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1、物業的經營管理2012年12月目 錄第一部分：基本概念第二部分：物業經營的基本運作第三部分：站在高峰往下看第四部分：物業公司的收入第五部分：物業公司的支出第六部分：物業公司的利潤第七部分：關于賠償及滯納金等的處理第八部分：坐在地上看風景第九部分：關注事項第十部分：2013年公司關于考核的調整第一部分：基本概念（三）確認微利（一）物業管理服務單價的構成（二）總支出中各分項比例第一部分：基本概念物業管理服務單價構成第一部分：基本概念總支出中各分項所占比例工資55%其他綜合15%設備設施10%清潔7%園林6%利潤5%社區活動2%注：其他綜合15%（含保險、公共秩序、辦公費、固定資產折舊、稅費等）第一2、部分：基本概念確認微利要想實現利潤，物業費必須全部收回否則只能降低品質第二部分：物業經營的基本運作組織領導控制策劃基本運作1制定工作方案2制定預算方案1一切資源2一切人員3一切部門4一臺機器1參與（CZ案例）2指導（研究）3監督確保工作效率及經濟效益1監督檢查計劃執行2階段性節點不發生偏差3糾正偏差，形成糾正措施第二部分：物業經營的基本運作組織領導控制策劃基本運作1制定工作方案2制定預算方案1一切資源2一切人員3一切部門4一臺機器1參與（CZ案例）2指導（研究）3監督確保工作效率及經濟效益1監督檢查計劃執行2階段性節點不發生偏差3糾正偏差，形成糾正措施第二部分：物業經營的基本運作組織領導控制策3、劃基本運作1制定工作方案2制定預算方案1一切資源2一切人員3一切部門4一臺機器1參與（CZ案例）2指導（研究）3監督確保工作效率及經濟效益1監督檢查計劃執行2階段性節點不發生偏差3糾正偏差，形成糾正措施第二部分：物業經營的基本運作組織領導控制策劃基本運作1制定工作方案2制定預算方案1一切資源2一切人員3一切部門4一臺機器1參與（CZ案例）2指導（研究）3監督確保工作效率及經濟效益1監督檢查計劃執行2階段性節點不發生偏差3糾正偏差，形成糾正措施第三部分：站在高峰往下看物業公司經營的關鍵項活下來了活得更好制度程序應收項合理性第三部分：站在高峰往下看如何抓經營管理以身作則全員參與獎優罰劣第三部分：站4、在高峰往下看對分公司的績效考核2013年按季度2014年按月度第四部分：物業公司的收入主營收入(演示收繳率、空置房)非主營收入（細分其他業務收入）辦卡費停車費物業管理服務費有償服務廣告費其他第四部分：物業公司的收入現狀改進方向思路分享穩主營，先外后內抓有償有償服務收入主營收入其他收入（違約金）第五部分：物業公司的支出類 別工資、福利（大于50%）材料成本稅費其他支出第五部分：物業公司的支出工資福利1 工資可控2 福利不可控第五部分：物業公司的支出材料成本 清潔 維修、保養 綠化 安全 辦公 公共水電費 其他稅費1 營業稅（增值稅）2 其他稅（教育、城建）其他支出1 車輛2 辦公3 工具4 創示5、范第五部分：物業公司的支出第五部分：物業公司的支出2013年公司要求從嚴編制（科學性）嚴格執行可變費用預算下放權力第六部分：物業公司的利潤利潤=收入-支出利潤因樓盤和分公司的不同而不同，不可一刀切收入要擴大支出不能當用不用2013年公司要求第七部分：關于賠償及滯納金等的處理第七部分：關于賠償及滯納金等的處理第八部分：坐在地上看風景龍湖 有償 外包 中介租售 員工收入年平均增超13%綠城 19個子公司 免費游泳培訓 長者體驗計劃雅居樂 預算的執行 環境的投入 社區活動的舉辦第九部分：關注事項公共用水 水費計算方法 月度基本用水量 用水量變化的原因 電費計算方法 月度基本用電量 用電量變化的原因公共用電 維修材料（流程確認) 辦公耗材（無紙化） 工具耗 材第十部分：2013年關于公司考核的調整1 收入2 收繳率3 費用4 利潤率5 利潤6 有償服務收入7 歷史欠費收繳率考核指標第十部分：2013年關于公司考核的調整考核辦法1以達標和未達標進行考核2完成指標即為達標，未完成即為不達標3一切數據來源以財務部門提供為準，一切結論由財務部門作出經營分析會1分公司每月一次，由分公司經理主持2區域每兩個月一次，由區域總監主持3公司每年4月、7月、10月共三次，由財務經理主持思考 & 討論如何開展有償服務？如何獎罰？