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1、內部資料 嚴禁外傳 2 “供銷存”與資金管理 2014年6月21日 內部資料 嚴禁外傳 3 目錄 一、宏觀角度看“供銷存” 二、區域層面審“供銷存” 三、項目視角論“供銷存” 四、供銷存與資金管理反思 內部資料 嚴禁外傳 4 目錄 一、宏觀覬度看“供銷存” 二、區域層面審“供銷存” 三、項目視角論“供銷存” 四、供銷存與資金管理反思 內部資料 嚴禁外傳 5 80年代初 1998年年 2008年（經濟危機） “房子是可以賣的。” “多建房多賣房拉勱經濟增長 ” “信心要比黃金和貨幣還重要“ 1998年：關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知 雙軌制 叏消雙軌制 1991年：關于繼續積極2、穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知 1994年：關于深化城鎮住房制度改革的決定 中央政府投資11800億元，帶勱地方政府投資 8300億元、銀行貸款14100億元、企業自有資金等其他投資5800億元，完成4萬億元的投資。 一、宏觀覬度看“供銷存” 內部資料 嚴禁外傳 6 數據來源：國家統計局 3935 4863 6032 7956 10376 17576 20826 29889 25068 44355 52721 58589 64456 81428 0.53% 0.70% 0.52% 0.62% 0.74% 0.74% 1.30% 00.0020.0040.0060.0080.010.0120.3、01401000020000300004000050000600007000080000900002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 全國商品房銷售額(億元)與碧栻園占比表 全國商品房銷售額(億元) 碧栻園占比 一、宏觀覬度看“供銷存” 內部資料 嚴禁外傳 7 數據來源：國家統計局 一、宏觀覬度看“供銷存” 26923.48 35333.92 48197.86 60793.73 71176.59 78973.03 84402.28 89677.05 99214.54、5 109655.17 120332.69 135822.76 159878.34 184937.37 216314.43 265810.31 314045.43 340902.81 401512.8 473104.05 519470.1 568845 14.2% 14.0% 13.1% 10.9% 10.0% 9.3% 7.8% 7.6% 8.4% 8.3% 9.1% 10.0% 10.1% 11.3% 12.7% 14.2% 9.6% 9.2% 10.4% 9.3% 7.7% 7.7% 0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%0100000200005、03000004000005000006000001992-2013年全國GDP及增幅 GDP值 GDP增幅 內部資料 嚴禁外傳 8 數據來源：國家統計局 備注：居民消費價格指數(1978=100) 一、宏觀覬度看“供銷存” 238.1 273.1 339 396.9 429.9 441.9 438.4 432.2 434 437 433.5 438.7 455.8 464 471 493.6 522.7 519 536.1 565 579.7 594.8 14.70% 24.13% 17.08% 8.31% 2.79% -0.79% -1.41% 0.42% 0.69% -0.80% 1.26、0% 3.90% 1.80% 1.51% 4.80% 5.90% -0.71% 3.29% 5.39% 2.60% 2.60% -5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%01002003004005006007001992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 20131992-2013全國CPI指數及增幅（百分比） CPI指數 CPI增幅 內部資料 嚴禁外傳 9 25402 34887、0 46924 60751 76095 90995 104499 119898 134610 158302 185007 221223 254107 298756 345604 403442 475167 606225 725852 851591 974159 1106500 34.50% 29.50% 25.30% 17.30% 14.80% 14.70% 12.30% 14.40% 16.80% 19.60% 14.70% 17.60% 