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1、內部資料 嚴禁外傳 1 快速資金正回籠，助力成就共享 南通項目7個月實現經營性現金流回正經驗分享 蘇皖區域: 2014年6月 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 2 目錄 第四部分 總結思考 第二部分 資金運營思路 第三部分 措施及實施效果 第一部分 項目簡介 2 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 3 南通區位：江蘇省南通市經濟開發區 能達中央商務區 政商核心 中央景觀區 目標地塊目標地塊 南通市政府南通市政府 開發區管委會開發區管委會 通盛大道通盛大道 老城區老城區 一、區位圖 第一部分 項目簡介 3 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 4 4 別墅128套，3.57萬方，貨值5.02、6億； 高層1304套，14.06萬方，貨值9.31億； 合計1432套，17.44萬方，貨值14.37億 貨貨 量量 統統 計計 展示區范圍展示區范圍 第一部分 項目簡介 摘牌時間：2013-9-2 開盤時間：2014-1-19 二、開發簡圖 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 5 第一部分 項目簡介 三、銷售概況 2014年1月19日開盤，當天銷售超7億，當月銷售8億 持續熱銷，迄今銷售超11億 5 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 6 X月 第一部分 項目簡介 6 6月月18日日 0.72億 0.29億 1.26億 5.35億 9月月2日日 1月月9日日 4月月2日日 5月月3日日3、 四、資金流時間軸 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 7 7 第二部分 資金運營思路 “567” 7個月達到資金平衡 6個月現金回籠 5個月開盤 3.5個月 完美開盤 5個月現金回籠 6個月達到資金平衡 7 1、公司要求、公司要求 項目策劃項目策劃 “456” 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 8 8 自有資金按年折算后的金額=集團的自有資金投入（自有資金被占用的天數365天） 實現成就共享實現成就共享 成就共享股權金額成就共享股權金額 =（凈利潤（凈利潤減減自有資金按年折算后的金額自有資金按年折算后的金額 30 %） 20% 所以：資金回籠越快，資金占用越少，自有資金按年折算金額越低4、，可獲取的激勵金額越高所以：資金回籠越快，資金占用越少，自有資金按年折算金額越低，可獲取的激勵金額越高 第二部分 資金運營思路 2、出發點和原動力、出發點和原動力 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 9 9 3、管控要點、管控要點 經營性資金流凈額經營性資金流凈額 自付樓款自付樓款 按揭按揭 其他收入其他收入 稅費支出稅費支出 其他支出其他支出 土地款支出土地款支出 工程及材料支出工程及材料支出 開發間接費用開發間接費用 銷售管理費用銷售管理費用 第二部分 資金運營思路 支出支出 收入收入 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 10 10 多收入多收入 快收入快收入 收入收入 第二部分 資金5、運營思路 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 11 11 少支出 晚支出 控節奏 支出支出 第二部分 資金運營思路 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 12 12 多收入多收入 快收入快收入 簽約快 資料齊 銀行支持 盡可能多的創收營銷去化率高 開發節奏快 房管部門支持 第三部分 措施及實施效果收入 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 13 13 多收入多收入-營銷去化率高營銷去化率高 市場定位市場定位 產品定位產品定位 1.6，全掛石全雙拼別墅，精裝洋房，全掛石全雙拼別墅，精裝洋房 品品 牌牌 房企千億軍團房企千億軍團 品品 質質 完美展示區完美展示區工程質量、綠化、工程質量、綠化、 6、五星級服務五星級服務 第三部分 措施及實施效果收入 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 14 14 多收入多收入-營銷去化率高營銷去化率高 結合市場定位結合市場定位 線上、線下輸出高品質社區 結合城市展廳結合城市展廳 廣告投放方向精準定位，開發市區購買人群 結合示范區結合示范區 唯一全景示范區，挑高泛會所、高綠化、大湖景 結合暖場活動結合暖場活動 線上、線下輸出會所開放體驗式活動 結合五星級服務結合五星級服務 高端物業形象展示活動 市場推廣市場推廣 第三部分 措施及實施效果收入 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 15 15 多收入多收入-營銷去化率高營銷去化率高 集團對項目支持 獵豹支援7、95人 銷售人員激勵措施 末位淘汰 圈層營銷 私人訂制圈層活動（私宴） 社區、商圈、企業三大平臺 社區派發單頁禮品；企業宣講；認籌砸金蛋；認購有禮，春節送果籃；年貨一條街等 展點 精選高端展點 提升品牌 擴大宣傳面 普及免費展點 深入社區，企業填補市場空隙 員工培訓 集中高壓式培訓 拓客拓客 營銷業績：開盤一個月銷售額超營銷業績：開盤一個月銷售額超8億，去化率億，去化率70% 第三部分 措施及實施效果收入 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 16 X月 16 快收入快收入-開發節奏快開發節奏快 完美開放 4月2日 9月2日 摘牌 1月19日 12月15日 經營性資金正回籠 開盤 X月 成就共8、享 7個月 4.5個月 第三部分 措施及實施效果收入 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 17 17 備案流水化作業備案流水化作業 每天會議盤點每天會議盤點 快收入快收入-簽約快簽約快 微信群實時通報微信群實時通報 當天備案當天備案 房管局支持房管局支持 資料齊資料齊 房管局駐場房管局駐場 獎罰激勵措施獎罰激勵措施 第三部分 措施及實施效果收入 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 18 18 銀行支持銀行支持 每周兩次會議溝通、跟進、協調每周兩次會議溝通、跟進、協調 銀行駐場 及時送審 掌握額度 敦促放款 快收入快收入-簽約快簽約快 第三部分 措施及實施效果收入 內部資料 嚴禁外傳內部資料9、 嚴禁外傳 19 19 針對公積金放款措施 項目總牽頭，區域資金部與項目財務部同事與公積金中心進行積極溝通協調項目總牽頭，區域資金部與項目財務部同事與公積金中心進行積極溝通協調 制定按揭客戶分配方案，根據各家銀行與公積金中心的關系，進行合理分配制定按揭客戶分配方案，根據各家銀行與公積金中心的關系，進行合理分配 針對大批資料，申請進行集中審批針對大批資料，申請進行集中審批 ？ 