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1、華南營(yíng)銷部保大都會(huì)利大都會(huì)20182018年?duì)I年?duì)I銷方案銷方案寫在前面寫在前面2018年，大都會(huì)項(xiàng)目上市第三個(gè)年頭；滄海桑田，平地起高樓，項(xiàng)目正發(fā)生翻天覆地的變化，項(xiàng)目第一波交樓、濱海新區(qū)管委會(huì)進(jìn)駐、深茂高鐵試行通車等；走在希望的田野上，每一次蛻變都值得激動(dòng)；但是，濱海新區(qū)的發(fā)展無(wú)熱點(diǎn)、招商進(jìn)駐無(wú)節(jié)點(diǎn)、配套落地?zé)o蹤影；2017，大都會(huì)仍是“孤芳自賞”，唱響濱海新區(qū)獨(dú)角戲唱響濱海新區(qū)獨(dú)角戲！2018，博賀灣大橋建設(shè)聯(lián)通了博賀鎮(zhèn)；高鐵的開通，聯(lián)通了珠三角、聯(lián)通了茂名市區(qū)；所以，之于大都會(huì)20182018，價(jià)值連城，價(jià)值連城1、經(jīng)營(yíng)性定位回顧2、2017營(yíng)銷回顧3、面臨核心問題整軍1、知己知彼（內(nèi)外2、環(huán)境分析）2、謀定而后動(dòng)（營(yíng)銷思路）定航1、推貨計(jì)劃鋪排2、首波怎么賣3、怎么溢價(jià)賣揚(yáng)帆目錄CONTENTS一、整軍經(jīng)營(yíng)性定位回顧策略回顧：新茂名核心，濱海一生之城項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：大都會(huì) 濱海都會(huì)綜合體成果檢驗(yàn)：成果檢驗(yàn)：核心新城，濱海美宅，吻合當(dāng)初定位客戶回顧：核心為電城鎮(zhèn)客戶及周邊返鄉(xiāng)客戶目前客戶：目前客戶：認(rèn)購(gòu)客戶主要以電城鎮(zhèn)客戶為主，占比達(dá)到45%，周邊六鎮(zhèn)為輔。成果檢驗(yàn)：成果檢驗(yàn)：電城鎮(zhèn)客戶為主，返鄉(xiāng)客戶為輔，吻合當(dāng)初定位戶型回顧：洋房95-140為主流產(chǎn)品，別墅180、270為主成交情況：成交情況：別墅售罄，洋房95-140為暢銷產(chǎn)品成果檢驗(yàn)：成果檢驗(yàn)：去化均衡，無(wú)滯銷產(chǎn)品，吻3、合當(dāng)初地位結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)狀，各項(xiàng)指標(biāo)均吻合當(dāng)初定位10#37-131#別墅物業(yè)類型套數(shù)金額（萬(wàn)元）4棟洋房8747505棟洋房11062227-8-9棟余貨100602710棟洋房805022別墅11021718合計(jì)48743739 2#地別墅從年初8000元/均價(jià)，逐步拉升，第六波海景別墅別墅1050010500元元/均價(jià)售罄，整體去化2.4萬(wàn)方；3#地洋房已推售貨量中僅剩4、5棟少量天地樓層單位，其余全部售罄，整體去化4.7萬(wàn)方。9#8#4#5#認(rèn)購(gòu)認(rèn)購(gòu)4.374.37億，億，487487套套（洋房洋房377377套，套，2.22.2億，別墅億，別墅110110套，套，2.12.1億）億）一、4、整軍2017營(yíng)銷回顧一、整軍2017營(yíng)銷回顧2017年做的比較好的地方（1）踩準(zhǔn)節(jié)點(diǎn)大活動(dòng)（2）不斷放大小利好（3）拉攏政府聚人氣（1）熱烈的導(dǎo)入（2）優(yōu)美的環(huán)境（3）細(xì)致的城市（1）待新客如初戀（2）待業(yè)主如父母（3）待大客如小三造勢(shì)展示維系造勢(shì)踩準(zhǔn)節(jié)點(diǎn)大活動(dòng)不斷放大利好拉攏政府聚人氣春節(jié)百獸之王活動(dòng)吸引來訪近3萬(wàn)人，成交2704萬(wàn)；國(guó)慶魔術(shù)節(jié)活動(dòng)，吸引來訪近萬(wàn)人，成交5906萬(wàn)。