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1、2015建筑法規(guī)案例分析建筑法規(guī)案例分析第三小組目錄1案例概況2案例介紹3案例分析4法院判決5相關(guān)法律條文一、案例概況一、案例概況2013年,黃先生收房時(shí)發(fā)現(xiàn)新房陽(yáng)臺(tái)有裂縫,屋頂墻面有滲水,而且還赫然寫著個(gè)大大的“修”字。 為此,黃先生要求開發(fā)商維修,但房子4次都沒(méi)修好,最后黃先生干脆將開發(fā)商上海綠地寶島置業(yè)有限公司告上法院。2013年3月31日,黃先生花201萬(wàn)元買下位于上海市崇明縣城橋鎮(zhèn)綠地曼哈頓小區(qū)的一套新房,并已按約付清全部購(gòu)房款。 雙方簽訂的上海市商品房預(yù)售合同明確規(guī)定綠地公司將在2013年5月20日之前將房屋交付黃先生。2013年5月20日,黃先生接到了綠地公司的通知,要其前去辦理2、房屋交接手續(xù)，黃先生在交付物業(yè)管理費(fèi)、維修費(fèi)，并在商品 房結(jié)算及進(jìn)戶憑證、業(yè)主交房文件接收及承諾、入住登記表上簽字后，經(jīng)實(shí)地驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋北側(cè)露臺(tái)有裂縫，北側(cè)房屋的頂部有滲水痕跡、東北墻面上有滲水并寫有“修”字，露臺(tái)有裂縫，小房間頂部有滲水，門窗亦存在質(zhì)量問(wèn)題，故未領(lǐng)取該房屋的鑰匙。因此未簽署房屋交接書及辦理房屋交接手續(xù)，同時(shí),當(dāng)場(chǎng)向工作人員提出修復(fù)房屋再交付使用的要求；二、案例介紹二、案例介紹2013年6月26日,小區(qū)物業(yè)通知黃先生第二次驗(yàn)房,黃先生發(fā)現(xiàn)原來(lái)新房的問(wèn)題并沒(méi)有從根本上修好,只是表面填補(bǔ),于是第二次拒收新房；2013年8月14日,物業(yè)再次通知驗(yàn)房,黃先生發(fā)現(xiàn)露臺(tái)裂縫未修好,再次拒3、收新房；2013年10月13日,黃先生再次去驗(yàn)房,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題仍未修復(fù),并得到了綠地公司施工經(jīng)理“一個(gè)月內(nèi)修好”的保證,但一個(gè)月過(guò)后,房屋未完全修復(fù),第四次拒收新房。他與綠地公司四次交涉,但均未果,無(wú)奈之下,故黃先生以房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格、房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用拒收房屋，綠地公司應(yīng)按約承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任為由將綠地公司告上法庭。原告（黃先生）：1、上海市商品房預(yù)售合同復(fù)印件一份，證明原、被告之間存在商品房 買賣合同關(guān)系及明確了雙方權(quán)利義務(wù)；合同中約定,綠地公司將在2013年5月20日之前將房屋交付黃先生,如未在合同約定期限內(nèi)將房屋交付,應(yīng)當(dāng)向黃先生支付違約金,違約金按黃先生已付房?jī)r(jià)款4、日萬(wàn)分之二計(jì)算約定的最后交付期限的第二天起算至實(shí)際交付之日止。2、購(gòu)房發(fā)票復(fù)印件二份，證明原告已經(jīng)付清全部購(gòu)房款；3、上海市新建住宅質(zhì)量保證書及住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收合格證明書，證明被告承諾保障系爭(zhēng)房屋的質(zhì)量；4、原告給被告的信及回執(zhí)，證明原告向被告反應(yīng)系爭(zhēng)房屋質(zhì)量有問(wèn)題；5、保修工作聯(lián)系單及物業(yè)管理人員書寫系爭(zhēng)房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題，證明系 爭(zhēng)房屋確實(shí)存在質(zhì)量問(wèn)題；6、照片一組，證明系爭(zhēng)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題。三、案例分析被告(綠地公司)：1、已經(jīng)將房屋修復(fù)并按照合同約定如期交付，原告也已經(jīng)接收房屋，不存在違約行 為，被告為證明其辯稱，向 本院提交商品房結(jié)算及進(jìn)戶憑證、業(yè)主交房文件接收及承諾、入住登記表，證5、明原告已經(jīng)接收了系爭(zhēng)房屋。2、證據(jù)3只有在交付驗(yàn)收時(shí)才會(huì)出具，可證明被告已經(jīng)交付房屋3、證據(jù)6與本案無(wú)關(guān)，不能證明系爭(zhēng)房屋主體結(jié)構(gòu)存在問(wèn)題 。因?yàn)樵?013年3月31日，原、被告簽訂的上海市商品房預(yù)售合同補(bǔ)充條款中約定：在房屋交付過(guò)程中發(fā)現(xiàn)質(zhì) 量問(wèn)題（主體結(jié)構(gòu)不合格除外），裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)等均不影響交接手續(xù)的辦理，原告不得據(jù)此延遲或拒絕辦理該房屋的交接手續(xù)，被 告在房屋交付后根據(jù)合同約定向原告承擔(dān)修復(fù)、補(bǔ)償?shù)蓉?zé)任； 案件梳理：原、被告于2013年3月31日簽訂的上海市商品房預(yù)售合同系 雙方真實(shí)意思表示，合法有效。 原告認(rèn)為：雖在2013年5月20接到了綠地公司要其前去辦理房屋6、交接手續(xù)的通知,原告亦辦理了商品房結(jié)算及進(jìn)戶憑證、業(yè)主交房文件接收及承諾、入住登記表等手續(xù)。但在驗(yàn)收房屋過(guò)程中，原告房屋有滲水等質(zhì)量問(wèn)題而拒絕領(lǐng)取房屋鑰匙，故未完成房屋交付手續(xù)。 被告認(rèn)為：除房屋主體結(jié)構(gòu)不合格外，原告不得延遲或拒絕辦理房屋交接手續(xù)，如有質(zhì)量問(wèn)題，向原告承擔(dān)修復(fù)等責(zé)任，其已按約完成了房屋交付手續(xù)。 問(wèn)題1、怎樣才能認(rèn)定房屋主體質(zhì)量有問(wèn)題？2、怎樣才算房屋交接成功？法院法院: :根據(jù)司法解釋規(guī)定,在雙方?jīng)]有特別約定的情況下,房屋的轉(zhuǎn)移占有即綠地公司向黃先生交付了房屋鑰匙,才視為交付房屋完成。 