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1、xx物權法第一案此案中的原告為龔女士一家4人。龔女士在訴狀上稱，2005年2月，一家花了50余萬元購買了位于上海市南匯區惠南鎮城東路759弄康達公寓的一套房子。隨后，龔女士又支付了3.3萬元，向房產商購買了一個小區汽車停車位以及一間地下自行車庫。06年5月19日，在辦理了房屋交接手續后龔女士一家獲得了該部位使用權。但在07年9月，龔女士將公寓開發商上海興吉房地產開發有限公司告上法庭。理由是“地面停車位以及地下自行車庫屬業主共有，興吉公司無權予以銷售”。龔女士一家要求興吉公司返還購買錢款，并支付因此產生的430元利息。本案雙方爭議焦點在于興吉公司是否有權出售地下自行車庫和地面停車位。龔女士認為，2、根據相關規定，自己向興吉公司購買的地面汽車停車位和地下自行車車庫屬于小區公共配套設施，應歸全體業主共有，所以興吉公司無權銷售停車位和車庫使用權。被告興吉公司承認，小區內并沒有設置位于地面上的自行車停車位，而且車位和地下車庫的使用權均賣給了龔女士，并且是開發商收下了這筆款項。“我們認為地下自行車車庫不是公用部位，而是專用部位，根據上海市住宅管理相關的若干意見，我們出售所有權的做法是有充分法律依據的。”興吉公司的代理人稱，即便地下車庫是公用部位，根據規定也要求予以出租，不得閑置。在興吉公司看來，自己不但有權銷售地下車庫和地面停車位，而且也不存在3.3萬元不當得利之說，所以不同意予以返還。但龔女士一3、方對興吉公司辯稱的依據提出異議。“規定中所描述的是機動車車庫，即便包括非機動車車庫，也不能說明對方有權利出售，”龔女士代理人強調，“現在談的是業主共有，而非公用。”至于對方的“使用權出售”一說，龔女士代理人表示，除了房屋以外，即車庫和停車位是無法出售使用權的，原因在于使用權歸屬于所有權。但興吉公司堅持認為，作為“專用”部分的地下車庫，其所有權和使用權都可以轉讓。“本案中的合同沒有約定地下車庫歸業主所有。”興吉公司的代理人稱。對于爭議焦點，法院審理后認為，根據上海市住宅物業管理規定，物業管理區域內按規劃配建的非機動車車庫歸全體業主所有。但由于本案引發爭議的地下自行車車庫，為興吉公司利用地下空間投4、資建造，且已形成可獨立使用構筑物，不屬于小區共用公共設施，其所有權應歸興吉公司所有，因此有權出售自行車車庫。至于業主龔女士要求返還地面汽車停車位購買款的訴訟請求，根據中華人民共和國物權法相關規定，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。現房地產公司將小區汽車停車位出售給龔女士，與法有悖，興吉公司應當將收取的款項退還龔女士，并承擔相應利息損失。據此，法院依法作出一審判決，即興吉公司退還龔女士地面汽車停車位轉讓款1萬元，以及相應的利息損失。沈陽“物權法第一案”60多歲的王老漢用了大半輩子的積蓄，在鐵西區金廈雁翔苑花園小區買了一套住房和4個車庫。已經退休安度晚年的王老漢，打算5、把車庫租出去，權當是一項穩妥的投資。不久前，老漢以每月550元的價格出租了一個車庫。承租人租下車庫后，就把車庫改成了食雜店，在小區里做起了買賣。出乎老漢意料的是，因為車庫的用途被改變，自己被物業公司推上了被告席。10月25日，這起頗為典型的民事案件在沈陽張士開發區法院進行了公開審理。作為原告的小區物業公司，以王老漢私改車庫、影響園區的管理秩序為由，要求被告停止出租行為。對于指控，教了二十多年法律課王老漢則搬出物權法進行抗爭，“我是房屋和車庫的主人，我當然享有出租車庫的權利。最新實施的物權法強調，所有權人有四種權利，占有權，使用權、經濟收益權還有對房產的處置權。處置權就指我愿意賣誰、租誰、借誰都6、可以。物業公司憑什么告我？”王老漢認為，車庫產權是他的，他就有使用權和處置權，在不影響居民生活和小區整體環境的情況下，物業無權干涉他的行為，所以，他堅決不聽物業的。物業稱業主違反“xx”物業公司方面則強調，物權法雖然確定了業主的權屬關系，但并沒有說業主在自己的權屬范圍之內，可以任意進行自己的行為。物業公司拿出金廈雁翔苑物業管理服務公共契約表示，這份管理服務公共契約是業主在辦理入住手續時，與物業公司雙方簽訂的。王老漢違反了契約第三章第25條：“房屋出租時，業主與承租方應到乙方處進行登記備案并保證承租方遵守本契約的規定；業主與承租方未到乙方處登記備案，產生的責任由該業主承擔，該業主承擔最終對物業責7、任。”