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1、ISO9001-物管部工作手冊第一節 任務和崗位設置一、任務物管部是實施公司轄區范圍內的工程管理，保障設備、設施正常運行的職能部門。物管部的管理具有嚴密的科學性和較高的技術性，它是為用戶創造安全、文明、舒適、方便的商住環境的基本保證和堅強后盾，是反映公司服務水準、良好形象和聲譽的重要標志。物管部的職責范圍如下：l、負責公司管轄范圍內商住房的電力系統、消防系統、電梯系統、空調系統、給排水系統的運行管理、維護保養和故障檢修以及保安保潔等。2、負責公司公共設施、設備的維修保養。3、負責用戶室內二次裝修的申批、監管。4、負責對用戶室內設施、設備提供有償維修服務。5、負責大樓外委工程的監管工作。6、負責2、公司管轄范圍內的保安、消防工作。7、負責公司管轄范圍內的保潔工作。8、負責公司管轄范圍內的土建維修工作。 二、物管部組織結構圖第二節 物業管理部崗位職責(一)物業管理部經理1、在公司總經理的領導下，全面負責物管部的各項工作。2、負責公司所轄房屋建筑，公共設施，機電設備、消防設備等技術和管理工作；3、負責制定本部門的各項管理制度及應急措施，確保質量管理體系在本部門有 效運行；4、負責向經營戶及消費者提供日常維修、保安、保潔、倉儲維修等服務。5、負責對本部門各班組的工作進行檢查，指導；6、負責經營戶及消費者裝修申請、審批工作及較大規模的裝修驗收工作；7、負責參與樓宇工程驗收交接工作及制定樓宇工程驗3、收實施計劃。負責組織新接物業的機電設備運行調試工作；8、負責對本部門發生的重大事故，組織調查分析及處理工作；9、對采購物資和提供服務的供方進行評價；10、負責審核本部門提交的物品申購報告，交主管領導審核的并報總經理批準；11、負責本部門水、電等各專業技工的工作技能的培訓及考核計劃的制定，并配合物管部組織實施；確保其正常運行。12、監督、組織實施與物業管理有關的計量檢測設備的定期校準工作。13、全面規劃公司服務設施、消防設施的添置、安裝、調試、運轉和維修等工作，為質量管理體系的正常運作提供保障；14、負責收集設施、設備運行原始記錄，并進行統計分析，為提高運行質量提供依據。15、組織領導工程技術人4、員的崗位培訓。（二）設施設備組組長1、 在物管部經理的領導下，全面負責設施設備組的各項工作。2、 安排執行所轄設備的定期保養規定及參與執行有關的技改項目。 3、監督執行部門的工作指令。4、負責跟蹤工作單的作業情況。5、定期組織班組員工進行技術和安全生產等業務知識交流。6、做好本班組的技術檔案、維修保養記錄和交接班記錄等原始記錄的管理與存檔。 7、負責監督、跟蹤相關外委項目的進展情況。 8、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質情況。9、負責公司維修設備、材料的采購。10、負責本小組的勞動紀律考核，并每月上報綜合部。(三) 強、弱電維修員1、在設施設備組組長的領導下，管理強、弱電系統所轄設5、備。2、制訂并監督執行強、弱電系統的設備定期保養規定及技改項目方案。3、填寫本系統的操作要求和工作指令。4、提出本系統的備料計劃，協助采購專業性較強的工具或零件。5、負責本系統的外委項目(含外委工程、代維修工程以及儀器、儀表、工具送檢)的洽談審定，監督并驗收。6、負責與相關業務主管部門進行業務聯系。7、負責本系統各類圖紙和資料的收集、分類。8、負責管轄范圍內弱電系統（包括消防系統和通訊系統）的日常運行、保養、維修。9、負責配合電信部門對直線電話、專線電話的開通及維修聯系。 10、負責配合電信部門對用戶電話系統的維護。11、負責對消防系統中水系統和風系統的設備進行定期檢查和維護保養。協助水電維修6、組對消防系統中的電氣部分進行維護保養。12、負責管轄范圍內所有公共設備的應急維修。13、設備責任人每周一次巡查責任設備；每月一次清潔責任設備及周圍環境衛生。（四） 空調給排水維修員1、在設施設備組組長的領導下，管理空調及給排水系統所轄設備。