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1、中國城市綜合體運營管理及營銷策略中國城市綜合體運營管理及營銷策略坂田舊改項目坂田舊改項目布吉金稻田項目布吉金稻田項目555新天地項目新天地項目南聯項目南聯項目中航城中航城華潤萬象城華潤萬象城金地崗夏村改造金地崗夏村改造體量大、兼容“商業、住宅、酒店、寫字樓、會展、餐飲、娛樂”多種功能于一體的復合型形態的建筑群體。這種建筑群體在不同的功能空間之間建立一種相互依存、價值互補的依存關系，并與城市景觀和交通相協調，從而形成一個功能復合、高效、復雜而統一的綜合體 城市綜合體深圳城市化發展，未來我們將面臨更多的城市綜合體類深圳城市化發展，未來我們將面臨更多的城市綜合體類的復合形態的復合形態我們必須要面對的2、問題我們必須要面對的問題城市綜合體城市綜合體城市綜合體城市綜合體是指城市中的居住、商務辦公、購物、文化、娛樂、游憩等各種城市物業功能復合，互為作用、互為價值鏈的空間、文化意識形態高度集中的街區群體。城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體，他具備完整的城市街區的特質，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化的結果，同時，城市綜合體通過街區的關系，與外部空間有機結合，交通系統有效聯系，延展城市的空間價值。城市綜合體的特征城市綜合體的特征123456789高可達性高密度、集約性整體統一性功能復合性土地使用均衡性空間的連續性內外部關系完整性強大的對外輻射型升值價值深圳城市綜合體的發展3、深圳城市綜合體的發展周邊環境問題道路系統問題功能搭配問題停車系統問題周邊環境問題道路系統問題功能搭配問題周邊環境問題功能搭配問題。城市綜合體隨著深圳城市化發展，其輪廓已經城市綜合體隨著深圳城市化發展，其輪廓已經越來越清晰越來越清晰國貿國貿地王地王中信城市廣場中信城市廣場中航城中航城萬象城萬象城深圳城市綜合體的發展離不開城市化發展進程深圳城市綜合體的發展離不開城市化發展進程城市化發展城市化發展“ 一個城市只有一個中心一個城市只有一個中心 ”廣州-北京路重慶-解放碑北京-西單上海-南京路“一個城市只有一個中心”，上世紀90年代，這些中心發展的輝煌恰好應證了這種說法，然而，城市在發展，這些中心還能適4、應不斷增長的發展需求嗎？上海由一個中心向多個中心發展上海由一個中心向多個中心發展上海-淮海路上海-人民廣場上海-陸家嘴上海-徐家匯上海-虹橋上海南京路城市化發展城市化發展北京西單的核心地位正逐步被國貿北京西單的核心地位正逐步被國貿CBD取代取代城市化發展城市化發展城市化多核發展是必然趨勢城市化多核發展是必然趨勢深圳城市發展呈線性布置，其發展結構正是根據深圳市狹長的地深圳城市發展呈線性布置，其發展結構正是根據深圳市狹長的地形特性，采用國際上先進的形特性，采用國際上先進的“城市多核結構城市多核結構”的發展理論而規劃的發展理論而規劃的的東部組團中部組團西部組團深圳城市化發展深圳城市化發展深圳商城市化5、的擴張與發展得益于交通的規劃與發展深圳商城市化的擴張與發展得益于交通的規劃與發展深圳城市化發展深圳城市化發展未來深圳可能面臨的城市綜合體形態未來深圳可能面臨的城市綜合體形態城市核心區城市核心區城市次中心城市次中心城市綜合體城市綜合體核心區內的城市綜合體、次中心的綜合體、核心區和次中心間核心區內的城市綜合體、次中心的綜合體、核心區和次中心間的綜合體的綜合體城市綜合體的開發與運營城市綜合體的開發與運營定位需滿足的目標：定位需滿足的目標：1、符合城市整體發展要求，符合政府控規要求、符合城市整體發展要求，符合政府控規要求2、具有鮮明特色，體現項目地段價值、具有鮮明特色，體現項目地段價值3、符合市場要求6、，實現整體開發與經營目標、符合市場要求，實現整體開發與經營目標城市綜合體的開發與運營城市綜合體的開發與運營定位依據：定位依據