一、整軍造勢(shì)放大路橋建設(shè)利好信息，現(xiàn)場(chǎng)搭配桁架展示，增強(qiáng)客戶信心；利用周邊配套規(guī)劃，傳達(dá)城勢(shì)所向信息，確立中心區(qū)位。拉攏濱海新區(qū)政府進(jìn)駐大都會(huì)辦公，吸引人氣；6棟洋房交付政府，借助政府入住聚集人氣，給予客戶信心。熱5、烈的導(dǎo)入優(yōu)美的環(huán)境細(xì)致的城市一、整軍展示面對(duì)空蕩荒蕪的新區(qū)，采取紅色指引道旗，營(yíng)造熱烈的氛圍前廣場(chǎng)打造，樣板房中軸花園，高層全齡化園林，與當(dāng)?shù)匦纬甚r明對(duì)比。利用城市價(jià)值展板，展示城市價(jià)值，大節(jié)點(diǎn)利用業(yè)主成交送歐洲游活動(dòng)待新客如初戀待業(yè)主如父母待大客如小三一、整軍維系來訪客戶少，銷售熱情對(duì)待每一批客戶全年業(yè)主維系不間斷，業(yè)主答謝宴、業(yè)主海陵游，多方面維護(hù)業(yè)主關(guān)系成交大客用心關(guān)愛，贈(zèng)送皇冠住房券、專場(chǎng)茶宴、業(yè)主溫泉券等讓客戶感受尊貴感孤島格局尚未打破濱海新區(qū)僅大都會(huì)一項(xiàng)目支撐，遠(yuǎn)離城市，孤芳自賞1屬地客戶供應(yīng)后勁不足屬地客戶占主流，后期供應(yīng)的產(chǎn)品，客戶不穩(wěn)定2產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，如何兼顧溢價(jià)及去化17年6、洋房別墅相結(jié)合業(yè)績(jī)4.3億，明年結(jié)構(gòu)單一，在產(chǎn)量上壓力較大3一、整軍項(xiàng)目面臨問題1、知己知彼（內(nèi)外環(huán)境分析）2、謀定而后動(dòng)（營(yíng)銷思路）定航二、定航二、定航市場(chǎng)分析市場(chǎng)總體表現(xiàn)火熱，總成交面積512.65萬(wàn)方，金額318.69億；總存量958.31萬(wàn)方，去庫(kù)存壓力仍嚴(yán)峻2017年1-11月，茂名商品房累積成交面積為512.65萬(wàn)平米，同比上升19.75%，成交金額為318.69億元，同比上升40.05%，成交均價(jià)為6217元/平米，同比上升15.18%；暢銷面積段為：120-144；電白區(qū)成交面積為66.48萬(wàn)平米，同比下降12.22%，成交金額為31.77億元，同比下降24.89%；成交均價(jià)為7、4779元/平米，同比下降14.44%。截止2017年11月30日，茂名市商品住宅存量為58451套，面積為958.31萬(wàn)，其中茂南區(qū)270.09萬(wàn)（17015套）、電白區(qū)137.21萬(wàn)（8832套）、按2017年茂南區(qū)去化18.9萬(wàn)/月，電白區(qū)去化6萬(wàn)/月的速度，茂南區(qū)需14個(gè)月去化，電白區(qū)需22個(gè)月去化，去庫(kù)存壓力仍較為嚴(yán)峻。總貨量：五期在售17年銷售業(yè)績(jī)：985套，8.9億元明年貨量預(yù)估：850套裝修情況：精裝項(xiàng)目特色：4000畝超級(jí)海景大盤，果嶺湖泊月均去化：95套 主力戶型：117-147三至四房均價(jià)：5400元/項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：今年推售產(chǎn)品處于清盤階段，少量余貨在售碧桂園城市花園：小步快8、跑，大小活動(dòng)保持關(guān)注度，熱銷8.9億全年采用小步快跑推貨，制造稀缺和熱銷，規(guī)模品牌效應(yīng)分流部分項(xiàng)目客戶；推廣渠道多樣化，覆蓋面積廣，每月大小活動(dòng)持續(xù)熱場(chǎng)，與碧桂園市區(qū)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，項(xiàng)目知名度高于大都會(huì)；全民營(yíng)銷，高額傭金對(duì)項(xiàng)目有較大沖擊。