2、制訂并執行空調及給排水系統的設備定期保養規定及技改項目方案。3、填寫本系統的操作要求和工作指令。4、提出本系統的備料計劃，協助采購專業性較強的工具或零件。5、負責本系統的外委項目（含外委工程、代維修工程及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監督并驗收。6、負責與相關業務部門進行業務聯系。7、負責本系統各類圖紙和資料的收集、分類。8、負責空調系統（包括風機）7、的日常運行和維護保養。協助水電維修組對空調系統中相關的電氣設備進行維護保養。9、負責給排水系統（包括閥門、管道）的維護保養。協助水電維修組對給排水系統中相關的電氣設備進行維護保養。10、在非供冷期內設備責任人每周一次巡查責任設備；每月一次清潔責任設備及周圍環境衛生。11、負責大樓管轄范圍內所有公共設備的應急維修。（五） 電梯維修員1、負責監視和掌握各電梯的運行狀態，保證電梯的正常運行；2、完成電梯的定期保養；3、電梯機房發現故障時，應立即進行檢修，并做好記錄，如無法修理，應立即與廠家聯系，同時做好記錄；（六） 水電維修員1、負責低壓配電室、電梯機房、樓層電氣小室的日常運行、維修、保養。2、負責8、管轄范圍內所有公共設備的應急維修。3、每月兩次發電機試運行。 4、負責大樓立面照明燈具的啟、停。5、負責用戶室內水電設備的有償維修服務。6、負責電氣設備、各配電箱（柜）表面清潔。7、設備責任人每周一次巡查責任設備；每月一次清潔責任設備及周圍環境衛生。 （七） 給排水維修員1、在設施設備組組長的領導下，負責管理給排水系統設施設備；2、負責對給排水系統設施設備進行保養、維修；3、負責本系統各類圖紙資料的收集、保管；4、負責每天兩次巡視給排水設施設備，并做好記錄；（八） 土建維修管理員1、在物管部經理的領導下，負責房屋的維修，并管理雜工。2、制訂房屋的定期保養規定及改造方案。3、負責房屋維修外委項目9、的洽談審定，監督并驗收。4、負責與相關業務部門進行業務聯系。5、負責房屋建筑結構各類圖紙和資料的收集、分類。6、負責室內二次裝修的初審。（九） 保安消防管理員1、在公司物管部經理的領導下，全面負責保安消防組行政管理工作，組織和引導部屬員工學習法律法規和業務技術知識，培養和提高改進的整體政治思想素質和業務工作能力；2、督促保安人員嚴格執行公司有關規定，對成績突出人員給與獎勵，對工作失職人員進行教育和提出處理意見，維護公司和客戶利益，預防各類事故發生；3、認真學習消防安全規定、消防法、重慶市消防安全條例，貫徹執行上級有關指示精神和消防工作方針，堅守崗位，負責編制消防工作計劃，定期向領導匯報有關工作10、及存在的問題，提出整改意見；4、經常對重點防火部位和易燃易爆物品進行檢查，加強消防設施的維護管理，對檢查出的隱患督促整改，及時消除隱患，協助主管領導和有關部門建立健全各項安全防火責任制。5、負責指導監督公司管理物業范圍內的安全防范和消防管理工作，協調公安機關處理相關的重大刑事案件和火災事故；6、負責應聘保安員的資格審核；7、負責做好保安，消防用品的采購、驗證、監督管理，并對需要維修品提出申請。8、負責消防器材的管理。（十） 保安員1、在指定崗位認真值勤，按照公司規定，積極完成工作任務；2、根據指責規定，負責做好本責任區的防火、防盜、防暴、防破壞、防事故等工作，確保安全；3、根據值勤要求，夜間檢11、驗出入人員證件，防止未經許可的人員、車輛、物資擅自進出責任區，維護責任區內的治安秩序；4、堅守崗位，認真做好巡邏、檢查、防衛、守夜等工作，預防責任區內發生刑事案件和治安災害事故；5、協助處理責任區內發生的有關治安事件，及時報告上級并作好值班紀錄；6、服從命令，聽從指揮，積極完成上級領導安排的臨時性工作任務。（十一） 保潔庫房管理員1、制定分管清潔衛生區域的標準和要求；2、熟知掌握各類建材、玻璃、不銹鋼等所需的清潔劑，并根據所需量進行購買；3、與社區清潔服務保持聯系，注重商場的外部形象；4、每天對商場各樓進行衛生檢查，不低于四次；5、對原材料進行妥善保管，有計劃進行發放，每月盤點一次；6、協調保12、潔部和其他有關部門的工作聯系，維護公司的內、外清潔衛生形象。