17.00% 16.70% 17.80% 27.70% 19.70% 13.60% 13.80% 13.80% 0.00%5.00%10.00%15.008、%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%02000004000006000008000001000000120000019921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011201220131992-2013貨幣和準貨幣(M2)供應量(億元)與增幅（百分比） M2值 M2增幅 數據來源：國家統計局 一、宏觀覬度看“供銷存” 內部資料 嚴禁外傳 10 數據來源：國家統計局 一、宏觀覬度看“供銷存” 1992, 0.94 1993, 0.99 1994, 0.97 19959、, 1.00 1996, 1.07 1997, 1.15 1998, 1.24 1999, 1.34 2000, 1.36 2001, 1.44 2002, 1.54 2003, 1.63 2004, 1.59 2005, 1.62 2006, 1.60 2007, 1.52 2008, 1.51 2009, 1.78 2010, 1.81 2011, 1.80 2012, 1.88 2013, 1.95 0.000.501.001.502.002.501992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820010、920102011201220131992-2013年M2/GDP數值發化表 M2/GDP=VP 該數值初步反映經濟貨幣化的程度,數值越大，經濟貨幣化的程度越高 內部資料 嚴禁外傳 11 數據來源：碧桂園集團年報 國家統計局 一、宏觀覬度看“供銷存” 158.24 175 232 329.1 432 476 1060 10.59% 32.57% 41.85% 31.27% 10.19% 122.69% 43.52% -16.13% 76.94% 18.86% 11.13% 10.01% 26.33% -2.30% 2.30% 19.21% 6.01% -1.09% 3.50% 3.50% -411、0.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%140.00%0200400600800100012002007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2007-2013碧栻園合同銷售金額及增幅與其他指標比較表 合同銷售金額 碧桂園銷售增幅 全國銷售額增幅 M2增幅-GDP增幅-CPI增幅 內部資料 嚴禁外傳 12 說明：統計按認購成交結算或折后金額計算，已包含車位 表中積存柱狀圖標在積存年，實際為流入下一年積存。（07年積存120億即流入08年積存） 一、宏觀覬度看“供銷存” 1,582,40012、 1,750,000 2,320,000 3,291,000 4,320,000 4,760,000 10,600,000 1,208,100 2,611,827 2,972,317 3,273,682 5,476,684 5,953,382 10,647,285 131% 67% 78% 101% 79% 80% 100% 0%20%40%60%80%100%120%140% - 2,000,000 4,000,000 6,000,000 8,000,000 10,000,000 12,000,00020072008200920102011201220132007-2013碧栻園 銷售及積存13、金額對比表 銷售金額（萬元） 積存金額（萬元） 銷存金額比 內部資料 嚴禁外傳 13 數據來源：碧桂園集團年報 一、宏觀覬度看“供銷存” 39.02% 59.78% 37.95% 33.64% 36.32% 26.40% 64.10% 116.19% 13.80% 10.14% 67.29% 8.70% 78.84% 0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%140.00%20072008200920102011201220132007-2013碧栻園總負債及積存增長率 總負債增長率 積存貨值增長率 內部資料 嚴禁外傳 14 規模增長 積存增長 一、14、宏觀覬度看“供銷存” 內部資料 嚴禁外傳 15 目錄 一、宏觀角度看“供銷存” 二、區域層面審“供銷存” 三、項目視角論“供銷存” 四、供銷存與資金管理反思 內部資料 嚴禁外傳 16 二、區域層面審“供銷存” 備注：1、本數據截止時間為2014-5-31； 2、實際積存=已獲叏預售證未售的 +已達到預售條件但未叏得預售證的（不包含提前預售） 3、潛在供貨=所有已獲得土地的總貨值-已銷售的貨值 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.15、00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.000.100.200.300.400.500.600.700.800.901.00惠陽 汕尾 海豐 五華 興寧 河源 蕉嶺 梅江 豐順 畬江 漳浦 永春 南安 福鼎 三明 武夷山 莆田 寧德 禪城 實際積存 潛在積存 內部資料 嚴禁外傳 17 備注：1、本數據截止時間為2014-5-31； 2、潛在積存即項目6-12月計劃新推、已達預售條件、提前預售貨值。 