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1、內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 1內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳項(xiàng)目推進(jìn)與設(shè)計(jì)之案例內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 2目錄花都空港項(xiàng)目設(shè)計(jì)案例分享福建三明項(xiàng)目設(shè)計(jì)案例分享項(xiàng)目推進(jìn)與設(shè)計(jì)配合常見案例（J178）公寓型產(chǎn)品設(shè)計(jì)案例分享內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 31.1 花都空港項(xiàng)目設(shè)計(jì)案例分享集團(tuán)收購廣州安華物流有限公司后取得的地塊用地性質(zhì)為商業(yè)金融地塊商業(yè)金融地塊上開發(fā)的居住類建筑項(xiàng)目介紹1號(hào)樓為經(jīng)濟(jì)型酒店2，7，9號(hào)樓為LOFT公寓3，4，5，6，8號(hào)樓為小戶型戶型內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 42-9號(hào)樓建筑性質(zhì)調(diào)整為辦公建筑。1.3 花都空港項(xiàng)目-用地與單體類型商業(yè)金融地塊廣州規(guī)定產(chǎn)權(quán)式2、酒店不能單獨(dú)分隔出售每層帶衛(wèi)生間的單間辦公室不得超過本層三分之一；室內(nèi)在公共走道、辦公區(qū)域設(shè)計(jì)噴淋、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)開水間或飲用水供應(yīng)點(diǎn)應(yīng)集中或分層設(shè)置，辦公室內(nèi)部不得設(shè)置隔墻辦公室內(nèi)部不得設(shè)置煤氣爐，洗滌池等設(shè)施；應(yīng)明確標(biāo)示為辦公用途，不得標(biāo)示為會(huì)客廳，臥室，公寓等其它名稱；設(shè)計(jì)之初南北地塊各單體均按產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)行規(guī)劃報(bào)建內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 5出兩套圖一套送審，一套現(xiàn)場(chǎng)施工采用辦公毛坯驗(yàn)收，業(yè)主與第三方簽訂裝修合同涉及二次裝修施工，成本核算不同于正常樓盤營銷輸出產(chǎn)權(quán)劃分、產(chǎn)權(quán)年限、廚房器具有差異1.4 花都空港項(xiàng)目-銷售轉(zhuǎn)換辦公建筑設(shè)計(jì)報(bào)審公寓對(duì)外銷售不同的限定因素與規(guī)范要3、求項(xiàng)目設(shè)計(jì)營銷內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 61.2 花都空港項(xiàng)目-航空限高航空限高根據(jù)規(guī)劃掛牌條件在周邊有機(jī)場(chǎng)的地塊，要特別注重航空限高的問題。1及時(shí)獲取準(zhǔn)確的設(shè)計(jì)條件，并向規(guī)劃、機(jī)場(chǎng)管理等相關(guān)主管部門提交復(fù)核。2今年淄博、武夷山項(xiàng)目也曾出現(xiàn)類似情況。3方案設(shè)計(jì)完成機(jī)場(chǎng)管理限高要求原方案設(shè)計(jì)均超限高內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 72.1 公寓型產(chǎn)品分享-產(chǎn)品特點(diǎn) 20世紀(jì)40年代出現(xiàn)在美國紐約小面積，大層高，空間富于變化按公共建筑考慮節(jié)能設(shè)計(jì)按旅館建筑考慮消防設(shè)計(jì)產(chǎn)品特點(diǎn)內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 8節(jié)能設(shè)計(jì)按公共建筑考慮不考慮日照要求，提高容積率；考慮偷面積設(shè)計(jì)44、.8米層高，戶內(nèi)不露梁；周邊預(yù)埋圈梁，方便裝修加建夾層；2.2 公寓型產(chǎn)品-日照與偷面積內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 92.3 公寓型產(chǎn)品-設(shè)計(jì)特點(diǎn)及要求未安裝燃?xì)獾模N售合同中必須杜絕“燃?xì)狻保y(tǒng)一為“電器產(chǎn)品”。