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第十一條現(xiàn)黃先生在驗(yàn)收房7、屋時(shí)發(fā)現(xiàn)綠地公司交付的毛坯房存在嚴(yán)重瑕疵,致使其無(wú)法對(duì)房屋進(jìn)行正常的裝修使用,故黃先生以房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格、房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用,拒收房屋應(yīng)為合理理由,綠地公司應(yīng)按約承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第十二條、第十三條 。商品房銷售管理辦法第三十五條崇明縣法院還認(rèn)為,黃先生要求綠地公司修復(fù)并交付房屋,綠地公司同意修復(fù)。并且在修復(fù)后再次通知黃先生驗(yàn)收房屋的時(shí)間,視為重新達(dá)成交付房屋的時(shí)間。而綠地公司無(wú)書面證據(jù)足以證明已通知黃先生驗(yàn)收并交付房屋。庭審過(guò)程中,在崇明縣法院組織下,黃先生、綠地公司于2014年7月7日進(jìn)行了房屋驗(yàn)收8、,故視為綠地公司已向黃先生交付了房屋。四、法院判決四、法院判決被告上海綠地寶島置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告黃學(xué)忠 支付逾期交付房屋的違約金應(yīng)按約定自2013年5月21日起至2014年7月7日止（計(jì)411天）向原告承擔(dān)以201萬(wàn)為本金，按日萬(wàn)分之二計(jì)算的逾期交房違約金165，222元。依據(jù)為中華人民共和國(guó)合同法第一百一十一條、商品房銷售管理辦法第三十條。如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照中華人民 共和國(guó)民事訴訟法第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案案件受理費(fèi)人民幣3，564元，由被告上海綠地寶島置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。五、本案例中涉及到的相關(guān)法律9、法規(guī)五、本案例中涉及到的相關(guān)法律法規(guī)中華人民共和國(guó)合同法第一百一十一條 質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。商品房銷售管理辦法第三十五條 商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。商品房銷售管理辦法第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定10、，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第十一條 對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋11、第十三條 因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。補(bǔ)充1：怎樣認(rèn)定房屋主體質(zhì)量不合格？建筑法第60條規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。建筑工程竣工時(shí)，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷；對(duì)已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)。”在通常情況下，所謂主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格包括三種情況：一、房屋交付前未經(jīng)驗(yàn)收。二、雖然在交付前經(jīng)過(guò)驗(yàn)收但驗(yàn)收不合12、格。三、房屋交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。補(bǔ)充補(bǔ)充2 2：成都市預(yù)售商品房交付資料和步驟：成都市預(yù)售商品房交付資料和步驟成都市房管局出臺(tái)成都市預(yù)售商品住房交付使用流程管理規(guī)定，2013年4月12日起實(shí)施。1、九類資料：在規(guī)定中明確規(guī)定，商品住房交付使用時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付現(xiàn)場(chǎng)顯著位置向買受人公示9類資料：一、商品住房買賣合同約定竣工驗(yàn)收合格的證明；二、新建住宅附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明；三、住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收結(jié)果表；四、商品房面積實(shí)測(cè)報(bào)告；五、物業(yè)服務(wù)承接查驗(yàn)協(xié)議；六、住宅質(zhì)量保證書；七、住宅使用說(shuō)明書；八、商品住房所有權(quán)登記中涉及的相關(guān)稅、費(fèi)、維修資金繳存標(biāo)準(zhǔn)；九、13、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受理處理商品房交付中投訴的相關(guān)負(fù)責(zé)人及其聯(lián)系方式。2、房屋交付四步流程：規(guī)定中明確，第一步，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先核實(shí)購(gòu)房人身份。而買受人本人因故不能親自到場(chǎng)的，可出具書面授權(quán)文件，授權(quán)他人或者其他組織辦理。第二步，要查驗(yàn)房屋狀況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)房屋狀況，并與買受人對(duì)房屋交接查驗(yàn)情況予以書面記錄。第三步，要確認(rèn)房屋建筑面積及相關(guān)費(fèi)用結(jié)算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與買受人確認(rèn)房屋建筑面積，并結(jié)算實(shí)測(cè)面積差異產(chǎn)生的費(fèi)用。已約定由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代為辦理商品住房所有權(quán)登記手續(xù)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依約代收相關(guān)稅費(fèi)；買受人選擇自行辦理所有權(quán)登記手續(xù)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得強(qiáng)行代收相關(guān)稅費(fèi)。第四步，則是辦理房屋占有、使用的交接手續(xù)（交鑰匙）。觀謝看謝