橫跨橫跨3個區個區 第三部分 措施及實施效果收入 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 20 20 少支出 晚支出 控節奏 控成本 前期 工程 配套費 供電費 總包進度款 開發間接費用 第三部分 措施及實施效果支出 內部資10、料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 21 21 少支出少支出-控成本控成本 規劃方案優化規劃方案優化 施工圖審查提前介入施工圖審查提前介入 繳納規費錙銖必較繳納規費錙銖必較 人防部門專項溝通人防部門專項溝通 前 期 第三部分 措施及實施效果支出 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 22 22 規劃方案優化規劃方案優化： 規劃方案提前定 掛牌指標與政府部門協商確定 （容積率、停車位、公共配套） 少支出少支出-控成本控成本 第三部分 措施及實施效果支出 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 23 23 人防部門專項溝通人防部門專項溝通一二三期平衡、異地建設一二三期平衡、異地建設 少支出少支出-控成本11、控成本 人防費用一般占總建造成本的3.2%，占比較大。 按照人防辦要求，人防設施中救護隊、專業隊以及車輛掩蔽部需建8500 ，但成本較高，現采用一二三期平衡設置，只需建設5800 ，約節省費用支出891萬。 繳納人防異地建設費用，可節約配建人防部分建筑成本約350元/ 。 第三部分 措施及實施效果支出 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 24 24 施工圖審查提前介入施工圖審查提前介入 材料經濟適用（塑鋼門窗，保溫材料） 結構設計優化 （別墅地下室，筏板基礎，節約時間，節約費用） 少支出少支出-控成本控成本 第三部分 措施及實施效果支出 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 25 25 繳納12、規費錙銖必較繳納規費錙銖必較 配套費 審圖費 少支出少支出-控成本控成本 防雷 環評 第三部分 措施及實施效果支出 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 26 26 少支出少支出-控成本控成本 設計圖紙優化設計圖紙優化 工序銜接合理工序銜接合理 因地制宜，充分利用資源因地制宜，充分利用資源 選擇最優合作伙伴選擇最優合作伙伴 工 程 第三部分 措施及實施效果支出 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 27 27 設計圖紙優化設計圖紙優化： 防火門 電梯門套 少支出少支出-控成本控成本 第三部分 措施及實施效果支出 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 28 28 選擇最優合作伙伴選擇最優合作伙伴13、 合同談定后，進場施工 搶工沒有搶工費 少支出少支出-控成本控成本 第三部分 措施及實施效果支出 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 29 29 工序銜接合理工序銜接合理 少支出少支出-控成本控成本 減少交叉施工過程中 的成品保護損失 園藝綠化與分體工程 同步施工，平行施工 第三部分 措施及實施效果支出 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 30 30 因地制宜，充分利用資源因地制宜，充分利用資源 土方 高層區土方與別墅區土方，挖填平衡 臨設 搭建臨時板房，供一期搶工時期1800人使用，待二期工程開始轉賣給總包單位 少支出少支出-控成本控成本 第三部分 措施及實施效果支出 內部資料 嚴禁外傳14、內部資料 嚴禁外傳 31 31 配套費改為竣工驗收前收取竣工驗收前收取，為項目減少利息支出318.82萬萬 少支出少支出-晚支出晚支出 10%供電工程費改為正式供電工程開工前收取正式供電工程開工前收取，為項目減少利息支出26.57萬萬 第三部分 措施及實施效果支出 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 32 32 控制總包的進度款付款節奏 控節奏控節奏 第三部分 措施及實施效果支出 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 33 33 搶預售 趕進度 保品質 控進度 重品質 控節奏控節奏 到達預售節點后 第三部分 措施及實施效果支出 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 34 34 010000215、0000300001648 21568 25755 4869 樓款 按揭 合計 因受一月份春節影響，二、三月份集中快速解決自付樓款及按揭的回款，僅此兩月回款達因受一月份春節影響，二、三月份集中快速解決自付樓款及按揭的回款，僅此兩月回款達4.7億，成功保障億，成功保障4月月2日的資金現金流回正。日的資金現金流回正。 第三部分 措施及實施效果 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 35 35 開盤至4月2日累計樓款回籠收入53840萬元，其他經營性現金流入34萬元，其中中行、郵儲、建行和農行在貸款回款上發揮了重要作用。 開盤至4月2日累計樓款回籠收入53840萬元，其他經營性現金流入34萬元，其中16、中行、郵儲、建行和農行在貸款回款上發揮了重要作用。 0200040006000中行建行南京公積金銀行中行郵儲建行農行南京中信公積金4550 2423 2145 1867 665 36 729 第三部分 措施及實施效果 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 36 36 第四部分 總結思考 1、開盤時間的選擇，年底開盤由于受到春節因素的影響，至少15天銀行無法進行正常放款，影響資金回籠1、開盤時間的選擇，年底開盤由于受到春節因素的影響，至少15天銀行無法進行正常放款，影響資金回籠。 啟示：簽約時要求客戶提供完備資料，減少重復資料審核時間，從而抵消假期所帶來的影響。 2、公積金規模限制，影響資金回籠。 2、公積金規模限制，影響資金回籠。 啟示：從上級部門著手，通過與經辦部門的密切溝通，從其他開發商處搶規模，保證我司利益最大化。 內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 37 感謝聆聽！ 37 內部資料 嚴禁外傳