一期一期三期三期四期四期二期二期五期五期七期七期六期六期快速推貨，部分分流二、定航競(jìng)品分析一期住宅四星級(jí)酒店大型商業(yè)中心一期總貨量：864套一期已售：849套明年貨量預(yù)估：二期530套裝修情況：毛坯項(xiàng)目特色：70萬(wàn)平米城市綜合體，位于電城鎮(zhèn)內(nèi)，享受鎮(zhèn)區(qū)成熟配套，自建10萬(wàn)大型商業(yè)配套主力戶型：84-166二至四房均價(jià)：4600元/項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：現(xiàn)售產(chǎn)品處于清盤階段，新9、產(chǎn)品13、14棟認(rèn)籌中。海景明珠：低價(jià)策略，大量分流客戶，價(jià)格追隨項(xiàng)目二期住宅低價(jià)格，直接競(jìng)爭(zhēng)推貨：全年采用集中式推貨，電商形式5000抵20000元及找熟人跟老板要折扣，制造特大優(yōu)惠現(xiàn)象贏得客戶。推廣：推廣僅集中在電城內(nèi)，以村鎮(zhèn)桁架和指示牌為主。來訪主要靠客戶口碑。劣勢(shì)：景觀資源嚴(yán)重缺失、配套無(wú)法兌現(xiàn)，交樓不準(zhǔn)時(shí)等，與項(xiàng)目高品質(zhì)社區(qū)形成一定差異化。二、定航競(jìng)品分析認(rèn)購(gòu)客戶主要以電城鎮(zhèn)客戶為主，占比達(dá)到45%。電城籍珠三角客戶占比20%，離電城鎮(zhèn)較近的鎮(zhèn)區(qū)爵山、嶺門、馬踏、樹仔、麻崗、博賀總共占比僅為21.62%，有待進(jìn)一步挖掘。推廣宣傳范圍可圍繞嶺門、馬踏、爵山等區(qū)域，進(jìn)一步開發(fā)。馬踏馬踏鎮(zhèn)10、鎮(zhèn)嶺門嶺門鎮(zhèn)鎮(zhèn)爵山爵山鎮(zhèn)鎮(zhèn)博賀博賀鎮(zhèn)鎮(zhèn)樹仔樹仔鎮(zhèn)鎮(zhèn)電城電城鎮(zhèn)鎮(zhèn)大都會(huì)大都會(huì)麻崗麻崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)電城嶺門馬踏爵山樹仔博賀鎮(zhèn)水東其他鎮(zhèn)區(qū)茂名（除電白區(qū)）珠三角其他地區(qū)05010015020025022521191812856239763成交客戶居住區(qū)域（單位：批）二、定航客戶分析我親戚在廣州也買了，不但建設(shè)進(jìn)度快，而且升值也快，才四五年房?jī)r(jià)就翻了一番，所以我也買了。的房子使用率很高，92的房子能做到三房?jī)蓮d兩衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)，像我們這種需要小面積的人真是太好了看好這邊以后的配套會(huì)很齊全，最重要是樓下有超市買菜方便，不用走那么遠(yuǎn)。在這里買的考慮到以后小孩讀書問題，希望他在這里能上好一點(diǎn)的學(xué)校。爸媽操勞了大半輩子，這11、里環(huán)境好、配套齊全，我在這里買套房子給他們，讓他們也享享清福。二、定航客戶分析成交客戶經(jīng)典語(yǔ)錄 抽樣調(diào)查120批成交客戶，最終讓120批成交客戶下決定購(gòu)買的因素中，品牌、小區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)三項(xiàng)為客戶的首要考慮因素，戶型布局合理、大品牌有面子有保障、小區(qū)內(nèi)有超市菜市場(chǎng)這些因素都成為讓客戶決定的主因。