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1、智慧大成本 利潤再提升2019.6.11房企正面對客戶品質要求升級、施工成本上漲、土地成本高企的重重壓力客戶需求升級項目施工成本持續上升土地成本高企綠色節能全精裝智能化個性化配套配套環境環境高品質要求4,048.2 4,200.7 7,250.2 11,120.9 11,077.4 15,607.5 15,449.2 12,758.9 20112012201320142015201620172018一線城市住宅類地價基于ROE對標模型，幫助房企精準定位本階段核心發力的戰略重心凈利潤率總資產周轉率權益乘數土地溢價土地的低買高賣品牌溢價成本利潤率管理提升建安三費/合理稅籌/制度選擇運營工期回款周期2、全貨值管理安全線設定資產管理銷債比負債結構借債能力高溢價高周轉高杠桿面對新周期，房企可持續發展之路在何方？ROE排名排名房企名稱房企名稱ROE（%）2017年年2018年年差值差值1新城控股33.9941.917.922融創中國32.8132.920.113碧桂園31.8232.200.384中國恒大30.6530.18-0.475正榮地產17.4425.327.886榮盛22.4424.892.457旭輝控股集團26.9123.26-3.658萬科A22.8023.240.449招商蛇口19.5822.222.6410龍湖集團19.0421.332.2911金科10.6319.458.8213、2華潤置地17.7418.781.0413藍光12.8117.074.2614保利發展16.3216.440.1215陽光城12.7516.383.6316中國海外發展16.7116.35-0.3617泰禾11.1914.403.2118富力地產40.2412.90-27.3419世茂房地產14.2410.44-3.820綠城中國8.563.71-4.85均值均值20.9321.170.24TOP20上市房企2018年與2017年ROE比較高周轉：2018年相比2017年資產周轉率總體呈下降趨勢房企名稱房企名稱資產周轉率資產周轉率2017年2018年差值榮盛0.230.270.04中國恒大0.4、250.250.00陽光城0.250.24-0.01泰禾0.150.14-0.01保利發展0.250.23-0.02藍光0.290.25-0.04金科0.260.21-0.05融創中國0.240.17-0.07萬科0.300.22-0.08富力地產0.300.21-0.09綠城中國0.310.22-0.09正榮地產0.300.19-0.11招商蛇口0.340.23-0.11華潤置地0.300.18-0.12龍湖集團0.360.23-0.13中國海外發展0.370.24-0.13世茂房地產0.390.21-0.18新城控股0.450.21-0.24碧桂園0.520.23-0.29旭輝控股集團0.5、650.18-0.47均值0.330.22-0.112017-2018年資產周轉率對比高杠桿：標桿房企不再一味加杠桿，穩健經營成為共識房企名稱房企名稱資產負債率資產負債率2017年2018年差值富力地產78.2380.922.69華潤置地69.9972.442.45招商蛇口72.1174.282.17旭輝控股集團77.4279.492.07藍光80.0082.042.04中國海外發展57.6259.521.90龍湖集團70.7372.221.49碧桂園88.8989.570.68萬科A83.9884.590.61保利發展77.2877.280.00融創中國90.2789.80-0.47榮盛846、.6884.04-0.64泰禾87.8386.88-0.95陽光城85.6684.42-1.24新城控股85.8484.57-1.27綠城中國80.1678.51-1.65金科85.7983.63-2.16中國恒大86.2583.51-2.74正榮地產88.5182.69-5.82世茂房地產68.5458.65-9.89均值81.1681.230.072017-2018年資產負債率對比高溢價：標桿房企普遍選擇產品高溢價【成本加價率=（售價-成本）/成本】房企名稱房企名稱成本加價率成本加價率2017年2018年均值排名世茂60.24 58.41 59.33 1華潤置地47.32 54.02 507、.67 2招商蛇口49.12 49.82 49.47 