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1、工 程 項(xiàng) 目 管 理課程設(shè)計(jì)院 系： 城 市 建 設(shè) 學(xué) 院專 業(yè)： 工 程 管 理班 級： 1 0 9 0 2 班姓 名： 韓 娟 娣指導(dǎo)老師： 李 文 芳 某地麗景花園群建筑項(xiàng)目前期策劃書編制人：韓娟娣 目錄第一章：工程概況1、 項(xiàng)目概況42、項(xiàng)目范圍及描述表6第二章：市場預(yù)測1、市場宏觀分析72、市場微觀分析7第三章：建設(shè)項(xiàng)目的方案和定位1、項(xiàng)目方案 72、項(xiàng)目定位 7第四章：項(xiàng)目的WBS圖1、梨園小區(qū)WBS圖 8第五章：項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)圖及項(xiàng)目總包結(jié)構(gòu)圖1、組織結(jié)構(gòu)圖 92、項(xiàng)目總包結(jié)構(gòu)圖 10第六章：進(jìn)度計(jì)劃橫道圖11第七章：項(xiàng)目投資估算與融資方案111、投資估算112、融資方案122、第八章：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析161、進(jìn)度控制風(fēng)險(xiǎn)與對策162、質(zhì)量控制風(fēng)險(xiǎn)與對策163、成本控制風(fēng)險(xiǎn)與對策16參考文獻(xiàn) 16第一章：工程概況1、項(xiàng)目概況（1）、項(xiàng)目基本情況麗景花園群由幸福花園、祥瑞花園、華瑞花園、錦繡花園、吉祥花園以及和諧花園構(gòu)成，總占地面積為383387 m2，總建筑面積為338221 m2。其中幸福花園規(guī)劃總用地面積124945m2,規(guī)劃建設(shè)用地面積109916 m2 ，總建筑面積125326 m2；祥瑞花園規(guī)劃總用地面積64129m2,規(guī)劃建設(shè)用地面積4938 m21，總建筑面積46162 m2；華瑞花園規(guī)劃總用地面積90187m2,規(guī)劃建設(shè)用地面積71812 m2，總建筑面積3、75129 m2 ；錦繡花園規(guī)劃總用地面積104126m2,規(guī)劃建設(shè)用地面積88137 m2，總建筑面積91604 m2 。具體組成包括住宅及配套設(shè)施。配套設(shè)施有停車場、休閑廣場、文化中心、商鋪等。（2）、項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境麗景花園群位于xx市，該市屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。光能充足、熱量豐富、無霜期長。全市太陽年輻射總量為104110千卡/平方厘米，年日照時(shí)數(shù)18002000小時(shí)，年平均氣溫15.916.6，,10年積溫50005350，年無霜期242263天，多數(shù)年份降水量在11001300毫米之間。410月份降水量占全年80%，太陽輻射量占全年75%，10的積溫為全年80%。場地屬中硬場地土，類建筑4、場地。屬于對建筑有利地段。僅在上部填土層和二層局部所夾的薄層粉土中賦存有極少量上層滯水，該地下水對混凝土具有微腐蝕性。項(xiàng)目所在地基本地震烈度為6度。能源供應(yīng)即供電：從場外配電室或變壓器引入一路220V/380V電源。供水：自來水供水管徑為150。（3）、項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目總體目標(biāo)：建成居于國內(nèi)領(lǐng)先水平的，能夠展現(xiàn)現(xiàn)代化住宅風(fēng)貌的高級商品住宅。項(xiàng)目的系統(tǒng)目標(biāo)包括以下五個(gè)方面：（1） 、功能目標(biāo)居住功能項(xiàng)目建成以后，幸福花園建筑面積125326m2，住宅用地66474m2,公建18150m2，容積率1.14，戶數(shù)達(dá)899戶；祥瑞花園建筑面積46162m2,戶數(shù)達(dá)361戶，住宅用地31609m2，公建755、0m2，容積率0.82；華瑞花園建筑面積75129m2,戶數(shù)達(dá)561戶，住宅用地49942m2，公建9745m2，容積率1.05；錦繡花園建筑面積91604m2,戶數(shù)達(dá)698戶，住宅用地63587m2，公建7550m2，容積率1.04。使用功能a、 住宅使用功能應(yīng)符合住建部相關(guān)規(guī)定b、 規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑質(zhì)量、建筑材料、戶型、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)、新技術(shù)的應(yīng)用均達(dá)到國家示范工程有關(guān)指標(biāo)。