其次吸引客戶成交的因素為教育配套和產(chǎn)品戶型，本地的教育落后，客戶希望以此享受城市級(jí)的配套。最后園林配套、新區(qū)前景、交通規(guī)劃等因素都增強(qiáng)了客戶的信心，促成購(gòu)買。品牌小區(qū)配套物業(yè)服務(wù)園林環(huán)境產(chǎn)品戶型交通規(guī)劃新區(qū)前景教育配套020406080100120110105907678656688客戶認(rèn)可點(diǎn)客戶認(rèn)可12、點(diǎn)二、定航客戶分析抗性：偏遠(yuǎn)、交通不便捷、配套落后、不相信政府、不相信新區(qū)規(guī)劃客戶眼見為實(shí)，近兩年無(wú)配套落地，對(duì)前景信心不足，置業(yè)新區(qū)域需要教育和消化；新區(qū)推進(jìn)力度嚴(yán)重滯后，本能地對(duì)政府不信任；品牌值得信賴，但仍需要時(shí)間換取客戶的信任；初級(jí)市場(chǎng)，客戶購(gòu)房意識(shí)不強(qiáng)，仍然處于“價(jià)格價(jià)值”的漩渦中；二、定航客戶分析本地客戶，個(gè)體老板，朋友介紹占比高，品牌和環(huán)境為項(xiàng)目打動(dòng)點(diǎn)32%30%10%5%6%7%2%3%5%成交客戶關(guān)注點(diǎn)品牌園林環(huán)境升值空間戶型47%29%13%11%成交客戶職業(yè)個(gè)體戶公務(wù)員企業(yè)高管自由職業(yè)70%20%6%4%客戶來源本地客戶回鄉(xiāng)客戶茂名客戶其它客戶44%13%20%7%4%213、%7%2%0%來訪途徑朋友介紹戶外廣告派單拓展鄉(xiāng)鎮(zhèn)海報(bào)微信網(wǎng)絡(luò)燈柱廣告其它二、定航客戶特征二、定航客戶小結(jié)客戶抗性客戶認(rèn)可區(qū)域分布客戶特征品牌、小區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)交通、新城配套、新城規(guī)劃電城客戶為主，電城籍珠三角客戶為輔、周邊6鎮(zhèn)為次自住剛需客戶為主，部分電城籍珠三角投資客戶立體交通路網(wǎng)，高鐵無(wú)縫連接珠三角宜居生態(tài)大城，濱海一生之城濱海新區(qū)，港口大城【項(xiàng)目?jī)r(jià)值】都會(huì)品牌生態(tài)交通規(guī)劃配套項(xiàng)目?jī)r(jià)值地產(chǎn)，系出名門七子商業(yè)運(yùn)行，泳池開放濱海都會(huì)商業(yè)體二、定航項(xiàng)目?jī)r(jià)值二、定航營(yíng)銷思路面對(duì)孤島現(xiàn)狀、客戶不足、產(chǎn)品單一的壓力下我們?cè)撊绾纹凭郑慷⒍ê綘I(yíng)銷思路舊瓶裝新酒繼續(xù)都會(huì)夢(mèng)千方百計(jì)聚人氣有關(guān)注就有希望二14、定航營(yíng)銷思路勤維系炒利好炒利好煥新顏強(qiáng)展示增配套營(yíng)銷策略高鐵一響，黃金萬(wàn)兩、其他招商配套落地?fù)尮?jié)點(diǎn)從春節(jié)開始，踩準(zhǔn)回鄉(xiāng)節(jié)點(diǎn)結(jié)合1#4#號(hào)地開工、打大盤氣勢(shì)；定位上、推廣形象上多渠道、造節(jié)點(diǎn)、頻活動(dòng)維系業(yè)主幼兒園、公交站點(diǎn)、高鐵接駁巴士銷售中心、商業(yè)街、游泳池、七子商業(yè)二、定航煥新顏結(jié)合深茂高鐵開通，在定位及形象上打大盤氣勢(shì)定位名字傳播主題表現(xiàn)濱海都會(huì)綜合體大都會(huì)大都會(huì) 