燃?xì)庖寻惭b通戶內(nèi)的，如句容一期；將燃?xì)飧闹陵柵_(tái)處，不通入戶內(nèi)。燃?xì)庖?guī)范居民住宅用燃具不應(yīng)設(shè)置在臥室內(nèi)。夾層部分空間，屬下層公共走道上空，因輸出贈(zèng)送，客戶反映贈(zèng)送不均。按此方案或設(shè)計(jì)院修改指引完善。內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 10銷售合同：a.與業(yè)主簽署的商品房買賣合同中使用性質(zhì)為“公寓”；b.層高約定為“套內(nèi)層高”4.8m或設(shè)計(jì)約定“套內(nèi)高度”；c.合同附圖只將“5、毛坯單層”（不包括加建或贈(zèng)送）戶型圖做為附件；d.銷售合同中必須杜絕“贈(zèng)送或加建”條款；e.銷售合同中必須杜絕“燃?xì)狻保y(tǒng)一為“電器產(chǎn)品”，如電磁爐、電熱水器等精裝修處理：a.建議銷售中樣板房為“示范性”，實(shí)際交樓以“毛坯”形式交付，提供加建施工圖；b.銷售確有精裝修交付需求，建議合同中仍按毛坯銷售（成交金額按照精裝修價(jià)格），可以通過第三方簽訂裝修合同，在項(xiàng)目毛坯交樓后規(guī)定時(shí)間內(nèi)按照精裝修樣板房標(biāo)準(zhǔn)交付。c.精裝修實(shí)施時(shí)間：設(shè)置在毛坯交樓后，一般口頭告知業(yè)主時(shí)間為36個(gè)月完成（以項(xiàng)目計(jì)劃為準(zhǔn)）。2.4 公寓型產(chǎn)品-合同及裝修處理內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 11精裝修交付可將公共部分裝6、修承包商與精裝修承包商設(shè)置為一家，方便精裝修成本計(jì)入開發(fā)成本中；精裝修成本主要部分放置在公共部分裝修成本中。工程合約處置a.如采取“毛坯”交樓方式除正常毛坯交樓標(biāo)準(zhǔn)外，還需按照加建結(jié)構(gòu)要求設(shè)置加層預(yù)埋件方便業(yè)主安全加建。b.如精裝修交付方式交樓，應(yīng)充分考慮：后續(xù)精裝修運(yùn)輸、產(chǎn)品保護(hù)、工序、驗(yàn)收等因素，應(yīng)編制專項(xiàng)計(jì)劃。保證按時(shí)、保質(zhì)交付精裝修產(chǎn)品。工程實(shí)施注意事項(xiàng)2.5 公寓型產(chǎn)品-合約及工程實(shí)施對(duì)外輸出工程實(shí)施避免“買一層，送一層”“一層面積，兩層享受”銷售廣告輸出，建議以“一個(gè)可以改變的世界”為銷售廣告輸出。對(duì)外輸出注意事項(xiàng)內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 12地塊為典型山區(qū)坡地地形，地7、塊呈南高北低向，南北高差達(dá)86米。地塊內(nèi)有多個(gè)市政道路穿越，地塊北側(cè)為下穿式快速路，接?xùn)|北側(cè)隧道。地塊需保留原南北向排洪山溝，改造為景觀水系，接?xùn)|北側(cè)水體公園。3.1 福建三明項(xiàng)目設(shè)計(jì)案例分享項(xiàng)目介紹內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 133.2 福建三明項(xiàng)目-場(chǎng)地標(biāo)高1號(hào)綜合樓2號(hào)綜合樓商業(yè)街涵洞對(duì)山地樓盤，應(yīng)特別注重周邊市政銜接條件與政府的溝通最大限度減少土方提高整體場(chǎng)地標(biāo)高順應(yīng)原有地形地貌提高規(guī)劃市政路標(biāo)高、采用極限縱坡內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 14排洪渠改造后貴溪洋水系3.3 福建三明項(xiàng)目-山洪排水山洪排水問題常見于山區(qū)盤，應(yīng)將與項(xiàng)目無關(guān)的設(shè)施盡量避開我司地塊范圍內(nèi)前期施8、工回填土松散，同時(shí)上部形成堰塞，導(dǎo)致下游的地下形成暗河，回填土流失的情況，造成打樁塌孔現(xiàn)象，降低效率且存安全隱患。施工要考慮后續(xù)工序，如回填有石塊而影響打樁？如本項(xiàng)目，回填應(yīng)考慮施工過程中的排洪引導(dǎo)。