c、 環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)、能源與環(huán)境、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量、小區(qū)水環(huán)境、材料與資源等指標(biāo)要達(dá)到國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。服務(wù)功能a、停車服務(wù)功能 小區(qū)內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)停車服務(wù)，滿足不同需求層次的要求。在車流組織上考慮人車分流。幸福花園機(jī)動車停車考慮地上停6、車與地下相結(jié)合，其中地上480輛，地下250輛，還設(shè)置商業(yè)停車位可停150輛車，自行車停車位1500位。祥瑞花園機(jī)動車停車考慮地上停車，其中地上290輛，還自行車停車位365位。華瑞花園機(jī)動車停車考慮地上停車與地下相結(jié)合，其中地上370輛，還設(shè)置商業(yè)停車位可停80輛車，自行車停車位580位。錦繡花園機(jī)動車停車考慮地上停車與地下相結(jié)合，其中地上570輛，還設(shè)置商業(yè)停車位可停70輛車，自行車停車位720位。b、商業(yè)服務(wù)功能 項(xiàng)目建成后具備良好的商業(yè)環(huán)境，各小區(qū)均有商業(yè)服務(wù)用房（商鋪），行政管理用房（居委會，物業(yè)管理），市政公共設(shè)施（變配電室、幼兒園、郵政信報(bào)箱）c、休閑娛樂功能 項(xiàng)目建成以后具備良7、好的生活環(huán)境，配有文化中心、健身設(shè)施、景觀綠化等，涵容居民休閑生活。（2） 、技術(shù)目標(biāo)戶型 幸福花園戶型劃分A型81.6m2,C型96.9m2，D型111.2m2，E型有82.4m2和99m2兩種，F(xiàn)型有91.59m2和129.03m2兩種；祥瑞花園有B型41.8m2，C型96.9m2，D型111.2m2，F(xiàn)型91.59m2和129.03m2四種戶型；華瑞花園有A型81.6m2、78.6m2，B型41.77m2，C型96.9m2、93.8m2，D型111.3m2、107.9m2，F(xiàn)型91.59m2、129.03m2五種戶型；錦繡花園有A型81.6m2、78.6m2，B型41.77m2，C型968、.9m2、93.8m2，D型111.3m2、107.9m2四種戶型。道路 道路寬度和消防通道均按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃。結(jié)構(gòu)工程 結(jié)構(gòu)的耐久性措施符合國家使用年限要求，采取技術(shù)措施高于有關(guān)規(guī)范要求。防水工程 防水材料優(yōu)先使用建設(shè)部推薦產(chǎn)品，外墻考慮防滲漏措施，首層墻體與首層地面應(yīng)有防潮措施。設(shè)備工程 施工安裝質(zhì)量必須驗(yàn)收合格后才能投入使用。停車 部分小區(qū)采取地上停車與地下停車相結(jié)合，停車用房符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。（3）、安全性能目標(biāo)結(jié)構(gòu)安全方面 結(jié)構(gòu)工程設(shè)計(jì)，施工程序必須符合國家相關(guān)規(guī)定，施工質(zhì)量驗(yàn)收合格并符合備案條件。荷載等級及抗震設(shè)防均符合國家設(shè)計(jì)規(guī)范要求。建筑防火 按一級耐火等級設(shè)計(jì)，滅火9、與報(bào)警系統(tǒng)、防火門窗，疏散通道符合相關(guān)要求。室內(nèi)污染控制 墻體材料、室內(nèi)裝修材料及室內(nèi)有害物質(zhì)含量不能高于最低標(biāo)準(zhǔn)。（4） 、質(zhì)量目標(biāo) 項(xiàng)目一次驗(yàn)收合格。項(xiàng)目爭創(chuàng)xx市優(yōu)質(zhì)工程，xx省優(yōu)質(zhì)工程。（5） 、進(jìn)度目標(biāo) 2013年3月1日開工，2018年6月20日完工。 （6） 、經(jīng)濟(jì)目標(biāo) 項(xiàng)目總概算為126546.56萬元，自有資金5800萬元。2、項(xiàng)目范圍及描述表根據(jù)工程承包合同，項(xiàng)目經(jīng)理與業(yè)主、監(jiān)理等項(xiàng)目的相關(guān)各方協(xié)調(diào)確定了項(xiàng)目的主要目標(biāo)為：（1）交付成果 將麗景花園群設(shè)計(jì)成設(shè)施一流，智能型高檔，適合青年人居住的住宅群，（2）總建筑面積338221m2 ，工期要求 2013年3月1日2018年10、6月30日，成本要求 總投資126546.56萬元。