：定位依據定位依據123456城市和區域市場城市和區域市場城市化發展城市化發展經濟和人口狀況經濟和人口狀況城市和區域地理環境城市和區域地理環境歷史、文化、歷史、文化、民俗、民情民俗、民情政府規劃及功能定位政府規劃及功能定位城市綜合體的開發與運營城市綜合體的開發與運營霍金斯霍金斯“消費者決策過程模型消費者決策過程模型”城市綜合體的開發與運營城市綜合體的開發與運營三位一體定位方法三位一體定位方法城市綜合體城市綜合體商業形態定位商業形態定位核心商業形態家庭服務家庭時尚家庭娛樂輔7、助商業形態家庭休閑品家庭必需品家庭生活類城市綜合體城市綜合體商業形態定位商業形態定位城市綜合體城市綜合體商業形態構成商業形態構成5-10%5-10%其他服務其他服務20-25%20-25%餐飲餐飲30-35%30-35%商業零售商業零售30-40%30-40%休閑、娛樂、休閑、娛樂、酒店酒店城市綜合體城市綜合體商業零售業態商業零售業態按照零售業飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的前提下，按照零售業飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的前提下，才有在商圈開設集中商業的可能（臨街商業不計入）才有在商圈開設集中商業的可能（臨街商業不計入）零售飽和理論公式：零售飽和理論公式： IRS = C * R8、E / RFC： 潛在客戶數量潛在客戶數量RE： 人均消費支出人均消費支出RF： 營業面積營業面積城市綜合體城市綜合體商業零售業態商業零售業態商業零售業態商業規模的設定商業零售業態商業規模的設定城市綜合體城市綜合體商業零售業態商業零售業態商業零售業態極限規模測算表商業零售業態極限規模測算表銷售額=購物概率*人口*人均零售開支商業面積=銷售額/單位面積營業額u購物概率測算公式選用赫夫模型公式：A =S /DijjaMijbS /DjaijbS /DjaijbPij=A ij為商店J對消費者I的吸引力；Sja為商店J的規模；Dijb為消費者I到商店J的距離或時間；Pij為消費者I到商店J的規模購物9、的概率；城市綜合體城市綜合體商業零售業態商業零售業態商業零售業態引力模型商業零售業態引力模型商業街分析需要解決的核心問題商業街分析需要解決的核心問題1、商業街的長度和寬度、商業街的長度和寬度2、商業街的輻射半徑、商業街的輻射半徑3、商業街與平行干道的距離、商業街與平行干道的距離城市綜合體城市綜合體商業街商業街東京商業街長度一般為600-1200M，平均880M；商業街輻射半徑為250-650M，平均輻射半徑為420M東京商業街長度一般為600-1200M，平均880M；商業街輻射半徑為250-650M，平均輻射半徑為420M東京商業街平均寬度城市綜合體城市綜合體商業街商業街城市綜合體城市綜合體10、商務商務城市綜合體的商務辦公容量一般受城市化發展的影響，而人均城市綜合體的商務辦公容量一般受城市化發展的影響，而人均辦公面積受區域的主導功能和區域的重要性程度的影響辦公面積受區域的主導功能和區域的重要性程度的影響城市綜合體城市綜合體商務商務城市綜合體的商務辦公面積需要考慮的內容城市綜合體的商務辦公面積需要考慮的內容1、城市商務物業供給總量和供給結構、城市商務物業供給總量和供給結構2、城市商務物業需求總量和需求結構、城市商務物業需求總量和需求結構3、城市商務物業供給矛盾分析、城市商務物業供給矛盾分析4、城市未來供需發展趨勢、城市未來供需發展趨勢（預測就業人口和人均辦公面積，（預測就業人口和人均辦11、公面積，通過租賃活動和市場吸納量預測未來市場需求）通過租賃活動和市場吸納量預測未來市場需求）5、確定城市綜合體對城市中心商務的分流指數、確定城市綜合體對城市中心商務的分流指數5、中心商務的高度指數確定綜合體最終的商務容量、中心商務的高度指數確定綜合體最終的商務容量城市綜合體城市綜合體酒店酒店城市綜合體的酒店規模估算城市綜合體的酒店規模估算E = N * P * L / （T * K）E ：酒店的床位數：酒店的床位數N ：全年的旅客人數：全年的旅客人數P : 住宿旅客比例住宿旅客比例L : 平均住宿天數平均住宿天數T : 全年可逗留天數全年可逗留天數K : 床位的利用率床位的利用率城市綜合體運營12、的價值城市綜合體運營的價值酒店酒店商務商務辦公辦公商業商業公寓公寓住宅住宅資源平臺資源平臺商務租客商務租客提升品質提升品質高消費人流高消費人流旅游租客旅游租客商務消費人流商務消費人流住家消費人流住家消費人流提升品質提升品質資源平臺資源平臺提升品質提升品質商務消費人流商務消費人流商旅消費人流商旅消費人流城市綜合體的運營價值主要取決于人流價值鏈城市綜合體的運營價值主要取決于人流價值鏈城市綜合體運營的價值城市綜合體運營的價值城市綜合體的綜合開發價值鏈矩陣城市綜合體的綜合開發價值鏈矩陣強烈弱或不確定中立潛在市場沖突城市綜合體運營的價值城市綜合體運營的價值城市綜合體的綜合評價體系城市綜合體的綜合評價體系13、基礎評價指標輔助評價指標華潤萬象城城市綜合體運營的思考華潤萬象城城市綜合體運營的思考一期一期二期二期華潤萬象城作為城市華潤萬象城作為城市核心區城市綜合體項核心區城市綜合體項目為什么一期項目開目為什么一期項目開發會會選擇商業和寫發會會選擇商業和寫字樓？字樓？中航城城市綜合體運營的思考中航城城市綜合體運營的思考同樣處于城市核心區的中航同樣處于城市核心區的中航城城市綜合體項目為什么一城城市綜合體項目為什么一期項目開發會選擇寫字樓而期項目開發會選擇寫字樓而不是商業？不是商業？龍崗南聯港臺項目城市綜合體運營的思考龍崗南聯港臺項目城市綜合體運營的思考龍崗南聯港臺項目處龍崗南聯港臺項目處于城市次級中心區的于14、城市次級中心區的輻射地帶，輻射地帶，125萬的萬的總建面，一期啟動以總建面，一期啟動以住宅為主？住宅為主？商業商業辦公辦公商務商務公寓公寓住宅住宅酒店酒店公寓周邊高檔公寓眾多住宅高檔住宅缺失，中高檔住宅眾多酒店五星級酒店林立辦公地王大廈等甲級寫字樓匯聚商務CFD帶來大量高等級商務人士商業缺乏有影響力的商業形態華潤萬象城華潤萬象城酒店酒店商務商務辦公辦公商業商業公寓公寓住宅住宅資源平臺資源平臺商務租客商務租客提升品質提升品質高消費人流高消費人流旅游租客旅游租客商務消費人流商務消費人流住家消費人流住家消費人流提升品質提升品質資源平臺資源平臺提升品質提升品質商務消費人流商務消費人流商旅消費人流商旅消15、費人流商業商業辦公辦公商務商務公寓公寓住宅住宅酒店酒店公寓周邊高檔公寓眾多住宅高檔住宅缺失，中高檔住宅眾多酒店上海賓館等酒店檔次不高辦公寫字樓眾多，但檔次低商務商務氣氛濃厚商業商業以中高檔為主，但本項目商業區位并不理想中航城中航城酒店酒店商務商務辦公辦公商業商業公寓公寓住宅住宅資源平臺資源平臺商務租客商務租客提升品質提升品質高消費人流高消費人流旅游租客旅游租客商務消費人流商務消費人流住家消費人流住家消費人流提升品質提升品質資源平臺資源平臺提升品質提升品質商務消費人流商務消費人流商旅消費人流商旅消費人流商業商業辦公辦公商務商務公寓公寓住宅住宅酒店酒店公寓公寓少住宅住宅項目多，酒店少，檔次低辦公寫16、字樓少，且檔次低商務商務氣氛淡薄商業臨近五洲風情MALL龍崗南聯港臺項目龍崗南聯港臺項目酒店酒店商務商務辦公辦公商業商業公寓公寓住宅住宅資源平臺資源平臺商務租客商務租客提升品質提升品質高消費人流高消費人流旅游租客旅游租客商務消費人流商務消費人流住家消費人流住家消費人流提升品質提升品質資源平臺資源平臺提升品質提升品質商務消費人流商務消費人流商旅消費人流商旅消費人流面對城市綜合體，我們急需解決的問題面對城市綜合體，我們急需解決的問題地塊價值的研判與分析地塊價值的研判與分析分期規劃與城市化發展的關系分期規劃與城市化發展的關系城市綜合體與舊改拆遷間的協調城市綜合體與舊改拆遷間的協調城市綜合體現金流的問題城市綜合體現金流的問題城市綜合體的營銷問題城市綜合體的營銷問題THANKS