUS CITYENGINE保東 核心引擎超大型一站式商業綜合體超大型一站式商業綜合體THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY ，新城市核心的創生地，新城市核心的創生地自持購物中心： 泉樂匯： 銷售型商業：城市購物廣場；2013.10開業時尚特色商街；2013.10開業城市家庭生活中心；2013.10開業泉樂匯溫泉休閑中心；2013.10開業歐洲鐘樓廣場；2013.10開業一站式購物體驗，一站式購物體驗，全面提升城市生活價值全面提升城市生活價值業態豐富，包容全客層一站式消費需求時尚生活美食中心購物休閑娛樂完美結合隆基泰和廣場30、業態豐富囊括：服飾、家居、大型超市、電器、影院、電玩、書城、情調情調餐飲、兒童游樂、嬰童店、休閑溫泉等零售及體驗店以鐘樓廣場為中心，融匯大量時尚生活元素，從特色溫泉到世界美食應有盡有。打造保東區域時尚生活的核心引擎。全面高端的購物空間，溫泉主題的休閑娛樂，為以雄州為核心的區域型商業增加無限潛力，形成真正的一站式生活核心。THE PLAZA THE PROSPEROUS CITYTHE LONGJITAIHE PLAZATHE LONGJITAIHE PLAZAENGINEBUSINESSTHE LONGJITAIHE PLAZATHE PLAZA THE PROSPEROUS CITYENGINE營銷背景 | 市場定位 | 營銷模式住宅地產是銷售行為，而商業地產是經營行為。住宅地產是銷售行為，而商業地產是經營行為。戰略性、客觀性、可行性、長遠性、可持續性、短期不可逆轉性、前瞻性、可操作性營銷模式將根據公司大戰略制定。營銷模式將根據公司大戰略制定。