契約中還規定“業主、物業使用人在本小區，不得改變房屋外貌、用途和主體結構”。“他把車庫改為食雜店，并且把原來的鋼制的卷簾門改成塑鋼窗的平拉門，破壞了車庫的外觀，完全影響園區的管理秩序。”物業公司的張總經理說。張經理表示：“沈陽市住宅物業管理規定中也明確表示物業使用中禁止擅自改變物業的使用性質，根據這些規定，我們認為老王不能擅自把車庫出租并改成食雜店”。他們打官司也是為了維護園區的秩序，如果老王這種行為獲得支持，那么明天別的業主也學著開個麻將社，開個錄像廳，那園區不就亂套了嗎？對此，王老漢則反駁稱，這份契約的蓋章單位是物業公司下屬單位金廈雁翔苑物管處，其不具有法人資格，因此合同無效。物權法8、會支持誰？觀點A：如果業主認為業主公約侵犯了自己的權利，根據物權法的規定，可以到人民法院起訴，撤銷或者確認該公約無效。如果在沒有起訴或者沒有確認公約無效或是可以撤銷的情況下，業主必須執行業主公約。按照物權法第77條的規定，業主將住宅改變為經營性用房，除遵守法律、法規以及管理規約外，應經有利害關系的其他業主同意。觀點B：物業公司的起訴應經業主委員會授權，否則其不具備主體資格。王老漢出租車庫的行為得當，改變車庫用途系承租人的行為，如果起訴應將承租人列為第三人。觀點C：個體權利應受公共權利約束，應當符合整體權利的一致性和整體利益。小區車庫的規劃設計是經過政府審定的，所有人無權更改其外觀和用途。本案中9、，值得關注的問題是作為原告的物業公司只是受人委托的公共服務單位，其不具備管理職權。對于房屋承租的管理干預問題，應當由政府的建筑規劃部門出面。xx經濟技術開發區法院07年12月份已經對此案做出裁定，裁定書已經送達當事雙方，裁定結果是法院認為原告物業公司不具備起訴業主老王的資格，因此，駁回原告物業公司的起訴。xx經濟技術開發區法院認為：物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由物業管理企業按照物業合同約定，做出的物業管理行為，該行為是基于業主的委托提供的勞務行為，物業管理活動應當按照國務院頒布的物業管理條例進行。物業管理條例第46條規定，對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法10、律法規規定的行為，物業管理企業應當制止并及時向有關行政管理部門報告，即在業主出現違規或違約行為時，物業公司的義務是勸阻，制止和及時報告，而且依據我國物權法的規定，對違反管理規約的行為人，業主大會和業主委員會有權要求行為人停止侵害，消除危險，排除妨害，業主對侵害自己合法權益的行為可以依法向法院提起訴訟。本案原告作為物業管理企業，既不是相關權利義務的承受主體，也不是本案適格主體，依照中華人民共和國民事訴訟法第108條，中華人民共和國物權法第82條、第83條規定，裁定駁回原告物業公司的起訴。老王又被業主委員會告了2008年1月28日上午，沈陽經濟技術開發區法院再次開庭審理“物權法沈陽第一案”。在庭審11、過程中，發生了一個戲劇性的變化，直接導致業主委員會的訴訟請求被法院當庭駁回。訴訟請求被駁回雖然此次起訴老王的是業主委員會，但是，出現在法庭原告座位上的依然是物業公司張經理。張經理以業主委員會代理人的身份，宣讀了起訴狀，要求法庭根據物權法有關條款規定判令老王停止將車庫租他人改為食雜店，并恢復車庫原貌。老王在法庭上稱，物權法相關條款賦予他權利，可以隨意處置自己的財產。正當庭審即將進入激烈的辯論時，老王陳述的一個事實讓案件發生戲劇性變化。老王在法庭上說，業主委員會告他是沒有事實的，因為，現在他的車庫已經不出租了，食雜店也撤了，車庫現在只用于放車用。由于老王的車庫已經停止出租，而且恢復了原貌，因此，法庭認為，業主委員會的訴訟請求已經得到滿足，沒有必要再審理，因此駁回業主委員會的訴訟。“物權法沈陽第一案”就這樣結束了。事實是：老王說，租他車庫開食雜店的人原本要租三年。但是，食雜店剛一開業，物業公司和業主委員會就多次來干涉，甚至還找來過行政執法。后來，又起訴到法院，雖然法院駁回了物業公司的起訴，但是，物業公司一直還在干涉食雜店的經營。并把園區內最近發生的盜竊案件怪在食雜店頭上，還說食雜店有消防隱患，如果出現問題一切后果自負。在這種情況下，租食雜店的人綜合考慮各種因素之后，決定提前退租。