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1、特色小鎮開發運營與全經聯特色小鎮開發運營與全經聯 IP 導入導入2016 年 10 月 22 日第四屆中國房地產創新模式大會在北京盛大召開，綠維文旅集團董事長、 北京綠維創景規劃設計院院長、全經聯城鎮化發展委員會主任林峰博士作為規劃設計與文旅產業運營專家、旅游投行領軍人物，受邀參會，并做了特色小鎮開發運營與全經聯IP 導入的主題演講。結合國家特色小鎮建設工作和綠維十余年的項目經驗，深入剖析解讀特色小鎮的本質和標準， 總結探索出全新的特色小鎮開發運營模式，著重闡述了導入創新IP 在特色小鎮建設中的重要性，并表示將跟全經聯平臺及業界各類 IP 合作鏈接，共同推動特色小鎮發展。一、特色小鎮本質一、特2、色小鎮本質林峰博士認為特色小鎮是指依賴某一特色產業和特色環境因素（如地域特色、生態特色、文化特色等），打造具有明確的產業定位、文化內涵、旅游特征和一定社區功能的綜合開發項目。它是旅游景區、消費產業聚集區、新型城鎮化發展區三區合一，產城鄉一體化的新型城鎮化模式。（一）特色小鎮主要分為四個（一）特色小鎮主要分為四個“特特”：（二）特色小鎮的發展架構（二）特色小鎮的發展架構特色小鎮的發展架構，我們稱之為“雙產業、三引擎、三架構”。“雙產業”指特色產業與旅游產業。自身特色產業主要指新興產業或傳統經典產業，諸如信息經濟、環保、健康、時尚、金融、高端裝備等新興產業；茶葉、絲綢、石刻、文房、青瓷等傳統產業。3、泛旅游產業主要是“旅游+農業”、“旅游+鄉村”、“旅游+工業”、“旅游+健康”、“旅游+體育運動”、“旅游+科技”、“旅游+教育”等方面內容。林峰院長認為，特色小鎮的關鍵在于產業培育。特色小鎮不僅是以特色產業為引擎的泛產業聚集結構，也是以旅游為引擎的泛旅游產業聚集結構。特色產業架構泛旅游產業架構“三引擎”包括產業引領、旅游引擎、智慧化及互聯網引擎。對于任何一個特色小鎮來說，都是以導入更大的擴大效應、傳播效應的現代手段和渠道，是集聚產業能力，形成人口規模的基礎。 旅游引擎是導入外來客流形成消費聚集的基礎。 這三大引擎是構建了打造旅游特色小鎮的基礎，任何一個特色小鎮的引擎不清晰，引擎發展邏輯不清晰4、，引擎落地的產品、業態、形態、人才、機制和投資的方式不清晰，肯定做不出特色小鎮。“三架構”指的是特色小鎮發展不僅要遵循產業鏈整合架構，還要符合旅游目的地發展架構和新型城鎮化發展架構。林峰院長認為，特色小鎮發展的基礎是人口聚集。特色產業和泛旅游產業的發展，形成產業集聚，帶動常住人口聚集和外來游客聚集，促進配套產業和公共設施的發展， 以及多樣化的消費結構和聚集， 從而推動城鎮化架構的形成與旅游目的地發展。林峰博士認為特色小鎮旅游產業分為自然資源、人文資源，對于我們特色小鎮而言，要增加一個產業資源， 每一個特色小鎮基于當地的產業資源不一樣， 因此在選擇產業的時候，選擇的產業資源基礎，我們說鮮花小鎮、5、航空小鎮、會展小鎮、教育小鎮等等不同，各種各樣小鎮之間，如何運用資源的本身，都是非常重要的。（三）特色小鎮的總體特征（三）特色小鎮的總體特征林峰博士認為特色小鎮的特征是以特色的產業及環境資源為基礎，以堅定的政府政策及投融資支持為依托，以產城一體化綜合開發為手段，以泛旅游為引擎與目標歸宿，以產業鏈開發及房產開發為盈利核心。以產業為基礎，通過消費聚集實現就業增加、人口聚集、城鎮繁榮，是特色小鎮發展的核心邏輯，基于這個邏輯，產業本身、產業應用、產業服務和相關延伸產業，構成了對產業的四個板塊的構架。所以選擇產業、然后延伸產業。在旅游結構里稱之為“泛旅游產業”，就是把旅游和相關的其他產業，如醫療、健康、6、養生等，與各種資源之間相互整合，構成了泛旅游資源的矩陣結構。二、特色小鎮的開發架構二、特色小鎮的開發架構林峰博士認為，特色小鎮的打造要點體現在以下三方面：林峰博士認為特色小鎮核心實際是產業融合、產業延伸，由此構成人口聚集、產業聚集、產業的三產消費聚集與特色產業加起來，延伸出產業延伸環，形成居住發展帶，結合社區配套網，構建新型城鎮化發展結構，由此形成了發展的整體。