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1、第 1 頁 讀 創 部門：品質管理中心 時間：2014年12月 爭創全國物業管理示范住宅小區 第 2 頁 目錄 一、創示范申報條件解讀 二、創示范考核標準解讀 三、創示范工作流程解讀 四、創示范主要工作解讀 五、創示范工作中的注意事項 第 3 頁 第一章 創示范申報條件解讀 1、名稱的定位及含義 2、示范小區申報條件 3、新舊名稱轉變的意義 第 4 頁 第一章 創示范申報條件解讀 人生概述 第一點 優秀示范 新：全國物業管理示范項目 舊：全國物業管理優秀項目 詳見： 建住房物2000008號 建設部關于修訂全國物業管理示范住宅小區（大廈、工業區）標準及有關考評驗收工作的通知 名稱的定位及含義 2、第 5 頁 第一章 創示范申報條件解讀 人生概述 第二點 示范小區申報條件 示范小區申報條件 參評項目符合城市規劃建設要求，配套設施齊全。住宅小區、工業區建筑面積8萬平方米以上，別墅2萬平方米以上，大廈3萬平方米以上且非住宅建筑面積占60以上，入住率或使用率達85以上。 取得“省（自治區、直轄市）級物業管理示范項目”稱號一年以上。 物業管理企業已建立各項管理規章制度。 物業管理企業無重大責任事故。 未發生經主管部門確認屬實的有關收費、服務質量等方面的重大投訴。 第 6 頁 第一章 創示范申報條件解讀 人生概述 第三點 新舊名稱轉變的意義 體現區域標桿作用 定義更具體 控制數量 名稱轉變的意義 3、第 7 頁 第二章 創示范考核標準解讀 1、考核項及評分解讀 2、評分細則中關注重點 3、評分細則中提煉的關鍵指標 第 8 頁 第二章 創示范考核標準解讀 第一點 考核內容：8大項，59小項，總計100分 考核項及評分解讀 序號 標準內容 規定分值 一 基礎管理 32 二 房屋管理與維修養護 14 三 共用設施設備管理 15 四 保安、消防、車輛管理 10 五 環境衛生管理 14 六 綠化管理 7 七 精神文明建設 3 八 管理效益 5 合計 100 注：具體各項的評分解讀詳見學員手冊。 第 9 頁 第二章 創示范考核標準解讀 第二點 評分細則關注的重點： 評分細則關注重點 序號 標準內容 規4、定分值 評分細則 一 基礎管理 6、建立維修基金，其管理、使用、續籌符合有關規定 1 符合1.0，已建立但管理、使用、續籌不符合規定扣0.5，未建立0 8、業主委員會按規定程序成立，并按章程履行職責 2 符合2.0，基本符合1.0，不符合0 9、業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同，雙方責權利明確 2 符合2.0，基本符合1.0，不符合0 10、物業管理企業制訂爭創規劃和具體實施方案，并經業主委員會同意 1 符合1.0，不符合0 八 管理效益 1、物業管理服務費用收繳率98以上 2 符合2.0，每降低1個百分點扣0.5 3、本小區物業管理經營狀況 1 盈利1.0，持平0.5，虧本0 第 15、0 頁 第二章 創示范考核標準解讀 第三點 評分細則中提煉的關鍵指標： 72%的老人后悔年輕時努力不夠，以致事業無成； 67%的老人后悔年輕時錯位選擇了職業； 63%的老人后悔對子女教育不夠或方法不當； 58%的老人后悔鍛煉身體不夠； 56%的老人后悔對伴侶不夠忠誠； 47%的老人后悔對雙親盡孝不夠； 41%的老人后悔自己未能周游世界； 32%的老人后悔一生過得平淡，缺乏刺激； 11%的老人后悔沒有賺到更多的金錢。 