為了使項(xiàng)目相關(guān)各方和項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員準(zhǔn)確理解項(xiàng)目內(nèi)容，明確項(xiàng)目目標(biāo)，項(xiàng)目經(jīng)理部用表格形式對項(xiàng)目進(jìn)行了描述（見表1） 麗景花園群項(xiàng)目描述表 表1 項(xiàng)目名稱 麗景花園群建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目目標(biāo) 5.25年完成施工，總投資126546.56萬元 交付物總建筑面積338221m2、具有一流設(shè)施的智能型住宅群 交付物完成準(zhǔn)則 工程設(shè)計(jì)、建造、室內(nèi)和室外裝修 工作 描述主體結(jié)構(gòu)、公用系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、室外道路和綠化工程 工作規(guī)范依據(jù)國家建設(shè)工程的有關(guān)規(guī)范 所需資源估計(jì)人力、材料、設(shè)備的需求預(yù)計(jì) 重大里程碑2014年6月完成祥瑞花園建設(shè)，2015年6月完成華瑞花園建11、設(shè)，2016年12月完成錦繡花園建設(shè)，2018年6月完成幸福花園建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理審核意見：按要求保質(zhì)保量完成任務(wù)簽名：xxx 日期：xxxx年xx月xx 日第二章：市場預(yù)測1、市場宏觀分析2011年，全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資32億元，完成商品房施工面積290.5萬m2，竣工面積131萬m2，實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積191萬m2，銷售額42.2億元，完成房地產(chǎn)行業(yè)稅收3.7億元。2、市場微觀分析（1）、全市的商品房施工及竣工面積同比大幅增長全市商品房施工面積212.37萬m2（去年同期144.53萬m2），同比增長46.9%，其中各縣市的商品房施工面積分別為：一縣23.39萬m2，二縣 22.39萬m2，12、三縣18.31萬m2，四縣17萬m2，五縣12.06萬m2，六縣12.72萬m2；一城區(qū)商品房施工面積106.5萬m2（去年同期77.09萬m2）, 同比增長38.2%。6月份當(dāng)月全市商品房施工面積164.7萬m2（去年同期94.22萬m2），同比增長74.8%，環(huán)比增長57.1%；一城區(qū)商品房施工面積77.5萬m2（去年同期53.45萬m2）, 同比增長45%，環(huán)比增長24.5%。（2） 、需求分析一城區(qū)近期隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及該區(qū)市居民收入的提升，雖然前兩年別墅的購買者多以外地人多，但隨著別墅居住理念的逐步深入人心，從而引發(fā)了本地居民的別墅需求熱情。市場原因是經(jīng)濟(jì)型別墅的成熟，刺激了該區(qū)部分13、中高收入家庭的別墅需求，而且這一趨勢將成為別墅市場的主流。第三章：建設(shè)項(xiàng)目的方案和定位1、建設(shè)項(xiàng)目的方案（1）以建造具有當(dāng)代先進(jìn)水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標(biāo)，滿足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強(qiáng)的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明、衛(wèi)生的示范花園。（2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。（3）合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個(gè)花園具有良好的空間布局形態(tài)（4）吸收各項(xiàng)目好的居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造有特色的、能滿足居住生活需要14、的環(huán)境功能。2、項(xiàng)目初步定位麗景花園群項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)以“綠色、生態(tài)、健康”為主題，突出城鄉(xiāng)一體、環(huán)境改善、高尚現(xiàn)代等特點(diǎn)，在提升城市品位、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，打造真正的宜居生態(tài)花園，提升整個(gè)區(qū)域的價(jià)值空間。