在這個結構里面不僅要導入產業，還要導入事業，還要導入一系列的 IP，旅游小鎮開發中，最核心的內容涉及到要打造風貌、性格、快速的夜間聚集核、多業態的服務關系，最后落在商業地產、居住地產、大城市的二居地產、落實到養老和度假的第三居所地產，由7、此構成房產開發、業態開發、產業開發的整個結構鏈，所以是一個復合開發的結構。特色小鎮開發架構特色產業項目開發架構旅游產業項目開發架構三、特色小鎮的運營模式三、特色小鎮的運營模式（一）特色小鎮的商業模式（一）特色小鎮的商業模式（二）特色小鎮的運營模式（二）特色小鎮的運營模式企業主體，政府服務，政府負責小鎮的定位、規劃、基礎設施和審批服務，引進民營企業建設特色小鎮。（三）特色小鎮的投融資模式（三）特色小鎮的投融資模式構建以項目為核心；以城市投資及旅游投資為支撐，多種投資平臺相互協調；特色小鎮投融資平臺為互相支撐的投融資框架結構。林峰博士認為特色小鎮涉及到的一系列產業鏈開發，第一是政府需求，第二是企業8、運營，企業運營的邏輯里面分成四大企業收益，第一塊建造收益，第二塊是產業收益，第三塊是房地產收益，第四塊是通過 IPO、上市尋求資本收益，這四大收益是綜合收益，現在追求純粹的產業收益，只做一個點、一類產品，很難實現真正的盈利，有效的整合、開發綜合利潤，一定要把四大盈利結構有效結合起來。（四）特色小鎮的（四）特色小鎮的 PPPPPP 模式設計模式設計基于房地產開發的盈利結構和旅游地產結構，逐漸向基于政府公共基層的 3P 開發的建造利潤+房地產開發利潤+土地增值利潤+產業利潤構建的復合利潤構架。四、特色小鎮開發中的四、特色小鎮開發中的 IPIP 導入導入（一）特色小鎮開發中的資源導入模式（一）特色小9、鎮開發中的資源導入模式綠維創景以產業鏈整合為模式，有效利用各種資源，突破原有的項目推進和開發時序，將后期導入前期，在進行策劃規劃設計的同時，引入后期的建造、成熟項目、營銷、管理、服務、投融資等資源，使得策劃規劃過程也成為一個推動項目落地的過程。全產業鏈整合模式結合建造導入結合運營導入結合投融資導入（二）特色小鎮開發中的（二）特色小鎮開發中的 IPIP 導入導入IP 的導入對于特色小鎮的的開發來說，是推動其落地建設的重要抓手，是支撐其健康發展的關鍵內容，是盤活其現有存量資產的重要手段。全經聯聚集了上百個 IP，無論是園區地產 IP、文化旅游 IP、社區服務 IP 還是養老服務 IP。對于全經聯來10、說，每一個會員企業就是一個創新 IP，上百上千個 IP 在全經聯的“平臺+智庫+資本”架構上，組成一個生態圈。林峰博士認為在特色小鎮的打造中，將全經聯平臺及業界各種創新 IP 通過有效、有序的梳理，通過在策劃端、規劃端，把有價值的 IP 導入到前端去，形成新的合作模式，即政府提供開發性支撐，提供支持體系，包括開發商投資的項目以及基金跟進的項目，到運營商運營的項目，都可以形成一個互聯互動和聚集結構。林峰博士提出綠維和城鎮委在下一步工作中最核心的工作就是把這些 IP 標準化， IP 的商業模式清晰化，IP 利用手法明確化，讓所有的策劃師、規劃師掌握這些 IP、導入這些 IP，在特色小鎮發展中間形成11、全經聯共同發展、聯合發展的發展結構。綠維文旅是以規劃設計業務為基礎，圍繞旅游規劃設計、旅游開發建設、旅游投融資、旅游運維管理四大環節，提供旅游全產業鏈整合咨詢服務，實現旅游產業開發運營全程服務的集團企業。遵循“平臺化運作，產業鏈經營”戰略，通過合伙人制度、合資公司模式及合作伙伴計劃（百家上下游合作機構），形成了大量可以導入的資源。綠維集團及其旅游運營網，構成了國內唯一的 O2O 旅游產業開發平臺，網上規劃設計院、旅游投融資數據庫、旅游 IP 數據庫、旅游經理人頻道等，正在構建旅游產業獨一無二的旅游開發要素聚集平臺。為打造各具風格的特色小鎮提供專業化、 全面性的服務，為加速推進特色小鎮建設增添強勁動力。