提煉的關鍵指標 序號 標準內容 規定分值 評分細則 一 基礎管理 17、建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信6、息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄 2 符合2.0，值班制度不符合扣0.5，未設服務電話扣0.5，發現一處處理不及時扣0.2，沒有回訪記錄每次扣0.1 18、定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達95以上 2 符合2.0，基本符合1.0，不符合0 19、建立并落實便民維修服務承諾制，零修急修及時率100、返修率不高于1，并有回訪記錄 2 建立并落實1.0，建立但未落實扣0.5，未建立扣1.0；及時率符合0.5，每降低1個百分點扣0.1；返修率符合0.3，不符合0；回訪記錄完整0.2，記錄不完整或無回訪記錄0 第 11 頁 第二章 創示范考核標準解讀7、 第三點 評分細則中提煉的關鍵指標： 72%的老人后悔年輕時努力不夠，以致事業無成； 67%的老人后悔年輕時錯位選擇了職業； 63%的老人后悔對子女教育不夠或方法不當； 58%的老人后悔鍛煉身體不夠； 56%的老人后悔對伴侶不夠忠誠； 47%的老人后悔對雙親盡孝不夠； 41%的老人后悔自己未能周游世界； 32%的老人后悔一生過得平淡，缺乏刺激； 11%的老人后悔沒有賺到更多的金錢。 提煉的關鍵指標 序號 標準內容 規定分值 評分細則 四 保安、 消防、車輛管理 2、有專業保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉小區的環境，文明值勤，訓練有素，言語規范，認真負責 2 符合2.0，無專業8、保安隊伍扣1.0，其它每發現一處不符合扣0.2 五 環境衛生管理 3、垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺 2 每發現一處垃圾扣0.2，未達到垃圾日產日清的扣0.5，未定期進行衛生消毒滅殺扣0.5 八 管理效益 1、物業管理服務費用收繳率98以上 5 第 12 頁 第三章 創示范工作流程解讀 1、創示范工作流程圖 第 13 頁 第三章 創示范工作流程解讀 共一點 工作流程圖 1. 自我評估 15.正式審核 12.編制匯報材料 11.整改（資料+現場） 10.行業推薦，報主審部門備案 9.迎初檢 8.整理（資料+現場） 7.行業信息了解 6.創示范申報 5.方案批準+各方支持 4.自檢自查 3.編9、創行動方案，落實責任 2.組建示范工作小組 14.持續改善 13.競爭對手考察 第 14 頁 第四章 創示范主要工作解讀 1、創示范主要工作解讀（3月7月） 第 15 頁 第四章 創示范主要工作解讀 共一點 主要工作解讀 類別 重點工作 時間節點 責任部門（人） 組建小組 組建創示范工作小組 3月 總組長 編制方案 編制創示范工作方案 自檢自查 組織創示范標準學習 3月 總組長 組織環境自檢自查 組織工程設備設施自檢自查 組織資料整理和自檢自查 召開創示范標準和現場合規性評估和分析會議，整理存在的問題 方案批準+ 各方支持 編制創示范住宅小區實施方案，上報領導審批 3月 總組長 與行業協會溝通10、，獲得支持和推薦 社區宣傳和動員 社區居委的協調和支持 創示范主要工作解讀（3月）： 第 16 頁 第四章 創示范主要工作解讀 共一點 創示范主要工作解讀（4月）： 主要工作解讀 類別 重點工作 時間節點 責任部門/人 創示范申報 創示范住宅小區申請和備案 4月 行業信息了解 收集行業最新標準 4月 總組長 收集本區域參評項目數量和基本情況 組織對行業高標準單位進行學習和參觀 資料整理 資料總目錄第一冊基礎資料的整理，落實缺失部分跟進措施和責任人 