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1、房地產市場調研內容與技巧房地產市場調研內容與技巧 常德常德荊州荊州房地產市場調研內容與技巧房地產市場調研內容與技巧隨著房地產市場由賣方市場向買方市場的轉變，房地產市場 競爭由價格競爭向非價格競爭發展，使得對房地產市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈。市場調研成為營銷活動中的重要組成部分。在信息技術時代，信息已與資金、材料、設備、人力并列為管理的五大資源。常德常德荊州荊州房地產市場調研概述房地產市場調研概述何謂市場調研何謂市場調研市場調研是運用科學的方法，有目的、有計劃地搜集、整理和分析與企業市場營銷有關的各種情報、信息和資料，為企業營銷決策提供依據的信息管理活動。市場調研要確定說明問題所2、需的信息，設計搜集信息的方法，監測和執行數據搜集的過程，分析結果，并把調研中的發現和其含義提供給客戶。常德常德荊州荊州房地產市場調研概述房地產市場調研概述房地產市調的重要性房地產市調的重要性在現代市場經濟條件下，企業的運營環境是不斷變化的，環境的變化既給企業帶來了發展的機遇，也帶來生存的威脅。房地產市場調研的重要性主要體現在以下兩個方面：發現新的市場機會，解決面臨的問題，規避市場風險。 了解消費者對住房的需求，尋找住房開發的最佳市場切入點，提高市場占有率。 常德常德荊州荊州房地產市場調研概述房地產市場調研概述房地產市場調研的特點房地產市場調研的特點房地產市場調研具有很強的針對性房地產市場調研的3、內容是廣泛的房地產市場調研結果具有一定的局限性房地產市場調研的方法是多樣的常德常德荊州荊州房地產市場調研概述房地產市場調研概述房地產市場調研的程序房地產市場調研的程序1.確定調研目的2.搜集資料信息3.制定調研計劃5.初步調研4.調研設計6.資料分析做出結論和提出建議常德常德荊州荊州房地產市場調研內容房地產市場調研內容各級政府有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用規劃、城市規劃和區域規劃等。房地產市場環境調研房地產市場環境調研 （一）政治法律環境調研（一）政治法律環境調研各級政府有關房地產開發經營的方針政策。如房改政策、開發政策、房地產價格政策、房地產稅收政策、房地產金融政策、土地定級及4、地價政策、人口政策和產業發展政策等。常德常德荊州荊州房地產市場調研內容房地產市場調研內容 政局的變化，包括國際和國內政治形勢、政府的重大人事變動等。房地產市場環境調研房地產市場環境調研 （一）政治法律環境調研（一）政治法律環境調研政府有關方針和政策，如產業政策、金融政策、稅收政策、財政政策、物價政策、就業政策等。政府有關法律法規，如環境保護法、土地管理法、城市房地產管理法、廣告法、反不正當競爭法等。常德常德荊州荊州房地產市場調研內容房地產市場調研內容一般利率水平、獲取貸款的可能性以及預期的通貸膨脹率。房地產市場環境調研房地產市場環境調研 （二）經濟環境調研（二）經濟環境調研國民經濟產業結構和主5、導產業。項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況國家、地區或城市的經濟特性，包括經濟發展規模，趨勢、速度和效益常德常德荊州荊州房地產市場調研內容房地產市場調研內容物價水平及通貸膨脹率。房地產市場環境調研房地產市場環境調研 （二）經濟環境調研（二）經濟環境調研居民收入水平、消費結構和消費水平。項目所在地區的對外開放程度和國際經濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發展情況。特定房地產開發類型和開發地點相關因素的調研。 常德常德荊州荊州房地產市場調研內容房地產市場調研內容居民家庭生活習慣、審美觀念及價值取向等。房地產市場環境調研房地6、產市場環境調研 （三）社會文化環境調研研（三）社會文化環境調研研消費者民族與宗教信仰、社會風俗等。家庭人口規模及構成。居民職業構成、教育程度、文化水平等。常德常德荊州荊州房地產市場調研內容房地產市場調研內容社區環境調研內容包括社區繁榮程度、購物條件、文化分圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障程度、衛生、空氣和水源質量及景觀等方面。 房地產市場環境調研房地產市場環境調研 （四）社區環境調研（四）社區環境調研社區環境直接影響著房地產產品的價格，這是房地產商品特有的屬性。優良的社區環境，對發揮房地產商品的效能，提高其使用價值和經濟效益具有重要作用。 常德常德荊州荊州房地產市場調研內容房地產市場調7、研內容消費者對房地產產品質量、價格、服務等方面的要求和意見等。房地產市場需求調研房地產市場需求調研（一）（一） 房地產消費者調研房地產消費者調研 消費者的實際支付能力；消費者的經濟來源和經濟收入水平；調研房地產現實與潛在消費者數量和結構，如地區、年齡、民族特征、性別、文化背景、職業、宗教信仰等；消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發展趨勢常德常德荊州荊州房地產市場調研內容房地產市場調研內容房地產市場需求調研房地產市場需求調研（二）（二） 房地產消費動機調研房地產消費動機調研 自用投資二者皆可常德常德荊州荊州房地產市場調研內容房地產市場調研內容消費者購買房地產商品的數量及種類；8、消費者對房屋設計、價格、質量及位置的要求；消費者對本企業房地產商品的信賴程度和印象；房地產商品購買行為的主要決策者和影響者情況等。