政府要求保留水系且具山體排洪功能。建議爭(zhēng)取僅改造為景觀水系改至規(guī)劃三路側(cè)設(shè)排洪渠。內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 15快速路涵洞規(guī)劃三路3.4 福建三明項(xiàng)目-外委設(shè)計(jì)合作政府委托設(shè)計(jì)、施工進(jìn)度否能滿足快速開發(fā)進(jìn)度要求;政府委托設(shè)計(jì)是否合理，同一對(duì)象不能硬拆分。政府委托設(shè)計(jì)地塊北側(cè)為下穿式快速路、規(guī)劃三路。該市政路由當(dāng)?shù)卣硇形袕B門市政院設(shè)計(jì),提資的準(zhǔn)確性、及時(shí)性不能滿足我司進(jìn)度要求，制約9、設(shè)計(jì)進(jìn)度。政府拆分委托設(shè)計(jì)政府將與規(guī)劃三路密切聯(lián)系的排洪設(shè)計(jì)與道路設(shè)計(jì),拆分開委托不同單位設(shè)計(jì)，造成設(shè)計(jì)溝通困難，經(jīng)請(qǐng)示程總后，及時(shí)糾正。內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 163.5 福建三明項(xiàng)目-政府的溝通政府在出具規(guī)劃評(píng)審意見方面并不規(guī)范，為個(gè)人意見。甚至出現(xiàn)多頭輸出，部分內(nèi)容相互矛盾。設(shè)計(jì)院在收到此類文件時(shí)無從下手。對(duì)政府輸出的結(jié)果：-看-分析-溝通-輸出；1消防意見盡量私下溝通，先出非正式意見。212內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 17東莞天麓山花園2號(hào)樓消防審查4.1 重視消防審查及溝通消防報(bào)建與施工圖審?fù)瑫r(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)院消防審查審圖中心分歧施工圖審查以消防意見為依據(jù)。內(nèi)部資料10、 嚴(yán)禁外傳內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 184.2 項(xiàng)目與設(shè)計(jì)共同解決問題為項(xiàng)目減少了一個(gè)月的施工工期設(shè)計(jì)取消車庫，重出施工圖與政府溝通解決車位數(shù)報(bào)建的問題酒店前綠化廣場(chǎng)原設(shè)計(jì)有約8000平米車庫。車庫頂斜坡綠化施工難度大，且施工工期長。內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 19設(shè)計(jì)工作的順利推進(jìn)與項(xiàng)目的緊密配合密切相關(guān)。浙江桐廬項(xiàng)目此方面做得很好對(duì)于設(shè)計(jì)院提出的異議或設(shè)計(jì)條件，基本能做到問題不過夜當(dāng)天回復(fù)能及時(shí)有效推進(jìn)開發(fā)報(bào)建工作，大大減少了設(shè)計(jì)院的重復(fù)工作此項(xiàng)目由于遲來的報(bào)建，又因政府換屆，車位要求從約200增加到500。直接造成公司利益的損失，也造成設(shè)計(jì)的重復(fù)工作。 。4.3 遲來的報(bào)建內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 20重點(diǎn)要關(guān)注：規(guī)劃退線、限高、計(jì)容要求、消防、供電供水、市政等條件。4.4 前置設(shè)計(jì)與重復(fù)設(shè)計(jì)1423前置設(shè)計(jì)條件航空限高問題，所有11層洋房均改為10層半月后受現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)及受航空限高影響，層數(shù)再降低，由10層降到8-9層一個(gè)月后準(zhǔn)備出圖，政府再輸出航空限高可以增加6米，貨量區(qū)所有高層再加高兩層半月后取消原J472換J582TJ472 接近完成項(xiàng)目啟動(dòng)1個(gè)月后內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 21感謝區(qū)域和項(xiàng)目對(duì)設(shè)計(jì)院的支持您們的十分滿意，將是我們的無限動(dòng)力！內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