第四章：項(xiàng)目的WBS圖1、麗景花園群WBS圖麗景花園群幸福花園錦繡花園祥瑞家園華瑞家園項(xiàng)目部ABC一期工程一期三期二期一期一期二期二期二期三期三期項(xiàng)目部ABC項(xiàng)目部ABC項(xiàng)目部ABC項(xiàng)目部ABC項(xiàng)目部ABC項(xiàng)目部ABC項(xiàng)目部ABC項(xiàng)目部ABC項(xiàng)目部ABC項(xiàng)目部ABC注：項(xiàng)目部A、B、C為每個(gè)小區(qū)每期的三個(gè)項(xiàng)目部的稱呼，為了區(qū)別開來，請?jiān)谑┕ぶ蟹Q呼家園項(xiàng)目部A、B、C。第五章：項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)圖及15、項(xiàng)目總包結(jié)構(gòu)圖項(xiàng)目經(jīng)理副項(xiàng)目經(jīng)理副項(xiàng)目經(jīng)理副項(xiàng)目經(jīng)理副項(xiàng)目經(jīng)理助理項(xiàng)目部各人員助理助理助理助理助理助理助理助理助理助理助理項(xiàng)目部各人員項(xiàng)目部各人員項(xiàng)目部各人員項(xiàng)目部各人員項(xiàng)目部各人員項(xiàng)目部各人員項(xiàng)目部各人員項(xiàng)目部各人員項(xiàng)目部各人員項(xiàng)目部各人員項(xiàng)目部各人員1、項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)圖注：項(xiàng)目部各人員包括施工員、安全員、材料員、資料員、財(cái)務(wù)員、研發(fā)員、人事員。2、 項(xiàng)目總包結(jié)構(gòu)圖項(xiàng)目經(jīng)理總工程師工程部質(zhì) 安部物 資部商務(wù)部安裝部裝飾工程平面管理技術(shù)管理統(tǒng)一形象管標(biāo)運(yùn)行質(zhì)量控制砼攪拌站安全監(jiān)督材料供應(yīng)設(shè)備采購材料堆放機(jī)械采購合同管理預(yù)算報(bào)價(jià)內(nèi)部結(jié)算專業(yè)分包成本核算電氣安裝水暖消防質(zhì)量控制土 建 隊(duì)安裝隊(duì)裝飾隊(duì)16、其他分包隊(duì)第六章：進(jìn)度計(jì)劃橫道圖 麗景花園群 任務(wù) 20132014201520162017201869123691236912369123691236912祥瑞花園一期祥瑞花園二期華瑞花園一期華瑞花園二期華瑞花園三期錦繡花園一期錦繡花園二期錦繡花園三期幸福花園一期幸福花園二期幸福花園三期第七章：項(xiàng)目投資估算與融資方案麗景花園的總估算投資為126546.56萬元，企業(yè)的自有資金為5800萬元。整個(gè)建設(shè)經(jīng)營期為3年，是一個(gè)建設(shè)周期長、資金投入大的建設(shè)項(xiàng)目，因此本項(xiàng)目的資金來源主要采用自有資金，銀行貸款以及預(yù)售收入用于投資的部分。1、項(xiàng)目投資估算（1）、自有資金整個(gè)項(xiàng)目的自有資金為5800萬元，占17、總投資的4.6%，分2年投入，第一年3000萬元，第二年2800萬元（2）、銀行貸款銀行長期貸款共有三筆，共計(jì)50000萬元，占總投資的39.5%，在建設(shè)期的每年年初借款，第一年20000萬元，第二年20000萬元，第三年10000萬元（3）、預(yù)售收入再投入銷售收入再投入從項(xiàng)目有銷售收入最后第三年開始，直到項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期結(jié)束。2、項(xiàng)目融資方案（1）、麗景花園群項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算開發(fā)成本估算土地使用權(quán)出讓金：550383387=21086.3萬元土地征用及拆遷安置補(bǔ)償及前期工程費(fèi)的三通一平，共計(jì)投入資金21486.3萬元 建安工程費(fèi)：70786.02 萬元（詳見表7-1）表7-1 多層建安工18、程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià) （單位：元/）序 號項(xiàng) 目估價(jià)指標(biāo)（元/）1多層住宅16002高層住宅28003配電站、加壓泵站16004道路1505綠化1006室外給排水工程37室外電氣工程2.58商鋪2200幸福花園建安工程費(fèi)：27970 萬元160058278.2+280049394.8+220018150+15016982+10061223.2+3109916+2.5109916=27970萬元祥瑞花園建安工程費(fèi)：11458.36萬元160016041+280029371+1600750+5338.1150+44069.05100+349381+493812.5=11458.36 