盛啟高鐵時(shí)代二、定航炒利好高鐵一響，黃金萬(wàn)兩，聯(lián)合媒體聚焦新城，多方面炒作二、定航勤維系多渠道、造節(jié)點(diǎn)、頻活動(dòng)維系業(yè)主關(guān)系公園時(shí)光街商業(yè)氛圍不足公園時(shí)光街商業(yè)氛圍不足業(yè)主答謝宴業(yè)主私人品鑒會(huì)節(jié)點(diǎn)大活動(dòng)定期按批次舉辦業(yè)主答謝晚宴15、，增強(qiáng)業(yè)主歸屬感；根據(jù)節(jié)點(diǎn)舉辦業(yè)主活動(dòng)，讓業(yè)主參與其中，增強(qiáng)業(yè)主粘性；加大業(yè)主推介獎(jiǎng)勵(lì)力度，成交轉(zhuǎn)介獎(jiǎng)3000元油卡/套，促進(jìn)口碑傳播。二、定航強(qiáng)展示公園時(shí)光街商業(yè)氛圍不足公園時(shí)光街商業(yè)氛圍不足七子開業(yè)、商業(yè)街、游泳池等增強(qiáng)配套展示，提升都會(huì)城市感，增強(qiáng)客戶居住氛圍以城熟配套展現(xiàn)，提升居住氛圍二、定航增配套公園時(shí)光街商業(yè)氛圍不足公園時(shí)光街商業(yè)氛圍不足幼兒園動(dòng)工、公交站開通等配套落地，增強(qiáng)客戶對(duì)新區(qū)前景發(fā)展的信心周邊配套落地，增強(qiáng)客戶信心推貨節(jié)點(diǎn)新年起勢(shì)11#春節(jié)開門紅2#五一黃金周12# 清明返鄉(xiāng)節(jié)點(diǎn)3#國(guó)慶13# 歲末壓軸14# 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 16、11月8月暑期1# 工程/節(jié)日11#板房開放元旦春節(jié)元宵清明節(jié)勞動(dòng)節(jié)端午節(jié)12月濱海長(zhǎng)廊展示中秋節(jié)13棟板房開放國(guó)慶雙十一圣誕年度大活動(dòng)暖場(chǎng)小活動(dòng)元旦嘉年華元宵喜樂會(huì)瘋狂水果節(jié)紅酒文化沙龍棕情端午搶重要推貨節(jié)點(diǎn)舉辦大活動(dòng)吸引客戶回流，周末小活動(dòng)暖場(chǎng)引人氣。風(fēng)箏節(jié)港式月餅DIY帶您嘆世界千人彩跑共筑最大城堡國(guó)際大馬戲都會(huì)豪車展七子開業(yè)二、定航搶節(jié)點(diǎn)1、推貨計(jì)劃鋪排2、首波怎么賣3、怎么溢價(jià)賣揚(yáng)帆三、揚(yáng)帆332018年總待售貨量(單位：萬(wàn)）業(yè)態(tài)住宅商鋪車位合計(jì)面積8.53008.53均價(jià) 0.54000.54貨值450000045000指標(biāo)分解300000030000去化率67%0067%待建貨量17、2017年余貨（非產(chǎn)成品）2018年產(chǎn)成品2018年新供應(yīng)貨量洋房1-3#、11-14#，面積8.3萬(wàn)，單價(jià)0.54萬(wàn)，貨值4.5億1 1# #2 2# #3 3# #1 11 1# #1 12 2# #1 13 3# #1 14 4# #4 4# #5 5# #洋房4-5#，面積0.23萬(wàn)，單價(jià)0.5萬(wàn)，貨值0.12億3#地1-3棟、11-14棟共7棟洋房，面積8.3萬(wàn)方，貨值4.5億三、揚(yáng)帆貨量概況預(yù)售時(shí)間推貨樓棟推售貨量（萬(wàn)）均價(jià)（元）總金額（億）去化率目標(biāo)銷售金額（億）2月洋房11#1.1754000.6367%0.423月洋房2#1.0253000.5467%0.36合計(jì)2.195318、501.1767%0.78春節(jié)新貨吸引關(guān)注由于大戶型缺貨時(shí)間較長(zhǎng)，利用春節(jié)回鄉(xiāng)潮，加推11#海景美宅，以5400元/方入市，拉升溢價(jià)走貨。