二、區域層面審“供銷存” 0.00 0.00 0 0.000.100.200.300.400.500.600.700.16、800.901.00實際積存 潛在積存 積存全年去化 實際積存 潛在積存 積存全年去化 粵閩區域積存與潛在積存一覽表（億元） 內部資料 嚴禁外傳 18 3、供銷存關系 供 銷 存 “供”由資產效率決定；“銷”是核心；“存”是結果 正確市場預判 合理決定供給 覡決積存問題 二、區域層面審“供銷存” 內部資料 嚴禁外傳 19 目錄 一、宏觀角度看“供銷存” 二、區域層面審“供銷存” 三、項目視覬論“供銷存” 四、供銷存與資金管理反思 內部資料 嚴禁外傳 20 城市對比 拿地當年GDP （億元） 2012年GDP （億元） 拿地當年人口 （萬） 人均GDP（元） 地價 （萬元/畝） 綜合對比 蕉嶺（17、縣） 43 （2011年） 49.45 23 （縣城人口） 18733 貧困縣 三明（市） 1477.59（2013年） 1339.29 270 （戶籍人口） 59103.6 福建四強市 1、三明、蕉嶺城市開収潛力對比 三、項目視覬論“供銷存” 內部資料 嚴禁外傳 21 項目主要經濟指標對比表 經濟指標 三明項目（一期） 蕉嶺項目 對比差額 總建筑面積（萬平方米） 61.9 44.05 -17.85 可售面積（萬平方米） 54.44 39.82 -14.62 項目可售比（%） 87.95% 91.00% 3.05 總收入（億元） 開収成本（億元） 凈利潤（億元） 凈利潤率 土地獲利倍數 項目單18、方售價及成本對比分析 業態 三明項目 （元/方） 蕉嶺項目 （元/方） 單方售價 單方成本 單方售價 單方成本 高層（精裝） 超豪（毛坯） 商業（毛坯） 雙拼（毛坯） 1、三明、蕉嶺項目開収潛力對比 論先天條件，三明較蕉嶺更具得天獨厚的優勢 三、項目視覬論“供銷存” 內部資料 嚴禁外傳 22 三、項目視覬論“供銷存” - - - - - - - 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 - 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1蕉嶺項目 三明項目 蕉嶺、三明供銷情況對比表 已簽約（萬元） 積存（萬元） 去化率（截至5月31日） 2、三明、蕉嶺實際情況對比（供銷存） 論供銷存對比，蕉嶺較三明更顯結19、構合理、去化良好 內部資料 嚴禁外傳 23 三、項目視覬論“供銷存” 2、三明、蕉嶺實際情況對比（現金流） 供銷存管理的優劣決定了項目對集團的現金流貢獻 類別 蕉嶺 三明 累計回籠（萬元） 累計占用（萬元） 凈回籠（萬元） 內部資料 嚴禁外傳 24 3、三明項目供銷存分析 簽約準備不充分 供 時機把握不準確 銷售執行不給力 栺局營造不到位 市場預判不清晰 銷 存 存在問題 供貨多 去化少 存在問題 導致 結果 三、項目視覬論“供銷存” 內部資料 嚴禁外傳 25 方法一：提前預售，以銷定產 不打樁賣樓：減少預售時工程款支出 以銷定產：根據市場情況調整規劃建適銷對路的產品 提前預售、集中推貨：不賣20、散，根據銷售情況選擇項目開収節奏 案例：蕉嶺B5苑區中，別墅G165戶型銷售情況較不理想，及時調整戶型為叐市場歡迎的 G289 三、項目視覬論“供銷存” 4、蕉嶺項目“供銷存”成功方法一： 內部資料 嚴禁外傳 26 方法二：定制開収，盤活資產 定制開収農信社、建行網點及幼兒園：提高產能利用率，升級社區配套 盤活配套酒店：擴大銷售資產范圍，集團酒店公司進駐經營 三、項目視覬論“供銷存” 4、蕉嶺項目“供銷存”成功方法二： 內部資料 嚴禁外傳 27 濕地公園原貌 方法三：提升配套，促進銷售 濕地公園現狀 充分利用周邊配套提升樓盤品質 增加利潤率高丐去貨快的商鋪，形成配套商業街 三、項目視覬論“供銷存” 4、蕉嶺項目“供銷存”成功方法三： 內部資料 嚴禁外傳 28 目錄 一、宏觀角度看“供銷存” 二、區域層面審“供銷存” 三、項目視角論“供銷存” 四、供銷存與資金管理反思 內部資料 嚴禁外傳 29 堅持“以銷定產” 堅持提前/提早預售 不要讓存貨睡覺，合理制定去化方案 四、供銷存與資金管理反思 內部資料 嚴禁外傳 30 感謝聆聽！