3中國海外發展40.08 50.63 45.35 4萬科37.46 40.91 39.19 5龍湖集團36.64 36.34 36.49 6中國恒大31.71 40.44 36.08 7新城控股33.62 36.46 35.04 8保利33.12 35.77 34.45 9榮盛28.61 30.76 29.69 10融創中國26.08 33.26 29.67 11富力地產35.78 23.35 29.56 12綠城中國23.84 29.54 26.69 13碧桂園24.97 22.95 23.96 14陽光城22.64 23.64 23.18、4 15泰禾20.48 25.73 23.10 16旭輝25.57 19.69 22.63 17藍光17.20 19.81 18.50 18金科11.93 19.83 15.88 19正榮地產13.38 16.45 14.91 20平均30.9933.39高溢價由土地溢價和建安成本溢價組成，降成本不再是主流而是成本適配房企名稱2018年地價綜合成本建安成本售價差價成本加價率排名世茂509910487.71 5388.71 16614.00 6126.29 58.411華潤置地683610739.91 3903.91 16541.20 5801.29 54.022中國海外發展702310001.9、95 2978.95 15065.80 5063.85 50.633招商蛇口800413757.18 5753.18 20610.40 6853.22 49.824萬科542710644.26 5217.26 14999.20 4354.94 40.915中國恒大16117352.81 5741.81 10326.40 2973.59 40.446新城控股23309660.90 7330.90 13183.40 3522.50 36.467龍湖集團529711498.21 6201.21 15676.30 4178.09 36.348保利618610563.84 4377.84 14342.410、0 3778.56 35.779融創中國433812047.81 7709.81 16055.10 4007.29 33.2610榮盛26807915.19 5235.19 10349.90 2434.71 30.7611綠城中國719014289.13 7099.13 18510.80 4221.67 29.5412泰禾343818727.60 15289.60 23546.40 4818.80 25.7313陽光城433910928.99 6589.99 13512.40 2583.41 23.6414富力地產260010536.72 7936.72 12996.60 2459.88 2311、.3515碧桂園23177550.80 5233.80 9284.04 1733.24 22.9516金科34086797.69 3389.69 8146.01 1348.32 19.8317藍光22198271.70 6052.70 9910.21 1638.51 19.8118旭輝619013583.35 7393.35 16257.50 2674.15 19.6919正榮地產482913697.39 8868.39 15950.70 2253.31 16.4520TOP均值4568.05 10952.66 6384.61 14593.94 3641.28 33.39 如何使利潤再提升?價12、值工程：V=F/C土地費40%稅費10%利息5%工程25%材料20%成本增值基于高溢價的戰略指引，成本采購部門應該如何做？優化成本立足降本提效增收益，各類成本管理創新舉措風起云涌從經驗決策到數據賦能從成本控制從采購部門到成本策劃到材料公司從項目采購到戰略合作從內部管控到內外互聯從內部到外部，從控成本到增價值，成本管理正迎來3.03.0時代成本部事后核算算量算價企業內部過程管控合約規劃供應鏈閉環價值鏈創造大數據賦能業務對象業務邏輯技術手段成本核算1.01.0時代成本管控2.02.0時代智慧成本3.03.0時代“管理前置、精細管控、內外互聯、數據賦能”智慧成本藍圖03招標策劃前置04供方尋源前置013、1成本策劃前置02合約規劃前置一、管理前置增效益：提前進行全成本策劃，實現效益最大化1 