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1、 *物業管理 顧問書 業主委員會冊 目 錄 一、 業主大會和業主委員會籌備運作 1 二、 業主代表的產生辦法 7 三、 下期顧問書預告 8 1 備注：編制本手冊時，應視各地的物業管理條例的具體規定，適當調整。備注：編制本手冊時，應視各地的物業管理條例的具體規定，適當調整。 （一）業主大會和業主委員會籌備運作（一）業主大會和業主委員會籌備運作 一、前言一、前言 1 1、業主委員會的性質、業主委員會的性質 業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。業主委員會由小區（大廈）業主大會或者業主代表大會選舉產生，業主委員會委員應當由業主擔任。 2 2、業主委員會成立的條件、業主委員2、會成立的條件 根據中華人民共和國物業管理條例和*物業管理條例規定，有下列情況之一的，物業所在地的區縣（市）防地產行政主管部門應當指導房屋出售單位組織召開第一次業主大會或者業主代表大會，選舉產生業主委員會： 1) 房屋入住建筑面積達到百分之五十以上； 2) 房屋出售已滿兩年。 房屋出售單位可委托物業管理公司組織開展此項工作。 另：一個物業管理區域成立一個業主委員會。 3 3 、業主大會或者業主代、業主大會或者業主代表大會行使下列職權：表大會行使下列職權： 1) 召集和主持業主大會； 2) 審議決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用； 3) 采取公開招標方式聘請物業管理公司對住宅區進行物業管理，3、并與其訂立、變更或解除委托管理合同； 4) 審議物業管理公司制訂的對本住宅區的年度管理計劃、住宅區配套工程和重大的維修工程項目； 5) 審議住宅區物業管理服務費的收費標準； 6) 監督物業管理公司對本住宅區的物業管理工作。 7) 前款第 3、4、5 項規定的事項，應當經業主大會批準。 8) 業主委員會根據第 3 項的規定實施公開招標有困難的，可以委托市、區住宅主管部門實施。 4 4、業主委員會應當維護全體、業主委員會應當維護全體業主的合法權益，履行下列業主的合法權益，履行下列義務義務： 1) 執行業主大會的各項決定； 2 2) 遵守和履行物業委托管理合同； 3) 不得從事各種投資和經營活動； 4、4) 對物業管理公司的正當經營和管理活動予以支持和配合。 二、首次業主大會的成立二、首次業主大會的成立 1、物業管理區域內持有 12 以上投票權的業主入住以后，應該籌備成立業主大會。 2、分期開發的住宅區，第一期有 12 以上投票權的業主入住以后，可以籌備成立業主大會。 3、項目具備成立業主大會條件后，*物業管理處應向項目所在地的區房地產行政主管部門、街道辦事處提出成立業主大會的申請。 （附件一） 4、籌備首次業主大會的費用按照本市物業管理相關規定執行。 三、成立業主大會籌備組三、成立業主大會籌備組 1、業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）由業主代表、開發商代表組成。在房地產行政主管部門和街道辦的5、指導下負責業主大會籌備工作。 2、籌備組中的業主代表建議參照業委會委員的條件，并應關注以下事項： a、必須是業主本人（業主身份以售房合同或產權證登記為準） ； b、支持、配合管理處工作。 c、模范履行業主義務，不欠交管理費。 3、籌備組中業主代表和開發商的人數應符合本市法規規定，如本市法規無明確規定，應請示本市房地產行政主管部門意見。 4、業主代表由業主自愿申請參加。 5、在獲得主管部門批準后，*物業管理處應及時在小區通告欄、電子顯示屏、網站等形式召集業主自薦參加業主大會籌備工作。 6、業主代表報名參加籌備組人數超過房地產行政主管部門批復的人數時， 3 由開發商代表和政府主管部門組織所有報名的6、業主代表召開會議推選出籌備組中的業主代表。 7、籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內公告。 8、籌備組應當自組成之日起 30 日內在房地產行政主管部門的指導下，組織業主召開首次業主大會會議，成立業主大會，并選舉產生業主委員會。 9、籌備組產生后，履行以下職責： a、確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容； b、參照各地房地產行政主管部門制訂的示范文本，擬定業主大會議事規則和業主公約 。 c、確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數； d、確定業主委員會委員候選人產生辦法。 10、業主大會議事規則、業主公約、首次業主大會會議召開的時間、地點、形式以及業主在首次業7、主大會會議上的投票權數， 業主委員會委員候選人產生辦法等內容需要在物業管理區域內公示 15 日。 四、確定業主委員會的選舉方式四、確定業主委員會的選舉方式 1、業主委員會人數應符合本市法規規定，或根據本市房地產行政主管部門的要求確定，一般情況下為單數。 2、分期開發的小區，建議業主大會籌備組根據項目實際情況確定每期的業主委員會人數，并且分布合理。 3、業主委員會實行差額選舉，因此候選人數應多于應選人數。 4、籌備組成立后應及時確定業主委員會候選人。業主委員會委員候選人應具備以下條件： a、本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主； b、遵守國家有關法律、法規； 4 c、遵守業主大會議事規則、8、業主公約，模范履行業主義務； d、熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力； e、具有一定組織能力； f、具備必要的工作時間。 