萬元19、華瑞花園建安工程費(fèi)：14183.23萬元160055943+28009441+22009095+1507565+10043520.78+371812+2.571812=14183.23 萬元錦繡花園建安工程費(fèi)：17174.43萬元160071466+280012588+22006700+15010455+10053609.95+388137+2.588137=17174.43萬元總建安工程費(fèi)：27970+11458.36+14183.23+17174.43=70786.02萬元工程建設(shè)其他費(fèi)：6340.08 萬元（詳見表7-2）表7-2 前 期 工 程 費(fèi) 用 估 算 表 （單位：萬元）序 號20、項(xiàng) 目計(jì) 算 依 據(jù)計(jì) 價(jià)1工程設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)3.5%2477.512施工圖預(yù)算編制費(fèi)工程設(shè)計(jì)費(fèi)10% 247.753水文、地質(zhì)、勘察費(fèi)建安工程費(fèi)1.1% 778.644監(jiān)理費(fèi)建安工程費(fèi)2.18% 1543.145建設(shè)工程管理費(fèi)建安工程費(fèi)1.5% 1061.796竣工圖編制費(fèi)工程設(shè)計(jì)費(fèi)8% 198.207項(xiàng)目前期工作咨詢費(fèi)國家計(jì)委計(jì)價(jià)格 158勞動安全衛(wèi)生評審費(fèi)建安工程費(fèi)0.1% 7,089場地準(zhǔn)備費(fèi)建安工程費(fèi)0.1% 7,0810招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)建安工程費(fèi)0.05% 3.8963合 計(jì) 6340.08基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（紅線內(nèi)外工程費(fèi)）：6833.11萬元（詳見表7-3）表7-3 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 費(fèi)21、 估 算 表 （單位：萬元）序 號項(xiàng) 目計(jì) 算 依 據(jù)計(jì) 價(jià) 1 供電工程65萬元/公頃 38.3387=2492.022492.02 2供水工程15萬元/公頃 38.3387=575.08575.08 3電信工程7萬元/公頃 38.3387=268.37268.37 4 煤氣工程7萬元/公頃 38.3387=268.37268.37 5 綠化工程5.4萬元/公頃 38.3387=207.03207.03 6道路工程42.13萬元/公頃 38.3387=1615.211615.21 7排水工程36.7萬元/公頃 38.3387=1407.031407.03合 計(jì) 6833.11開發(fā)期間稅費(fèi)：722、361.74萬元（詳見表7-4）表7-4 開 發(fā) 期 間 稅 費(fèi) 一 覽 表 （單位：萬元）序 號項(xiàng) 目計(jì) 算 依 據(jù)交納稅額 1配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)6%4247.16 2質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)0.4% 283.14 3物業(yè)管理基金建安工程費(fèi)2% 1415.72 4其他建安工程費(fèi)2% 1415.72 合 計(jì) 7361.74不可預(yù)見費(fèi)：2739.62 萬元 （取上表1-5項(xiàng)之和的10%）不可預(yù)見費(fèi)=（0+70786.02+6340.08 +6833.11+7361.74）10%=2739.62 萬元（備注：第一項(xiàng)為政府公布數(shù)據(jù)，不存在不可預(yù)見性）開發(fā)成本：115546.87 萬元 （以上123、-6項(xiàng)小計(jì)之和）開發(fā)成本=21486.3+70786.02+6340.08 +6833.11+7361.74+2739.62=115546.87 萬元（2）麗景花園群項(xiàng)目的開發(fā)費(fèi)用估算管理費(fèi)用：3163.37萬元 （取投資與成本費(fèi)用估算中1-4項(xiàng)費(fèi)用總和的3%）管理費(fèi)=（21486.3+70786.02+6340.08 +6833.11）3%=3163.37 萬元銷售費(fèi)用：1637.89萬元 （詳見表7-5）銷售收入估算：(128255+107176+71466)1.5+(46162+45412+58278+9394.8+12588)0.5=546262.9萬元表7-5 銷 售 費(fèi) 用 估 算24、 表 （單位：萬元）序 號項(xiàng) 目計(jì)算依據(jù)計(jì) 價(jià)1廣告費(fèi)及市場推廣費(fèi)銷售收入1%5462.632銷售代理費(fèi)銷售收入1% 5462.633其他銷售費(fèi)用銷售收入1% 5462.63合 計(jì) 16387.89財(cái)務(wù)費(fèi)用：6198.43萬元（詳見貸款還本付息表7-6）開發(fā)費(fèi)用：10999.69萬元（3）貸款本金的償還及利息支付長期借款采用每年本金等額償還方案，最后1年還清，從建設(shè)經(jīng)營期第三年開始計(jì)算。詳見貸款還本付息表，假定貸款利息為7%。表7-6 貸款還本付息結(jié)算表 （單位：萬元）序號項(xiàng)目名稱合計(jì)建 設(shè)期第一年第二年第三年1借款還本付息1.1年初借款累計(jì)第一筆借款本年借款2000020000本年應(yīng)計(jì)利息725、00年末借款累計(jì)207001.2年初借款累計(jì)20700020700第二筆借款本年借款2000020000本年應(yīng)計(jì)利息2149年末借款累計(jì)221491.3年初借款累計(jì)02070042849第三筆借款本年借款1000010000本年應(yīng)計(jì)利息334943年末借款累計(jì)13349.4313349.431.4年初借款累計(jì)借款匯總本年借款50000200002000010000應(yīng)計(jì)利息6198.4370021493349.43總還本付息56198.43（4）投資成本費(fèi)用估算匯總表 7-7表7-7 投資成本費(fèi)用估算匯總表 （單位：萬元） 序 號項(xiàng) 目 名 稱總 額 1開 發(fā) 成 本 115546.87 1.126、 土 地 成 本 21486.3 1.2 建 安 工 程 費(fèi) 70786.02 1.3工程建設(shè)其他費(fèi)用 6340.08 1.4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 6833.11 1.5 開發(fā)期間稅費(fèi) 7361.74 1.6 不可預(yù)見費(fèi) 2739.62 2開發(fā)費(fèi)用 10999.69 2.1 管理費(fèi)用 3163.37 2.2 銷售費(fèi)用 1637.89 2.3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 6198.43 合 計(jì) 1+2 126546.56注：1、建安工程估算指標(biāo)以已完工程結(jié)算作為參考估算。2、投資估算中未包括建設(shè)單位場地已有建筑的拆除費(fèi)用及補(bǔ)償費(fèi)用。3、投資估算中未計(jì)入工程保險(xiǎn)費(fèi)。4、投資估算中未包括漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。第八章：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析1、進(jìn)27、度控制風(fēng)險(xiǎn)與對策本工程具有占地面積大，多層、高層交織在一起，同期施工棟數(shù)多，分包項(xiàng)目多，總工期及各階段工期要求緊的特點(diǎn)。針對此特點(diǎn)，工程部應(yīng)做好以下工作：（1）通過招標(biāo)考察等方式，優(yōu)選總包施工隊(duì)伍，要求總包單位技術(shù)實(shí)力較強(qiáng)、配合意識較好、有足夠的機(jī)械設(shè)備能力和勞動力配置。（2）合理調(diào)整各單體工程的開挖計(jì)劃，先小高層后多層。（3）結(jié)合銷售和對外開放、展示要求，部分小高層建筑采用懸挑外架施工方法。（4）雨、污水管施工先行施工。（5）協(xié)調(diào)公司各職能部門工作，按時(shí)落實(shí)招標(biāo)采購計(jì)劃、出圖計(jì)劃、樣板確定計(jì)劃。2、質(zhì)量控制風(fēng)險(xiǎn)與對策定位放線困難，地下室抗裂、防滲，屋面、墻面、衛(wèi)生間抗?jié)B漏，粉刷開裂、空鼓是本工程質(zhì)量控制的重點(diǎn)。工程部應(yīng)充分發(fā)揮監(jiān)理公司、總包單位及各分包單位的主動性，完善質(zhì)量保證體系，強(qiáng)化過程監(jiān)督、檢查和工序驗(yàn)收，把好竣工驗(yàn)收最后一關(guān)。3、成本控制風(fēng)險(xiǎn)與對策工程部積極配合職能部門設(shè)計(jì)部、成本部，推行限額設(shè)計(jì)、優(yōu)化設(shè)計(jì)，加強(qiáng)進(jìn)度付款審核、現(xiàn)場變更和簽證管理。參考文獻(xiàn)：1工程項(xiàng)目管理2工程經(jīng)濟(jì)3