1- -成本策劃:核心是基于經營視角、客戶視角對成本投入的再分配電梯廳地下室樓梯間2015年2017年2015年2017年2015年2017年2015年2017年洗菜池衛生間2015年2017年J企：基于客戶視角，主動增加成本投入，實現產品標準升級總部：理清各科目敏感屬性，確定投入標準，形成基準成本結構性成本功能性成本敏感性成本限額設計合理投入分級主動投入基準成本產品適配標準理清科目屬性明確投入策略形成指導標準區域：在基準成本上再進行優化，形成收益最大的目標成本成本策劃的前提是基于閉環成本數據庫，持續迭代優14、化目標成本維護銷售施工招標采購設計策劃論證合約規劃采購管理合同管理分解指導形成成本數據庫動態成本實時快速測算成本策劃成本后評估指標沉淀編制、沉淀工程量清單2 2- -合約規劃前置是保障目標成本落地的關鍵一環合約規劃目標成本采購計劃資金計劃開發計劃利于現場管理成本控制前置指導采購招標指導資金計劃合約規劃前置：形成合約規劃的同時明確采購策劃事項合約規劃要考慮：標段劃分、分判模式、采購模式、合同價款形式、總包與專業分包、啟動時間、責任人等目標成本合約策劃合約清單合約金額采購策劃輸出確認采購成本供應商儲備科目模版庫合約模版庫可按業態、區域建立科目模板、合約模板，方便各項目快速引用事前分攤規則：事前可做15、到業態目標、業態單方過程管理：事中合同、變更、簽證等過程可以做到實時業態拆分；業態結果管理：事后可以做二次分攤，得到產品業態級的動態產品單方；總部可以基于標準科目+ +合約規劃，預設產品分攤規則3 3- -供方尋源前置：基于戰略發展需求提前儲備供方資源利潤貢獻和風險從前端向后端逐級遞減設計管理采購管理工程管理銷售管理售后服務物業管理定位策劃項目拓展供方資源提前儲備參與產品標準化制定推行項目整體采購計劃采購職責，已從后端的采購執行逐步轉向前端的供方資源拓展、產品標準制定、整體采購規劃，從而影響價值鏈前端，呈現全局經營思維。被動執行項目日常采購供方尋源前置：供方資源自動測評找缺口，并可在線化供方招16、募結合行業最佳實踐，根據分類設定閾值，動態監測供應商資源匹配度，及時智能提醒和預警明源云采購供應商大數據輔助房企實現高效尋源400萬供應商數據覆蓋300多個品類8個維度100種數據讓供應商數據更立體二、精細管控降成本：全成本過程精細化管理，實現過程處處可控控目標目標成本測算多版本目標成本合約規劃分解控采購采購計劃管理采購過程管理戰略采購管理控合同合同臺賬管理變更簽證管理合同結算管理控動態動態成本監控動態成本單方多維度成本分析控付款付款申請實付管理資金計劃管理管供方供方尋源招募供方考察入庫履約過程評估年度供方定級1 1、控目標：科目預算控制+ +合約規劃金額控制的雙管控模型合約合約控制控制 科目17、科目控制控制合約庫合約庫合約預算：自下而上卷算（如建安類合約）科目庫科目庫科目預算：自上而下分解（如非建安類合約）超科目規劃金額控制超科目規劃金額控制目標成本形成合約規劃合同執行動態監控合同規劃與執行分析合同規劃與執行分析合同視角合同視角- -控合同執行基礎準備雙向雙向編制編制項目目標成本項目目標成本合同管理合同管理（合同合同/ /變更變更/ /結結算算）超合約規劃金額控制超合約規劃金額控制科目視角科目視角- -控動態成本合約合約規劃規劃項目目標成本項目目標成本不同合約的預警和強控信息通知不同責任崗位2 2、控動態：設置科目或合約規劃的預警、拉閘閾值，把好成本閘門合同視角：合同規劃與執行科目視18、角：控動態是否超目標管理層過程中可通過合同視角、科目視角來比對成本偏差率入庫階段入庫階段資質評估招投標階段招投標階段資格預審過程評估總結評估合作階段合作階段保修評估入圍綜合等級合作等級中標年終總評年終總評年度總評合作升降級階段階段評估過程評估過程評估結果評估結果潛在合格合格A入圍不入圍BC供應商資源庫戰略優秀不合格供應商供應商身份證身份證3 3- -管供方：把供應商全過程精細管理機制高效落地留留用用選選考察員1考察員2移動考察APP方便外出供方考察記錄整合各考察人員記錄形成考察報告移動考察讓供應商考察不再難YJL供應商考察的痛點是考察規劃問題Before 考察的行程、標準、報告全部都有，但沒有19、全部先上化，導致執行起來效果不夠理想供應商考察從單項執行到整體統籌 考察內容模板化，考察報告格式化，考察結果自動匯總為考察報告；考察計劃考察報告 