房地產市場需求調研房地產市場需求調研（三）（三） 房地產消費行為調研房地產消費行為調研 常德常德荊州荊州房地產市場調研內容房地產市場調研內容建筑設計及施工企業的有關情況。房地產市場供給調研房地產市場供給調研現有房地產租售客戶和業主對房地產的環境、功能、格局售后服務的意見及對某種房地產產品的接受程度。新技術、新產品、新工藝、新材料的出現及其在房地產產品上的應用情況。行情調研。常德常德荊州荊州房地產市場調研內容房地產市場調研內容競爭企業的數量、規模、實力狀況；競爭企業的9、生產能力、技術裝備水平和社會信譽；競爭企業所采用的市場營銷策略以及新產品的開發情況對房地產企業未來市場競爭情況的分析、預測等。房地產市場營銷活動調研房地產市場營銷活動調研（一）（一） 房地產市場競爭情況調研房地產市場競爭情況調研 常德常德荊州荊州房地產市場調研內容房地產市場調研內容影響房地產價格的因素，特別是國家政策對房地產企業定價的影響；房地產市場供求情況的變化趨勢；房地產商品價格需求彈性和供給彈性的大小；開發商各種不同的價格策略和定價方法對房地產租售量的影響；國際、國內相關房地產市場的價格；開發個案所在城市及街區房地產市場價格。房地產市場營銷活動調研房地產市場營銷活動調研（二）（二） 房地10、產價格調研房地產價格調研 常德常德荊州荊州房地產市場調研內容房地產市場調研內容房地產企業促銷方式，廣告媒介的比較、選擇；房地產廣告的時空分布及廣告效果測定；房地產廣告媒體使用情況的調研；房地產商品廣告計劃和預算的擬定；房地產廣告代理公司的選擇；人員促銷的配備狀況；各種營業推廣活動的租售績效。房地產市場營銷活動調研房地產市場營銷活動調研（三）（三） 房地產促銷調研房地產促銷調研 常德常德荊州荊州房地產市場調研內容房地產市場調研內容房地產營銷渠道的選擇、控制與調整情況；房地產市場營銷方式的采用情況、發展趨勢及其原因；租售代理商的數量、素質及其租售代理的情況；房地產租售客戶對租售代理商的評價。房地產11、市場營銷活動調研房地產市場營銷活動調研（四）（四） 房地產營銷渠道調研房地產營銷渠道調研 常德常德荊州荊州房地產市場調研方法房地產市場調研方法1.普查2.重點調研3.抽樣調研按調研對象劃分按調研對象劃分常德常德荊州荊州房地產市場調研方法房地產市場調研方法按調研方法劃分按調研方法劃分訪問法答卷法談話法電話調研 觀察法直接觀察法行為記錄法實驗法常德常德荊州荊州房地產市場調研方法房地產市場調研方法交易雙方當事人促成房地產交易行為的中間商房地產開發商公開推出的各種銷售或出租廣告熟悉房地產市場的人士同業間資料的交流準交易資料的搜集向房地產租售經辦人員討教各類次級資料資料搜集的途徑資料搜集的途徑常德常德荊12、州荊州房地產市場調研方法房地產市場調研方法1.地產法規資料的搜集 目前我國已出臺的有關房地產的法律主要有：城市房地產管理法、土地管理法、城市規劃法、建筑法等。基本資料的搜集基本資料的搜集常德常德荊州荊州房地產市場調研方法房地產市場調研方法2.項目基地現狀資料的搜集 不論是住宅、商業或工業用地，都可以從下列的土地、建筑物及座落環境狀況 掌握土地的開發條件： 0101、地形狀況 0202、地上物狀況 0303、鄰地狀況 0404、基地四周道路、給排水狀況 0505、附近公共設施及交通狀況。 由于土地位置所在地區的自然條件、社會條件及經濟、政治等因素，共同 構成區域特性，進而影響房地產的價格。因此在13、進行項目可行分析時，必須深 入掌握土地所在區域的特性及基地狀況。基本資料的搜集基本資料的搜集常德常德荊州荊州房地產市場調研方法房地產市場調研方法3.交通流量資料的搜集4.人文社會經濟資料的搜集(1)人口(2)職業或行業類別比例(3)產業結構(4)流動人口除了以上幾項因素外，區域內人口的年齡、教育程度、家庭收入等都是進行房地產項目定位時可供參考的資料。5、公共設施基本資料的搜集基本資料的搜集常德常德荊州荊州房地產市場調研方法房地產市場調研方法基本資料的搜集基本資料的搜集商圈區分為下列幾種類型：鄰里中心型：大約半徑在一公里左右，一般稱為“生活商圈”。大地區中心型：通常指公交路線可能延伸到達的地區，14、其履蓋面則比生活商圈更廣，一般稱為“地域商圈”。副城市中心型：通常指公交路線集結的地區，可以轉換而形成交通輻射地區。城市中心型：又可以稱為中央商務區，其履蓋范圍包括整個都市四周，車潮或人潮流量的層面來自四面八方。6.商圈資料的搜集常德常德荊州荊州房地產市場調研方法房地產市場調研方法基本資料的搜集基本資料的搜集商圈調研沒有級次資料可供參考，而由項目個案負責人按調研目及預算，擬定調研計劃，再實地派人以調研、訪問或觀測等方式完成，如商圈內居民生活型態或來商圈購物的商圈外居民消費型態的調研、商圈內行業類別調研、商圈內車流量調研等。另外可用計數器或攝像機等工具以掌握相關數量及質量資料。7.商圈資料的搜集荊州荊州房地產市場調研方法房地產市場調研方法金融政策是影響整個房地產市場景氣的最重要因素。因此房地產開發商應多關心政府的金融政策。代表金融政策的主要指標有：中長期放款利率、貨幣供給額年增率及匯率。 地產市場景氣資料的搜集地產市場景氣資料的搜集 荊州荊州房地產市場調研方法房地產市場調研方法 1.海報樓書及廣告2.銷售工地現場資料3.銷售資料銷售資料的搜集銷售資料的搜集