（十二）保潔員1、熟悉分管清潔衛生區域的情況，掌握清潔工作必要的標準和要求；2、熟悉掌握各類清潔工具，清潔劑的使用方法，熟知各類建材、玻璃、不銹鋼等的保潔方法；3、嚴格按清潔規范操作，以防損壞設施、設備；4、保持分管區域的清潔水準，工作次數每天不少于4次；5、節約使用清潔原料，愛護使用各種清潔用具；6、接受主管、領班的監督檢查，不斷改進工作；7、對待商家和顧客要熱情、大方，為我們提供方便；8、文明用語，著裝整齊，佩帶工作牌上崗。（十三）庫管員1、在保潔庫房管理員的直接領導下，負責處理本小組的日常事務。 2、對入庫的物品進行安全檢查，熟13、悉儲存物品的分類、性質。 3、負責庫房物品的安全保護工作，防止物品丟失。 4、每月進行一次防火檢查，消除火災隱患。 5、負責庫房各類帳簿的建立、登記，并保管好記錄。 內部管理規定一、值班管理規定1、值班員工必須嚴格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。未經批準擅自脫離崗位者，作違反勞動紀律處理；造成損失的，追究其經濟責任。2、值班員工必須集中精力，保持警覺，認真工作，不得麻痹大意或做任何與值班崗位無關的事情。3、值班員工必須服從組長的安排，聽從調配，執行組長的工作指令。4、值班員工必須嚴格執行巡檢制度；做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發現隱患，迅速排除故障，保證設備安全運行。5、值班員工外出作業14、必須隨身攜帶對講機，保持聯系。6、值班員工必須掌握并正確實施應急處理方案。遇突發性事件，應保持冷靜，果斷處理。7、值班員工必須做好事故現場的保護工作，收集有關數據和原始記錄，等候上級到場處理。8、值班人員必須做好當班的工作記錄，按欄目要求認真如實填寫。二、值班員（巡視值班員）交接班規程（一）接班員須知1、上一班設備運行情況；2、正在檢修的設備情況；3、設備故障的處理經過和結果。（二）交接班程序1、按規定時間由交班員工主持交接班。2、交班員工宣讀本班工作情況及設備運行情況，設備故障的處理結果和經過。3、交接班雙方會齊共同對主要巡視內容進行巡檢，接班檢查，交班隨從巡查。4、報告檢查結果。5、正常：15、接班人員簽字，交接班結束。6、不正常：由交班人員處理，接班人員配合；一時難以完成的，轉由接班人員進行。7、交接班情況記錄在交接班記錄表中，雙方簽字認可。（三）交接班暫停凡有下列情況不得交接班，必要時立即通知主管到現場處理。1、巡視記錄與實際情況不符時。2、交接班人數不齊或不在場時。3、接班人員精神狀態不良，包括倦怠、醉酒和傷病等時。4、設備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時。5、設備運行有異常而又找不出原因或運行情況不明時。三、供電值班員交接班規程(一)接班員須知1、上一班設備運行情況；2、正在檢修的設備情況； 3、儀表指示是否正確；4、設備故障處理的經過和結果。(二)交接班程序1、按16、規定時間由交班員工主持交接班。 2、列隊于模擬圖板前，交班背對圖板，接班面對圖板。 3、交班宣讀本班工作情況記錄及當前運行方式。 4、交接班雙方會齊共同巡檢設備一次，接班檢查，交班隨從巡查。 5、報告檢查結果。 6、正常：接班人員簽字，交接班結束。 7、不正常：由交班負責處理，接班配合；一時難以完成的，轉接班繼續進行。 8、交接班情況記錄在當值日志上，雙方簽名確認。(三)交接班暫停凡有下列情況不得交接班，必要時須立即通知值班主管到場處理。 1、設備記錄與實際運行狀況不符時。 2、交接班人數不齊或不在場時。 3、當值員精神狀態不良，包括疲倦、醉酒、傷病等時。 4、設備有故障在搶修中，而又必須交接17、雙方共同處理時。 5、設備運行有異常而又找不出原因或運行情況不明時。四、運行記錄管理制度1、巡視值班記錄表每班記錄一次，電氣設備運行記錄、每半天記錄一次，設備運行記錄表（空調系統）每班記錄一次，由相關專業的管理員檢查后每月月底將表格匯總交設備設施組組長存檔。