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1、內部資料 嚴禁外傳 1 單擊此處編輯母版標題樣式 內部資料 嚴禁外傳 從資產負債率說起 2014年6月 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 2 目錄 CONTENTS A.資產負債率 B.負債管理 C.現金流 D.資產管理 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 3 A. 資產負債率 總資產 負債 有息負債 其他負債 權益 股本+利潤 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 4 A. 資產負債率 資產負債率= 總負債/總資產 ：79% 萬科：84% 恒大：86% 中海：63% 凈借貸比率= （有息負債-現金）/權益 ：67% 萬科：42% 恒大：165% 中海：29% 內部資料 嚴禁外傳內部資料2、 嚴禁外傳 5 A. 資產負債率 千億俱樂部 時間 合同銷售 現金 有息負債 所有者權益 凈借貸比 中海 2012 903 331 500 706 24% 萬科 2010 1082 378 474 442 22% 2013 1060 267 560 440 67% 恒大 2013 1001 536 1338 486 165% 千億快照 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 6 B. 負債管理 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 7 B. 負債管理 跟“恒大們”的對比 背景：恒大近日在北京土地市場重磅出手，以51.35億元的價格拿下北京市朝陽區東壩南區一地塊。該地塊總價刷新了北京年度住宅用地紀3、錄。該地塊純商品住宅部分樓面價約4.8萬元/平方米。 我部用最直觀的財務報表數據（2013.6），試圖找出跟恒大經營上的一些差異： 科目 公司 負債（億） 總計總計 總借貸 預收款 應付款 其他 11321132 456 393 192 91 恒大 21662166 758 428 821 159 /恒大 52%52% 60% 92% 23% 57% 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 8 B. 負債管理 公司 總負債 應付款 應付款/總負債 1132 192 17% 恒大 2166 821 38% 萬科 3441 1070 31% 2013年6月報表數據 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外4、傳 9 B. 負債管理 科目 公司 負債（億） 總計總計 總借貸 預收款 應付款 其他 16021602 562 634 309 97 恒大 29382938 1338 390 1008 202 /恒大 55% 42% 163% 31% 48% 55% 42% 163% 31% 48% 科目 公司 負債（億） 總計總計 總借貸 預收款 應付款 其他 11321132 456 393 192 91 恒大 21662166 758 428 821 159 /恒大 52%52% 60% 92% 23% 57% 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 10 B. 負債管理 公司 總負債 應付款 應付款/5、總負債 1132 192 17% 恒大 2166 821 38% 萬科 3441 1070 31% 公司 總負債 應付款 應付款/總負債 1602 309 19% 恒大 2938 1008 34% 萬科 3738 1335 36% 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 11 B. 負債管理 萬科的節奏 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 12 B. 負債管理 萬科 2012.A 2013.H 貨幣資金 523 376 有息負債 715 742 1.短期借款 99 120 2.一年到期 256 329 3.長期借款 360 293 應付款 857 1049 1.應付票據 49 109 2.應付6、賬款 448 483 3.其他應付款 360 457 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 13 B. 負債管理 萬科 2012.A 2013.H 2013.A 貨幣資金 523 376 444 有息負債 715 742 767 1.短期借款 99 120 51 2.一年到期 256 329 275 3.長期借款 360 293 441 應付款 857 1049 1335 1.應付票據 49 109 148 2.應付賬款 448 483 640 3.其他應付款 360 457 547 2014年，萬科拿地870億，占銷售額的51%；凈借貸比率僅從30%上升至42% 內部資料 嚴禁外傳內部資料 7、嚴禁外傳 14 B. 負債管理 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 萬科 恒大 股權融資 預收樓款 占用上下游 有息負債 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 15 B. 負債管理 1、平時保持高的現金額，較低的凈借貸比率 2、拿地節奏、時機很重要 3、高速擴張丌一定會大規模提高凈借貸比率 4、適當的股權融資 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 16 B. 負債管理 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 17 D. 資產管理 土地 工程 現金 存貨 有形資產 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 18 D. 資產管理 存貨 未售 已售 錢都去哪了？ 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 19 謝 謝 內部資料 嚴禁外傳