考察行程根據招標需求進行規劃，考察計劃統籌考察行程合理安排考察資源；差旅人力成本After履約過程評估：推送相關評估人、移動端打分，自動匯總評估報告移動端隨時隨地打分，極大縮短評估周期；自動匯總評估報告，減輕整理工作量把施工、交付、維保過程客觀數據納入供方評估，打通部門壁壘供應商在線個場景供方尋源供方注冊供方考察供方入庫履約評估年度評估供應商定級采購計劃招標預告資格預審發標回標評標開標答疑標書編制定標簽訂合同設計變更產值申報付款申請合同結算付款登記付20、款計劃現場簽證工程進度管理形象進度材料驗收閉水試驗現場檢查實測實量工序驗收/移交樣板管理巡檢摸擬驗房正式驗房工地開放標準文檔發布材料申請材料審核下單驗收申請驗收確認發貨43三、在線協同提效率：場景在線化，打通內外部，促進高效協同與成本采購有關的協同主要包括招募、招標、材料、履約四大協同承建商材料商服務商成本采購設計財務發布招募報名招募審核入庫發布招標報名招標資格預審、發標、答疑、質詢下載標書、提問、回標、澄清多方驗貨確認訂單、發貨付款申請、合同結算審批確認供方招募協同招標協同材料訂單協同合同履約協同合格供方材料申請下發訂單發起變更簽證、產值申報審批確認合同簽訂1 1- -招標協同：已有707021、余家200200強借助明源采購門戶實現線上招募招標報名下載標書提出疑問回標接收通知入圍通知采購計劃資格預審發標答疑開標定標招標預告供應商開發商招標防火墻可以防范招投標各類風險風險預警圍標提醒裙帶關系法律風險履約風險RSRS戰略采購執行過程全程紙質化管理，費時費力Before通過采購計劃實現內部跨部門高效協同After進場配送接單送檢驗收結算付款下單材料申請+訂單提交合同結算合同戰略協議+采購合同2 2- -材料訂單協同：貫穿配送、送檢、驗收、使用、付款全過程閉環發貨接單項目公司/施工方材料公司供應商基礎數據客戶材料設備銷售合同銷售管理價格政策材料管理ERP采購申請采購管理戰略協議采購訂單驗收單22、退換貨采購計劃采購招標采購合同應收財務管理付款應付收款票據管理入庫出入庫出庫協同門戶材料計劃付款合同采購需求到貨驗收協同門戶結算申請戰略協議/合同臺賬采購訂單退換貨付款申請發貨管理供應商用料申請付款憑證對接到貨驗收采購需求價格沉淀下單付款規模房企成立材料公司，多角色、多場景在線協同，降稅負提利潤連接多角色多場景的移動工程協同平臺3 3- -工程履約協同：打通工地與總部，消除變更黑洞，供需協同提效變更從紙質到線上，帶來的不僅僅是控好變更，更促供需協同共贏簽證、變更線下工作效率？5656252556個簽名25個蓋章X 5+簽證變更在線審批工程清單在線輸出工程指令單B企簽證、變更的“三單”-內外協同23、解決變更黑洞四、數據賦能助決策：整合內外數據賦能各場景，持續優化成本企業大數據供方大數據價格大數據招投標數據履約大數據成本數據庫行業大數據供方大數據材料大數據價格大數據工程大數據質量大數據社會大數據信用大數據造價大數據質量大數據大數據服務賦能場景賦能決策動態成本偏差定標決策供方評估定級賦能業務材料詢價比價智能清標供應商尋源投標防火墻賦能成本優化基準成本庫配置標準庫無效成本庫1-賦能決策：各類管理數據+模型算法，讓決策更有依據！成本經理工作臺成本總工作臺成本專員工作臺審流程看指標做決策控過程看異常做分析發流程做任務看預警定制工作臺讓不同角色的工作場景更人性化已發生成本占比TOP10成本偏差TOP24、5成本偏差列表成本總覽合同變更率TOP10合同結算占比TOP10供應商簽約占比TOP10付款執行率TOP10成本決策輸出|高層決策看板（區域總、集團總監、分管副/總裁）項目成本偏差率項目變更率項目付款執行率目標/動態成本構成情況目標/動態成本構成對比目標動態單方對比變更組成分析合同簽約及支付情況成本決策輸出|業務決策看板（項目總、項目成本經理）2 2- -賦能成本優化：成本數據庫幫助不斷優化產品成本，指導成本策劃在線化、生態化、動態化方式構建成本數據庫材料品類價格庫投標價造價指標庫第三方商業數據含量指標庫中標價造價站數據產品建造標準結算價場景在線內外協作生態數據企業數據動態成本數據庫清單綜合單價庫產品單方庫無效成本庫在線沉淀建造標準庫、含量指標庫、造價指標庫、綜合單價庫等信息沉淀企業內部材料價格數據，融合外部行業價格大數據，構建企業自己的價格數據監控中心引入行業價格大數據，讓目標預算制定有據、談判定標有底連接造價站275收集材料種類6萬種維持更新材料記錄100萬條數據賦能成本優化、決策優化利潤更高成本更低智慧大成本成本適配、供應鏈協同效率更高數字供應鏈業務在線、場景在線X=TOP5028+房企TOP10060+房企數字供應鏈、智慧大成本，幫助更多房企實現利潤再提升！智慧大成本 利潤再提升2019.6.11汪敬松