2、設備維修保養記錄由維修人員填好后交班組長，相關專業的管理員審查后簽名，每月月底將記錄表格匯總交設備設施組組長存檔。3、巡查簽到表每日均由當值員工巡查設備后簽名，由相關專業的管理員抽查監督，月底匯總后交設備設施組組長存檔。4、巡視值班記錄表每日由當值員工填寫，每周經物管部經理簽名后交設備設施組組長。5、值班表每月月底由維修班長填寫，物管部18、經理審閱后交設備設施組組長。6、設備檢查必須認真、仔細，記錄須填寫認真、字跡清晰。7、所有記錄必須按時完成，不準弄虛作假。五、工程檔案管理制度1、工程設備檔案由資料管理員管理。資料管理員者應嚴守公司檔案管理制度和保密守則。2、各類檔案應按系統分類：強、弱電；給排水；暖通、空調；消防報警；房屋結構；資料管理員存放于檔案盒內并貼上標簽。3、編制檔案目錄，內容應與檔案盒外標簽一致。4、外單位交來圖紙由資料管理員統一簽收，并將有關圖紙交各相關專業的管理員核對實物，如圖紙無誤則由資料管理員按系統歸檔；圖紙有誤，則由資料管理員聯系交圖單位更正。5、檔案及圖紙是工程維修保養的重要依據，應妥善保存。6、借閱檔19、案須經相應系統的管理員以上人員批準，資料管理員登記并指定歸還日期，由資料管理員按期追還，需續借的要重新登記。設備設施管理第一部分 總則一、承包商監督規定對須持有政府部門頒發的資質證書方允許從事的專業，如消防自動報警系統的維護保養和定期試驗，及某些專業性較強的項目，如電梯的維修保養等可將項目外委給承包商作業。(一)承包商監督規定為規范對承包項目的管理，特制定本規定。1、承包商進場前，必須提供工程圖、施工程序、工期計劃各三套，經審查批準后方允許入場。2、其相關專業的管理員應協調、監督承包商的工作。3、承包商進場作業期間，必須遵守大樓的各項管理規定。4、督促承包商嚴格按國家規范(如環保、勞保條例等)20、及合同要求施工。5、承包商的用料，必須與合同條款規定的相一致。承包商用料的任何變更須事先經該工程主管人員簽認，否則作違反合同處理。6、承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝，必須提出書面報告，經該工程主管人員簽認并報物管部經理核準后，方允許實施。7、承包商的竣工報告、資料、圖紙等，必須先交該工程主管管理員檢查核對，雙方填寫技改工程驗收報告書，經物管部經理、總經理審查批準后，方可通知財務結算。二、設施設備巡檢規定為保證設備正常運行，及時發現并消除故障隱患，設施設備組必須對所轄設備進行日常巡檢。1、巡視值班人員必須按本系統規定的時間和項目巡視檢查管轄下的設備。2、巡視值班人員外出巡檢，必須隨時與部門保21、持聯系。3、巡視值班人員每次巡檢均須在相應的巡查記錄上依順序做好巡查情況和結果記錄。4、巡視值班人員應根據當班設備的具體運行情況，對“手動”運行的設備和有異常苗頭、運行不穩定的設備加強巡檢和監控。5、發現設備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷，發現設備運行狀態指示燈有損壞，發現安全保護元件有變化，均應即時通知維修人員調整或更換，保證設備的監控元件在完好狀態下運行。6、發現有不正常的噪音、壓力、振動、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報告維修人員，并采取適當的防護措施，防止事故的發生或擴大。7、相關專業的管理員每周一次對巡查情況和結果進行抽查，發現問題追查原因，如屬人為應追究當事人責任。三、設備管理規定1、設備的維修保養分月度、季度、半年、年度，由相關專業的管理員按維修保養項目、內容、達標參數制訂保養計劃，交各班組實施。2、各班組每次完成常規保養后，責任人和班組長填寫保養記錄并存檔。3、設備的維修分小修、中修、大修三種，由相關專業的管理員根據設備的性能等規劃編制維修方案，交班組執行。4、如檢修保養中發現有可能導致嚴重故障的缺陷事項，必須立即填入維修保養記錄表，上報設施設備組組長整改。5、每次檢修保養后必須填寫相應的表格，設施設備組組長負責監督執行