4月 資料組 負責人 確定參評區域基本信息（面積、容積率、入住率、收繳率、綠化容積率） 環境改善計劃 制定設備機房、設備及管網翻新面積和所需材料清單11、，落實申購計劃 4月 設備組 負責人 環境改善計劃 制定地下停車場及管網翻新面積和所需材料清單，落實申購計劃 4月 設備組 負責人 制定公共區域墻體、天花及管網翻新面積和所需材料清單，落實申購計劃 標識 統計設備、設備機房標識類別及數量，落實申購計劃 4月 資料組 負責人 統計公共區域道路、樓棟和設施的標識類別及數量，落實申購計劃 統計綠化和垃圾分類處理的標識類別及數量，落實申購計劃 第 17 頁 第四章 創示范主要工作解讀 共一點 創示范主要工作解讀（5月）： 主要工作解讀 類別 重點工作 時間節點 責任部門/人 平面圖 編制小區綠化平面圖 5月 環境組負責人 編制小區垃圾歸集點平面圖 編制12、小區除四害平面圖 編制小區消防平面圖 編制小區設備平面圖 5月 設備組負責人 機房整改 電梯機房整改 監控中心整改 消防中心整改 高、低壓電房整改 發電機房整改 水泵房整改 強電井、弱電井、水管井整改 資料整理 各部門資料的收集和整理 5月 資料組負責人 基礎資料的再次整理 匯報資料初稿的編制 第 18 頁 第四章 創示范主要工作解讀 共一點 主要工作解讀 類別 重點工作 時間節點 責任部門/人 公共 公共區域大堂、梯間和天面整改 6月 設備組負責人 公共區域設施翻新 會議室、辦公環境整改 小區出入口環境整改 地下停車場 地下停車場管線整改 6月 設備組負責人 地下停車場設施整改 地下停車場墻13、體、天花整改（根據現場條件而定） 環境組負責人 地下停車場環境清潔 創示范主要工作解讀（6月）： 第 19 頁 第四章 創示范主要工作解讀 共一點 主要工作解讀 類別 重點工作 時間節點 責任部門/人 材料 完成總目錄整理，并裝訂成冊（印制） 7月 資料組負責人 完成匯報材料，并裝訂成冊（印制） 環境清潔 各類標識牌張貼 7月 環境組負責人 環境清潔 自查 自行模擬檢查和審核 7月下旬 總組長 問題整改 初檢+ 行業交流 模擬接待 邀請行業專家模擬檢查和審核 檢查問題的整改 創示范主要工作解讀（7月）： 第 20 頁 第五章 創示范工作中的注意事項 1、創示范中需注意的細節 2、創示范中容易產14、生的誤導 第五章 創示范工作中的注意事項 第 21 頁 第一點 一輩子都在選擇明主，也很不妥當。我們建議趁著年輕，要用心選擇明主，然后全心投入。年紀稍長，便應該專心一意，不再跳槽。若是一而再、再而三都找不到明主，表示自己的眼光不行，機運欠佳。這時候不如歸隱，反而有助于提升自我。否則不要擔任重要職務，糊口便是。再跳槽只有壞了自己名聲，并無多大好處。 第五章 創示范工作細節和注意事項 需注意的細節 1 2 3 4 資料+現場 申報要求 申報前評估 1、當地行業支持； 2、業主支持； 3、居委支持； 4、員工支持。 1、提煉申報項目基本數據； 2、申報主題鮮明，有示范/標桿亮點； 1、資料具有邏輯性和系統性； 2、注意收集整改過程相關資料； 3、評審線路、設施設備的定位具體明確。 各方支持 1、申報前應根據自身情況（項目工程、環境和設備設施情況）結合當地物業管理水平進行評估，準確估算后期整改費用。 第 22 頁 第二點 第五章 創示范工作細節和注意事項 容易產生的誤導 創示范就得花錢，送禮就能過。 負責人不參與，全部是文員一手操辦。 要用最好的，包括設備、工具、標識牌。 第 23 頁 第二點 第五章 創示范工作細節和注意事項 容易產生的誤導 資料整理就是不停地抄寫運行記錄。 現場整改就是刷油漆、換新標識牌和清洗。 等著正式審核時間，工作留在后期做。 第 24 頁