5、如售房合同或產權證上登記的業主超過一人，均可按享有的產權比例行使業主權利，但如果他們同時成為籌備組成員或業主委員會候選人，必須提前向全體業主公布。 6、候選人產生方式(建議根據項目情況由業主大會籌備組選擇)： a、候選人的產生可采取業主自薦或推薦的方式。 b、物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，業主代表作為業主委員會委員侯選人，且業主代表應均勻分布在物業各個幢、單元、樓層。 五、公布業委會候選人資料和9、業主大會議事規則 、 業主公約 （草案）五、公布業委會候選人資料和業主大會議事規則 、 業主公約 （草案） 1、由籌備組對所有業委會委員候選人進行資格審議后（關注候選人必須是業主本人） ，將候選人基本情況和業主大會議事規則 、 業主公約 （草案）在物業管理區域內公示 15 日。業主如有異議可向籌備組提出質疑，由籌備組給予解答，并對相關文件進行修訂。 2、公布的候選人資料應包括： （以下資料收集時應告知業主需對外公布并征得業主同意） a、姓名，性別，年齡，學歷，工作簡歷，照片 b、競選宣言及其他 六、發放、回收選票六、發放、回收選票 1、如候選人資料公示期滿業主無異議，則印制選票，并安排人員逐戶10、發放、回收。 5 2、投票人必須是產權登記人或產權登記人的委托代理人，公司戶應是公司法定代表人或其書面授權人。委托（授權）人填寫選票須附有產權人簽字的書面委托書。 3、業主大會表決可采取現場投票的方式，也可采用上門或在物業內固定區域集中發放、回收選票的方式。為提高選票回收率，保證選舉成功，一般采用后兩種方式發放、回收選票。 4、發放、回收選票的工作應由籌備組具體負責實施，物業公司人員可以在籌備組書面授權的情況下進行協助。 5、為便于選票的統計和確認，選票的發放、回收都應有業主的簽字確認。 6、首次業主大會會議要討論通過業主大會議事規則 、 業主公約 ，且須有物業管理區域內三分之二以上的業主表決11、通過，故應在會前確認有足夠的選票，以便會議順利召開。 七、召開首次業主大會會議七、召開首次業主大會會議 1、 會議通知及有關材料應在業主大會會議召開 15 日前在物業管理區域內公示，也可通過小區電子顯示屏、社區網站等形式發布。 2、除業主或業主代表外，出席會議人員須包括所在地區房地產行政主管部門領導、街道辦事處或居民委員會、業主大會籌備組成員、業委會候選人、物業公司代表等。 3、當場開箱驗票、唱票。應事先確定唱票、計票、監票人。其中唱票人、計票人可由業主大會籌備組成員擔任， 監票人建議從現場參加會議的業主中以自愿的方式產生。 4、驗票時應注意： a、經籌備組同意，為保證選票的真實性，可在選票上12、加蓋統一印章； b、業主所投票數不得超過其投票權數； c、所選人數不得超過應選委員人數。 6 5、業委會選舉實行差額選舉，候選人中得票數多者為業主委員會委員。 6、首次業主大會會議由籌備組負責作書面記錄并存檔，業主委員會成立后，由業主委員會承擔相應職責。 八、召開第一次業主委員會會議八、召開第一次業主委員會會議 1、業主委員會應當自選舉產生之日起 3 日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任 1 人，副主任 1-2 人（專職執行秘書的設置依據各地物業法規的規定，如法規無明確規定則由業主委員會會議決定，并在業主大會議事規則中予以明確） ，以便業主委員會正常開展工作。 2、由業主委員會代13、表業主與物業管理公司簽訂物業服務合同 （提前在物業管理區域內公示合同文本） 。 3、業主委員會召開第一次會議后，應將業主大會和業主委員會會議相關決議在物業管理區域內進行公告。 九、業主委員會申請備案九、業主委員會申請備案 1、自業主委員會選舉產生之日起三十日內，應指定專人報本市房地產行政主管部門備案，并申請刻制業主委員會公章。 2、申請備案時一般應提交如下材料。 a、業主大會的成立情況（包括業主委員會委員名單） b、業主公約 c、業主大會議事規則 3、業主委員會公章應由專人保管并按公章管理制度使用。涉及重要事項需使用公章時，應由多數委員簽字認可。 十、注意事項十、注意事項 1、在業主大會籌備、14、業主代表、業主委員會選舉過程中張貼的資料，建議對張貼現場拍照保存。 7 2、業主大會籌建期間的所有相關文件，包括會議紀要、通知、公告、選票和選舉程序、結果等文件和相關照片，必須單獨建檔，妥善保存。 3、所有現場發布的公告底稿要有籌備組負責人審核，并保留記錄。 4、物業管理公司相關工作人員在成立業主大會過程中應積極協助籌備組工作，在對外所張貼的資料中，如涉及到物業公司人員參與，應注名“經籌備組授權” ，以免造成誤解。 5、成立業主大會時應確定各個準備階段的時間節點。 （二）業主代表的產生辦法（二）業主代表的產生辦法 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表成為業15、主委員會侯選人。 一、首次業主大會召開前業主代表的產生程序：一、首次業主大會召開前業主代表的產生程序： 1、由業主大會籌備組確定，按照幢、單元、樓層為單位產生業主代表，選舉過程由業主大會籌備組監督執行。 2、業主以自薦的方式到業主大會籌備組報名，確定業主代表侯選人。 3、在業主大會籌備組的監督下，業主書面投票選舉所代表業主的幢、單元、樓層業主代表侯選人。 4、業主代表的選舉可以采取現場投票的方式，也可采用上門發放、回收選票的方式。但必須達到其所代表業主的 1/2 以上業主參加投票為有效，得票最多的為業主代表。 5、如果出現相同票數的情況，則由業主對得票最多的業主代表侯選人再次投票，直至選出得票最多的一人成為所代表的幢、單元、樓層業主代表。 二、物業已經成立業主委員會的業主代表的產生或增補：二、物業已經成立業主委員會的業主代表的產生或增補： 參照首次業主大會召開前業主代表的產生程序執行