清明節(jié)前加推加推洋房2#剛需產(chǎn)品，搭配海景余貨實(shí)現(xiàn)走量。11#2#三、揚(yáng)帆推貨計(jì)劃第一波：春雷，目標(biāo)認(rèn)購(gòu)0.78億預(yù)售時(shí)間推貨樓棟推售貨量（萬(wàn)）均價(jià)（元）總金額（億）去化率目標(biāo)銷售金額（億）4月月洋房3#1.2953000.6867%0.455月月洋房12#1.0556000.5867%0.39合計(jì)合計(jì)2.3454501.2667%0.84清明節(jié)返鄉(xiāng)高峰加推新貨4月5日清明節(jié)為當(dāng)?shù)胤掂l(xiāng)高峰，利用清明節(jié)回鄉(xiāng)潮，加推3#競(jìng)品戶型，搭配11-2#余貨，豐富產(chǎn)品線；19、五一海景美宅上市加推12#海景洋房產(chǎn)品，進(jìn)一步提升溢價(jià)。12#3#三、揚(yáng)帆推貨計(jì)劃第二波：夏雨，目標(biāo)認(rèn)購(gòu)0.84億預(yù)售時(shí)間推貨樓棟推售貨量（萬(wàn)）均價(jià)（元）總金額（億）去化率目標(biāo)銷售金額（億）8月月洋房1#1.2954000.6967%0.46合計(jì)合計(jì)1.2954000.6967%0.467月暑期主力清余貨根據(jù)茂名習(xí)俗，此月為傳統(tǒng)盲月，客戶受習(xí)俗影響，認(rèn)購(gòu)欲望較弱，以去化余貨為主；8月暑期高潮加推新貨8月份暑期高潮，加推1#樓剛需戶型補(bǔ)充貨量；1#三、揚(yáng)帆推貨計(jì)劃第三波：秋收，目標(biāo)認(rèn)購(gòu)0.46億10月黃金周推新利用黃金周大節(jié)點(diǎn)隆重加推13#海景美宅，吸引回鄉(xiāng)客；11月趁勢(shì)加推最后海景美宅黃金周后20、期，加推14#海景美宅，進(jìn)一步拉升溢價(jià)；13#三、揚(yáng)帆推貨計(jì)劃第四波：冬獵，目標(biāo)認(rèn)購(gòu)0.89億預(yù)售時(shí)間推貨樓棟推售貨量（萬(wàn)）均價(jià)（元）總金額（億）去化率目標(biāo)銷售金額（億）10月月洋房13#1.1956000.6667%0.4311月月洋房14#1.2956000.7267%0.46合計(jì)合計(jì)2.4856001.3867%0.8914#二、貨量總覽2017年余貨業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)貨量貨量（萬(wàn)方）（萬(wàn)方）均價(jià)均價(jià)（元）（元）金額金額（億元（億元）預(yù)計(jì)銷售貨預(yù)計(jì)銷售貨量量（萬(wàn)方（萬(wàn)方) ) 預(yù)計(jì)銷售額預(yù)計(jì)銷售額（億元）（億元） 去化率去化率住宅0.2350000.120.230.12100%商鋪000000車位21、000000合計(jì)0.2350000.120.230.12100%新貨銷售（2018年新推貨量）預(yù)售時(shí)間預(yù)售時(shí)間 樓棟樓棟 貨量貨量（萬(wàn)方）（萬(wàn)方）均價(jià)均價(jià)（元）（元）金額金額（億元）（億元）預(yù)計(jì)銷售貨預(yù)計(jì)銷售貨量量（萬(wàn)方（萬(wàn)方) ) 預(yù)計(jì)銷售額預(yù)計(jì)銷售額（億元）（億元） 去化率去化率2月111.1754000.630.780.4267%3月21.0253000.540.680.3667%4月31.2953000.680.860.4567%5月121.0556000.580.70.3967%8月11.2954000.690.860.4667%10月131.1956000.660.790.436722、%11月141.2956000.720.860.4667%合計(jì)8.2454574.55.53367%小步快跑、密集推新、力求完成全年3億任務(wù)三、揚(yáng)帆推貨總鋪排【客戶定位】投資客戶自住客戶123核心客戶：電城籍珠三角客戶重要客戶：周邊六鎮(zhèn)等投資客偶得客戶：茂名各區(qū)投資客核心客戶：電城當(dāng)?shù)貍€(gè)體戶老板博賀鎮(zhèn)漁業(yè)老板重要客戶：周邊六鎮(zhèn)個(gè)體戶電城及周邊公務(wù)員群體偶得客戶：周邊各鎮(zhèn)村委渴望進(jìn)城改善生活客戶三、揚(yáng)帆如何實(shí)現(xiàn)溢價(jià)如何把海景產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)溢價(jià)三、揚(yáng)帆如何實(shí)現(xiàn)溢價(jià)如何溢價(jià)價(jià)值梳理銷售方式渠道滲透?jìng)鞑ネ茝V渠道拓展服務(wù)升級(jí)【關(guān)于傳播】三、揚(yáng)帆如何實(shí)現(xiàn)溢價(jià)定位名字傳播主題表現(xiàn)濱海都會(huì)綜合體大都會(huì)一灣璀璨，海悅23、人生【價(jià)值梳理】都會(huì)前景海景交通品牌配套價(jià)值體系新城中心，都會(huì)核心立體交通路網(wǎng)，高鐵無(wú)縫連接珠三角一線海景美宅，濱海一生之城地產(chǎn)，系出名門七子商業(yè)運(yùn)行，泳池開放濱海都會(huì)商業(yè)體三、揚(yáng)帆如何實(shí)現(xiàn)溢價(jià)【渠道滲透】1.電城集市（擺展）2.各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，村委拉橫幅、貼海報(bào)3.各鄉(xiāng)鎮(zhèn)個(gè)體戶小商家送膠袋、送紙巾【渠道拓展】1.政企單位：政府、各學(xué)校、各村居委會(huì)等專場(chǎng)拓展2.協(xié)會(huì)商會(huì)：利用陳慶南關(guān)系，滲入各大商會(huì)進(jìn)行宣講3.攪動(dòng)業(yè)主：VIP大客戶專屬私宴三、揚(yáng)帆如何實(shí)現(xiàn)溢價(jià)【銷售方式】1.分梯腿推出，控貨發(fā)售；2.業(yè)主轉(zhuǎn)介優(yōu)先購(gòu)買；3.海景洋房搭配園林單位出售，園林單位站崗，沿海洋房利用一線海景資源實(shí)現(xiàn)溢價(jià)三、揚(yáng)帆24、如何實(shí)現(xiàn)溢價(jià)【服務(wù)升級(jí)】1.堅(jiān)持3待政策；2.大業(yè)主專屬服務(wù)；3.案場(chǎng)服務(wù)提升推貨主力新年起勢(shì)11#春節(jié)開門紅2#五一黃金周12# 清明返鄉(xiāng)節(jié)點(diǎn)3#國(guó)慶13# 歲末壓軸14# 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月園景洋房一線海景洋房8月暑期1# 一線海景洋房園景洋房一線海景洋房工程/節(jié)日七子開業(yè)春節(jié)元宵清明節(jié)勞動(dòng)節(jié)端午節(jié)12月濱海長(zhǎng)廊展示中秋節(jié)13棟板房開放國(guó)慶雙十一圣誕余貨續(xù)銷推廣主題渠道拓展年度活動(dòng)一席入主新城中心高鐵連通 價(jià)格連城 800萬(wàn)人的未來 在這里新城中心 城熟綻放 傳統(tǒng)渠道：樓體廣告、戶外大牌、茂名日?qǐng)?bào)、廣告車、國(guó)道道旗、周邊截流、微信推廣等 接地氣方式：鄉(xiāng)鎮(zhèn)海報(bào)、墻體廣告、橫幅；商家X展架、菜單廣告、鎮(zhèn)區(qū)商場(chǎng)購(gòu)物袋植入營(yíng)銷總綱帶您嘆世界千人彩跑共筑最大城堡國(guó)際大馬戲都會(huì)豪車展七子開業(yè)THANKS